XXXX項目貸款評估報告

1、興旺廣場建設項目評估報告揚州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社大華國信資信評估有限公司二一年六月目 錄概 述2第一章項目承擔主體評價41.1 借款人概況41.2 公司股本結構41.3 公司組織機構及人員評價41.4 經(jīng)營者管理者素質51.5 借款人財務狀況評價51.5.1資產(chǎn)與負債及所有者權益結構51.5.2財務狀況評價71.6 關聯(lián)企業(yè)7第二章 項目基本情況評價82.1 項目概況82.1.1 地理位置82.1.2 項目規(guī)劃82.2 項目市場定位92.3 項目建設合法性分析92.4 項目開發(fā)周期及工程進度計劃102.5 項目建設條件評價10第三章項目市場分析113.1 市場環(huán)境分析113.1.1揚州市概況1

2、13.1.2 揚州市房地產(chǎn)市場123.1.3 政策環(huán)境123.2 同類競爭項目的比較133.3 項目優(yōu)劣勢分析133.4 項目市場前景預測14第四章項目投資估算和籌資評價154.1 項目投資估算154.2項目資金來源164.2.1 項目資金來源計劃164.2.2 資金來源計劃落實情況174.3項目資本金評價18第五章償債能力分析195.1 項目財務效益預測算195.1.1 項目銷售收入195.1.2銷售稅金195.1.3 管理費用205.1.4銷售費用205.1.5項目利潤及利潤率205.2 項目現(xiàn)金流量及還款來源分析215.3項目效益敏感性分析21第六章銀行效益和貸款風險分析226.1 貸款

3、擔保方式226.2 銀行效益評估226.3 貸款風險及防范措施22第七章項目綜合評價23概 述承貸主體：江蘇源納置業(yè)有限公司企業(yè)性質：有限公司法定代表人：林勝盛項目名稱：興旺廣場建設項目（以下簡稱“本項目”）項目類型：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設地點：項目選址位于揚州市維揚區(qū)雙橋鄉(xiāng)境內(nèi)，東側為蒿草河，西側為雙橋鄉(xiāng)住宅樓，南側為師范學院宿舍，北側為四望亭路用地面積：項目建設用地面積10623.9；建筑面積：建筑總面積為34481（地上建筑面積為21315，地下建筑面積為13166）；其中：酒店用房 11170商業(yè)用房 10145車 庫 13166項目估算總投資：18150萬元 項目估算銷售收入：33284

4、萬元稅后凈利潤：8343.36萬元總投資凈利潤率：45.96 %申請銀行貸款：3300萬元申請貸款期限：24個月本次評估采用的依據(jù)如下：1、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版），中國計劃出版社，1993年；2、中長期貸款項目評估，中國金融出版社，1999年；3、興旺廣場建設項目申請報告，江蘇匯誠投資咨詢管理有限公司；4、市發(fā)改委關于“興旺廣場”商品房開發(fā)建設項目核準決定書的通知揚發(fā)改許發(fā)201084號；5、揚州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社固定資產(chǎn)貸款實施細則（試行）;6、相關財務報表;7、其他相關文件及資料。第1章 項目承擔主體評價1.1 借款人概況江蘇源納置業(yè)有限公司（以下簡稱“公司”）成立于200

5、0年3月31日，其前身為1995年成立的揚州市源納房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，公司目前注冊資本為2000萬元，法定代表人：林勝盛。一般經(jīng)營項目：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售。2010年6月7日經(jīng)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳核準按貳級標準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，公司注冊地址為揚州市文昌西路123號2幢5樓。1.2 公司股本結構公司原注冊資本為820萬元，2010年1月，公司實收資本增加至2000萬元，主要股東有揚州源盛置業(yè)有限公司出資1180萬元，持股比例59%；林勝盛出資362萬元，持股比例18.10%；林忠興出資230萬元，持股比例11.50%；其他12位自然人股東，共持股11.40%。經(jīng)揚州匯誠聯(lián)合會計師

6、事務所驗資確認，公司于2010年1月12日全部注冊資本金到位，出資方式均為貨幣資金。1.3 公司組織機構及人員評價公司是由揚州源盛置業(yè)有限公司和多位自然人共同投資組建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和一支成熟的經(jīng)營管理團隊。公司設有股東會為公司的最高權力機構；公司設有董事會，成員為5人；設有監(jiān)事會，成員3名，由股東代表和職工代表組成。目前，公司下設有總經(jīng)理室、工程部、銷售部、財務部、辦公室等部門。公司現(xiàn)有專業(yè)技術人員40余名，其中高級工程師15人，能夠充分滿足公司目前經(jīng)營管理的需要。總體看，公司組織機構健全，人員專業(yè)技術水平較好，管理團隊成熟。1.4 經(jīng)營者管理者素質公司法人代表林勝盛

7、，現(xiàn)年36歲，從事建筑與房地產(chǎn)開發(fā)有10年之久，經(jīng)驗豐富，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理能力。公司擁有一批長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的管理人員，均具有一定的專業(yè)技術水平和項目開發(fā)管理經(jīng)驗?？傮w看，公司管理層具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理能力。1.5 借款人財務狀況評價 1.5.1資產(chǎn)與負債及所有者權益結構截至2010年4月末，公司資產(chǎn)總額13252.60萬元，其中流動資產(chǎn)8518.92萬元；固定資產(chǎn)4733.68萬元。主要構成：（1）貨幣資金72.42萬元。（2）應收賬款242.76萬元，主要為工程款。（3）預付賬款673.06萬元，為支付的項目工程款及材料款。（4）其他應收款840萬元，主要為單位及

8、個人借款、工程款，明細如下表：名稱金額（萬元）性質宿城區(qū)雙元鎮(zhèn)會計核算中心300工程款揚州鐘愛橡塑有限公司180借款揚州視達網(wǎng)絡科技有限公司165借款聶富貴150借款章惠強50借款合 計840（5）存貨6691.10萬元，主要包括土地款及契稅2700萬元、拆遷安置費3350萬元、政府規(guī)費450萬元。（6）固定資產(chǎn)4733.68萬，主要為本項目前期工程形成的公司固定資產(chǎn)。截至2010年4月末，公司負債總額1749.47萬元，主要構成：（1）應付賬款415.25萬元，主要為工程款。（2）預收帳款627.32萬元，為房屋預定款。（3）其他應付款612.33萬元，其中揚州裕元建設工程有限公司工程保證金

9、300萬元、趙正貴個人借款100萬元、揚州源盛置業(yè)有限公司往來150萬元。截至2010年4月末，公司所有者權益11503.12萬元，其中：（1）實收資本2000萬元。（2）資本公積2257萬元。（3）盈余公積3.67萬元。（4）未分配利潤7242.46萬元，為公司前期開發(fā)項目形成的利潤積累。1.5.2財務狀況評價從上文財務數(shù)據(jù)來看，公司存在部分往來款項，主要為公司前期開發(fā)的項目未結轉款項。據(jù)了解，前期項目早已完工交付，公司近幾年來未建設大的工程項目?？傮w來看，公司前期運作項目盈利積累較多，目前財務狀況良好，資金充足，具備開發(fā)興旺廣場項目的財務條件。1.6 關聯(lián)企業(yè)揚州源盛置業(yè)有限公司（以下簡稱

10、“源盛置業(yè)”）， 法定代表人林勝盛，注冊資本2200萬元，其中林勝盛出資1600萬、林忠興出資400萬元、韓正慶出資200萬元。源盛置業(yè)主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售業(yè)務，其開發(fā)了“西湖花園”政府拆遷代建安置商品房項目，目前在開發(fā)的項目是位于揚州湯汪境內(nèi)的匯金廣場，建筑面積58000平方米，該項目基本售完，近期將交付使用，目前正在建設小區(qū)內(nèi)綠化及路燈等基礎設施。此外，盛源置業(yè)在湯汪信用社有貸款1000萬元?？傮w看，公司的關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營狀況良好，可以給公司提供資金、人員等方面的支持。第二章 項目基本情況評價2.1 項目概況2.1.1 地理位置本項目位于揚州市維揚區(qū)雙橋鄉(xiāng)境內(nèi)，東側為蒿草河，西側為雙橋鄉(xiāng)

11、住宅樓，南側為師范學院宿舍，北側為四望亭路，周邊分布了梅莊、念四、東方百合園等住宅小區(qū)、沃爾瑪超市、維揚實驗小學等，項目地塊現(xiàn)狀自然平整，緊鄰市中心，地理位置優(yōu)越，交通便捷、配套齊全，具有較好的商業(yè)價值。2.1.2 項目規(guī)劃項目總用地面積10623.9平方米（15.94畝），總建筑面積34481平方米，由地上和地下兩部分建筑組成。地上建筑面積為21315平方米，其中：商業(yè)用房，位于一二層，建筑面積為10145平方米；酒店用房，位于三六層，建筑面積為11170平方米；地下停車場（層高大于2.2米），建筑面積為13166平方米。表1：興旺廣場項目建筑物及功能分布表序號工程名稱層數(shù)建筑面積（m2）用

12、途1一地上（小計）213152商業(yè)用房12層10145商業(yè)3酒店用房36層11170商業(yè)4二地下（二層）13166停車場5合計（一+二）總建筑面積34481項目規(guī)劃容積率2.0，綠地率20.8%，建筑密度47.5%，停車泊位157個，自行車停車位2397個，由鹽城市市政規(guī)劃設計院進行總體規(guī)劃。2.2 項目市場定位本項目為集中式建筑形態(tài)，將統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營、管理，其中一二層的商業(yè)用房將劃分出售；三六層的公寓主要用于經(jīng)營酒店，采取售后返租，帶租約出售的形式進行銷售，所有銷售項目均有獨立產(chǎn)權。本項目與沃爾瑪一路之隔，周邊小區(qū)眾多，配套成熟，地理位置較為優(yōu)越，銷售前景看好，市場定位如下：銷售對象：商

13、業(yè)及餐飲企業(yè)、商業(yè)經(jīng)營戶、個體私營業(yè)主及中高收入居民。銷售價格：商業(yè)用房 23000元25000元/。公 寓 7500元8500萬元/。2.3 項目建設合法性分析江蘇源納置業(yè)有限公司“興旺廣場”建設項目已經(jīng)揚州市發(fā)展改革委員會批準立項，項目相關批件如下：1、江蘇源納置業(yè)有限公司“興旺廣場”建設項目已經(jīng)揚州市發(fā)展改革委員會批準立項（揚發(fā)改許發(fā)201084號），批準項目建筑面積34481(含地下人防工程和停車位)。2、國有土地使用權證，2010年2月3日由揚州市國土資源局核發(fā)，土地權證號為揚國用（2010）第0094號，面積10623.9，土地使用權類型為出讓，出讓年限商業(yè)40年。3、建設用地規(guī)劃

14、許可證，2008年8月2日由揚州市規(guī)劃局核發(fā)，編號：揚規(guī)地字號，規(guī)劃許可用地面積10623.9平方米。4、建設工程規(guī)劃許可證，2010年4月1日由揚州市規(guī)劃局核發(fā)，編號：揚規(guī)建字第0215號，規(guī)劃許可建筑面積34090.34。5、建筑工程施工許可證，2010年6月11日由揚州市城鄉(xiāng)建設局核發(fā)，編號：A，批準許可施工建筑面積34090.34平方米。項目已取得“四證”，建設手續(xù)合規(guī)合法。2.4 項目開發(fā)周期及工程進度計劃項目場地已平整完畢，于2010年6月開始進入施工階段，預計2011年6月全部竣工并交付使用，工期共12個月，具體施工進度計劃如下：表2： 興旺廣場項目建設進度表日期20106月7月

15、8月9月10月11月12月20111月2月3月4月5月6月地基主體封頂水電安裝戶外配套根據(jù)揚州房產(chǎn)局的規(guī)定，本項目在地基完成后即可申請銷售許可證，預計本項目2010年10月即可拿到銷售許可證，對外銷售，整個項目銷售周期計劃為1年。2.5 項目建設條件評價項目位于揚州市區(qū)內(nèi)，地勢平坦，周邊現(xiàn)有水電系統(tǒng)完全能夠保障項目工程施工的臨時用電、用水需要，項目施工建設所需建筑材料采購非常方便。項目建成后，水、電、氣、信等管線可從外圍直接搭接。第三章 項目市場分析3.1 市場環(huán)境分析3.1.1揚州市概況揚州的對外交通十分便捷。滬寧高速公路、寧通高速公路在揚州境內(nèi)交匯，揚溧高速公路經(jīng)潤揚長江公路大橋直通蘇南，

16、揚州已實現(xiàn)環(huán)城貫通高速公路，此外，寧啟鐵路橫穿揚州境內(nèi)，京杭大運河與長江在揚州南部匯流，全市共有航道184條，揚州港口布局為“一港三區(qū)”，主港區(qū)六圩港區(qū)是國家一類開放口岸。國民經(jīng)濟保持增長。預計揚州市2009年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1580億元，增長14%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值35400元，財政總收入266.2億元，增長24.6%城市居民人均可支配收入17400元，農(nóng)民人均純收入7380元，分別增長15.5%和12%。表3： 揚州2009年主要經(jīng)濟指標指標名稱單位累計增幅%規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元4086.3224.8全社會固定資產(chǎn)投資億元948.6530.2財政總收入億元257.8214.2社會消費

17、品零售總額億元558.6218.3出口總額億美元36.07-14.6市區(qū)城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元1787812.0市區(qū)居民消費價格總指數(shù)%99.8城市建設又有新進展。揚州實施了新一輪城市建設和環(huán)境提升工程，完成投資116億元，新改建解放北路、平山堂東路和大水灣步行橋等“七路一橋”，翻建街巷48條，城東客運中心投入運營，萬花園二期、文化藝術中心等項目開工建設，基本完成“雙東”歷史街區(qū)“一片十點”修復，啟動東關街二期工程。3.1.2 揚州市房地產(chǎn)市場揚州市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100多家，并且隨著外來房地產(chǎn)企業(yè)的加入，致使揚州房地產(chǎn)市場競爭愈加激烈。目前揚城商業(yè)房地產(chǎn)需求旺盛，作為“全國最具經(jīng)濟活力

18、城市之一”和“臺商極力推薦投資的城市”之一的揚州，吸引了眾多臺資、外資企業(yè)的目光，為揚州商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多契機。從近年來揚州商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況來看，整體銷售狀況良好，如銷售相對較差的鴻泰花園商業(yè)街開業(yè)時間不長，也已銷售了近60%的鋪位。而一些位置較好的商鋪銷售火爆，如宋城名都一期200多個商鋪推出后，十幾天內(nèi)全部售完。由此可見，揚州市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，近年仍將具有廣闊的發(fā)展空間。 3.1.3 政策環(huán)境（1）12月日舉行的國務院常務會議提出，一要增加普通商品住房的有效供給。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投

19、機性購房。（2）2010年1月10日，國務院發(fā)布關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國辦發(fā)20104號)，要求加快中低價位、中小套型普通商品住房建設；增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。這次政策與此前中央所有調控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調和架構。（3）中國銀監(jiān)會2010年工作會議15日召開，會議確定了今年六大工作重點，特別提到“高度關注房地產(chǎn)市場變化，嚴格執(zhí)行有

20、關信貸政策，加強對房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導”。綜合分析最近國家出臺的房地產(chǎn)調整政策，可以看出，國家在商品住宅市場方面調控較嚴，旨在控制、打擊商品住宅的投資、投機活動，而對商業(yè)地產(chǎn)方面沒有明確的政策。3.2 同類競爭項目的比較從整個揚州市區(qū)來看，有如下幾個商業(yè)圈，一是文昌閣商圈（金 鷹+時代廣場+萬家福等），屬于精品百貨區(qū)；二是四望亭路，雖有部分中低檔小百貨，但仍主要以餐飲為主；三是沃爾瑪，其業(yè)態(tài)豐富。據(jù)調查，本項目與沃爾瑪一路之隔，但采取的與其錯位經(jīng)營的策略，將有效的減少競爭壓力。同時當?shù)赝愋晚椖枯^少，本項目地理位置較為優(yōu)越，借助沃爾瑪已形成的較為成熟的商業(yè)氛圍，與其他同類項目相比

21、競爭優(yōu)勢明顯。3.3 項目優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢一是成本優(yōu)勢。本項目的土地開發(fā)成本較低，包括拆遷費用在內(nèi)，平均土地成本為600萬元/畝。而據(jù)了解，該位置地塊熟地市場出讓價達1000余萬元/畝。本項目在建設成本上具有明顯的優(yōu)勢。二是地理位置優(yōu)勢。本項目位于揚州城區(qū)，周邊地區(qū)配套設施十分齊全，且已形成一定的商業(yè)氛圍，選址較為理想。三是周邊沒有直接競爭項目，揚州在城區(qū)范圍內(nèi)近年來少有商業(yè)地塊出讓，本項目鮮有競爭，有利于本項目的市場推廣。四是在國家對房地產(chǎn)市場嚴控的同時，部分商品住宅投資資金轉向商鋪投資，有利于本項目的銷售。2、劣勢本項目體量一般，同時由于公司運作項目較少，且近年來沒有開發(fā)過大的項目，在公

22、司品牌知名度、及對項目的運作等方面均存在一定的不利因素。3.4 項目市場前景預測項目定價：商鋪23000元25000元/；公寓7500元8500元/。從商鋪來看，相關項目如桐園項目的商業(yè)用房，均價約26000元/；沃爾瑪預計售價在21600元26000元/、四望亭美食街（近項目處）售價在17200元26000元/、四望亭美食街（淮海路）售價在26000元34500元/、流行廣場（時代廣場內(nèi)）21000元30000元/，比較來看，本項目商鋪銷售價格處于中等價位。而以上所列項目或只租不售，或已全部售罄。從公寓來看，目前揚州中檔商品房售價在7000元8000元/左右，本項目定價與商品房價格相差不大，

23、同時由于帶租約銷售，預計銷售情況良好。從投資環(huán)境來看，由于國家近期調控房地產(chǎn)市場，部分商品住宅投資資金轉入商鋪投資市場，有利于項目的銷售。綜合來看，預測該項目應擁有很好的市場前景，完全有可能1年內(nèi)完成銷售。第四章 項目投資估算和籌資評價4.1 項目投資估算“興旺廣場”建設項目總投資約18150萬元，其中：工程費用6795萬元，工程建設其他費用10208萬元（含土地費用9360萬元），預備費用850萬元，建設期利息297萬元。具體投資估算表詳見下表：表4： 興旺廣場建設項目工程建設成本明細序號費用名稱工程量單位計價標準金額占總投資比例備注單位數(shù)量單位單價(萬元)一工程費用第一部分6795 37.

24、43%其中:1.1建筑工程費項34481.005799.13 1.1.1商業(yè)用房m210145.00元/m21300.001318.85 1.1.2酒店用房m211170.00元/m21300.001452.10 1.1.3地下停車場m213166.00元/m22300.003028.18 1.2安裝工程費項843.06 1.2.1給排水、消防m(xù)234481.00元/m280.00 275.85 1.2.2強、弱電m234481.00元/m2120.00 413.77 1.2.3電梯部2.00萬元/部25.00 50.00 1.2.4智能化 m234481.00元/m230.00 103.44

25、 1.3配套工程費項151.96 1.3.1室外給水及電氣m23367.78元/m2120.00 40.41 1.3.2室外道路及排水m23367.78元/m2200.00 67.36 1.3.3綠化、景觀、路燈及有線電視等m22209.77元/m2200.00 44.20 二工程建設其他費用第二部分10208 56.25%其中:2.1土地出讓費用及拆遷補償畝15.94萬元/畝564.76 9000.00 出讓2.2土地契稅及辦證費萬元9000.004.00%360.00 2.3建設單位管理費萬元6794.161.20%82 2.4地質勘探費m234481.00元/m21.20 4 2.5工程

26、設計費m234481.00元/m225.00 86 2.6建設項目咨詢費萬元3 2.7招投標手續(xù)費萬元2 2.8招標代理服務費萬元4 2.9白蟻防治費m234481.00 元/m22.30 7.93 2.10人防基金m234481.00 元/m250.00 172.41 2.11基礎設施配套費m234481.00 元/m2105.00 362.05 2.12散裝水泥基金m234481.00 元/m22.00 6.90 2.13新型墻體材料發(fā)展基金m234481.00 元/m28.00 27.58 2.14防雷監(jiān)督費及裝置審核費m234481.00 元/m20.90 3.10 2.15施工圖紙審

27、查費m234481.00 元/m21.32 4.55 2.16測繪費m234481.00 元/m23.00 10.34 2.17城市規(guī)劃技術服務費m234481.00 元/m21.30 4.48 2.18質量監(jiān)督費萬元6794.16 0.00%0.00 2.19建設監(jiān)理費萬元6794.16 1.00%68 三預備費用第三部分850 4.68%其中:3.1基本預備費萬元17002.45 5.00%850.12 3.2漲價預備費四建設期利息第四部分萬元5000.005.94%297 1.64%合 計18150 100%4.2項目資金來源4.2.1 項目資金來源計劃項目估算投資總額18150萬元，項

28、目建設期間資金可籌措19608萬元，計劃分別為：l 項目資本金9242萬元，其中：公司實收資本2000萬元及公司近年來的積累約7242萬元；l 銷（預）售款3328萬元（按最低10%的銷售量保守估計）；l 承包商墊資2038萬元；l 銀行貸款5000萬元。表5：項目資金籌措計劃表項 目金額（萬元）占投資比重一、項目資本金924250.92%二、項目建設期自籌資金536629.56% 1、銷（預）售款332818.34%2、承包商墊資203811.22%三、銀行貸款500027.55%合 計19608108.03%項目總投資181504.2.2 資金來源計劃落實情況1、項目資本金截至2010年4

29、月末，公司實收資本2000萬元，未分配利潤7242萬元，則公司可用自有資金9242萬元。本項目已投入資金8910萬元（其中土地款及稅金2655萬元、拆遷補償費等5778萬元、工程其他費用15萬元、保證金462萬元），加上賬面貨幣資金72.42萬元，上述合計8982.42萬元。2、銷（預）售項目銷售計劃按照12個月計算，2010年10月份開始預售。在建設期保守估計銷售10%20%，按預定銷售價格，則工程建設期內(nèi)可獲得預售和銷售款3328萬元6656萬元。3、承包商墊資建安工程的大部分項目一般需要承包商墊資，按照進度款的30%墊資計算，資金為2038萬元。4、銀行貸款5000萬元，其中湯汪信用社融

30、資3300萬元。 4.3項目資本金評價按照國務院關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知，房地產(chǎn)建設項目的資本金比例為30%。本項目總投資為18150萬元，公司自有資金為9242萬元，項目資本金比例為50.92%，滿足國家關于資本金比例的規(guī)定。第五章 償債能力分析5.1 項目財務效益預測算5.1.1 項目銷售收入1、商業(yè)房產(chǎn)銷售收入商業(yè)房產(chǎn)建筑面積10145，平均售價按24000元/估算，則其銷售收入24000元/10145，合24348萬元。2、公寓銷售收入公寓建筑面積11170，平均售價按8000元/估算，則其銷售收入8000元/11170，合8936萬元。3、總銷售收入可供出售物業(yè)為商業(yè)

31、房產(chǎn)和公寓，預計總銷售額為33284萬元。表6： 興旺廣場項目銷售收入構成可供出售物業(yè)面積（）銷售額（萬元）商業(yè)1014524348公寓111708936合計21315332845.1.2銷售稅金根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例等有關規(guī)定，該建設項目銷售適用營業(yè)稅率為5%，城市建設維護稅為營業(yè)稅的7%,教育費附加為營業(yè)稅的4%，印花稅率為銷售收入的3,綜合基金為銷售收入的2,土地增值稅率為銷售收入的1%，經(jīng)測算,本次項目各項稅金約2346.52萬元。表7：項目稅金估算表總銷售金額33284萬元項目費率稅額（萬元）基數(shù)營業(yè)稅5.00%1664.20銷售額城市建設維護稅7.00%116.49營業(yè)稅

32、教育費附加4.00%66.57營業(yè)稅印花稅0.30%99.85銷售額土地增值稅1.00%332.84銷售額綜合基金0.20%66.57銷售額稅金合計2346.525.1.3 管理費用按銷售收入的2%計算，計665萬元5.1.4銷售費用按銷售收入的3%計算，計998萬元。5.1.5項目利潤及利潤率表8： 興旺廣場項目利潤估算表 單位：萬元項目金額一、銷售收入33284二、項目總投資18150三、銷售稅金及附加2346.52四、管理費用及銷售費用1663五、利潤總額11124.48六、所得稅2781.12七、凈利潤8343.36經(jīng)初步測算，項目利潤總額11124.48萬元，總投資利潤率61.29%；項目凈利潤8343.36萬元，總投資凈利潤率45.96 %。5.2 項目現(xiàn)金流量及還款來源分析本項目建設周期為12個月，銷售周期1年左右，由于周期較短，因此不再測算現(xiàn)金流量指標。經(jīng)評估，本項目從2010年10月開始銷售，資金可以自我滾動，按貸款期限24個月計算，24個月內(nèi)還款來源總計17320萬元(保守估計銷售75%，則銷售款24963萬元，各項工程款全部支付)，是貸款金額5000萬元的3.4倍，本項目還款資金來源充足。5.3項目效益敏感性分析