房地產(chǎn)金融總論.ppt

1、房地產(chǎn)金融，教材：房地產(chǎn)金融新編，曹建元編著，上海財經(jīng)大學出版社，2009，第一版。Questions，1)whatisrealestate？howtomakeproitsinrealestateindustry？2)whoistheparticipantinvlvedinrrealestateindustry？3)howaboutyourchoiceifyouneedalodge？4)anny ycommensonrealestate？本論，本章簡要介紹了房地產(chǎn)業(yè)及其資金運營，定義了房地產(chǎn)金融的概念，概述了我國房地產(chǎn)金融的主要發(fā)展過程，分析了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系，說明了房地產(chǎn)金融學的研究對

2、象和內(nèi)容。第一章總論，第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)及其資金運用1，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)(1)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)不僅包括土地和土地落地，還包括由此產(chǎn)生的各種所有權關系。是以住宅和土地這種事物的存在為前提的財產(chǎn)形態(tài)土地和附著在土地上的住宅等建筑和結構的物質(zhì)形態(tài)的經(jīng)濟表現(xiàn)，是房屋和土地的經(jīng)濟形態(tài)，還涉及所有權關系。產(chǎn)權的形成、轉(zhuǎn)換、抵押、租賃等是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主要內(nèi)容。(b)房地產(chǎn)業(yè)的特點1。房地產(chǎn)物質(zhì)特性方面的特征(1)固定性(2)多樣性(3)耐久性(4)體積2。房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性(1)房地產(chǎn)所在的地理位置對其價格影響很大。(2)房地產(chǎn)的單一性使房地產(chǎn)估價越來越重要。(3)房

3、地產(chǎn)產(chǎn)權是可分割的，投資者可以通過銷售或租賃找到投資收益。(4)房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大。占有權、使用權、收益權和處分權，(3)房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)交易市場組織、房地產(chǎn)估價公司、房地產(chǎn)管理機構等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的各經(jīng)濟單位的總和。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動涵蓋金融、保險、建設、法律等領域。建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)資金及其運營(a)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動資金分類(1)資金來源渠道分割，資金，(2)資金實物和價值轉(zhuǎn)移方法，(2)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)，貨幣、土地購買，機器材料購買，建設中，商品房，3、資金運營受到地理影響很大。4、房地產(chǎn)資金的增值。

4、第二節(jié)房地產(chǎn)金融的概念1，金融是貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用相關的所有活動。與貨幣發(fā)行、流通和回收、存款吸收和提取、貸款發(fā)行和回收、金銀和外匯交易、股票、債券發(fā)行和流通、信托、保險等相關的經(jīng)濟活動。金融機構：專門從事貨幣資金業(yè)務的機構，如銀行、保險公司、信托公司、金融公司、信用合作社等。第二，房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中通過貨幣流通和信用渠道進行籌集、融資和相關金融服務的一系列金融活動的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)金融事業(yè)的主要內(nèi)容是吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，進行住宅儲蓄，進行房地產(chǎn)貸款，特別是房地產(chǎn)抵押貸款，進行房地產(chǎn)投資，信托，保險，當鋪及貨幣結算，房地產(chǎn)有價證券發(fā)行及代

5、理發(fā)行和交易等。第三，房地產(chǎn)金融的發(fā)展(a)初期和創(chuàng)業(yè)時期(1840-1949年)，1840年鴉片戰(zhàn)爭后，房地產(chǎn)金融事業(yè)在上海、天津、漢口等城市相繼與房地產(chǎn)業(yè)一起成長。當時各殖民主義國家找中國開拓外國市場，成立房地產(chǎn)公司，依靠特權牟取暴利。1897年中國通商銀行成立。第一次世界大戰(zhàn)以來，中國民族主義工商業(yè)發(fā)展了，建立了多個商業(yè)銀行，開始以投資、抵押、信托等形式參加房地產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)外銀行在1930年，1931年參與房地產(chǎn)投資和買賣事業(yè)，達到了頂峰。在上海和天津等城市，外國銀行的抵押中，以房地產(chǎn)為擔保通常占一半以上。其中最大的銀行 HSBC不僅利用抵押貸款操縱房地產(chǎn)市場，還大量購買各房地產(chǎn)公司的股票

6、和債券，成為“房地產(chǎn)王國”。1931年浙江興業(yè)銀行賬簿房地產(chǎn)購買額也達到了880多萬韓元。眾所周知的上海南京路、外灘、西部一帶的大廈都是在這個時期各銀行投資建設的。銀行投資房地產(chǎn)是建立銀行形象、吸引客戶存款的重要手段，例如“北沙行”在上海投資，起到建設國際酒店大廈的作用；浙江興業(yè)銀行1930年設立了信托部，開展了房地產(chǎn)租賃銷售、房地產(chǎn)抵押貸款等項目。(b)過渡，委員會(1949-1978)謹慎建國初期，計劃經(jīng)濟體制實施，盡管房地產(chǎn)擁有和金融制度的改革，城市房地產(chǎn)仍然允許買賣和當鋪、贈與或交換，金融業(yè)也在一定程度上參與了房地產(chǎn)的經(jīng)營事業(yè)。1956年，國家實行了自建工程組和職工個人住房建設鼓勵政策

7、，建設銀行在遼寧、內(nèi)蒙古等18個城市試行了一年共400萬元的建設住房貸款。1956年底工商業(yè)社會主義改造基本完成后，城市房地產(chǎn)進入非經(jīng)營階段，金融業(yè)沒有直接投資房地產(chǎn)，但財政分配的房地產(chǎn)開發(fā)建設資金也由專門銀行代理分配，監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應的房地產(chǎn)金融管理職責。此后在計劃經(jīng)濟中，城市住宅建設由國家投資，住宅實行供給制，房地產(chǎn)市場不存在，房地產(chǎn)金融事業(yè)也失蹤了。(c)恢復、發(fā)展時期(1978-1986)，1978年城市住房制度開始改革，提出了住房商品化的概念。1980年，中國國際信托投資公司規(guī)劃了自己的資金投資，開發(fā)了北京建國門外街的國際大廈。1981年建設銀行成立了中國住宅開發(fā)公司，開發(fā)了房地

8、產(chǎn)項目。從1982年開始試行了住房儲蓄貸款項目。1984年國務院提議成立房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，對城市建設進行了綜合開發(fā)。1986年，隨著“租賃補貼”的住房改造，團和蚌埠建立了住房儲蓄銀行，負責住房改造金融項目。(4)調(diào)整、發(fā)展時期(1987-1993)，1988年，國發(fā)198811號門在全國城市提出了分房制度改革。政府明確表示，可以委托銀行專門處理住房生產(chǎn)、消費者金采購、融通、信用結算等業(yè)務。1993年第三次全國城市住房制度改革工作會議上，提出了福建公積金制、住房金融發(fā)展等住房改造指導思想，強調(diào)全面推進住房公積金制度。開設住房儲蓄、住房抵押貸款、分期付款、住房保險等，構建政策和商業(yè)共存的住房信用

9、體系。(5)規(guī)范開發(fā)時期(1994 - ) 1994年12月政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定，1995年7月商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定初步規(guī)范了政策住宅金融事業(yè)和商業(yè)住宅金融事業(yè)。1995年商業(yè)銀行法，擔保法，貸款通則頒布。1997年個人住房擔保貸款管理試行辦法。1998年修訂了試行辦法。1999年，中央銀行宣布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定。建設部在2000年與中央銀行一起公布了住房置業(yè)擔保管理試行辦法，規(guī)范了擔保公司的運營，同時也豐富了住房貸款擔保的主體。2001年中央銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知明確規(guī)定了商業(yè)銀行為履行住房金融業(yè)務必須一起遵守的相關規(guī)定。第四，房地產(chǎn)金融發(fā)展前景1

10、。房地產(chǎn)金融的經(jīng)營主體進一步增加，房地產(chǎn)金融經(jīng)營主體的經(jīng)營能力和服務水平有望提高。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品將呈現(xiàn)多種發(fā)展模式。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新：個人抵押品種的精細化和完善；進一步開發(fā)住房改造保險、銷售住房保險購買、住房抵押貸款保障保險、住房價值保險等。房地產(chǎn)信托理財品種開始增加。商業(yè)銀行，保險公司，信托投資公司，證券公司，當鋪，3 .房地產(chǎn)金融法規(guī)不斷完善，房地產(chǎn)金融市場體系逐步完善。一級金融機構：政策與商業(yè)房地產(chǎn)金融機構共同發(fā)展；第二金融機構：預計將運用房地產(chǎn)證券化，特別是住宅擔保貸款證券化。4.網(wǎng)上房地產(chǎn)金融事業(yè)將成為房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要方面。包括住房貸款、房地產(chǎn)保險等業(yè)務。在線服務功能：通過在線

11、申請、實時審查、實時認證、在線結算，客戶可以獲得24小時周到方便的服務。第三節(jié)房地產(chǎn)與金融業(yè)的關系1，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求是金融業(yè)的支持(1)房地產(chǎn)的開發(fā)和運營需要金融業(yè)的協(xié)助(2)房地產(chǎn)的流通和消費需要金融業(yè)的支持(3)房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要資金籌措以外的其他金融工具的服務。結算，信托，保險，有價證券發(fā)行代理等。第二，金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)事業(yè)的擴展(a)為了金融業(yè)的發(fā)展，需要在房地產(chǎn)領域安排資產(chǎn)事業(yè)。(二)金融結算工具在房地產(chǎn)流通和消費領域的更多應用和傳播；(三)金融業(yè)要在房地產(chǎn)業(yè)擴張金融服務內(nèi)容保險機構中開設住房質(zhì)量保險、住房抵押貸款保險等新品種；信托機構負責房地產(chǎn)租賃管理，代理房地產(chǎn)投資或

12、銷售，房地產(chǎn)咨詢工作。第四節(jié)房地產(chǎn)金融的研究對象及內(nèi)容1，房地產(chǎn)金融的研究對象房地產(chǎn)金融是經(jīng)濟學的一個領域，是房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學、經(jīng)濟法等領域之間的異化學科。房地產(chǎn)金融學是專門研究房地產(chǎn)金融活動的方法和規(guī)律的科學。本研究的目的是通過闡明法律，運用有效的金融手段，尋求房地產(chǎn)資金融資融通，實現(xiàn)房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。研究對象主要包括以下方面：1 .研究如何構建房地產(chǎn)金融組織系統(tǒng)和管理運營。2.研究如何擴大房地產(chǎn)資金運用渠道，通過資金融通和其他金融服務實現(xiàn)房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。3.研究房地產(chǎn)金融如何配合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點，促進住房目標實現(xiàn)的方案。第二，房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，以金融和房地產(chǎn)經(jīng)濟學等為中心，主要提供銀行及非銀行金融機構的房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費領域單位或