萬科成本控制的基本方法PPT課件

1、.,1,成本管理基礎(chǔ)知識(shí),深 圳 成 本 管 理 部 二零零四年八月,.,2,提 綱,在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境 成本的概念 建安成本的分類構(gòu)成 成本管理的基本原則和發(fā)展過程 成本控制的基本方法,.,3,在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境,我們的對(duì)手：,航空母艦型:環(huán)球企業(yè)家2002年為您提供的答案是：合生創(chuàng)展 董事局主席朱孟依、金源集團(tuán)總裁黃如論以及世貿(mào)集團(tuán)總裁許榮茂,棋逢對(duì)手型：中海、金地、華僑城、招商等,土豪地霸型：各地占有一定市場(chǎng)份額的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企業(yè),.,4,在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境,競(jìng)爭中求發(fā)展的途徑： 我們的現(xiàn)狀：,開源節(jié)流,萬科樓盤售價(jià)附近樓盤售價(jià)1000元/m2,萬科的利潤

2、附近樓盤利潤1000元/m2,萬科兩個(gè)著名的公式,.,5,成本的概念,簡單的理解：成本是開發(fā)產(chǎn)品過程中所有的投入。 諸如：人力成本、時(shí)間成本、建造成本、稅金等 我們重點(diǎn)講建造成本，講成本肯定離不開利潤，誰知道利潤怎么表達(dá)？,利潤售價(jià)成本,成本地價(jià)建安成本營銷成本開發(fā)間接費(fèi)稅金,.,6,成本的概念,利潤售價(jià)(地價(jià)建安成本營銷成本開發(fā)間接費(fèi)稅金) 買地階段： 建造階段：,地價(jià)=售價(jià)（建安成本營銷成本開發(fā)間接費(fèi) 利潤稅金）,建安成本售價(jià)（ 地價(jià)營銷成本開發(fā)間接費(fèi) 利潤稅金）,.,7,建安成本的分類構(gòu)成,.,8,建安成本的分類構(gòu)成,.,9,建安成本的分類構(gòu)成,.,10,建安成本的分類構(gòu)成,.,11,可

3、惡的建筑面積,誰能告訴我我們?nèi)粘９ぷ髦薪佑|的建筑面積有幾種？ 成本部關(guān)心的是？,設(shè)計(jì)部關(guān)心的計(jì)容積率面積 設(shè)計(jì)院關(guān)心的圖紙范圍內(nèi)建筑面積 銷售部、財(cái)務(wù)部關(guān)心的是預(yù)售查賬面積、竣工查賬面積,建造面積,建造面積可售面積不可售面積（含不計(jì)容積率面積 不計(jì)建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？） 恐怖的地下面積,.,12,成本管理的基本原則,全員的成本控制原則 成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。 成本關(guān)系到每個(gè)人的口袋。,而是一種責(zé)任,好像年底每個(gè)人盤點(diǎn)一年的收入時(shí)，估計(jì)沒有一個(gè)人想到那里面有成本部的 心血和功勞,.,13,成本管理的基本原則,項(xiàng)目全過程的成本控制原則 全過程：項(xiàng)目從可行性研究到

4、竣工決算。 目標(biāo)成本管理都必須按專業(yè)化、程序化的要求責(zé)任到人、目標(biāo)明確、銜接有序，不因機(jī)構(gòu)、人員變化等因素而中斷,.,14,成本管理的發(fā)展過程,帳房先生 有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。 特有成就感,結(jié)論：殺敵一萬自損三千,結(jié)論：丟了西瓜撿芝麻,限價(jià)系統(tǒng) 尋價(jià)大規(guī)模招標(biāo)限價(jià)反單 三方合同加強(qiáng)合同管理甲供,.,15,成本管理的發(fā)展過程,成本指導(dǎo)書 有了完全成本的概念。針對(duì)性和指導(dǎo)性欠缺 集中體現(xiàn)在：,主體建筑指導(dǎo)意義不強(qiáng)迫切需要清單招標(biāo) 環(huán)境成本針對(duì)性不強(qiáng)設(shè)計(jì)整體化和標(biāo)準(zhǔn)化,強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制 集中采購、實(shí)物量招標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化意義重大,.,16,清單招標(biāo)到底有什么好處？,盡最大可能使成本處于可

5、控狀態(tài),A：提高工效、準(zhǔn)確性提高、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； B: 對(duì)設(shè)計(jì)方案是否合理優(yōu)化給予明確的評(píng)價(jià) C：科學(xué)的報(bào)價(jià)更貼近市場(chǎng)、體現(xiàn)公平公正的原則 D：給決策提供可靠的依據(jù) 前提：保證圖紙質(zhì)量和招標(biāo)的時(shí)限,.,17,成本管理的發(fā)展過程,優(yōu)化方案決策,在清單招標(biāo)、設(shè)計(jì)前期進(jìn)展受阻時(shí)兩條腿走路 起到治本的作用（姑且把強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制稱為治標(biāo)） 不同階段的兩種管理手段 就效益而言：招標(biāo)遠(yuǎn)遜于方案優(yōu)化，不可同日而語, 一個(gè)治標(biāo)，一個(gè)治本。,.,18,成本控制的基本方法,設(shè)計(jì)階段，成本管理從設(shè)計(jì)開始不能再是句空話了,首先，選擇優(yōu)秀的合作單位，包括歷史合作評(píng)估，優(yōu)秀的 主要設(shè)計(jì)人員，以及現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。,其次，也是非常重要的一

6、點(diǎn)：合理的設(shè)計(jì)周期,過程中跟進(jìn)至關(guān)重要，否則等到施工圖出來再提優(yōu)化方案 黃瓜菜都涼了。那是一個(gè)痛苦的過程。 不妨試試定期設(shè)計(jì)例會(huì)的方式，專業(yè)協(xié)作。項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、 成本人員全力跟進(jìn)。集中審圖,.,19,成本控制的基本方法,設(shè)計(jì)階段成本控制的優(yōu)秀案例 廣州公司在這方面領(lǐng)先一步，尤其是主體設(shè)計(jì)過程中跟進(jìn)取得較明顯的成績 其他諸如成都公司，金地房地產(chǎn)也做得相當(dāng)不錯(cuò),.,20,成本控制的基本方法,加強(qiáng)實(shí)施過程中方案優(yōu)化工作 首先大家要明確方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享,.,21,成本控制的基本方法,設(shè)計(jì)規(guī)劃類： 東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 這個(gè)房子的含筋量有點(diǎn)嚇人 環(huán)境方案必須要

7、優(yōu)化 金域藍(lán)灣晚上不亮了。 換湯不換藥少花140萬,.,22,成本控制的基本方法,施工方案類（正方）： 土方平衡為什么只挖不填？ 一句話帶來的經(jīng)濟(jì)效益值30萬 為達(dá)目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用 這棟樓的基礎(chǔ)有點(diǎn)怪 給施工單位上課考試，錢少意義重大 動(dòng)動(dòng)腦筋十幾萬到手,.,23,成本控制的基本方法,施工方案類（反方） 雨水箅子的故事 這也叫磚模？整個(gè)一磚混結(jié)構(gòu) 外墻涂料心中永遠(yuǎn)的痛,.,24,成本控制的基本方法,產(chǎn)品品質(zhì)管理意義深遠(yuǎn) 舉例說明 誰說言必稱進(jìn)口？ 輪子轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)、木頭爛不爛誰管？ 鋁合金門窗含鋁量多少才對(duì)？鋼化玻璃要多少？ 我們?cè)阡摻Y(jié)構(gòu)上花了多少冤枉錢？ 人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多,.,25,成本控制的基本方法,招標(biāo)！還是招標(biāo)！我們的招標(biāo)質(zhì)量能打多少分？ 加強(qiáng)投標(biāo)單位的質(zhì)量和數(shù)量，減少約談。 投標(biāo)階段的現(xiàn)場(chǎng)達(dá)疑和文件解釋是成本管理不容忽視的一個(gè)環(huán)節(jié),.,26,結(jié)束前談?wù)剷r(shí)間,現(xiàn)在，只要我們做不好任何工作,告訴您一個(gè)好借口頭兒，時(shí)間太短了。 根本搞不掂！想搞好，給時(shí)間! 常言說得好“慢工出細(xì)活！”牛吧！,結(jié)論：因?yàn)槲覀儧]時(shí)間，所以我們不專業(yè)！,.,27,結(jié)束前談?wù)剷r(shí)間,集團(tuán)劉愛明副總在成本年會(huì)上說了比較經(jīng)典的話，想想有道理。,因?yàn)槲覀?/p>