房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例

第4頁共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析實(shí)例一、項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、用地面積：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容積率(地上)：≤4.624、綠化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公頃6、規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1～2層為商業(yè)用途，3～4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為20層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-1與表6-2。表6-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米121243居住人數(shù)人1071總建筑面積平方米55338(地上)平均每戶建筑面積平方米124居住面積平方米37899平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積平方米5077人均居住用地平方米35.38綠化用地平方米3060道路面積平方米5233居住戶數(shù)戶306車庫面積平方米7500表6-2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19（2個(gè)）住宅1942（每層）36898地上總建筑面積52426地下室2停車庫72007764設(shè)備面積300人防面積264三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見表6-3。四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算（1）土地出讓地價(jià)款包括兩部分：①土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬元。②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：12332萬元。表6-3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排(按雙月計(jì)20112012201320141征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷售27（2）前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表6-4：表6-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%332.022可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%166.0053水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%55.3354通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%276.6755場(chǎng)地平整費(fèi)60元／平方米73.38總計(jì)903.415（3）建安工程費(fèi)車位188個(gè)210000元3948合計(jì)52126.89（3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見表6-10表6-10銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2487616666.9231993.416商鋪：60%6748.812957.696車位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.1622965.984商鋪：40%5299.29114.624車位：40%751579.2合計(jì)100%100%31993.41622965.98454959.1145、稅金估算（1）銷售稅金與附加估算具體見表6-11表6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%1599.67081148.29922城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%111.9780.383教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%47.9934.454教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×4%63.9845.935防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×0.18%57.5841.346印花稅銷售收入×0.05%15.9911.487交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%159.97114.83合計(jì)銷售收入×6.43%2051.171476.71（2）土地增值稅估算具體見表6-12表6-12土地增值稅估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入54959.1142扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和42015.07612.1開發(fā)成本取(2.1)項(xiàng)的20%28110.3842.2開發(fā)費(fèi)用4748.73532.3銷售稅金及附加3533.882.4其他扣除項(xiàng)目5622.07683增值額(1)－(2)12944.03794增值率(3)／(2)×100%30.81%5增值稅稅率(4)≤50%30%6土地增值稅(3)×(5)3883.216、投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需332859.1193萬元。其資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計(jì)劃與資金籌措表6-13。表6-13投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第0年第一年第二年第三年1建設(shè)投資32859.1193016013.26794.3129715.40722資金籌措32859.119302.2自有資金1500007516.52776.539572.2借貸資金900009000002.3預(yù)售收入再投入8859.1193004017.81215758.40727、借款還本付息估算長(zhǎng)期借款9000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見表6-14。表6-14借款還本付息估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底還本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累計(jì)11292.55646.2502借款還本付息的資金來源2.1投資回收12393.510306380.26256013.2478五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（1）全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%，具體計(jì)算見表6-15表6-15現(xiàn)金流量表（全部投資）單位；萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期01231現(xiàn)金流入0031993.41622965.9841.1銷售收入0031993.41622965.9842現(xiàn)金流出016013.213688.76215698.9462.1建設(shè)投資016013.26794.329715.412.2銷售稅金及附加002120.3281413.5522.3土地增值稅002329.9261553.7842.4所得稅002444.1883016.203凈現(xiàn)金流量(1)－(2)0-16013.218304.6547267.0384稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(2.4)0-16013.220748.84210283.238評(píng)價(jià)指標(biāo)：eq\o\ac(○,1)稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=10316.3（萬元）②稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=6030.19（萬元）③稅前全部投資內(nèi)部收益率：IRR=67.84%④稅后全部投資內(nèi)部收益率：IRR=45.50%（2）動(dòng)態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為10316.3萬元和6030.19萬元，均大于0。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。②內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的IRR分別為67.84%%和45.50；均大于同期貸款利率6.5%和基準(zhǔn)收益率10%（Ic），說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。2、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)（1）損益表具體見表6-17表6-17損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入031993.41622965.9854959.42總成本費(fèi)用019715.471013143.6432859.11933銷售稅金及附加02120.321413.553533.884土地增值稅02329.921553.783883.725利潤(rùn)總額(1－2－3－4)07827.76855.0114682.716所得稅(5)×44%02444.1883016.206460.39247稅后利潤(rùn)(5)－(6)04383.5123838.818222.31268盈余公積金(7)×10%0438.3512383.881822.231269可分配利潤(rùn)(7)－(8)03945.46083454.9297400.08584（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)①全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／總投資額×100%=（14682.71/32859.1193)×100%=44.68%②全部投資的投資利稅率=利稅總額／總投資額×100%=（14682.71+3533.88+3883.72）／32859.1193×100%=67.25%③資本金投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／資本金×100%=（14682.71／15000）×100%=97.88%④資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)／資本金×100%=8222.3176／15000×100%=54.81%（3）靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的，故項(xiàng)目可以考慮接受。3、資金來源與運(yùn)用表（1）資金來源與運(yùn)用表具體見表6-18表6-18資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來源16013.234214.6126395.381.1銷售收入031993.4122965.981.2資本金6013.22221.23429.41.3銀行借款9000002資金的運(yùn)用16013.219513.716619711.69382.1建設(shè)投資16013.26794.329715.412.2借款還本付息06380.26256013.24782.3銷售稅金及附加02120.3281413.5522.4土地增值稅02329.9261553.7842.5所得稅02444.1883016.203盈余資金(1)—(2)014700.89346683.68624累計(jì)盈余資金014700.893421384.5796（2）資金平衡能力分析根據(jù)表6-18，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。4，盈虧平衡分析銷售總面積=37899+13248+7500=58647（平方米）平均銷售價(jià)格=54959.4/58647=0.9371（萬元）總成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q銷售收入=0.93Q盈虧平衡點(diǎn)：總收入=銷售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16(平方米)5,不確定分析（1）銷售收入敏感性分析銷售收入變化幅度第0年第一年第二年第三年IRR20%0025594.73318372.7870-16013.211905.972673.841-7.582%15%0027194.40419521.0860-16013.213505.643822.146.709%10%0028794.0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.680-16013.216704.986118.73933.041%0%0031993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.7625262.580-16013.2215049563.63669.520%-15%0036792.4326410.880-16013.223103.6710711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.218304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413% 變化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%銷售收入irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%92.70%六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見表6-19：表6-19項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)匯總表類別項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)NPVIRR投資利潤(rùn)率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資44.68%67.25%10369.746584572.981645.50%67.84%七、結(jié)論從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。小結(jié)：財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分。它是依據(jù)國(guó)家財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種經(jīng)