2013年房地產市場總結和2014年展望課件

1、,2013年房地產市場總結及2014年展望,集團市場研究部,一、2013年房地產市場總結,二、2014年房地產市場展望,2013年房地產市場總結,調控政策差別化，未來會更加趨于市場化,從本輪周期來看，一二線城市房價仍繼續(xù)領漲，但政府并沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產市場，相反是各個城市根據具體情況出臺相應的調控政策，我們認為在調控長效機制的導向下，未來區(qū)域調控政策差別化將常態(tài)化。,從全國來看，成交高位景氣，整體上呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢,注：2013年為1-10月數據,從城市來看，一二線城市領跑,從房價來看，一二線城市上漲壓力更大,從土地市場來看，整體成交回暖，局部火熱,從開發(fā)投資和新開

2、工看，寫字樓和商業(yè)增速較高,商業(yè)泡沫已經顯現(xiàn)，寫字樓租金也沒有跟上,一線城市寫字樓租金水平較好，部分二三線堪憂,城鎮(zhèn)人均商場面積與國外的對比,從面積段來看，改善型產品適度增加，大戶性占比較低,從客戶來看，12年至今的回暖投資客占比基本不超過15%,從年齡段來看，購房客戶年輕化，65%客戶年齡低于35歲,從開發(fā)商來看，行業(yè)集中度持續(xù)提升,業(yè)績靚麗，上市房地產開發(fā)商超額完成任務的數量不少,銷售梯隊差距進一步拉大,房地產開發(fā)商運營穩(wěn)健，標桿房企拿地穩(wěn)健,2014年房地產市場展望,經濟增長中樞趨勢性下移，CPI破3%意味著貨幣政策將偏緊,3.2,11月匯豐PMI略微下降至50.4，經濟恢復力度有待觀察

3、,波羅的海干散貨指數底部漲跌反復，出口弱勢復蘇,美國10期國債收益率每一輪的上升都意味著全球流動性緊張，都伴隨著一次金融危機,美元指數趨勢性上漲，美元資產或成避險資金選擇，中國在2014年仍會面臨資本外流的挑戰(zhàn)，這會加劇國內資金偏緊,銀行結售匯數據顯示持有人民幣資產意愿回落,銀行結售匯順差走勢,從NDF數據來判斷，預計2014年人民幣升值1%，支持房價上漲的動能削弱,SHIBOR利率中樞上移，流動性偏緊趨勢明顯,票據直貼利率整體中樞上移,2011年利率持續(xù)攀升最終帶來經濟的失速,6月錢荒,更能代表全社會融資成本趨勢的債券收益率在11月以來有加速的危險，甚至已經出現(xiàn)城投債無法發(fā)行融資個案，這將抑

4、制2014年的基建投資和房地產表現(xiàn),中國10年期國債收益率大幅度攀升,社融總量增速下滑，由于通脹壓力和高房價，預計明年上半年貨幣環(huán)境比13年差,人均可支配收入增速下滑，未來有可能影響購房需求,家庭需求將衰退：利率上升需累計到一定幅度才會造成需求衰退，當前利率加速攀升風險凸顯，這將抑制市場成交量和價格增速,對比發(fā)現(xiàn)：資金成本的抬升對于家庭部門的需求有影響，但不是唯一的因素，因為除了價格之外，還有首付比例、期限、預期收入等非價格因素帶來的影響，也就是說家庭部門的需求曲線對利率的彈性沒那么大，除非利率攀升累計至一定幅度和時間長度。當前中國利率攀升的幅度已經足夠危險，這點讓我們開始謹慎。資金成本對企業(yè)

5、投資決策的影響是立竿見影的，利率的上浮會立馬降低企業(yè)的投資意愿。對于房地產企業(yè)而言，會促使房企加快周轉，快速跑量，土地購置意愿受制約。,滯后1.5年新開工面積季調后的走勢（未剔除保障房）,考慮到剔除保障房后新開工面積滯后1.5年帶來的潛在供應、13年新增的土地購置開工、加上13年推盤未去化的累積，我們預計2014年待去化的待售面積同比仍要增長10%左右,考慮2014年供應增加而需求衰退，在中性的情形下測算，我們預計銷售金額增速為10%，銷售面積同比增長5%，房價同比增長5%，量價增速同比下滑明顯，市場將實現(xiàn)軟著陸,結論：增速的下滑帶來的傷害并不比絕對值的下跌帶來的傷害少。,硬著陸：近10多年來，有且僅有2008年全國均價出現(xiàn)了絕對值的下跌，從3645元/平米下跌至3576元/平米。很多城市出現(xiàn)房價腰斬。軟著陸：2011年，全國商品房均價增長5.68%，但2012年初大量中小開發(fā)商出現(xiàn)償付危機，被逼降價銷售。,考慮到當前開發(fā)商良好的現(xiàn)金流，以及良好的債務結構優(yōu)化，我們預計行業(yè)抗風險能力顯著提升，行業(yè)的波動性趨小,上市房企現(xiàn)金流表現(xiàn)良好,上市房企債務結構優(yōu)化良好,出現(xiàn)長期的