柳林春曉商業(yè)策劃方案

1、社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導(dǎo)致城市的擴張，舊城的改造、新城的建設(shè)，令整個商業(yè)市場面臨新的格局。 北京路作為十堰新的政治和文化中心，其高端住宅的價值已經(jīng)得到了普遍認(rèn)可，但是北京路的商業(yè)難度較大，必須另辟蹊徑，挖掘北京路的區(qū)域商業(yè)價值和核心價值，找準(zhǔn)切合北京路這種氛圍的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。,策.劃.演.示.錄 之 二 我.們.的.特.色？,柳林春曉分析,北京路首個大型單體商業(yè)房地產(chǎn)項目 根據(jù)我們的操盤經(jīng)驗，主要考慮如下幾個因素,1、盡可能引進(jìn)符合十堰實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于 3至5 年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地

2、位，將柳林春曉商業(yè)項目打造成新商業(yè)典范；,北京路首個大型單體商業(yè)房地產(chǎn)項目 根據(jù)我們的操盤經(jīng)驗，主要考慮如下幾個因素,2、另據(jù)研究，人們對單體商場面積的心理最大承受能力為1.7萬，生理最大承受能力2.3萬，超過這個“疲勞度”就適得其反了；,3、以十堰市的人口規(guī)模、消費水平和購買力現(xiàn)狀，一般地說，打造一個單體商業(yè)房地產(chǎn)項目，其規(guī)模宜在總建2至3萬平方米，層數(shù)控制在3至4層,北京路首個大型單體商業(yè)房地產(chǎn)項目 根據(jù)我們的操盤經(jīng)驗，主要考慮如下幾個因素,柳林春曉的商業(yè)物業(yè)平面布局符合商業(yè)經(jīng)營規(guī)律 但是 A、三層樓的層高不規(guī)律，為商業(yè)經(jīng)營帶來商業(yè)氛圍營造的不利 B、據(jù)圖紙顯示，二、三樓東南部分分割出辦公

3、室，極不合理。 C、柱網(wǎng)間距過小，影響某些商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)駐和經(jīng)營,北京路首個大型單體商業(yè)房地產(chǎn)項目 根據(jù)我們的操盤經(jīng)驗，主要考慮如下幾個因素,4、應(yīng)妥善解決停車、公交、綠化、休閑、人文、景觀等配套,5、利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項目品質(zhì)的目的，帶動住宅的銷售和房價的大幅提升。同時，如果開發(fā)商傾力引進(jìn)知名主力店，精心包裝項目，制定合適的售價政策，也是可以分割銷售的。,消費者分析,1、有車有房、白領(lǐng)一族,2、敢于消費、超前消費、品牌消費是十堰市民的總體消費特征。在這樣一個消費體系下，品牌消費是城市消費的主軸。品牌供給不足，品牌需求強烈！ 這將為本案的定位

4、找到市場切入點。,3、最求高品質(zhì)時尚生活的年輕人，以每個月能到奧特萊斯購物一次為榮耀,策.劃.演.示.錄 之 三 我.們.該.怎.么.做？,商業(yè)經(jīng)營模式,發(fā)展道路,1、先租后售，虛租實售,2、租售并舉，“農(nóng)村包圍城市”,3、招商培育套現(xiàn),招商模式之二,1樓 品牌商超,2、3樓 奧特萊斯,奧特萊斯：前沿零售模式鑄就品質(zhì)生活,奧特萊斯商業(yè)模式在我國實現(xiàn)本土化,“奧特萊斯”源自英文OUT-LETS，本意為“出口、出路”，指零售業(yè)專門銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組合，折扣低至七折以下，被稱為“品牌直銷購物中心”。 奧特萊斯最早誕生于美國，迄今已有近百年歷史，起初就是“工廠直銷店”，專門處理工廠“

5、尾貨”，后來慢慢形成大型購物中心，并逐漸發(fā)展為一個獨立的零售業(yè)態(tài)，目前在國內(nèi)已經(jīng)有200多家奧特萊斯。 除了品牌、平價，奧特萊斯還強調(diào)“真情”，這是奧特萊斯中國本土化的改造和創(chuàng)造，實際上是更加注重誠信、更加注重消費者的快樂購物。,奧特萊斯吸引顧客的三樣法寶,馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正；,難以想像的低價一般以低至16折的價格銷售；,方便舒適的氛圍遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，交通方便，賣場寬敞舒適。,簡而言之，奧特萊斯就是國際名品折扣店，滿足白領(lǐng)階層既崇尚品牌而又對價格比較敏感的特點。,奧特萊斯+購物中心,Outlets Mall是名品折扣店與購物中心的有機融合 奧特萊斯作為Mall的升華，不但具有Mall大體量的特點，而且拓展了Mall的功能： 名品直銷餐飲美食文化娛樂商務(wù)休閑生態(tài)景觀，融購、食、游、玩、樂于一體。,招商模式之1,品牌家居廣場,1、地處非傳統(tǒng)商業(yè)中心，交通方便 2、大賣場、配套齊全、停車方便、體驗式消費 3、必須是品牌家