開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》高分通關(guān)卷1

開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》高分通關(guān)卷1單選題（共35題，共35分）(1.)由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的（江南博哥）()特征。A.壟斷競(jìng)爭(zhēng)B.寡頭壟斷C.壟斷D.競(jìng)爭(zhēng)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。(2.)()是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。A.負(fù)外部性B.正外部性C.強(qiáng)外部性D.弱外部性正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。正外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。(3.)就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的()的回收。A.經(jīng)營(yíng)資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本C.開發(fā)建設(shè)投資D.總開發(fā)成本正確答案：D參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤(rùn)。(4.)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為()。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20％D.不滿足目標(biāo)收益率要求正確答案：C參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。當(dāng)i值小于內(nèi)部收益率時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于內(nèi)部收益率時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是負(fù)值。(5.)下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會(huì)選擇主要工作內(nèi)容的是()。A.提出投資設(shè)想B.項(xiàng)目可行性研究C.細(xì)化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機(jī)會(huì)正確答案：B參考解析：本題考查的是投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。投資機(jī)會(huì)選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。(6.)把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和()都不盡相同。A.周期B.時(shí)間長(zhǎng)度C.發(fā)生時(shí)點(diǎn)D.現(xiàn)金流量正確答案：C參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同(7.)某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個(gè)月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個(gè)月的還款額是()元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36正確答案：B參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。最后一個(gè)月的還款額=3044.54×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。(8.)下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志B.從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值C.即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量D.從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償正確答案：C參考解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無法直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量。(9.)某家庭申請(qǐng)了50萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬元，則從第6年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.984.37B.1016.81C.1159.97D.2387.24正確答案：C參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬元轉(zhuǎn)化為等價(jià)每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。(10.)實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分通常稱為()。A.風(fēng)險(xiǎn)收益B.風(fēng)險(xiǎn)損失C.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬D.最大期望收益正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。(11.)假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為()。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%正確答案：B參考解析：本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國(guó)為一年期存款利率，在國(guó)外一般指國(guó)債收益。(12.)下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的是()。A.區(qū)位選擇異常重要B.適用于短期投資C.變現(xiàn)性好D.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性包括：（1）區(qū)位選擇異常重要；（2）適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資；（3）需要適時(shí)的更新改造投資；（4）易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；（5）變現(xiàn)性差；（6）易受政策影響；（7）依賴專業(yè)管理；（8）存在效益外溢和轉(zhuǎn)移(13.)下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是()。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，在三四周期則超前于市場(chǎng)自然周期。參見教材P53。(14.)關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查步驟的排序中，正確的是()。A.確定問題和調(diào)查目標(biāo)、收集信息、制定調(diào)查計(jì)劃、分析信息、報(bào)告結(jié)果B.確定問題和調(diào)查目標(biāo)、制定調(diào)查計(jì)劃、收集信息、分析信息、報(bào)告結(jié)果C.制定調(diào)查計(jì)劃、分析信息、收集信息、確定問題和調(diào)查目標(biāo)、報(bào)告結(jié)果D.制定調(diào)查計(jì)劃、確定問題和調(diào)查目標(biāo)、收集信息、分析信息、報(bào)告結(jié)果正確答案：B參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。市場(chǎng)調(diào)查步驟順序?yàn)椋捍_定問題和調(diào)查目標(biāo)、制定調(diào)查計(jì)劃、收集信息、分析信息、報(bào)告結(jié)果。參見教材P107。(15.)下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大到小的是()。A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)正確答案：A參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)定義的層次，由大到小：潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見教材P112。(16.)對(duì)于()，市場(chǎng)營(yíng)銷者應(yīng)采取有效措施幫助消費(fèi)者了解產(chǎn)品性能及其相對(duì)重要性，并介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及其給購(gòu)買者帶來的利益，從而影響購(gòu)買者的最終選擇。A.尋求多樣化購(gòu)買行為B.習(xí)慣性購(gòu)買行為C.復(fù)雜購(gòu)買行為D.化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為正確答案：C參考解析：本題考查的是消費(fèi)者購(gòu)買決策過程。對(duì)于復(fù)雜購(gòu)買行為，市場(chǎng)營(yíng)銷者應(yīng)采取有效措施幫助消費(fèi)者了解產(chǎn)品性能及其相對(duì)重要性，并介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及其給購(gòu)買者帶來的利益，從而影響購(gòu)買者的最終選擇。參見教材P133。(17.)李某從銀行貸款100萬元購(gòu)一套200萬元的商用房，貸款期限3年，年利率6%，按月計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，他應(yīng)該向銀行還息為()萬元。A.39.34B.19.67C.20.38D.30.56正確答案：B參考解析：本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。用公式In=P[（1+i）n-1]計(jì)算，In=100×[（1+6%／12）12×3-1]=19.67（萬元）。參見教材P154。(18.)下列屬于房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)的是()。A.相對(duì)較低的收益水平B.投資數(shù)額巨大C.無法抵消通貨膨脹的影響D.提高投資者的資信等級(jí)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對(duì)較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級(jí)。(19.)2015年，某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2015年住宅市場(chǎng)吸納率為()。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%正確答案：B參考解析：本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。2015年住宅市場(chǎng)吸納率＝2015年住宅吸納量/2015年住宅可供租售量＝（2015年住宅銷售量＋2015年住宅出租量）/（2015年可供銷售的住宅＋2015年可供出租的住宅）＝（1680＋320）/（1800＋450）=88.89%。參見教材P43。(20.)下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.實(shí)際利率是包含了通貨膨脹因素的利率B.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值C.名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異越大D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)等于1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等正確答案：A參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率；實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率。參見教材P156。(21.)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入()。A.管理費(fèi)用B.財(cái)務(wù)費(fèi)用C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.開發(fā)建設(shè)投資正確答案：C參考解析：本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(22.)當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，且效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是()。A.凈現(xiàn)值法B.差額內(nèi)部收益率法C.費(fèi)用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法正確答案：C參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。期限相同用費(fèi)用現(xiàn)值法，期限不同采用等額年費(fèi)用法。參見教材P210。(23.)某投資者以30萬元購(gòu)買了一個(gè)寫字樓2年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為30萬元、27萬元和23萬元，概率分別為0.3、0.5和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為38萬元、31萬元和28萬元，概率分別為0.4、0.4和0.2，若折現(xiàn)率為10%。問該購(gòu)買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為()萬元。A.22.07B.21.58C.19.34D.23.21正確答案：A參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（萬元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（萬元），兩年的現(xiàn)值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（萬元），52.07-30=22.07（萬元）。(24.)開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在()年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.3B.5C.8D.10正確答案：B參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。在參見教材P271。(25.)租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是()。A.置業(yè)投資B.設(shè)備租賃C.售后回租D.權(quán)益融資正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，主要是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在有融資需求、但又不希望放棄該房地產(chǎn)控制權(quán)的情況下，通過將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售給投資者，再由投資者回租給房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租經(jīng)營(yíng)的情況。(26.)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于()。A.承租人的承受能力B.承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用C.業(yè)主希望的投資回報(bào)率D.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系正確答案：D參考解析：本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。(27.)銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于()元。A.3583B.3909C.4300D.4778正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款?？己酥笜?biāo)中的房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒有提及其它債務(wù)問題，所以不計(jì)算第二個(gè)指標(biāo)。房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入=（2000+150）/月均收入＜50%，月均收入＞4300。參見教材P312。(28.)以下各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的主要不確定性因素的是()。A.租售價(jià)格B.租金水平C.空置率D.購(gòu)買價(jià)格正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。(29.)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動(dòng)成本的設(shè)置B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，保本點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是利潤(rùn)為零。參見教材P219。(30.)運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過()確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)正確答案：C參考解析：本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)，首期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對(duì)項(xiàng)目后期投資收益會(huì)有較大影響。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。(31.)下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是()。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤(rùn)率D.資本金投入比例正確答案：A參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項(xiàng)B屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)；選項(xiàng)C必須加目標(biāo)兩字方為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)；選項(xiàng)D屬于融資參數(shù)。參見教材P258。(32.)以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算的方法叫做()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法正確答案：A參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。參見教材P261。(33.)()是指由于REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(34.)某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款6000萬元，由其擁有的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款期限2年，投資項(xiàng)目為AA級(jí)，則該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)額為()萬元。A.1260B.2520C.1470D.1050正確答案：A參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)。企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)的為70%，所以貸款風(fēng)險(xiǎn)額=6000×50%×50%×120%×70%=1260萬元。參見教材P333。(35.)下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是()。A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng).基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平C.寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異正確答案：D參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，基礎(chǔ)租金是業(yè)主所能接受的最低租金，非租戶；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，理想情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。參見教材P351。多選題（共15題，共15分）(36.)以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括()。A.建筑安裝工程費(fèi)B.國(guó)有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.土地增值收益或溢價(jià)正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是土地費(fèi)用。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成。(37.)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有()。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)政策C.項(xiàng)目投資估算D.市場(chǎng)情況E.市場(chǎng)需求與供給情況正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。(38.)下列有關(guān)房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的說法中，正確的有()。A.洪水.地震等災(zāi)害不用單獨(dú)投保B.利率的調(diào)升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損C.政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)D.周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)E.房地產(chǎn)投資的保值性，使投資者要求的最低收益率可以通過通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)析現(xiàn)率的直接相加得到正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，有時(shí)需就洪水、地震、核福射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)析現(xiàn)率的直接相加。(39.)下列各項(xiàng)中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法的有()。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法正確答案：D、E參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種：調(diào)查和專家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。選項(xiàng)A是風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的方法。選項(xiàng)B期望值法屬于概率分析。選項(xiàng)C屬于不確定性分析。參見教材P230。(40.)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的有()。A.空置量B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.房屋施工面積正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)。參見教材P39～41。(41.)下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在層面的有()。A.空間市場(chǎng)B.資產(chǎn)市場(chǎng)C.新增量市場(chǎng)D.存量房市場(chǎng)E.高檔住宅市場(chǎng)正確答案：A、B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面。(42.)下列工程中，經(jīng)批準(zhǔn)可以邀請(qǐng)招標(biāo)的有()。A.項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇的B.受自然地域環(huán)境限制的C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的E.擬公開招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目的價(jià)值相比，不值得的正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。有下列情形之一的經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)：（1）項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇的；（2）受自然地域環(huán)境限制的；（3）涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的；（4）擬公開招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目的價(jià)值相比，不值得的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的。(43.)在市場(chǎng)趨勢(shì)分析中，相關(guān)分析法可進(jìn)一步分為()。A.指數(shù)平滑法B.簡(jiǎn)單平均法C.移動(dòng)平均法D.回歸分析法E.市場(chǎng)因子推演法正確答案：D、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。相關(guān)分析法包括回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法。(44.)市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要分為()。A.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略B.服務(wù)差別化戰(zhàn)略C.主題差別化戰(zhàn)略D.人員差別化戰(zhàn)略E.形象差異化戰(zhàn)略正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要有：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略和形象差異化戰(zhàn)略。(45.)IS-LM曲線模型的利率理論認(rèn)為()。A.利率不受貨幣因素的影響B(tài).利率取決于貨幣供應(yīng)量與流動(dòng)性偏好的均衡水平C.利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的D.在IS曲線上，利率在商品市場(chǎng)均衡條件下引起收入反向變動(dòng)E.利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價(jià)值正確答案：C、D參考解析：本題考查的是利息與利率。選項(xiàng)A是古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論的觀點(diǎn)；選項(xiàng)B屬于流動(dòng)性偏好利率理論；選項(xiàng)E屬于馬克思的利率決定理論的觀點(diǎn)。參見教材P152。(46.)下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。A.凈現(xiàn)值B.投資利潤(rùn)率C.現(xiàn)金回報(bào)率D.靜態(tài)投資回收期E.內(nèi)部收益率正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見教材P178。(47.)下列關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率的說法中，正確的有()。A.現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率都反映了開發(fā)投資項(xiàng)目的盈利能力B.現(xiàn)金回報(bào)率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系C.投資回報(bào)率反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比D.投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益E.現(xiàn)金回報(bào)率是稅后現(xiàn)金回報(bào)率正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測(cè)投資績(jī)效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。參見教材P201。(48.)敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，下列屬于這三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的有()。A.最樂觀預(yù)測(cè)值B.最悲觀預(yù)測(cè)值C.最可能預(yù)測(cè)值D.最不可能的預(yù)測(cè)值E.最接近的預(yù)測(cè)值正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。三個(gè)預(yù)測(cè)值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。(49.)股票市場(chǎng)融資方式包括()。A.首次公開發(fā)行B.配發(fā)C.增發(fā)D.認(rèn)股權(quán)證E.公司債券正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是股票市場(chǎng)融資。股票市場(chǎng)融資包括首次公開發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)四種融資方式。(50.)收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.空置損失C.租金損失D.其他收入E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。參見教材P367。判斷題（共15題，共15分）(51.)可行性研究中的調(diào)查研究，主要從市場(chǎng)調(diào)查、資源調(diào)查、人力調(diào)查三方面進(jìn)行。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是可行性研究的步驟。調(diào)查研究主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。(52.)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分是最常見的劃分方式。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分(53.)一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹和增值對(duì)未來的錢來說有類似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。(54.)房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開發(fā)-持有出租-出售”的模式。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)投資信托基金常采用“購(gòu)買-持有出租-出售”的模式。(55.)長(zhǎng)期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)較高，盈利能力強(qiáng)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是投資概述。長(zhǎng)期投資回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長(zhǎng)期的盈利能力強(qiáng)。參見教材P1。(56.)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和技術(shù)因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。參見教材P31。(57.)在用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，其結(jié)果的準(zhǔn)確性與各變量的變化范圍和變化概率估計(jì)的準(zhǔn)確性無關(guān)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提。參見教材P238。(58.)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。開發(fā)商是否可以獲得抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。參見教材P302。(59.)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要臨時(shí)停水、停電、中斷道路交通時(shí)，承包商應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是安全管理。開發(fā)商應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的可能情況包括：（1）需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地；（2）可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施；（3）需要臨時(shí)停水、停電、中斷道路交通；（4）需要進(jìn)行爆破作業(yè)等。參見教材P89。(60.)信念和態(tài)度一旦形成就很難改變，會(huì)引導(dǎo)消費(fèi)者習(xí)慣地購(gòu)買某些商品。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。信念和態(tài)度一旦形成就很難改變，會(huì)引導(dǎo)消費(fèi)者習(xí)慣地購(gòu)買某些商品。參見教材P131。(61.)住房市場(chǎng)存在政府干預(yù)且受社會(huì)高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社會(huì)輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會(huì)影響購(gòu)買者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購(gòu)買行為。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者行為。住房市場(chǎng)存在政府干預(yù)且受社會(huì)高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社會(huì)輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會(huì)影響購(gòu)買者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購(gòu)買行為。(62.)某貸款年利率為5%，按季度計(jì)息，則該貸款的年實(shí)際利率為5.09％。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際利率=（1+名義利率/計(jì)息周期數(shù)）計(jì)息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。(63.)流動(dòng)比率越低，說明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，說明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。參見教材P205。(64.)權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。(65.)小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說位置對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要。參見教材P357。問答題（共2題，共2分）(66.)某投資者以3.8萬元／㎡的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為80㎡的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入