保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)講義

1、，目錄：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金使用，金融在企業(yè)管理中的重要作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金分配，金融在企業(yè)管理中的重要作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金始終是非常重要的資產(chǎn)，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效果和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)合理有效地融資利用，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。資金密集型大規(guī)模資金投入長(zhǎng)期資金保護(hù)，中國(guó)第一座破舊建筑物-中性廣場(chǎng)：腐爛時(shí)間：15年地址：廣州千赫北路開發(fā)者：香港中性集團(tuán)，廣州第一座破舊建筑物-盧景臺(tái)腐爛時(shí)間：13年地址：廣州岸法院道路開發(fā)者：廣州輝煌2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企

2、業(yè)資金出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴度高的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)候，應(yīng)用更多的政策從企業(yè)資金控制層面開始。從2007年到2008年，只有全額支付土地轉(zhuǎn)讓金才能得到國(guó)土證(39號(hào)門)等，限制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的一系列政策規(guī)定，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金的障礙程度提出了更高的要求。銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款限額大幅減少，貸款利率提高，房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間進(jìn)一步縮小，融資成本增加。資本市場(chǎng)更嚴(yán)格地限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資。2套住房抵押貸款政策、銷售調(diào)控機(jī)制限制了市場(chǎng)上的改善性和投資性住房購買，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到住房購買。預(yù)納企業(yè)所得稅從預(yù)計(jì)總利潤(rùn)率20%調(diào)整到預(yù)計(jì)利潤(rùn)率20%，土地增值稅

3、清算等稅收政策直接增加了資金流出。這種政策是通過資金調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，確保房地產(chǎn)開發(fā)的順利健康發(fā)展。融資和利用能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，財(cái)務(wù)管理是通過合理的融資和有效的資金使用來防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2.2國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的宏觀調(diào)控政策、資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)期間資金盈余或不足，明確資金來源，合理安排資金支出，設(shè)定適當(dāng)?shù)慕枞雰斶€。準(zhǔn)備資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的重要任務(wù)，通過資金計(jì)劃的合理配置，有效地分配資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一家公司的財(cái)務(wù)管理水平。資金平衡計(jì)劃有兩個(gè)方面：下表、x公

4、司XX年資金平衡計(jì)劃表和資金平衡計(jì)劃準(zhǔn)備。一是房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性論證階段，準(zhǔn)備項(xiàng)目的整體資金平衡計(jì)劃。這是以估計(jì)項(xiàng)目開發(fā)總投資為依據(jù)，運(yùn)用資金來源渠道和資金籌措方式。這個(gè)階段采取了比較淺的方法，重點(diǎn)是資金來源的執(zhí)行。二是在項(xiàng)目實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)過程，按照土地價(jià)格支付要求、建設(shè)進(jìn)度、融資時(shí)間、銷售安排等詳細(xì)安排年度資金平衡計(jì)劃，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。這一階段側(cè)重于合理準(zhǔn)備資金使用。資金計(jì)劃準(zhǔn)備完成并報(bào)告公司董事會(huì)批準(zhǔn)同意后，各公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其實(shí)施將成為評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的重要內(nèi)容。2.1、編制資金平衡計(jì)劃必須首先基于自身的平衡，資金分配必須可行、可操作、有效執(zhí)行。資金配置要有力

5、，要留有馀地，不能有計(jì)算或差異。具備對(duì)外融資條件，必須主動(dòng)在市場(chǎng)上確保資金，不要只依靠股東的投入。股東投資土地支出后，原則上項(xiàng)目公司要實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流的凈流入，公司會(huì)將自身資金保護(hù)情況作為審查企業(yè)年度業(yè)務(wù)的重要指標(biāo)。2.2、資金計(jì)劃制定嚴(yán)格，各項(xiàng)指標(biāo)之間的會(huì)稽關(guān)系資金計(jì)劃主要根據(jù)投資計(jì)劃、建設(shè)進(jìn)行節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等項(xiàng)目的各種事業(yè)計(jì)劃編制，計(jì)劃準(zhǔn)備需要各部門的共同參與和合作，總經(jīng)理要親自發(fā)揮所長(zhǎng)。在實(shí)際準(zhǔn)備過程中，經(jīng)常出現(xiàn)一些問題。(1)項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工一致。例如：一家公司每年60萬個(gè)面積中，新開工面積30萬個(gè)(5月開工)，籌備工程費(fèi)用9億元。建設(shè)支出要根據(jù)項(xiàng)目各地區(qū)的單方面成本和建設(shè)進(jìn)度綜

6、合細(xì)致計(jì)算，項(xiàng)目建設(shè)投資周期一般為一兩年，當(dāng)年的新開工面積比較大，當(dāng)年建設(shè)支出為1000-1200元/平方，這種支出顯然太大，需要安排6億元左右。(2)銷售退貨框架與年度銷售任務(wù)一致。例如，一家公司計(jì)劃每年合同金額10億元(年銷售)，年初未入帳金額2億元，每年回購7億元。一般來說，全年銷售的項(xiàng)目住宅回購達(dá)到合同金額的80%以上，前一年不能返還部分應(yīng)在當(dāng)年全額收回。其中，該公司每年的賣方黃金回購計(jì)劃為9 10億韓元，這更合理。(3)稅費(fèi)根據(jù)相關(guān)要求計(jì)算。例如，一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)全年銷售10億元，該項(xiàng)目當(dāng)年未完工，各種稅收支出撥款0.6億元。營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅先入為主，通常為當(dāng)前銷售框架的6.63%，所

7、得稅的先入為主為當(dāng)前銷售框架的3.75%，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工，不需要清算土地增值稅及退還所得稅，因此，通過預(yù)繳口徑安排的年度稅收支出應(yīng)在1億元左右更加合理。(3)稅費(fèi)根據(jù)相關(guān)要求計(jì)算。例如，一家項(xiàng)目公司每年開展12億元的銷售工作，預(yù)計(jì)平均為8000元/當(dāng)事人，該項(xiàng)目每年平均有30萬平方，5000萬元的銷售費(fèi)用，1000萬元的管理費(fèi)用。一般來說，如果兩種成本相當(dāng)高，不能超過年度銷售計(jì)劃的2.5%，則銷售成本不應(yīng)超過2500萬元。管理費(fèi)單一基準(zhǔn)費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目銷售面積及建設(shè)面積調(diào)整，300-400萬元，這個(gè)項(xiàng)目管理費(fèi)布局太高。(4)貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投資一致。例如，一個(gè)項(xiàng)目共18億元，共30萬平

8、方，當(dāng)年4證完備及新開工面積15萬平方，預(yù)計(jì)貸款2億元。此項(xiàng)安排的貸款規(guī)模小于項(xiàng)目總投資。共投資18億元50%的貸款規(guī)模約為9億元，當(dāng)年4證完備面積占總建設(shè)面的一半，要分配貸款規(guī)模1/2的4億元左右。2.3，要注意多種目的的綜合性。在制定資金計(jì)劃時(shí)，經(jīng)常不能遺漏一些項(xiàng)目。未考慮項(xiàng)目投入中支持土地費(fèi)支出的政府收費(fèi)項(xiàng)目；利息費(fèi)用計(jì)算僅考慮年末馀額，不考慮該年度的新馀額和退款?；蛘呃①M(fèi)用只考慮銀行貸款部分，不考慮股東借貸。合作項(xiàng)目股東要求分紅，現(xiàn)金分紅等安排。2.4、注意資金來源和使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)的一致，防止階段性資金不足，有的公司準(zhǔn)備年度資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入15億元(銷售匯票10億元，銀行貸款5億元)

9、，現(xiàn)金流出13億元，余額2億元，實(shí)現(xiàn)年度資金平衡。在實(shí)施過程中，3、4月發(fā)生了資金缺口，隨著銀行借入計(jì)劃在5月實(shí)現(xiàn)的事實(shí)被揭露，向股東申請(qǐng)借款(當(dāng)初沒有計(jì)劃)，出現(xiàn)了時(shí)間點(diǎn)資金缺口。按月計(jì)劃，很容易發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題。自己的基金包括股東投資的注冊(cè)資本(包括股票發(fā)行資金)、留存收益等，通常用于支付土地價(jià)格、轉(zhuǎn)移稅和政府費(fèi)用等前期費(fèi)用。借入資金主要包括從金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券、向信托借入等。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，項(xiàng)目擁有資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%，4張卡齊全后可以申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款限額一般占項(xiàng)目總投資的40-60%。轉(zhuǎn)金銷售是向房主收取的房?jī)r(jià)。根據(jù)現(xiàn)行預(yù)售制度，取得預(yù)售證書后可以對(duì)外銷售，轉(zhuǎn)讓資金兌換場(chǎng)不僅

10、可以補(bǔ)償項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)費(fèi)用投入，還可以逐步償還項(xiàng)目貸款，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。上一階段：項(xiàng)目還沒有融資能力和銷售，資金來源是股東投入。完成4張卡：項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預(yù)售階段：拿到預(yù)售許可證，開始預(yù)售后收回資金。具體內(nèi)容包括：一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)前的過程中，上述三項(xiàng)資金的一般比例各占1/3，但各階段來源所占的比例不同：1，股權(quán)融資：主要是通過資本市場(chǎng)首次公開發(fā)行(IPO)、公開發(fā)行、方向追加發(fā)行等資本市場(chǎng)投資的資本增加。也有間接上市融資，即購買殼上市。股票金融是上市公司的主要融資渠道，深受上市公司的歡迎。取得的錢不償還本金和利息，新股東及現(xiàn)有股東共同分享企業(yè)的利益和增長(zhǎng)是其特

11、點(diǎn)。第二，資金大，長(zhǎng)期可用；第三，改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比例，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借入等間接融資空間。第四，由于每周凈利和凈資產(chǎn)收益率的貨攤，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的要求高，經(jīng)營(yíng)壓力大。2、發(fā)行債券：發(fā)行各種債券獲得資金。公司債券，公司債券，短期債券(中期票據(jù))發(fā)行等。(1)公司債券：上市公司通過資本市場(chǎng)(通過交易所市場(chǎng))為長(zhǎng)期融資向普通大眾負(fù)債，并承諾在指定到期日無條件向債權(quán)人支付票面價(jià)值，并按照約定的利率在一段時(shí)間內(nèi)支付利息。公司債券監(jiān)管當(dāng)局通常要求嚴(yán)格的債券信用等級(jí)和債務(wù)主體的信息披露，尤其重視債務(wù)后的市場(chǎng)監(jiān)管工作。(2)短期融資證書(中期票據(jù)):以人民銀行為主導(dǎo)的銀行間債券市場(chǎng)的創(chuàng)新債務(wù)融資

12、工具，企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期期票的發(fā)行規(guī)模一般不能超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。持有法人的非金融企業(yè)是按照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行和約定在一定期限內(nèi)償還本金者的有價(jià)證券。一年內(nèi)是短期資金權(quán)，3年以上的中長(zhǎng)期票據(jù)。金融圈沒有向社會(huì)公開，只發(fā)行給銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者，在銀行間債券市場(chǎng)交易。(三)公司債券：企業(yè)債券由中央政府下屬機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)按照合法程序發(fā)行(在交易所市場(chǎng)或銀行間債券交易市場(chǎng)上可以實(shí)現(xiàn))，并承諾在一定期限(中長(zhǎng)期)償還利息部分的債券得到國(guó)家發(fā)展委員會(huì)和國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，一般要求抵押，債券發(fā)行后，審批部門不再限制債務(wù)主體的信息披露和市場(chǎng)行為。3，銀

13、行貸款：銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金最重要的融資渠道之一。根據(jù)貸款資金的使用目的和方法，房地產(chǎn)貸款主要包括項(xiàng)目開發(fā)貸款兩種類型。也就是說，銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)鏈接貸款。銀行已經(jīng)完工并啟動(dòng)的經(jīng)常房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入作為分期償還來源的一種房地產(chǎn)抵押貸款。貸款資金不限于固定用途。4、房地產(chǎn)投資信托(REITs): REITs是一種信托資金，通過發(fā)行收益證書的方式籌集特定多數(shù)投資者的資金，在專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。可以封閉式運(yùn)營(yíng)，也可以上市流通的我們開放式基金或封閉式基金等。目前，融資方法正在研究和政策研究中討論。結(jié)論：房

14、地產(chǎn)企業(yè)主要通過金融做大做強(qiáng)，可見融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。案例：萬科大而有力的“秘訣”融資，自92年推出以來，萬科共籌集了8份股票資金，資金總額為195億元；到2008年底，萬科的留存收益僅為128億元。到2008年底，萬科的外部貸款余額共計(jì)329億元。3.1，資金來源結(jié)構(gòu)的合理決定是什么財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？例：有的房地產(chǎn)公司有1億元的自有資金，投資項(xiàng)目的預(yù)期投資回報(bào)率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%，現(xiàn)有的兩種投資方案可供選擇。案例1:貸款與自有資金的比率為2:1；案例2:貸款與擁有資金的比率為5: 1哪些投資案例本身的資金收益率更高？案例1:投資收益=(2 1)* 2

15、0% * 1=0.6億元貸款利息=2 * 10% * 1=0.2億元投資凈收入=0.6-0.2=0.4億元擁有資金收益=0.41*一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集多種資金來源構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般是指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例。第二是資金獲取成本。摘要：財(cái)務(wù)杠桿：小打小鬧，通過雞產(chǎn)卵。金融杠桿是利用貸款資金擴(kuò)大自身投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資回報(bào)率大于貸款成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿有利。借入資金和擁有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用就越大，此時(shí)投資收益就越高。因此，企業(yè)外部借貸除了確保資金需求外，另一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿獲得更大的收益，提高實(shí)際投資資金的收益率。財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大了稅收節(jié)

16、約。所得稅法鼓勵(lì)貸款利息使用對(duì)應(yīng)納稅收入扣除稅額的避稅作用的財(cái)務(wù)杠桿。財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)如果借入投資的收益低于借入成本，則產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。在上一個(gè)案例1中，如果投資報(bào)酬率下降至6%，則投資報(bào)酬率=(2 1)* 6% * 1=0.18億美元貸款利息=2 * 10% * 1=0.2億美元凈投資收益=0.18-0.2=-0.2億美元擁有債務(wù)率的高低取決于經(jīng)營(yíng)者的債務(wù)控制能力。第一，可以有效地將負(fù)債轉(zhuǎn)換為有效的資金山，通過資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生高于利息支出的利益。二是保證增加資產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)期限低于負(fù)債合同期限，確保負(fù)債及時(shí)清償。企業(yè)必須找到風(fēng)險(xiǎn)和收益的適當(dāng)平衡，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。借得越多越好嗎？財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原則：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)金流出多于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能償還利息的風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債高風(fēng)險(xiǎn)高收益依靠過多的借入資金會(huì)增加兩個(gè)結(jié)果：風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠桿的好處基于杠桿有利的假設(shè)(即投資收益大于貸款利率的假設(shè))，是不確定性的假設(shè)。如果實(shí)際運(yùn)營(yíng)收入低于預(yù)期，則財(cái)務(wù)杠桿不利，不利結(jié)果進(jìn)一步增大，投資風(fēng)險(xiǎn)增加。貸款成本也會(huì)增