住房公積金知識(shí)解說(shuō)

1、住房公積金知識(shí)解說(shuō),（注意：部分?jǐn)?shù)據(jù)會(huì)隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化，請(qǐng)以實(shí)際情況為準(zhǔn)）,小陸在上海一家國(guó)有企業(yè)工作三年時(shí)間，最近小兩口看中了一套商品房，他們都覺(jué)得戶型和位置否非常適合自己，總價(jià)120萬(wàn)，可他們只能籌措到70萬(wàn)，剩余的50萬(wàn)如何籌集，開(kāi)發(fā)商建議可以申請(qǐng)住房貸款。于是，小陸開(kāi)始為買房的事煩惱起來(lái)了,選擇商業(yè)貸款好還是公積金貸款好？,公積金貸款要怎么辦理？,可以辦理住房公積金貸款的銀行有哪些？,到底能貸多少年？,最高能貸多少錢？,公積金貸款有哪幾個(gè)步驟，要什么材料？,那還款要怎樣還？,公積金賬戶里面的余額還能有什么用？,目錄,住房公積金概述,住房公積金的繳存和提取,住房貸款,住房公積金還

2、款,常見(jiàn)問(wèn)題解答,住房公積金概述,住房公積金的定義,住房公積金的構(gòu)成,住房公積金的好處,住房公積金的效益分析,住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。,住房公積金的定義,住房公積金的構(gòu)成,員工個(gè)人賬戶,個(gè)人繳存部分和公司繳存部分均進(jìn)入員工個(gè)人公積金賬戶；一般都是由住房公積金管理中心委托銀行代為管理。,個(gè)人繳存部分,每月從個(gè)人工資中扣除,公司繳存部分,每月從公司賬戶中扣除,住房公積金的好處,購(gòu)房時(shí)符合條件者可以申請(qǐng)住房公積金低息貸款；,租

3、房時(shí)可以提取住房公積金；,公司及個(gè)人繳存金額全部歸個(gè)人所有，相當(dāng)于公司額外為每個(gè)員工投入了一筆住房 基金，個(gè)人總收益增加；,符合政府政策(退休、出國(guó)等）也可以一次性提取。,個(gè)人繳存住房公積金部分，免征個(gè)人所得稅；,采用商業(yè)貸款購(gòu)買的住房可以提取住房公積金；,住房公積金的效果分析,例：假設(shè)我司員工A,參加上海社會(huì)保險(xiǎn)和公積金。上一年度平均應(yīng)發(fā)工資6000元，每月社保個(gè)人繳納660元，每月公積金個(gè)人繳存420元，公司繳存420元，全部入個(gè)人公積金賬戶。對(duì)該員工是否繳存公積金，每月最終獲得的收益做如下分析：,該員工通過(guò)繳存公積金每個(gè)月的收益可比不繳存公積金的收益多456.4元，并且繳存公積金還可享受

4、購(gòu)房低息貸款的優(yōu)惠。,住房公積金的繳存和提取,住房公積金的繳存,住房公積金的提取,住房公積金的轉(zhuǎn)移,住房公積金的繳存,繳存范圍,繳存基數(shù),繳存比例,市行政區(qū)域范圍內(nèi)的企業(yè)、民辦非企業(yè)以及社會(huì)團(tuán)體的在職職工及個(gè)體工商戶,職工本人上一年度月平均工資，繳存基數(shù)上下限根據(jù)地方政策要求確定，每年調(diào)整一次。,具體繳存比例根據(jù)各地方政策執(zhí)行，一般個(gè)人與單位繳存比例一致，個(gè)別地方有例外。,以北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、蘇州、成都、武漢八個(gè)城市為例。,住房公積金的繳存,各地繳存政策,中心審核,單位申請(qǐng),全部入個(gè)人賬戶,單位經(jīng)辦人,繳存銀行,設(shè)立單位、職工個(gè)人公積金賬戶,每月辦理繳存,攜帶住房公積金繳存登記表、

5、住房公積金個(gè)人賬戶設(shè)立清冊(cè)、住房公積金補(bǔ)繳計(jì)算表等相關(guān)資料,發(fā)送住房公積金繳存登記表，確定繳存基數(shù)、比例、匯繳銀行,公積金繳存流程圖,住房公積金的提取,各地提取政策共同點(diǎn),各地提取政策不同點(diǎn),中心/銀行審核,提交申請(qǐng),申請(qǐng)人,繳存銀行,申請(qǐng)表、提取證明材料、身份證明材料,同意申請(qǐng)的憑證,提取憑證,員工指定的賬戶,將資金轉(zhuǎn)入,提取流程,住房公積金的轉(zhuǎn)移,員工需異動(dòng)到外地的，個(gè)人公積金賬戶余額可以異地轉(zhuǎn)移，具體轉(zhuǎn)移情況如下表：,各地轉(zhuǎn)移對(duì)比,職工向轉(zhuǎn)入地單位申請(qǐng)轉(zhuǎn)移,轉(zhuǎn)入地住房公積金管理中心,轉(zhuǎn)出地住房公積金管理中心,轉(zhuǎn)入地單位開(kāi)立員工個(gè)人賬戶,遞交員工申請(qǐng)書(shū)、員工身份證復(fù)印件,發(fā)送員工申請(qǐng)書(shū)、身

6、份證復(fù)印件、公積金繳存憑證復(fù)印件、住房公積金異地轉(zhuǎn)移聯(lián)系函,資金轉(zhuǎn)賬至轉(zhuǎn)入地住房公積金管理中心、發(fā)送住房公積金異地轉(zhuǎn)移辦結(jié)單、轉(zhuǎn)賬證明,轉(zhuǎn)入地住房公積金管理中心,公司賬戶,將該資金轉(zhuǎn)入,轉(zhuǎn)入地單位,個(gè)人賬戶,轉(zhuǎn)移流程圖,公積金貸款,商業(yè)貸款,組合貸款,公積金貸款與商業(yè)貸款的比較,住房公積金貸款,目前，深圳住房公積金貸款政策尚未出臺(tái)，因各地相關(guān)貸款政策都不盡相同，現(xiàn)對(duì)其他七個(gè)城市貸款政策進(jìn)行逐一說(shuō)明。（注：以下舉例均不考慮貸款人的還款能力以及信用等其他參考信息）,住房公積金貸款,公積金首套房貸款：認(rèn)定第二套及以上住房公積金貸款只看借款申請(qǐng)人是否辦理過(guò)住房公積金貸款，暫時(shí)不包括辦理過(guò)商業(yè)性個(gè)人住房

7、貸款的記錄,二手房：已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)(上海以房齡在5年以上的房子認(rèn)定為二手房),房齡：自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限,名詞釋義：,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù)為3000，乙公積金繳存基數(shù)2500。目前，甲公積金賬戶余額為6000元，乙為5000元，現(xiàn)購(gòu)買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則他們可貸額度為（6000+5000）*40=44萬(wàn)元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還2335.2元，30年后總共產(chǎn)生40.07萬(wàn)元利息；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計(jì)32.43萬(wàn)元）,可貸額度=共同貸款人公

8、積金賬戶余額之和*40,上海貸款政策,1、定義：補(bǔ)充公積金是指公司在為員工在繳足普通公積金后，愿意再額外出一筆錢用于公積金，員工自己也要同比例繳存公積金，存入員工個(gè)人補(bǔ)充公積金賬戶，屬于公司給員工的一項(xiàng)福利。 2、繳存政策：補(bǔ)充住房公積金單位和個(gè)人的繳存比例在1%-8%之間，由單位自行確定，繳存基數(shù)沒(méi)有上、下限，但是當(dāng)員工和單位繳存比例各超過(guò)5%后，超過(guò)部分需繳納個(gè)稅。 3、貸款優(yōu)惠：個(gè)人使用補(bǔ)充公積金貸款最高可貸10萬(wàn)元。,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù),為3000，乙公積金繳存基數(shù)2500。目前，甲公積金賬戶余額為6000元，乙為5000元，補(bǔ)充公積金賬戶都有3000元，現(xiàn)購(gòu)買首

9、套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則他們可貸額度為（6000+5000）*40+（3000+3000）*20=56萬(wàn)元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還2972.07元，30年后總共產(chǎn)生50.99萬(wàn)元利息；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計(jì)41.27萬(wàn)元）,可貸額度=共同貸款人公積金賬戶余額之和*40+補(bǔ)充公積金賬戶余額*20,上海貸款政策-補(bǔ)充公積金,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲月公積金繳存基數(shù)3000元，乙月繳存基數(shù)2500元，現(xiàn)購(gòu)買首套一手房采用公積金貸款期限30年，滿足其他貸款條件，則該夫婦可貸額度為（3000+2500-400）53.07=96.1萬(wàn)元，所以該夫婦最高可貸80萬(wàn)元

10、。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還4245.81元，30年后產(chǎn)生的利息共計(jì)72.8萬(wàn)元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計(jì)58.96萬(wàn)元）,可貸額度=（共同貸款人月繳存基數(shù)之和-400）萬(wàn)元貸款月均還款額,北京貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù),為3000，乙公積金繳存基數(shù)2500，繳存比例都為5%，甲公積金余額10000元，乙公積金賬戶余額8000元，現(xiàn)購(gòu)買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則他們的可貸額度=(10000+3000*0.05*2*2*360)*2+（8000+2500*0.05*2*2*360）*2=82.8萬(wàn)元80萬(wàn)， 所以該戶可貸額度是80萬(wàn)。 （

11、采用等額本息還款每月應(yīng)還4245.81元，30年后產(chǎn)生的利息共計(jì)72.8萬(wàn)元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計(jì)58.96萬(wàn)元）,可貸額度=(公積金賬戶余額+公積金月繳存額2至法定退休月數(shù))2,廣州貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù)3000元，繳存比例8%；乙繳存基數(shù)2500元，繳存比例10%，現(xiàn)購(gòu)買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000*0.08*2+2500*0.1*2）/0.1*0.45*12*30=158.76萬(wàn)元40萬(wàn)元，所以該戶最高可貸40萬(wàn)元。 (采用等額本息還款每月應(yīng)還2122.91元，30年后產(chǎn)生的利息共計(jì)36.4萬(wàn)元；采用等額本

12、金貸款產(chǎn)生的利息共計(jì)29.48萬(wàn)元),可貸額度=共同貸款人月繳存額之和實(shí)際繳存比例 12（月）0.45貸款期限（實(shí)際繳存比例選取較高的）,成都貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲繳存基數(shù)3000，乙繳存基數(shù)2500，現(xiàn)購(gòu)買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000+2500）*0.45*12*30=89.1萬(wàn)60萬(wàn)，則該家庭可貸60萬(wàn)元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還3184.36元，30年后總共產(chǎn)生54.64萬(wàn)元利息；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計(jì)44.22萬(wàn)元）,可貸額度共同貸款人繳存基數(shù)之和4512（月）貸款期限,武漢貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲繳存基

13、數(shù)3000，乙繳存基數(shù)2500，現(xiàn)購(gòu)買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000+2500）*0.5*12*30=99萬(wàn)40萬(wàn)，所以他們可貸額度為40萬(wàn)元。 (采用等額本息還款每月應(yīng)還2122.91元，產(chǎn)生的利息共計(jì)36.4萬(wàn)元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計(jì)29.48萬(wàn)元),可貸額度=共同貸款人繳存基數(shù)之和50%12個(gè)月貸款年限,沈陽(yáng)貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，使用純公積金貸款，甲繳存基數(shù)3000，乙繳存基數(shù)2500，現(xiàn)購(gòu)買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000+2500）*0.35*12*30=69.3萬(wàn)50萬(wàn)，所以該夫

14、妻最高可貸50萬(wàn)元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還2653.63元，產(chǎn)生的利息共計(jì)45.53萬(wàn)元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計(jì)36.85萬(wàn)元）,可貸額度=共同貸款人繳存基數(shù)之和35%12貸款年限,蘇州貸款政策,前提條件： 1、單個(gè)人貸款、貸款期限30年； 2、繳存比例取當(dāng)?shù)刈畹鸵罄U存比例； 3、不考慮貸款人的還款能力以及信用等其他參考信息。,最高貸款額度條件,個(gè)人申請(qǐng),銀行初審,銀行復(fù)審,擔(dān)保公司審批,抵押登記,中心復(fù)審,銀行發(fā)放貸款,無(wú)擔(dān)保公司的,有擔(dān)保公司的,簽訂借款合同,住房公積金貸款流程圖,1、 具有合法有效的身份證明。 2、 必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟(jì)收入，能夠提供相應(yīng)的收入和資產(chǎn)證明。

15、 3、 具有完全民事行為能力的自然人，無(wú)不良信用記錄。 4、 與賣方簽定有效的購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議。 5、 支付了規(guī)定比例的首付款(一般是不低于所購(gòu)房屋總價(jià)的30%)或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款。 6、 貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同。 7、 貸款銀行規(guī)定的其他條件。,商業(yè)貸款,最高可貸額度即為房?jī)r(jià)的70%,商業(yè)貸款條件,借款人申請(qǐng),銀行審核,銀行發(fā)放貸款,抵押登記,簽訂借款合同,首付款支付證明，買賣合同，身份證明，收入證明，發(fā)展商已簽名保證的貸款申請(qǐng)審批表,在國(guó)土局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、公證部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記,售房單位賬戶,出具付清房款證明,商業(yè)貸款流程圖,

16、組合貸款,組合貸款是住房資金管理部門運(yùn)用政策性住房資金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人發(fā)放的貸款，是公積金貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱。同時(shí)滿足商貸和公積金貸款條件的，即可申請(qǐng)組合貸款。其中商貸部分按照商貸利率執(zhí)行，公積金貸款部分按照公積金貸款利率執(zhí)行。,提交申請(qǐng),公積金管理中心初審,公積金管理中心對(duì)公積金貸款部分復(fù)審,經(jīng)辦銀行對(duì)商貸部分復(fù)審,中心合并資料并通知貸款人公積金貸款部分面簽,貸款人公積金貸款部分面簽,通知銀行領(lǐng)取審核通知單,組合貸款流程圖,發(fā)放貸款,商業(yè)貸款與公積金貸款的差異,住房公積金還款方式,一年期以內(nèi)的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)于到期時(shí)一次還本付息；一年期以上的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)按月或者

17、按年償還貸款本息。 住房公積金貸款的按月還款方法有：等額本息還款法和等額本金還款法兩種。,假設(shè)使用公積金貸款30萬(wàn)元，貸款期限30年，采用等額本息還款法和等額本金還款法每月應(yīng)還款額如下表：,采用等額本金還款法的前期還款壓力比較大，但是總的貸款利息相對(duì)等額本息還款法低，個(gè)人申請(qǐng)貸款時(shí)可根據(jù)當(dāng)前還款能力采取最適合的還款方法。,舉例說(shuō)明,公積金貸款還款主要有兩個(gè)途徑，一是每月定期向還款賬戶里存入不少于當(dāng)月的應(yīng)還款金額；另一種是委托公積金管理中心扣除公積金賬戶余額以償還貸款，當(dāng)余額不足時(shí)再向還款賬戶里補(bǔ)足還款額進(jìn)行還款。,還款途徑,常見(jiàn)問(wèn)題解答,1、問(wèn)：公積金賬戶余額可否作為購(gòu)房首付？,答：公積金的使用前提是建立在已經(jīng)產(chǎn)生消費(fèi)情況下，所以不可以。,2、問(wèn)：工作調(diào)動(dòng)到異地能提公積金現(xiàn)金嗎？,答：一般情況下，到異地工作，如戶口遷移或外地戶籍