二手房交易及注意事項之二

1、二） 二手房交易的過程及辦理程序 讀者疑問：二手房交易整個過程大致分幾個階段？ 律師答疑：二手房交易大致分以下幾個階段： 、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向

2、房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 4 、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 5 、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產權過戶登記申請表即可。 、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理

3、部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。 7 、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領取房屋所有權證通知單日后即放款。 8 、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規(guī)定的？ 律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下

4、： 1 、如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費后則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領取新的房屋所有權證，有些區(qū)縣對某些類過戶當天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續(xù)時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然后才發(fā)證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中

5、心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完成變更登記為準作為向買方放款的依據。 讀者疑問：辦理二手商品房交易時買賣雙方需向交易主管部門提交哪些證件？ 律師答疑：在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有： 1) 、房屋所有權證原件； 2) 、房屋買賣合同； 3) 、賣方身份證復印件 ( 核驗原件 ) ； 4) 、買方身份證明 ( 核驗原件 ) 。買方是本市個人留存身份證復印件，外地戶口留存身份證復印件、暫住證或工作寄住證復印件，軍人留存軍官證復印件，外國人留存護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明； 5) 、房屋所有

6、權證附件 ( 平面圖、登記表不復印原產權人 ) 復印件。 讀者疑問：二手商品房交易的稅費是多少？ 律師答疑：二手商品房交易的稅費如下： 賣方交納：萬分之五印花稅。 買方交納：買方是個人購買建筑面積不超過 140 平方米 按照成交價的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過 140 平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價的 3% 收取。房產證印花稅每本 5 元；成交價萬分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營業(yè)稅。 讀者疑問：什么情況交納營業(yè)稅？稅率是多少？ 律師答疑： 1 、個人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5 。 5% 的全額

7、的營業(yè)稅； 2 、個人購買（出售）住房超過五年的普通住宅出售時不用支付營業(yè)稅； 3 、個人購買（出售）住房超過五年的非普通住宅出售時支付成交價減去購房價差額 5.5% 的營業(yè)稅。 讀者疑問：如何確定普通住宅與非普通住宅？ 律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個標準，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 （含）以上，二是單套建筑面積在 140 （含）平方米以下，三是實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 1.2 倍以下。 讀者疑問：二手房的稅費如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設點，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門交納

8、，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門交納，地稅部門與交易中心的地理位置有遠有近。土地出讓金一般在國土資源部門設立的地點收取，原來國土資源與房管是一個部門，分開后有些國土部門與房管部門辦公地點已分開，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過戶手續(xù)至少要去兩個地方，如果去地點不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時間。有些地方某些費用還要到銀行去交，去銀行排隊，這樣會更浪費時間。一般印花稅在交易中心就可以現場交納。 讀者疑問：什么情況下可以免二手房交易的稅費？手續(xù)如何辦理？ 律師答疑：目前北京正在實施的一項政策是拆遷戶在購買商品房時可以享受減免契

9、稅的優(yōu)惠政策，在購買商品房時，如商品房的價格與拆遷戶被拆遷房屋的補償價格一致，則在新購商品房在辦理產權轉移登記時，減免新購房屋的產權轉移時的契稅。如被拆遷房屋的價格低于新購房屋的價格，則新購商品房在辦理產權轉移登記時只對差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門辦理并提交下列材料： 1 身份證； 2 戶口?。?3 拆遷補償協議； 4 商品房買賣合同； 5 如果拆遷人與購房人不一致時還需提供直系親屬關系證明。 讀者疑問：作為開發(fā)項目建設的已購經濟適用房上市交易手續(xù)怎么辦？ 律師答疑：作為開發(fā)項目建設的經濟適用住房上市交易是指房地產開發(fā)企業(yè)經政府同意立項開發(fā)建設并且通過市場對外銷售的

10、經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。 經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內 ( 以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準 ) 是禁止轉讓的，如轉讓必須是以原價轉讓，且買方符合經濟適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。 已購經濟適用房上市交易的條件如下： （ 1 ）作為開發(fā)項目的經濟適用房住滿五年后方可按照商品房價格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準），不足五年的按照當初購買經濟適用房的價格買賣； （ 2 ）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場，任何一方不能到場的須出具授權委托書； （ 3 ）未滿五年上

11、市的，購房人須取得購買經濟適用房的審批單。 作為開發(fā)項目建設的經濟適用住房上市交易除填寫房屋所有權登記申請書之外，還應提交如下證件： 賣雙方提交材料： 身份證明（核驗原件）：本市市民需提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證或士兵證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證

12、復印件，被監(jiān)護人的身份證明。 不足五年上市交易的提供購房人的經濟適用房準購證明 如果購房人購買的經濟適用房的面積超標，則提供超標部分補交綜合地價款的收據； 賣房人提供原購買經濟適用房的購房合同和契稅完稅收據； 房屋所有權證； （ 6 ）房屋所有權證附圖、登記表復印件 （ 7 ）買賣雙方合同一式三份； （ 8 ）完稅憑證； 作為開發(fā)項目建設的已購經濟適用房上市交易買賣雙方交納稅費如下： 賣方：萬分之五的印花稅； 購買 5 年后交易的按成交價格的 10% 繳納綜合地價款。賣方繳納綜合地價款買方就不需要補交成交價格 3% 的土地出讓金。 買方：個人購買建筑面積超過 140 平方米 以下的按照 1.5

13、% 繳納契稅，建筑面積超過 140 平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅； 成交價萬分之五印花稅； 房產證印花稅 5 元； 讀者疑問：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？ 律師答疑：危改房上市交易是指按照經濟適用住房的有關政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。 危改房的辦證程序如下： 雙方提交材料： 身份證明（核驗原件）：本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及北京

14、市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證明。 原產權單位簽訂的經濟適用住房買賣合同； 房屋所有權證； （ 4 ）房屋所有權證附圖、登記表復印件 （ 5 ）買賣雙方合同一式三份； （ 6 ）完稅憑證； （ 7 ）土地出讓金的繳納發(fā)票。 危改房上市交易需交納下列稅費： 賣方：萬分之五的印花稅； 按成交價格 3% 繳納土地出讓金。 買方：個人購買建筑面積超過 140 平方米 以下的，按

15、照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140 平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅； 成交價萬分之五印花稅； 房產證印花稅 5 元； 讀者疑問：已購公房、房改房的過戶手續(xù)怎么辦？ 律師答疑：已購公有住房上市交易是指已取得房屋所有權證的已購公房再次上市轉賣給他人的行為。房改房又分為成本價、標準價、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現在此規(guī)定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有 6% 的產權，因此該房屋屬于共有產權，需共有權人同意出售方能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意

16、見書、物業(yè)費、供暖費結清證明。 辦理已購公房過戶手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權委托書。除需填寫房屋所有權登記申請書之外，還需提交如下資料： （ 1 ）買賣雙方提交材料： 身份證明（核驗原件），如本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳臺同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證

17、明。 （ 2 ）與原產權單位買賣契約（已購公房）； （ 3 ）房屋所有權證； （ 4 ）房屋所有權證附圖、登記表復印件。如所有權證無圖，則不需提交。登記表不復印原產權人姓名； （ 5 ）買賣雙方簽訂的購房合同一式三份； （ 6 ）完稅憑證； （ 7 ）土地出讓金的繳納發(fā)票。 除此之外，還需提交房屋共有權人同意出售的書面意見書；物業(yè)費、供暖費清結證明。 已購公房 ( 房改房 ) 交易發(fā)生的稅費如下： 賣方：萬分之五印花稅； 優(yōu)惠價、標準價的已購公房補交價差：當年成本價 6%/ 平方米房屋建筑面積（ 2005 年成本價是 1560 元）。 買方：個人購買按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過 140

18、 平方米 以上的按 3% 收?。粏挝毁徺I按 3% 繳納契稅； 萬分之五印花稅； 房證印花稅： 5 元 / 本； 土地出讓金：當年成本價的 1% 房屋建筑面積（今年成本價是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 / 平方米）。 讀者疑問：如何辦理已購公房改為商品房手續(xù)？ 律師答疑：已購公房改為商品房是指將所購的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質改為商品房的行為，已購公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權證。辦理手續(xù)時除填寫已購公房改為商品房申請表外還需提交如下證件： （ 1 ）房屋所有權證； （ 2 ）身份證復印件（核驗原件）； （ 3 ）房改房：原購房契約； （ 4 ）土地出讓金繳納的發(fā)票。 補交的土地出讓金數額按下列方法計算：購房當年成本價的 1% 。比如 購房成本價是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 / 平方米，再乘以房