宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 海問聯(lián)合國際培訓(xùn)中心有限公司 中國人民大學(xué) 黃泰巖教授,一、如何看待當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)過熱,(一)問題的提出 2003年GDP增長達(dá)9.1%，2004年1-8月增長9.7%，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長。 但伴隨著投資增長過快，物價(jià)上漲，原材料、電力供應(yīng)緊張等問題。,1、固定資產(chǎn)投資增長情況 1）2002年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占GDP的份額超過41%，2003年超過47%。近一半的GDP用于固定資產(chǎn)投資。 2）2003年固定資產(chǎn)投資增長26.7%，今年一季度又增長43%。 3）1986年、1988年、1993年三次經(jīng)濟(jì)“過熱”之前，都伴隨著投資的過高增長。,2、三大行業(yè)投資情況： 在去

2、年高速增長的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)大幅增長。 2005年底全國將形成3.3億噸鋼的生產(chǎn)能力，而鋼需求預(yù)計(jì)2010年才達(dá)到3.3億噸，投資超前5年。,電解鋁在建能力310萬噸，2005年產(chǎn)能達(dá)到1000萬噸，超過市場需求近1倍。原料氧化鋁價(jià)格從2002年底以來已上漲了近8成。 水泥行業(yè)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資786億元，同比增長了133%。,(二)如何看待當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢 1、存在三種看法： 1）出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 2）出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)局部過熱 3）沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 還沒有明確的定論，但貨幣政策開始調(diào)整，投資項(xiàng)目開始清理，關(guān)注銀行是否加息。,2、用什么標(biāo)準(zhǔn)來判斷經(jīng)濟(jì)是否過熱 1）物價(jià) 2）投資 3）貨幣供應(yīng)量 中央的看法：

3、中國經(jīng)濟(jì)形勢總體是好的， 但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中確實(shí)存在突出的問題和矛盾， 主要表現(xiàn)：固定資產(chǎn)投資增長過快，建設(shè)規(guī)模過大；煤、電、油、運(yùn)供求關(guān)系趨緊；貨幣發(fā)行量和貸款規(guī)模增長過快；通貨膨脹的壓力增大，特別是生產(chǎn)資料上漲較快。,3、對中國經(jīng)濟(jì)是否過熱的具體分析 1）物價(jià)上漲的原因 物價(jià)上漲主要是生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，最終產(chǎn)品價(jià)格漲幅不大。一季度，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.8%。 在不大的漲幅中，又主要來自食品，其中食品上漲7.1%，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)，占總漲幅的85.7%。服務(wù)價(jià)格上漲2%，拉動(dòng)價(jià)格總水平0.48個(gè)百分點(diǎn)，二者合計(jì)2.88個(gè)百分點(diǎn)。 食品上漲不是貨幣問題，而是世界性減產(chǎn)。 糧

4、食供求基本平衡格局沒有變,糧價(jià)只是恢復(fù)到1996年的水平。,為什么消費(fèi)品價(jià)格漲幅不大？ 商務(wù)部發(fā)布的二季度商品市場運(yùn)行趨勢報(bào)告：市場600種重要商品供應(yīng)無一短缺，供求基本平衡的占23%（138種），供過于求的占77%（462種）。價(jià)格向下游產(chǎn)品的傳導(dǎo)相當(dāng)困難。 北京市統(tǒng)計(jì)局：北京市一季度購進(jìn)價(jià)格指數(shù)猛漲到110.2%，同比提高7.8個(gè)百分點(diǎn)，但出廠價(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不升反降，兩個(gè)指數(shù)值為102%和99.6%，分別下降1.4和0.4個(gè)百分點(diǎn)。出廠和原材料購進(jìn)價(jià)格指數(shù)的剪刀差達(dá)到8.2個(gè)百分點(diǎn)。 企業(yè)成本加大，利潤空間縮小。 這是好事還是壞事？,2）投資結(jié)構(gòu)的改善 （1）地方投資活躍 （2

5、）民間投資進(jìn)一步激活。,3）經(jīng)濟(jì)增長的空間 中國經(jīng)濟(jì)增長在10%以下應(yīng)沒問題。 1978到2003年，中國經(jīng)濟(jì)平均增長9.47%。 經(jīng)濟(jì)全球化對增長空間的擴(kuò)展,4）中國 進(jìn)入重化工業(yè)階段 對原材料、電力等需求將進(jìn)一步擴(kuò)張。,結(jié)論： 中國經(jīng)濟(jì)總體上沒有過熱 上半年的宏觀調(diào)控力度偏大 下半年宏觀調(diào)控將有可能做出調(diào)整,二、加快發(fā)展是中國的頭等大事,1、中國政府力保GDP7%以上的經(jīng)濟(jì)增長 原因： 1）養(yǎng)活13億人口 2）養(yǎng)活新增人口 3）老齡化社會(huì) 4）環(huán)保 5）中國的“三步走”戰(zhàn)略 要求平均每年7.2%的GDP增長,2、緩解就業(yè)壓力需要更快的增長 1）職工下崗 2）干部分流 3）事業(yè)單位改制 4)

6、 軍隊(duì)裁員 5) 新增人口 6) 農(nóng)民進(jìn)城 經(jīng)濟(jì)增長的就業(yè)彈性再下降,3、化解經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)需要更快的增長 “中國經(jīng)濟(jì)崩潰論”，唱衰中國 1)布朗：誰來養(yǎng)活中國（1994） 2)克魯格曼：蕭條經(jīng)濟(jì)學(xué)的回歸（1999） 3) 章家敦：中國即將崩潰（2001） 4)斯圖威爾：中國夢追尋地球上最后一個(gè)巨大未開發(fā)市場（英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家撰稿人，中國經(jīng)濟(jì)季刊總編輯） 以大量公共和外來投資推動(dòng)的增長是難以持久的。,原因： 不良貸款（公共投資）、 收入差距、 農(nóng)民、 就業(yè)、 入世,結(jié)論： 發(fā)展是硬道理（鄧小平語） 發(fā)展是執(zhí)政黨的第一要?jiǎng)?wù) 全心全意搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展,4、中國加快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 1)中國已進(jìn)入重化工

7、業(yè)階段 2)中國居民進(jìn)入汽車、住宅消費(fèi)階段,三、宏觀經(jīng)濟(jì)變化 對房地產(chǎn)業(yè)的影響,1、積極影響 1）城市居民住宅消費(fèi)比例趨向提高 2）城市化 3）產(chǎn)業(yè)積聚 4）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,2、消極影響 土地(糧食需求、汽車、工業(yè)化、城市化) 銀行不良資產(chǎn),3、結(jié)論 宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,四、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化 對房地產(chǎn)公司的影響,我國企業(yè)所處環(huán)境的變化： 1、全球化 2、知識化 3、市場化 4、競爭白熱化 中國企業(yè)處于成長的“冬天”！,1、經(jīng)濟(jì)全球化對企業(yè)成長的挑戰(zhàn) 1）中國企業(yè)成長的全球化理念 （1）中國入世，使中國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)體系，中國企業(yè)的成長必須放在世界經(jīng)濟(jì)的視野內(nèi)加以考慮。 （2

8、）世界跨國公司的大規(guī)模進(jìn)入，使中國企業(yè)必須與跨國公司一起成長。 （3）中國企業(yè)必須找到在相當(dāng)劣勢條件下的生存方式。,2）中國企業(yè)與跨國公司存在著 巨大差距 這需要我國企業(yè)慎重選擇與跨國公司的關(guān)系！ 中國企業(yè)與跨國公司的差距具體表現(xiàn)在：,（1）產(chǎn)業(yè)差距 資本密集型產(chǎn)業(yè)、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)如汽車、化工、醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等制造業(yè)存在的差距： 中國僅有兩家制造業(yè)企業(yè)剛剛進(jìn)入世界500強(qiáng)，而世界500強(qiáng)前10家企業(yè)中就有5家； 中國進(jìn)入世界500強(qiáng)的企業(yè)主要集中在壟斷行業(yè)，而世界500強(qiáng)企業(yè)則主要集中在競爭性行業(yè)，隨著中國壟斷行業(yè)競爭的引入，這些企業(yè)的競爭力將受到挑戰(zhàn)。,中國的工業(yè)產(chǎn)值僅占世界工業(yè)產(chǎn)值的5

9、，離世界工廠還有相當(dāng)距離。 壟斷行業(yè)如電信、銀行、證券、保險(xiǎn)等因失去行政壟斷保護(hù)，將面臨外資、國外產(chǎn)品涌入的沖擊(我國的電話費(fèi)約為美國的7倍)。 特殊部門如農(nóng)業(yè)，將面臨巨大沖擊。2000年11月底我國農(nóng)產(chǎn)品比國際價(jià)格高出：小麥26；玉米32；大米8.6；大豆38；豆油86；花生油23。,（2）企業(yè)規(guī)模的差距 企業(yè)規(guī)模過小，難以抵御跨國公司的沖擊。 1998年我國企業(yè)500強(qiáng)與世界500強(qiáng)比總資產(chǎn)的平均值僅為0.88%;銷售收入僅為1.74%; 2004年，中國500強(qiáng)資產(chǎn)總額為282，284億元，只相當(dāng)于世界500強(qiáng)資產(chǎn)規(guī)模的5.61%；營業(yè)收入合計(jì)為89，935億元，相當(dāng)于世界500強(qiáng)的7.

10、3%。 世界500強(qiáng)第一名的沃爾瑪營業(yè)收入為2630億美元，相當(dāng)于中國500強(qiáng)營業(yè)總收入的24.22%。,中國500強(qiáng)與世界500強(qiáng)前10名營業(yè)收入比較 2004中國500強(qiáng) 2004世界500強(qiáng) 公司 億元人民幣 億美元 公司 國家 億美元 1、國家電網(wǎng) 4830 583 沃爾瑪 美國 2630 2、中國石油 4753 574 英國石油 英國 2326 3、中國石化 4667 564 ?？松梨?美國 2229 4、中國工商銀行 1743 211 皇家荷蘭殼牌 英/荷 2017 5、中國移動(dòng)通信 1719 208 通用汽車 美國 1953 6、中國人壽保險(xiǎn) 1617 195 福特汽車 美國

11、1645 7、中國電信 1611 195 戴姆勒克萊斯勒 德國 1566 8、中國中化 1560 188 豐田汽車 日本 1531 9、中國建設(shè)銀行 1545 187 通用電器 美國 1342 10、中國銀行 1271 154 道達(dá)爾 法國 1184 資料來源：財(cái)富雜志、中國企業(yè)聯(lián)合會(huì),（3）企業(yè)技術(shù)差距 企業(yè)技術(shù)普遍落后，難以形成核心競爭力。 據(jù)調(diào)查：我國企業(yè)的技術(shù)水平總體落后510年，嚴(yán)重的落后2030年。 研發(fā)費(fèi)用嚴(yán)重不足：跨國公司一般占營業(yè)收入的10以上，我國企業(yè)為5以下，發(fā)達(dá)國家占GDP的35，我國僅為1；風(fēng)險(xiǎn)投資全國僅為400億人民幣，硅谷為400億美元。,（4）企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的差

12、距 我國進(jìn)入世界500強(qiáng)的國家電力公司、中國石油天然氣集團(tuán)公司、中國石油化工集團(tuán)公司、中國電信集團(tuán)公司4戶企業(yè)按從業(yè)人員排名都在世界500強(qiáng)前10名以內(nèi)，但按營業(yè)收入排名卻均在60位以后。 世界500強(qiáng)平均利潤為14.6億美元，中國500強(qiáng)平均利潤為0.76億美元，中國500強(qiáng)的平均利潤只相當(dāng)于世界500強(qiáng)的5.22%。 世界500強(qiáng)利潤最多的美國微波通訊公司（168）實(shí)現(xiàn)利潤222億美元，相當(dāng)于中國500強(qiáng)利潤總計(jì)的58.12%。,人均勞動(dòng)生產(chǎn)率水平比較(2002年) 行業(yè) 位次 企業(yè) 營業(yè)額 職工人數(shù) 人均營業(yè)額 倍數(shù) （億美元） （人） （萬美元/人） 3 艾克森-美孚 1825 925

13、00 197. 3 石油 石油 50 69 中國石油天 449 1146194 3. 9 然氣集團(tuán) 16 日本電報(bào)電話 896 207400 43. 2 電信 公司 9 254 中國電信 180 365778 4. 9 13 花旗銀行 1008 252500 39. 9 銀行 8. 3 237 中國工商銀行 195 405000 4. 8,（5）企業(yè)成本差距 中國石油天然氣股份有限公司2000年在紐約香港上市，先后裁減150萬個(gè)職位，成本降低25億美元，但與美國的?？松鞠啾?，其固定資產(chǎn)約為后者的66，營業(yè)額卻只有它的1/3，純利潤僅有它的1.7，根據(jù)產(chǎn)品和地區(qū)的不同，其生產(chǎn)成本最高的比國際

14、競爭對手多出100倍。 2001年我國生產(chǎn)1噸大米需58天，而美國只需1.5天。,（6）企業(yè)產(chǎn)品品牌差距 我國雖然已造就出了像海爾、聯(lián)想等知名品牌，但還沒有形成像可口可樂、微軟、通用電器、英特爾等世界知名品牌，因而在品牌戰(zhàn)中并不具備優(yōu)勢。 中國尚沒有一個(gè)品牌入選商業(yè)周刊評選的“全球最具價(jià)值品牌百強(qiáng)”。其中一個(gè)重要原因是海外市場份額不夠。在全球最大的100家企業(yè)中，海外銷售額占總銷售額50%以上的企業(yè)多達(dá)50%以上，我國的最大品牌海爾還不足1/3。 我國消費(fèi)者的消費(fèi)集中度日益提高，許多產(chǎn)品約有75的消費(fèi)是集中在前35個(gè)品牌上。,2、知識化對企業(yè)成長的挑戰(zhàn) 1）中國必須在推進(jìn)工業(yè)化的同時(shí)推進(jìn) 信息

15、化，走新型工業(yè)化的道路。 企業(yè)成長必須迎接知識經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn) 中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模占世界的比重 1800年以來的中國 1990年以來的日本,2）中國企業(yè)成長必須嫁接高新技術(shù) 高新技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造 美國通用案例 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的高附加值 計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)的案例,計(jì)算機(jī)行業(yè)案例： 英特爾和微軟這樣的上游公司人力和原材料消耗最少，卻能獲取整個(gè)產(chǎn)業(yè)70以上的利潤，生產(chǎn)主板、內(nèi)存、硬盤的韓國和臺(tái)灣地區(qū)廠商獲得20以上的利潤，而我國的聯(lián)想、TCL這樣以組裝為主的企業(yè)，在全行業(yè)分得的利潤只在 6左右。,徽商胡雪巖同上海洋行在蠶絲貿(mào)易中的慘敗教訓(xùn) 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與工業(yè)經(jīng)濟(jì)的較量 今天,我們有的企業(yè)仍然在重復(fù)著這樣的悲壯。,4、競爭

16、白熱化對企業(yè)成長的挑戰(zhàn) 中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對過剩的經(jīng)濟(jì) 商務(wù)部發(fā)布的二季度商品市場運(yùn)行趨勢報(bào)告：市場600種重要商品供應(yīng)無一短缺，供求基本平衡的占23%（138種），供過于求的占77%（462種）。 價(jià)格向下游產(chǎn)品的傳導(dǎo)相當(dāng)困難。 結(jié)果：競爭將白熱化，價(jià)格趨于下降。,1）經(jīng)濟(jì)體制改革對企業(yè)成長的挑戰(zhàn) （1）民營企業(yè)的發(fā)展 （2）壟斷行業(yè)引入競爭的改革 （3）要素流動(dòng)的市場化 資本、土地、勞動(dòng)力、技術(shù)、管理 （4）分配的市場化 知識股份制、民工荒,（2）政治體制改革對企業(yè)成長的挑戰(zhàn) 徽商胡雪巖的衰敗紅頂商人 湘軍左宗堂的關(guān)系 晉商的衰敗做官,4、競爭白熱化對企業(yè)成長的挑戰(zhàn) 中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)

17、從短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對過剩的經(jīng)濟(jì) 商務(wù)部發(fā)布的二季度商品市場運(yùn)行趨勢報(bào)告：市場600種重要商品供應(yīng)無一短缺，供求基本平衡的占23%（138種），供過于求的占77%（462種）。 價(jià)格向下游產(chǎn)品的傳導(dǎo)相當(dāng)困難。 結(jié)果：競爭將白熱化，價(jià)格趨于下降。,五、企業(yè)成長的歷史性轉(zhuǎn)變 目的： 探求適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的企業(yè)成長之路,1、從國有向民營的轉(zhuǎn)變 1）國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整 2）從對民營經(jīng)濟(jì)的誤解到堅(jiān)定不移地 發(fā)展民營經(jīng)濟(jì) 民營企業(yè)家入黨 納稅問題 3）發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)就是推進(jìn)國企改革,2、從抓大向做大轉(zhuǎn)變 1） 政府對國有企業(yè)通過整合做大 上海、 北京案例 2）其他企業(yè)如何做大 兼并收購、 嫁接外資等 青島啤酒

18、 樂凱膠卷 3)并購后的整合 失敗率60%以上 雙鶴藥業(yè) 北京四通,4）家族企業(yè)如何做大？ 家族企業(yè)能否做大？ 家族企業(yè)做大的模式： 向現(xiàn)代家族企業(yè)轉(zhuǎn)變 開放：股權(quán) 職權(quán) 財(cái)權(quán) 希望集團(tuán) 方太集團(tuán) 傳化集團(tuán) 力帆集團(tuán),3、從放小向做小轉(zhuǎn)變 1）政府中小型企業(yè)政策的轉(zhuǎn)變 扶持、擔(dān)?；鸬?2）大企業(yè)下小企業(yè)的生存方式 小而精、小而專、小而強(qiáng) 嵌入到跨國公司產(chǎn)業(yè)鏈條中 實(shí)行專業(yè)化分工協(xié)作：小狗經(jīng)濟(jì),4、從產(chǎn)品經(jīng)營向品牌經(jīng)營的轉(zhuǎn)變 1）消費(fèi)者的消費(fèi)集中度向前35個(gè) 品牌集中 2）品牌經(jīng)營可以提高附加值、提高市 場占有率。2-3%的品牌產(chǎn)品占有了 50%以上的市場。 3）如何實(shí)施品牌經(jīng)營 品質(zhì)、 品格、 品位,5、從生產(chǎn)經(jīng)營向資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變 1）資本經(jīng)營是企業(yè)經(jīng)營的高級形式 2）資本經(jīng)營是對企業(yè)資源特別是無形 資產(chǎn)的充分運(yùn)用