宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 海問(wèn)聯(lián)合國(guó)際培訓(xùn)中心有限公司 中國(guó)人民大學(xué) 黃泰巖教授,一、如何看待當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,(一)問(wèn)題的提出 2003年GDP增長(zhǎng)達(dá)9.1%，2004年1-8月增長(zhǎng)9.7%，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。 但伴隨著投資增長(zhǎng)過(guò)快，物價(jià)上漲，原材料、電力供應(yīng)緊張等問(wèn)題。,1、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況 1）2002年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占GDP的份額超過(guò)41%，2003年超過(guò)47%。近一半的GDP用于固定資產(chǎn)投資。 2）2003年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)26.7%，今年一季度又增長(zhǎng)43%。 3）1986年、1988年、1993年三次經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”之前，都伴隨著投資的過(guò)高增長(zhǎng)。,2、三大行業(yè)投資情況： 在去

2、年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。 2005年底全國(guó)將形成3.3億噸鋼的生產(chǎn)能力，而鋼需求預(yù)計(jì)2010年才達(dá)到3.3億噸，投資超前5年。,電解鋁在建能力310萬(wàn)噸，2005年產(chǎn)能達(dá)到1000萬(wàn)噸，超過(guò)市場(chǎng)需求近1倍。原料氧化鋁價(jià)格從2002年底以來(lái)已上漲了近8成。 水泥行業(yè)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資786億元，同比增長(zhǎng)了133%。,(二)如何看待當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 1、存在三種看法： 1）出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 2）出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱 3）沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 還沒(méi)有明確的定論，但貨幣政策開(kāi)始調(diào)整，投資項(xiàng)目開(kāi)始清理，關(guān)注銀行是否加息。,2、用什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱 1）物價(jià) 2）投資 3）貨幣供應(yīng)量 中央的看法：

3、中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體是好的， 但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中確實(shí)存在突出的問(wèn)題和矛盾， 主要表現(xiàn)：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，建設(shè)規(guī)模過(guò)大；煤、電、油、運(yùn)供求關(guān)系趨緊；貨幣發(fā)行量和貸款規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快；通貨膨脹的壓力增大，特別是生產(chǎn)資料上漲較快。,3、對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱的具體分析 1）物價(jià)上漲的原因 物價(jià)上漲主要是生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，最終產(chǎn)品價(jià)格漲幅不大。一季度，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.8%。 在不大的漲幅中，又主要來(lái)自食品，其中食品上漲7.1%，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)，占總漲幅的85.7%。服務(wù)價(jià)格上漲2%，拉動(dòng)價(jià)格總水平0.48個(gè)百分點(diǎn)，二者合計(jì)2.88個(gè)百分點(diǎn)。 食品上漲不是貨幣問(wèn)題，而是世界性減產(chǎn)。 糧

4、食供求基本平衡格局沒(méi)有變,糧價(jià)只是恢復(fù)到1996年的水平。,為什么消費(fèi)品價(jià)格漲幅不大？ 商務(wù)部發(fā)布的二季度商品市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)報(bào)告：市場(chǎng)600種重要商品供應(yīng)無(wú)一短缺，供求基本平衡的占23%（138種），供過(guò)于求的占77%（462種）。價(jià)格向下游產(chǎn)品的傳導(dǎo)相當(dāng)困難。 北京市統(tǒng)計(jì)局：北京市一季度購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)猛漲到110.2%，同比提高7.8個(gè)百分點(diǎn)，但出廠價(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不升反降，兩個(gè)指數(shù)值為102%和99.6%，分別下降1.4和0.4個(gè)百分點(diǎn)。出廠和原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)的剪刀差達(dá)到8.2個(gè)百分點(diǎn)。 企業(yè)成本加大，利潤(rùn)空間縮小。 這是好事還是壞事？,2）投資結(jié)構(gòu)的改善 （1）地方投資活躍 （2

5、）民間投資進(jìn)一步激活。,3）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在10%以下應(yīng)沒(méi)問(wèn)題。 1978到2003年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)9.47%。 經(jīng)濟(jì)全球化對(duì)增長(zhǎng)空間的擴(kuò)展,4）中國(guó) 進(jìn)入重化工業(yè)階段 對(duì)原材料、電力等需求將進(jìn)一步擴(kuò)張。,結(jié)論： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體上沒(méi)有過(guò)熱 上半年的宏觀調(diào)控力度偏大 下半年宏觀調(diào)控將有可能做出調(diào)整,二、加快發(fā)展是中國(guó)的頭等大事,1、中國(guó)政府力保GDP7%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 原因： 1）養(yǎng)活13億人口 2）養(yǎng)活新增人口 3）老齡化社會(huì) 4）環(huán)保 5）中國(guó)的“三步走”戰(zhàn)略 要求平均每年7.2%的GDP增長(zhǎng),2、緩解就業(yè)壓力需要更快的增長(zhǎng) 1）職工下崗 2）干部分流 3）事業(yè)單位改制 4)

6、 軍隊(duì)裁員 5) 新增人口 6) 農(nóng)民進(jìn)城 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的就業(yè)彈性再下降,3、化解經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)需要更快的增長(zhǎng) “中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰論”，唱衰中國(guó) 1)布朗：誰(shuí)來(lái)養(yǎng)活中國(guó)（1994） 2)克魯格曼：蕭條經(jīng)濟(jì)學(xué)的回歸（1999） 3) 章家敦：中國(guó)即將崩潰（2001） 4)斯圖威爾：中國(guó)夢(mèng)追尋地球上最后一個(gè)巨大未開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家撰稿人，中國(guó)經(jīng)濟(jì)季刊總編輯） 以大量公共和外來(lái)投資推動(dòng)的增長(zhǎng)是難以持久的。,原因： 不良貸款（公共投資）、 收入差距、 農(nóng)民、 就業(yè)、 入世,結(jié)論： 發(fā)展是硬道理（鄧小平語(yǔ)） 發(fā)展是執(zhí)政黨的第一要?jiǎng)?wù) 全心全意搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展,4、中國(guó)加快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 1)中國(guó)已進(jìn)入重化工

7、業(yè)階段 2)中國(guó)居民進(jìn)入汽車(chē)、住宅消費(fèi)階段,三、宏觀經(jīng)濟(jì)變化 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,1、積極影響 1）城市居民住宅消費(fèi)比例趨向提高 2）城市化 3）產(chǎn)業(yè)積聚 4）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,2、消極影響 土地(糧食需求、汽車(chē)、工業(yè)化、城市化) 銀行不良資產(chǎn),3、結(jié)論 宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,四、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化 對(duì)房地產(chǎn)公司的影響,我國(guó)企業(yè)所處環(huán)境的變化： 1、全球化 2、知識(shí)化 3、市場(chǎng)化 4、競(jìng)爭(zhēng)白熱化 中國(guó)企業(yè)處于成長(zhǎng)的“冬天”！,1、經(jīng)濟(jì)全球化對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的挑戰(zhàn) 1）中國(guó)企業(yè)成長(zhǎng)的全球化理念 （1）中國(guó)入世，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)體系，中國(guó)企業(yè)的成長(zhǎng)必須放在世界經(jīng)濟(jì)的視野內(nèi)加以考慮。 （2

8、）世界跨國(guó)公司的大規(guī)模進(jìn)入，使中國(guó)企業(yè)必須與跨國(guó)公司一起成長(zhǎng)。 （3）中國(guó)企業(yè)必須找到在相當(dāng)劣勢(shì)條件下的生存方式。,2）中國(guó)企業(yè)與跨國(guó)公司存在著 巨大差距 這需要我國(guó)企業(yè)慎重選擇與跨國(guó)公司的關(guān)系！ 中國(guó)企業(yè)與跨國(guó)公司的差距具體表現(xiàn)在：,（1）產(chǎn)業(yè)差距 資本密集型產(chǎn)業(yè)、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)如汽車(chē)、化工、醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等制造業(yè)存在的差距： 中國(guó)僅有兩家制造業(yè)企業(yè)剛剛進(jìn)入世界500強(qiáng)，而世界500強(qiáng)前10家企業(yè)中就有5家； 中國(guó)進(jìn)入世界500強(qiáng)的企業(yè)主要集中在壟斷行業(yè)，而世界500強(qiáng)企業(yè)則主要集中在競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，隨著中國(guó)壟斷行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的引入，這些企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力將受到挑戰(zhàn)。,中國(guó)的工業(yè)產(chǎn)值僅占世界工業(yè)產(chǎn)值的5

9、，離世界工廠還有相當(dāng)距離。 壟斷行業(yè)如電信、銀行、證券、保險(xiǎn)等因失去行政壟斷保護(hù)，將面臨外資、國(guó)外產(chǎn)品涌入的沖擊(我國(guó)的電話(huà)費(fèi)約為美國(guó)的7倍)。 特殊部門(mén)如農(nóng)業(yè)，將面臨巨大沖擊。2000年11月底我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品比國(guó)際價(jià)格高出：小麥26；玉米32；大米8.6；大豆38；豆油86；花生油23。,（2）企業(yè)規(guī)模的差距 企業(yè)規(guī)模過(guò)小，難以抵御跨國(guó)公司的沖擊。 1998年我國(guó)企業(yè)500強(qiáng)與世界500強(qiáng)比總資產(chǎn)的平均值僅為0.88%;銷(xiāo)售收入僅為1.74%; 2004年，中國(guó)500強(qiáng)資產(chǎn)總額為282，284億元，只相當(dāng)于世界500強(qiáng)資產(chǎn)規(guī)模的5.61%；營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為89，935億元，相當(dāng)于世界500強(qiáng)的7.

10、3%。 世界500強(qiáng)第一名的沃爾瑪營(yíng)業(yè)收入為2630億美元，相當(dāng)于中國(guó)500強(qiáng)營(yíng)業(yè)總收入的24.22%。,中國(guó)500強(qiáng)與世界500強(qiáng)前10名營(yíng)業(yè)收入比較 2004中國(guó)500強(qiáng) 2004世界500強(qiáng) 公司 億元人民幣 億美元 公司 國(guó)家 億美元 1、國(guó)家電網(wǎng) 4830 583 沃爾瑪 美國(guó) 2630 2、中國(guó)石油 4753 574 英國(guó)石油 英國(guó) 2326 3、中國(guó)石化 4667 564 ?？松梨?美國(guó) 2229 4、中國(guó)工商銀行 1743 211 皇家荷蘭殼牌 英/荷 2017 5、中國(guó)移動(dòng)通信 1719 208 通用汽車(chē) 美國(guó) 1953 6、中國(guó)人壽保險(xiǎn) 1617 195 福特汽車(chē) 美國(guó)

11、1645 7、中國(guó)電信 1611 195 戴姆勒克萊斯勒 德國(guó) 1566 8、中國(guó)中化 1560 188 豐田汽車(chē) 日本 1531 9、中國(guó)建設(shè)銀行 1545 187 通用電器 美國(guó) 1342 10、中國(guó)銀行 1271 154 道達(dá)爾 法國(guó) 1184 資料來(lái)源：財(cái)富雜志、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì),（3）企業(yè)技術(shù)差距 企業(yè)技術(shù)普遍落后，難以形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。 據(jù)調(diào)查：我國(guó)企業(yè)的技術(shù)水平總體落后510年，嚴(yán)重的落后2030年。 研發(fā)費(fèi)用嚴(yán)重不足：跨國(guó)公司一般占營(yíng)業(yè)收入的10以上，我國(guó)企業(yè)為5以下，發(fā)達(dá)國(guó)家占GDP的35，我國(guó)僅為1；風(fēng)險(xiǎn)投資全國(guó)僅為400億人民幣，硅谷為400億美元。,（4）企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的差

12、距 我國(guó)進(jìn)入世界500強(qiáng)的國(guó)家電力公司、中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司、中國(guó)石油化工集團(tuán)公司、中國(guó)電信集團(tuán)公司4戶(hù)企業(yè)按從業(yè)人員排名都在世界500強(qiáng)前10名以?xún)?nèi)，但按營(yíng)業(yè)收入排名卻均在60位以后。 世界500強(qiáng)平均利潤(rùn)為14.6億美元，中國(guó)500強(qiáng)平均利潤(rùn)為0.76億美元，中國(guó)500強(qiáng)的平均利潤(rùn)只相當(dāng)于世界500強(qiáng)的5.22%。 世界500強(qiáng)利潤(rùn)最多的美國(guó)微波通訊公司（168）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)222億美元，相當(dāng)于中國(guó)500強(qiáng)利潤(rùn)總計(jì)的58.12%。,人均勞動(dòng)生產(chǎn)率水平比較(2002年) 行業(yè) 位次 企業(yè) 營(yíng)業(yè)額 職工人數(shù) 人均營(yíng)業(yè)額 倍數(shù) （億美元） （人） （萬(wàn)美元/人） 3 艾克森-美孚 1825 925

13、00 197. 3 石油 石油 50 69 中國(guó)石油天 449 1146194 3. 9 然氣集團(tuán) 16 日本電報(bào)電話(huà) 896 207400 43. 2 電信 公司 9 254 中國(guó)電信 180 365778 4. 9 13 花旗銀行 1008 252500 39. 9 銀行 8. 3 237 中國(guó)工商銀行 195 405000 4. 8,（5）企業(yè)成本差距 中國(guó)石油天然氣股份有限公司2000年在紐約香港上市，先后裁減150萬(wàn)個(gè)職位，成本降低25億美元，但與美國(guó)的?？松鞠啾?，其固定資產(chǎn)約為后者的66，營(yíng)業(yè)額卻只有它的1/3，純利潤(rùn)僅有它的1.7，根據(jù)產(chǎn)品和地區(qū)的不同，其生產(chǎn)成本最高的比國(guó)際

14、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多出100倍。 2001年我國(guó)生產(chǎn)1噸大米需58天，而美國(guó)只需1.5天。,（6）企業(yè)產(chǎn)品品牌差距 我國(guó)雖然已造就出了像海爾、聯(lián)想等知名品牌，但還沒(méi)有形成像可口可樂(lè)、微軟、通用電器、英特爾等世界知名品牌，因而在品牌戰(zhàn)中并不具備優(yōu)勢(shì)。 中國(guó)尚沒(méi)有一個(gè)品牌入選商業(yè)周刊評(píng)選的“全球最具價(jià)值品牌百?gòu)?qiáng)”。其中一個(gè)重要原因是海外市場(chǎng)份額不夠。在全球最大的100家企業(yè)中，海外銷(xiāo)售額占總銷(xiāo)售額50%以上的企業(yè)多達(dá)50%以上，我國(guó)的最大品牌海爾還不足1/3。 我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)集中度日益提高，許多產(chǎn)品約有75的消費(fèi)是集中在前35個(gè)品牌上。,2、知識(shí)化對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的挑戰(zhàn) 1）中國(guó)必須在推進(jìn)工業(yè)化的同時(shí)推進(jìn) 信息

15、化，走新型工業(yè)化的道路。 企業(yè)成長(zhǎng)必須迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模占世界的比重 1800年以來(lái)的中國(guó) 1990年以來(lái)的日本,2）中國(guó)企業(yè)成長(zhǎng)必須嫁接高新技術(shù) 高新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造 美國(guó)通用案例 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的高附加值 計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)的案例,計(jì)算機(jī)行業(yè)案例： 英特爾和微軟這樣的上游公司人力和原材料消耗最少，卻能獲取整個(gè)產(chǎn)業(yè)70以上的利潤(rùn)，生產(chǎn)主板、內(nèi)存、硬盤(pán)的韓國(guó)和臺(tái)灣地區(qū)廠商獲得20以上的利潤(rùn)，而我國(guó)的聯(lián)想、TCL這樣以組裝為主的企業(yè)，在全行業(yè)分得的利潤(rùn)只在 6左右。,徽商胡雪巖同上海洋行在蠶絲貿(mào)易中的慘敗教訓(xùn) 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與工業(yè)經(jīng)濟(jì)的較量 今天,我們有的企業(yè)仍然在重復(fù)著這樣的悲壯。,4、競(jìng)爭(zhēng)

16、白熱化對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的挑戰(zhàn) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對(duì)過(guò)剩的經(jīng)濟(jì) 商務(wù)部發(fā)布的二季度商品市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)報(bào)告：市場(chǎng)600種重要商品供應(yīng)無(wú)一短缺，供求基本平衡的占23%（138種），供過(guò)于求的占77%（462種）。 價(jià)格向下游產(chǎn)品的傳導(dǎo)相當(dāng)困難。 結(jié)果：競(jìng)爭(zhēng)將白熱化，價(jià)格趨于下降。,1）經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的挑戰(zhàn) （1）民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展 （2）壟斷行業(yè)引入競(jìng)爭(zhēng)的改革 （3）要素流動(dòng)的市場(chǎng)化 資本、土地、勞動(dòng)力、技術(shù)、管理 （4）分配的市場(chǎng)化 知識(shí)股份制、民工荒,（2）政治體制改革對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的挑戰(zhàn) 徽商胡雪巖的衰敗紅頂商人 湘軍左宗堂的關(guān)系 晉商的衰敗做官,4、競(jìng)爭(zhēng)白熱化對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的挑戰(zhàn) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)

17、從短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對(duì)過(guò)剩的經(jīng)濟(jì) 商務(wù)部發(fā)布的二季度商品市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)報(bào)告：市場(chǎng)600種重要商品供應(yīng)無(wú)一短缺，供求基本平衡的占23%（138種），供過(guò)于求的占77%（462種）。 價(jià)格向下游產(chǎn)品的傳導(dǎo)相當(dāng)困難。 結(jié)果：競(jìng)爭(zhēng)將白熱化，價(jià)格趨于下降。,五、企業(yè)成長(zhǎng)的歷史性轉(zhuǎn)變 目的： 探求適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的企業(yè)成長(zhǎng)之路,1、從國(guó)有向民營(yíng)的轉(zhuǎn)變 1）國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整 2）從對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的誤解到堅(jiān)定不移地 發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 民營(yíng)企業(yè)家入黨 納稅問(wèn)題 3）發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)就是推進(jìn)國(guó)企改革,2、從抓大向做大轉(zhuǎn)變 1） 政府對(duì)國(guó)有企業(yè)通過(guò)整合做大 上海、 北京案例 2）其他企業(yè)如何做大 兼并收購(gòu)、 嫁接外資等 青島啤酒

18、 樂(lè)凱膠卷 3)并購(gòu)后的整合 失敗率60%以上 雙鶴藥業(yè) 北京四通,4）家族企業(yè)如何做大？ 家族企業(yè)能否做大？ 家族企業(yè)做大的模式： 向現(xiàn)代家族企業(yè)轉(zhuǎn)變 開(kāi)放：股權(quán) 職權(quán) 財(cái)權(quán) 希望集團(tuán) 方太集團(tuán) 傳化集團(tuán) 力帆集團(tuán),3、從放小向做小轉(zhuǎn)變 1）政府中小型企業(yè)政策的轉(zhuǎn)變 扶持、擔(dān)?；鸬?2）大企業(yè)下小企業(yè)的生存方式 小而精、小而專(zhuān)、小而強(qiáng) 嵌入到跨國(guó)公司產(chǎn)業(yè)鏈條中 實(shí)行專(zhuān)業(yè)化分工協(xié)作：小狗經(jīng)濟(jì),4、從產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)向品牌經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變 1）消費(fèi)者的消費(fèi)集中度向前35個(gè) 品牌集中 2）品牌經(jīng)營(yíng)可以提高附加值、提高市 場(chǎng)占有率。2-3%的品牌產(chǎn)品占有了 50%以上的市場(chǎng)。 3）如何實(shí)施品牌經(jīng)營(yíng) 品質(zhì)、 品格、 品位,5、從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)向資本經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變 1）資本經(jīng)營(yíng)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的高級(jí)形式 2）資本經(jīng)營(yíng)是對(duì)企業(yè)資源特別是無(wú)形 資產(chǎn)的充分運(yùn)用