辦公樓等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)參考

1、辦公樓等級(jí)不同評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的含義首先，“甲級(jí)”、“5A”和“第四代”從不同的角度界定寫字樓物業(yè)的等級(jí)。這三個(gè)概念基本上代表了辦公樓等級(jí)評(píng)定的基本方向，“甲級(jí)”從綜合素質(zhì)的角度來評(píng)定辦公樓等級(jí)?！?A”從硬件配置的角度進(jìn)行評(píng)估；然而，“第四代”從辦公樓發(fā)展的角度規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。三個(gè)角落的評(píng)價(jià)方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)評(píng)價(jià)方法不清楚，造成概念混亂?！凹准?jí)辦公樓”是一個(gè)常用術(shù)語。這是一個(gè)由外國開發(fā)商在涉外辦公樓開發(fā)過程中逐漸引入和推廣的詞。根據(jù)綜合質(zhì)量，辦公樓可分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)。就我國辦公樓市場(chǎng)而言，辦公樓一般分為高檔樓(甲級(jí)辦公樓)、中檔樓(乙級(jí)辦公樓)和低檔樓(丙級(jí)辦公樓)。而高端物業(yè)又可以細(xì)分為兩部分

2、：高檔寫字樓和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)辦公樓符合國際辦公樓標(biāo)準(zhǔn)。甲類根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分。所謂甲級(jí)寫字樓主要指四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)習(xí)慣稱謂。由于不同市場(chǎng)的寫字樓不同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)的相對(duì)質(zhì)量，例如，在一些小城市沒有高檔寫字樓和國際寫字樓。二、第四代辦公樓的特點(diǎn)與前三代辦公樓相比，第四代辦公樓具有以下特點(diǎn)：首先，目標(biāo)客戶是明確的。第四代辦公樓針對(duì)各種跨國企業(yè)、外資企業(yè)和國內(nèi)實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)，最大限度地滿足用戶對(duì)辦公舒適性和工作效率提高的需求。第二，景觀要求更高。世界上許多著名的中央商務(wù)區(qū)或著名的辦公樓都建在美麗的自然景觀附近。除了自然景觀，

3、辦公樓的綠色景觀也越來越受歡迎。共享交流功能的中庭花園將成為未來辦公建筑發(fā)展的趨勢(shì)。第三，更多的商業(yè)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源共享已經(jīng)成為提高工作效率的一個(gè)重要問題。因此，辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公公共走廊”空間模式，逐漸從封閉、注重個(gè)人隱私走向開放、互動(dòng)。第四代辦公樓將為每個(gè)人提供更多的商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊，在倡導(dǎo)溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑，創(chuàng)造全新的辦公風(fēng)格。第四，推進(jìn)綠色環(huán)保。第四代辦公建筑不僅注重外部環(huán)境景觀，還廣泛將三維綠色景觀引入內(nèi)部辦公空間，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，在“后非典”時(shí)期，如何將自然空氣巧妙地引入辦公建筑也成為辦公客戶非常關(guān)心的問題

4、。因此，目前規(guī)劃中的大多數(shù)辦公樓都將內(nèi)部中庭花園和新鮮空氣系統(tǒng)納入其設(shè)計(jì)。第五，高智商。第四代辦公樓已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的智能化程度，需要為將來的升級(jí)預(yù)留足夠的升級(jí)空間。達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑智能、安全智能、辦公智能等。以上是一般辦公樓的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和發(fā)展理念的成熟，辦公建筑的標(biāo)準(zhǔn)將不斷更新。對(duì)于特大城市(如北京、上海、深圳)，除了一般的建筑質(zhì)量考慮外，在劃分寫字樓物業(yè)時(shí)還應(yīng)充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素。特殊的(1)裝飾標(biāo)準(zhǔn)：立面采用大理石外墻、玻璃幕墻等國際高檔外部裝飾，進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大廳和走廊；公共部

5、分地面為大理石、花崗巖、高檔地磚或鋪高檔地毯，墻面為大理石或高檔壁紙或高檔涂料，吊頂，電梯室為不銹鋼和大理石；衛(wèi)生間配有進(jìn)口名牌衛(wèi)生潔具，如康馬、科勒、美國標(biāo)準(zhǔn)、T0T0等。(2)配套設(shè)施：應(yīng)有配套的商務(wù)和生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等。專用地面和地下停車場(chǎng)、有足夠停車位以滿足日常需求的商店、適合商務(wù)晚餐的酒店、酒店、午休或娛樂設(shè)施以及公園、體育設(shè)施和圖書館等其他設(shè)施。(3)電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)、先進(jìn)的電梯設(shè)施以及乘客和貨物的分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均等待時(shí)間約30秒。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；建筑自動(dòng)化；有一個(gè)安全警報(bào)；有集成布線。(

6、2)建設(shè)規(guī)模：50000平方米以上。(3)客戶存在：著名外國公司的租戶群體；著名的跨國公司、國內(nèi)外大公司和財(cái)團(tuán)。(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的一流知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理的計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)系統(tǒng)的互聯(lián)互通和統(tǒng)一管理，24小時(shí)維護(hù)和安全服務(wù)。(5)交通便利：位于交通便利的重要地段，靠近兩條以上的主干道。有多種交通方式和地鐵直達(dá)。(6)位置：位于主商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域。(7)智力：3a 5a(8)開發(fā)商背景：經(jīng)驗(yàn)豐富，資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的最初幾年具有財(cái)務(wù)靈活性，在大規(guī)模房地產(chǎn)投資方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些開發(fā)商要么是美國、馬來西亞、香港和

7、韓國等海外公司，要么是海外運(yùn)營成功的高質(zhì)量國有企業(yè)。2.高檔物業(yè)(甲級(jí)辦公樓)(一)建筑質(zhì)量：建筑物理?xiàng)l件優(yōu)良，建筑質(zhì)量符合或者超過有關(guān)建筑法規(guī)或者規(guī)范的要求；它的盈利能力可以與新建的辦公樓媲美。裝飾標(biāo)準(zhǔn)：立面采用大理石、高檔面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有一個(gè)大廳。大廳的地板應(yīng)該由大理石、花崗巖、天然石材等制成。墻面應(yīng)由大理石、花崗巖或高級(jí)壁紙等制成。應(yīng)提供天花板，柱子應(yīng)由大理石、不銹鋼等制成。公共部分地面為大理石、花崗巖、高檔地磚或高檔地毯，墻面為高檔壁紙或高檔涂料(如麗邦涂料等)。)，應(yīng)提供天花板，電梯室應(yīng)提供不銹鋼、大理石或木質(zhì)門蓋；衛(wèi)生間配有進(jìn)口名牌潔具，如康馬、科勒、美國標(biāo)準(zhǔn)、TOT

8、0等。(2)配套設(shè)施：應(yīng)有配套的商務(wù)和生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等。專用地面和地下停車場(chǎng)，有足夠的停車位。(3)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；建筑自動(dòng)化；有一個(gè)安全警報(bào)；有集成布線。(2)建設(shè)規(guī)模：1萬-5萬平方米。(3)客戶存在：有國內(nèi)外知名的大型公司。大多數(shù)客戶從事研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理。完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)和保安服務(wù)。(5)便捷交通：有多種直接交通方式。(6)位置：位于主商務(wù)區(qū)或副首都區(qū)。(7)情報(bào)：3A和abo裝飾標(biāo)準(zhǔn)：立面采用飾面磚或瓷磚；有一個(gè)大廳，地板上有地磚，墻上有瓷磚或高級(jí)油漆

9、，還有吊頂。公共部位地面為地磚或中檔地毯，墻面粉刷；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔衛(wèi)生潔具等。(2)配套設(shè)施：有專門的地上和地下停車場(chǎng)。(3)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：中央空調(diào)系統(tǒng)；沒有建筑自動(dòng)化；有一個(gè)安全警報(bào)；沒有集成布線。(2)建設(shè)規(guī)模：無限。(3)客戶存在：客戶主要是國內(nèi)中小型公司，從事銷售代理和產(chǎn)品研發(fā)。(4)物業(yè)服務(wù)：提供物業(yè)公司服務(wù)。(5)交通便捷：交通線路四通八達(dá)。(6)位置：副首都或更好的城市位置。4.低檔物業(yè)(丙級(jí)辦公樓)(1)建筑質(zhì)量：該物業(yè)使用時(shí)間較長，在某些方面不能滿足新的建筑法規(guī)或規(guī)范的要求；這些建筑有明顯的物理磨損和舊功能，但仍能滿足低收入租戶的需求。(1)裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用油漆；

10、沒有大廳；公共部位地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通家用衛(wèi)生潔具。(2)配套設(shè)施：無。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；沒有建筑自動(dòng)化；沒有安全警報(bào)；沒有集成布線。(2)規(guī)模：無限。(3)客戶存在：客戶基本上是從事簡單銷售業(yè)務(wù)的小型私營企業(yè)。(4)物業(yè)服務(wù)：可能有衛(wèi)生、收發(fā)、值班等一般物業(yè)服務(wù)。(5)交通便利：有交通路線到達(dá)。(6)位置：一般城市位置。三、狹義“5A”和廣義“5A”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前流行的評(píng)價(jià)方法，但“5A”的概念有兩種評(píng)價(jià)方法。一是狹義的智能硬件，包括辦公智能、樓宇自動(dòng)化、通信傳輸智能、消防智能和安全智能；二是廣義的綜合“A”評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，包括：(1)品牌建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)辦公樓是城

11、市創(chuàng)造文化和財(cái)富的特定空間。辦公樓品牌的形成需要產(chǎn)品差異化、商業(yè)文化、服務(wù)管理理念、地域標(biāo)志性和城市歷史記憶。從某種意義上說，寫字樓的發(fā)展在“生產(chǎn)鏈的最高層次”反映了一個(gè)城市的發(fā)展過程和特點(diǎn)。因此，成為城市商業(yè)區(qū)標(biāo)志性建筑的辦公樓品牌應(yīng)該與城市有很大的關(guān)聯(lián)，對(duì)城市未來的發(fā)展有很大的價(jià)值。因此，區(qū)域影響力較大、與城市品牌和諧的寫字樓品牌將被評(píng)為甲級(jí)建筑品牌標(biāo)準(zhǔn)。(2)地理位置標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)地理位置是投資和購買辦公樓的關(guān)鍵因素之一。只有在城市現(xiàn)有或潛在商業(yè)區(qū)內(nèi)具有良好位置和高投資價(jià)值的辦公樓才能獲得甲級(jí)地理位置標(biāo)準(zhǔn)。(3)客戶等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)客戶層是指辦公樓的所有者或租戶層。大多數(shù)辦公室顧客都有選擇鄰居

12、的心理，所以辦公室的顧客等級(jí)通常是一樣的。同時(shí)，顧客水平也直接影響新業(yè)主或租戶的投資決策，因?yàn)轭櫩退皆礁撸瑢?duì)其企業(yè)形象的提升效果越好。(4)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)服務(wù)質(zhì)量一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在為企業(yè)提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)上。兩者都很優(yōu)秀，都被認(rèn)為是服務(wù)質(zhì)量的A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。(5)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新的主要評(píng)價(jià)。以及建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)樓層高度、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能等。在上述方面，如果有兩個(gè)以上的項(xiàng)目不能達(dá)到優(yōu)秀水平，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。四、辦公室等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分類標(biāo)準(zhǔn)中國辦公建筑的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一代辦公樓一般指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓，只

13、能滿足基本的辦公功能。深圳的第一代寫字樓以20世紀(jì)80年代以深圳速度聞名全國的國際貿(mào)易大廈為代表，還有分散在羅湖不同區(qū)域的寫字樓，如：房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深圳大廈、杜菁金融中心等。第二代辦公樓是指改革開放后外國公司進(jìn)入中國并獲得開發(fā)建設(shè)的辦公樓。這批辦公樓除了滿足功能要求外，還開始為客戶靈活劃分內(nèi)部空間，提高了他們的智能化水平。深圳的第二代辦公樓以深圳電子科技大廈和中國銀行大廈為代表，這兩座建筑出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代初。在第二代辦公建筑的基礎(chǔ)上，第三代辦公建筑開始考慮以顧客的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保的辦公理念，提高舒適度，大大提高智能化水平。深圳的第三代辦公樓典型代表是20世紀(jì)末的王迪大

14、廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈。隨著中國加入世貿(mào)組織和經(jīng)濟(jì)全球化的到來，第三代辦公建筑已經(jīng)不能完全滿足國際商務(wù)辦公的需求。在這個(gè)前提下，第四代辦公樓的出現(xiàn)是很自然的。所謂第四代辦公建筑，以第三代的功能為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)以顧客需求為中心，旨在提供一個(gè)低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，倡導(dǎo)人性化的交流與交流，注重企業(yè)文化和辦公空間員工素質(zhì)的培養(yǎng)與提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保的辦公理念，從而達(dá)到國際商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。與前三代辦公樓相比，第四代辦公樓具有以下特點(diǎn)：首先，目標(biāo)客戶是明確的。第四代辦公樓針對(duì)各種跨國企業(yè)、外資企業(yè)和國內(nèi)實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)，最大限度地滿足用戶對(duì)辦公舒適性和工作效率提高的需求。第二，景觀要求更高。

15、世界上許多著名的中央商務(wù)區(qū)或著名的辦公樓都建在美麗的自然景觀附近。除了自然景觀，辦公樓的綠色景觀也越來越受歡迎。共享交流功能的中庭花園將成為未來辦公建筑發(fā)展的趨勢(shì)。第三，更多的商業(yè)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源共享已經(jīng)成為提高工作效率的一個(gè)重要問題。因此，辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公公共走廊”空間模式，逐漸從封閉、注重個(gè)人隱私走向開放、互動(dòng)。第四代辦公樓將為每個(gè)人提供更多的商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊，在倡導(dǎo)溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑，創(chuàng)造全新的辦公風(fēng)格。第四，推進(jìn)綠色環(huán)保。第四代辦公建筑不僅注重外部環(huán)境景觀，還廣泛將三維綠色景觀引入內(nèi)部辦公空間，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，在“后非典”時(shí)期，如何將自然空氣巧妙地引入辦公建筑也成為辦公客戶非常關(guān)心的問題。因此，目前規(guī)劃中的大多數(shù)辦公樓都將內(nèi)部中庭花園和新鮮空氣系統(tǒng)納入其設(shè)計(jì)。第五，高智商。第四代辦公樓已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的智能化程度，需要為將來的升級(jí)預(yù)留足夠的升級(jí)空間。達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑智能、安全智能、辦公智能等。以上是一般辦公樓的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和發(fā)展理念的成熟，軍官的標(biāo)準(zhǔn)通信自動(dòng)化系統(tǒng)通信自動(dòng)化系統(tǒng)(ca)主要包括：光纜接入、電話線、手機(jī)網(wǎng)絡(luò)、路由器等配置、無線對(duì)講等；設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：1.綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。活動(dòng)地板、地