戶型及其評價標準PPT課件

1、.,1,戶型及其評價標準,產品研究部,.,2,內容大綱,戶型評價的標準,戶型的區(qū)域差異,典型案例,戶型的面積計算,戶型及家具的尺度,戶型的亮點及適用范圍,戶型與風水,戶型的南北差異,戶型的城市差異,廳房面積比例差異,.,3,戶型評價的標準,.,4,戶型評價的標準,功能與面積的比例關系,分區(qū)、布局與流線設置,物理性能(采光、通風、向陽面),功能設置,空間的形狀與尺度,戶型亮點,其他細節(jié)(開門/家具擺放/裝修靈活性),性價比,私密性、使用便利度,使用舒適性,使用便利度,使用舒適性、便利度,性價比、使用舒適性,使用便利度、心理感受,.,5,戶型的功能與面積關系性價比的重要體現(xiàn),何謂功能與面積關系：兩

2、房、三房、四房戶型的面積決定其總價，而對于市場上大部分消費者來說，總價與其支付能力密切相關；因此，每種戶型都有其最具競爭力的面積區(qū)間，以吸引其對應的消費群體。戶型與其最具競爭力的面積區(qū)間：由于房屋結構、居住習慣等關系，北方市場戶型對應的各面積區(qū)間比南方約增加1020%；不同城市由于經(jīng)濟水平、居住習慣等差異，最具競爭力的戶型面積區(qū)間也會變化西安的平均居住面積比沈陽大，其對應的面積區(qū)間也略高；,尋找最具競爭力的戶型面積區(qū)間必須密切結合當?shù)氐氖袌鰻顩r，具體分析,廣州最具有市場競爭力的戶型面積區(qū)間,功能與面積的比例關系,.,6,專題一：戶型的面積計算,室內面積,墻體面積,陽臺面積,臥室、起居室、廳、過

3、道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等各室內面積躍層住宅中的戶內樓梯坡屋頂凈高超過2.10m，計算全面積；1.20m-2.10m計算1/2面積；凈高不足l.20m的部位不計算面積地下室、半地下室及普通樓層，層高在2.20m及以上應計算全而積；層高不足2.20m應計算1/2面積,戶間分隔墻每戶各半，如分戶墻厚24cm，則每戶各占12cm。每戶與公用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是墻體厚度計入套內面積，其余計入公用面積。在實際計算時套內面積和套內墻體面積合并計算。,封閉式陽臺計全面積，不封閉式陽臺計半面積。陽臺是否封閉以規(guī)劃批準的建筑設計為準。,飄窗/地臺,地下室,空中花園,入戶花園,閣樓

4、,.,7,戶型的功能與面積關系私密性、使用便利度,動靜分區(qū)明確：動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)各有明確的專門使用功能。好的戶型應明確處理這些功能區(qū)的關系，使之使用合理而不相互干擾。布局合理：各功能布局應符合使用習慣、私密性等要求，如：衛(wèi)生間離臥室要近，避免從臥室到衛(wèi)生間要經(jīng)過客廳，雙衛(wèi)中至少有一個衛(wèi)生間要滿足以上要求。為了保證私密及安全性，最好將主臥設于離入戶門最遠處。入戶門處最好設玄關，從門口不能直接看到屋內事物。大門最好不要面對電梯（樓梯）口。廚房應靠入戶處，方便買菜后直接進入。,分區(qū)、布局與流線設置,

5、.,8,戶型的功能與面積關系私密性、使用便利度,流線俗稱動線，是指日?；顒拥穆肪€。流線的意義：如果一個居室中流線設計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。流線的設置要點：餐廳離廚房要近，廚房至餐廳的人行路線最好為獨立使用，不要交叉其他功能區(qū)的路線。訪客流線不應與家人流線和家務流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。客廳周邊的門是保證流線合理的關鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。,分區(qū)、布局與流線設置,.,9,戶型的功能使用舒適性,戶型的采光、通風情況與向陽面數(shù)量決定了使用的舒適性，是客戶選擇的重要考慮

6、因素。采光：規(guī)范要求廚房必須直接采光；北方可以接受暗廁，南方一般要求明廚明廁。通風：首先必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風，當然能通風的其他功能區(qū)越多越好。根據(jù)各地風向，主臥、書房、客廳應處于上風口，而衛(wèi)生間、廚房應處于下風口。根據(jù)一般流體力學來看，直透的穿堂風往往在室內會留下許多空氣流動中的死角，南北直通的戶型并不是通風效果最好的，好的戶型應該是阻擋風的直線流動和降低一些流速，引導空氣流動經(jīng)過房間的每個角落，減少舊空氣的長期滯留。內天井由于在北方通風效果不佳，容易潮濕長霉，因此在北方應避免采用。,物理性能,通風較好,通風不佳,.,10,戶型的功能使用舒適性,戶型的采光、通風情況與向

7、陽面數(shù)量決定了使用的舒適性，是客戶選擇的重要考慮因素。向陽面數(shù)量主臥、客廳要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能。其次應保證最佳朝向的是次臥、書房、景觀陽臺。能享受最佳朝向的功能區(qū)越多，戶型的價值越高。朝向與景觀的關系：華南地區(qū)對日照要求不高，當最佳景觀與最佳朝向不一致時，通常采用景觀優(yōu)先的原則。我國其他地區(qū)無論從客戶心理接受度還是氣候的實際需要，通常都以南向為最佳朝向東北地區(qū)更強調正南，但目前已在逐步接受適度偏角。因此最好采取景觀與最佳朝向一致的規(guī)劃布局。,物理性能,.,11,戶型的功能與面積關系使用便利度的重要體現(xiàn),功能設置與面積的關系,.,12,戶型的功能

8、與面積關系使用舒適性、便利度,戶型空間的形狀一般以方正為佳，通常矩形空間比方形空間更好用，空間感更加。,空間的形狀與尺度,由點式高層戶型組合產生的異形空間，一般以工作陽臺、入戶陽臺、儲物室、廚房等方式消化。,面積充裕時，餐廳或閱讀角等情景空間可采取六/八角形、圓形等特殊形狀，以獲得特殊的空間效果；,.,13,專題二：戶型與家具的尺度,空間所需的最小尺度很大程度上決定于家具的尺度：例如主臥室最小尺度的計算：以床長2米來算，加上床前需留1米通道，因此寬至少為3米；臥室中衣櫥是必要的，按深度0.6米算，床和衣櫥間留0.6米道，床和窗之間留0.6米通道，加上床本身1.5米寬，則臥室深至少應為3.3米。

9、因此最基本臥室應為3*3.310平方米。,常見的家具尺度,.,14,專題二：戶型與家具的尺度,空間的適宜尺度還跟使用習慣、使用者對空間所要求的心理感受有關。,常見的空間尺度,.,15,專題二：戶型與家具的尺度,較合理的臥室最小尺寸（以能放下1000寬的床計算）：24003000較合理的衛(wèi)生間最小尺寸（保證750的淋浴間）：18002100較合理的衛(wèi)生間最小尺寸（保證750的淋浴間）：18002700,1800,750,2100,900,1800,2700,2400,2700,.,16,戶型的功能與面積關系性價比、使用舒適性,戶型亮點對于提升戶型的附加值有非常重要的意義。不同區(qū)域的市場、不同層面

10、的消費者對不同亮點的敏感度不一樣，需要進行充分的市場研究，對適用亮點具體分析。戶型亮點以提升戶型使用的舒適性與趣味性為重點。常見的戶型亮點包括：,戶型亮點,引入室外景觀多陽臺設計：入戶花園/景觀陽臺/工作陽臺頂層退臺設計豐富室內空間躍式設計復式中空設計贈送附加空間飄臺設計：飄窗臺/飄地臺面積增值設計特色功能主臥優(yōu)化設計情景空間設計衛(wèi)生間人性化設計特色多層豎向設計,.,17,多陽臺設計：入戶花園/景觀陽臺/工作陽臺頂層退臺設計,設計意向及要求大面積戶型的應用主要把握其顯現(xiàn)出的豪華性與尊有性，為大戶型增加“人無我有”的私家半室外空間中小面積戶型的應用主要在于增加戶型的通透感，減弱小戶型布局局促的不

11、足,專題三：戶型亮點分析引入室外景觀,PS.北方出于氣候需要，可將部分或全部陽臺封閉。,.,18,專題三：戶型亮點分析引入室外景觀,入戶花園可利用戶型組合間的邊角空間形成若做成兩層挑高，可大大提升戶型的尊貴感為室內提供更多的綠化空間與通風路徑封閉后可增加功能空間,.,19,專題三：戶型亮點分析引入室外景觀,大面積景觀陽臺常見于景觀主導的戶型中，如江景、山景豪宅充分利用景觀面，擴大戶內景觀視線豐富建筑外立面造型，增強通透性可通過陽臺的形狀變化增加實用性與空間感：曲線造型配合外立面和臨水建筑的輕快動感，通過陽臺深度的變化，劃分出不同的活動區(qū)域挑高的陽臺擴寬視野，增添氣勢,.,20,專題三：戶型亮點

12、分析引入室外景觀,頂層退臺設計發(fā)揮景觀的最大價值提升頂層住宅的居住價值對建筑造型的要求較高北方氣候寒冷，大面積退臺的使用受限,.,21,躍式設計錯層設計復式中空設計,設計意向及要求適合應用于室內設有較大的開闊空間的戶型中，可為戶型增加更多的空間界定形式，豐富空間層次，避免空間大而空無的弊端,專題三：戶型亮點分析豐富室內空間,PS.此類設計多用于空間開闊的大戶型中，也用于5.5米層高的小復式戶型以增加其附加值,.,22,躍式設計明確界定功能空間增加室內層次感老年人使用不便，推廣受到一定限制；,專題三：戶型亮點分析豐富室內空間,.,23,錯層設計明確地界定不同的功能空間豐富戶內視線空間，提升居住的

13、趣味性公寓的錯層設計會增加建造成本，故多用于有地形條件支撐的情況中樓梯給老人的生活帶來不便，給孩子帶來一定的潛在危險，尤其是凌空的樓梯。為解決這一問題，有些錯層戶型將老人間下錯，相對來說比較合理。,專題三：戶型亮點分析豐富室內空間,.,24,復式中空設計超高尺度設計，提升戶型的舒適性，彰顯氣派增強室內空間感，擴大景觀視野可增添趣味空間復式中空設計應注意客廳的高寬比，避免過高的尺度造成感受不適；中空設計最好能形成客廳與二層空間的視線交流,專題三：戶型亮點分析豐富室內空間,.,25,飄臺設計：飄窗臺/飄地臺面積增值設計,設計意向及要求贈送附加空間的設計主要是為戶內創(chuàng)造更多的實用及使用空間對于小戶型

14、，該設計可大大提高單元的性價比，讓業(yè)主感到“劃算”對于中大戶型，可增強功能房間的舒適性，或借其創(chuàng)造出更多的情景空間,專題三：戶型亮點分析贈送附加空間,.,26,飄臺設計飄窗臺（凸窗）設計采用飄窗臺，可增強室內的空間感、提升戶型的舒適性，對于南方房間面積偏小的情況尤為適用；飄窗臺在北方容易結露，對窗型材的質量、施工要求較高，目前從消費者的反饋來看效果不是很好。飄地臺設計面積相對小的單元，采用飄地臺，增加室內的使用空間。大面積使用凸窗會減弱房屋的保溫效果,飄地臺設計,飄窗臺設計,專題三：戶型亮點分析贈送附加空間,.,27,面積增值設計不計算面積的空間有飄窗臺、飄地臺、高度小于2.2米的儲物室、地下

15、室大面積飄窗設計，增加室內附送面積610飄窗臺與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內空間為增加效果，建議飄窗進深約1m計算一半面積的空間有開敞的入戶花園、陽臺、開敞的餐廳等非四面圍護的空間；面積增值設計對中小戶型的買家吸引力尤其明顯,專題三：戶型亮點分析贈送附加空間,.,28,主臥優(yōu)化設計情景空間設計衛(wèi)生間人性化設計,設計意向及要求特色功能設計在于為戶型提供更多貼心、人性化的室內居住環(huán)境，從硬件上提升產品的居住品質，以體現(xiàn)高端樓盤所能為業(yè)主帶來的一種關懷,專題三：戶型亮點分析特色功能,.,29,主臥優(yōu)化設計主臥除提供臥室+衛(wèi)生間以外，可適當增配以下功能，為主人提供更多的私人活動空間：衣

16、帽間/套間書房/景觀陽臺/情景空間.衣帽間在二三線城市的中檔以下戶型內，實用性不大，應謹慎使用；套間書房使用靈活，具有比較好的接受度；主臥的景觀陽臺/露臺/陽光室等情景空間接受度很高，幾乎在任何市場中都可以推廣。,衣帽間,衛(wèi)生間,景觀陽臺,衛(wèi)生間,書房,景觀陽臺,專題三：戶型亮點分析特色功能,.,30,陽光室形式多樣，以封閉陽臺、飄窗臺或層高不足2.2米，贈送一半面積的空間為主，可提升戶型的實用性、趣味性，尤其在北方深受歡迎；戶型平面布局上，陽光室可設置于餐廳、客廳或主臥室旁，為室內提供多功能的活動空間。,專題三：戶型亮點分析特色功能,.,31,衛(wèi)生間人性化設計自然采光通風南方屬于基本要求，北

17、方屬于優(yōu)化設計干濕分區(qū)主臥衛(wèi)生間造型優(yōu)化多用于別墅設計中，對外立面影響較大帶景觀的衛(wèi)生間設計提升使用的趣味性與附加值，對于求新求變的年輕消費者有較大吸引力,專題三：戶型亮點分析特色功能,.,32,小高層洋房的單體豎向設計退臺設計逐層退臺，形成多層次疊加景觀效果，使戶內空間即可俯視空中私家花園、遠眺小區(qū)中心花園，還可增加建筑立面的層次變化，豐富立面構圖2層/3層/頂層借退臺形式設計空中花園，為戶型增加賣點，提高戶型的檔次考慮到北方的氣候在冬天時較為寒冷，建議空中花園可作為半封閉/封閉式設計頂層特色設計建議不作復式設計，而是采取送閣樓、或超高層高預留閣樓的方式，提高頂層的附加值，加強隔熱保暖的處理

18、，減少銷售的壓力頂層可采用頂窗/高側窗采光的設計，增加房間的自然采光,首層送花園,多層豎向示意,專題三：戶型亮點分析,.,33,戶型的功能與面積關系使用便利度、心理感受,由于戶型與居住生活息息相關，因此與使用有關的所有細節(jié)都會成為影響戶型質量的因素。其他細節(jié)包括幾大方面：,其他細節(jié),各功能區(qū)域開門的位置、方向；墻面、門洞的設置是否利于家具擺放與人的使用；交通空間是否集約高效；使用與裝修的靈活性；是否有悖于“風水”觀點；,.,34,戶型的功能各功能區(qū)域開門開窗的位置與方向,門、窗位置的設定主要出于維護私密性的考慮客廳：大門最好不要面對電梯（樓梯）口。若無入戶花園作緩沖，客廳最好設置玄關空間。主臥

19、：客廳與臥室之間最好有一段過渡空間，避免臥室朝向客廳開門，避免通視。次臥：次臥應避免面向客廳開門；公共衛(wèi)生間：應避免面向客廳、餐廳開門；主臥衛(wèi)生間：最好避免對著大床開門。相對于鄰戶的私密性：主要的使用空間如客廳、主臥等不應出現(xiàn)對視情況，其他空間也應盡量避免對視；,其他細節(jié),.,35,戶型的功能各功能區(qū)域開門開窗的位置與方向,門、窗位置的設定主要出于維護私密性的考慮客廳：大門最好不要面對電梯（樓梯）口。若無入戶花園作緩沖，客廳最好設置玄關空間。主臥：客廳與臥室之間最好有一段過渡空間，避免臥室朝向客廳開門，避免通視。次臥：次臥應避免面向客廳開門；公共衛(wèi)生間：應避免面向客廳、餐廳開門；主臥衛(wèi)生間：最

20、好避免對著大床開門。相對于鄰戶的私密性：主要的使用空間如客廳、主臥等不應出現(xiàn)對視情況，其他空間也應盡量避免對視；,其他細節(jié),.,36,戶型的功能墻面、門窗洞的設置,客廳：背景墻必須保證一定的長度（3000以上）以利于電視柜等家具擺放；臥室：床不應挨著窗臺擺放，否則心理上不安全因素、積塵、噪音、迎頭風景都不利于睡眠。一般應側向面對窗戶。因此臥室的整個墻面、門窗開口都應與此配合。廚房：門、窗開口應結合實際使用需要考慮。如灶臺應避免正對窗戶，防止爐火被風吹滅，應為電冰箱等大型家電預留足夠的空間。,其他細節(jié),.,37,戶型的功能墻面、門窗洞的設置,客廳：背景墻必須保證一定的長度（3000以上）以利于電

21、視柜等家具擺放；臥室：床不應挨著窗臺擺放，否則心理上不安全因素、積塵、噪音、迎頭風景都不利于睡眠。一般應側向面對窗戶。因此臥室的整個墻面、門窗開口都應與此配合。廚房：門、窗開口應結合實際使用需要考慮。如灶臺應避免正對窗戶，防止爐火被風吹滅，應為電冰箱等大型家電預留足夠的空間。,其他細節(jié),.,38,戶型的功能交通空間的集約度,原則上交通空間的面積越小，戶型越經(jīng)濟；一定面積的交通空間不一定是浪費，反而能有效組織戶內交通流線，維護使用的私密性：,其他細節(jié),經(jīng)濟！,浪費！,分區(qū)較好！,分區(qū)缺陷！,.,39,戶型的功能使用與裝修的靈活性,各種多功能廳、房間以及可封閉的陽臺、入戶花園、空中花園等，都能夠方

22、便地轉換為有效的使用空間，增加附加值。,其他細節(jié),時代花生的經(jīng)典N+1：,中海錢塘山水：隔層錯空中花園或陽臺,送,空,送,.,40,專題四：戶型與風水,風水其實是居住經(jīng)驗的總結，里面有很多與居住心理相關的規(guī)律，當然也包含了一些迷信成分，需要具體分析；南方的客戶、高端的客戶比較關注風水的因素，戶型設計中應予盡量配合。一些關于風水的說法：,一、戶型方方正正，不缺角解釋：有缺角，太極不全，為有缺憾。二、戶型結構不是三角形解釋：三角形五行為火，不聚氣，違背藏風聚氣原理。三、戶型無長走廊對著單元正門解釋：門沖，不利藏風聚氣四、戶型前庭后臥，庭大臥小解釋：臥室宜小不宜大五、戶型沒有開門見廚房餐廳，或單元門

23、正對廚房門解釋：門沖原理，不利財運六、戶型沒有開門見廁所或正對衛(wèi)生間解釋：門沖原理，不利健康七、戶型廚房衛(wèi)生間沒有設在在室內中心十字線上解釋：衛(wèi)生間屬水，廚房為火重，中心不得有污八、戶型室內沒有兩門相對的情況解釋：；兩門相對謂之罵也，多口舌九、戶型主臥室內衛(wèi)生間門沒有對著床解釋：門沖，污氣沖床十、戶型無橫梁壓頂現(xiàn)象解釋：可以理解十一、戶型多層樓樓梯沒有設在室內中心解釋：中心多動，不穩(wěn)也十二、戶型的廚房沒有設在室內的西北方和西方十三、戶型主臥室沒有超過兩面的落地玻璃門窗解釋：孤陰不生，獨陽不長十四、戶型的廚房不得在西北方解釋：西北乾卦也，代表呼吸系統(tǒng)，官位，老人。受火克，大不利也,戶型中的風水規(guī)律,.,41,戶型的區(qū)域差異,.,42,戶型的南北差異,.,43,戶型的城市差異,.,44,典型案例：通過戶型產品實現(xiàn)地塊價