西安市土地增值稅清算實施辦法

1、西安市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實施辦法第一章 總則 第一條 為了規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據中華人民共和國稅收征收管理法、中華人民共和國土地增值稅暫行條例、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則、國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知和國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則的通知及有關文件的規(guī)定，制定本辦法。 第二條 凡從事房地產開發(fā)的企業(yè)（包括房地產企業(yè)和其他從事房地產開發(fā)的非房地產企業(yè)）轉讓房地產按照本辦法第六條或第七條的規(guī)定應辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產開發(fā)項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產轉讓項目，均適用本辦法。 第三條 土

2、地增值稅清算以納稅人在房地產所在地或機構所在地（已銷售完畢的在機構所在地）地方稅務機關（下稱主管地稅機關）初始填報的房地產開發(fā)項目備案登記表中房地產開發(fā)（轉讓）項目為對象進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個清算項目中既有普通標準住宅又有其他商品房的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用土地增值稅暫行條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。（注：普通標準住宅依照西安市房屋管理局、西安市財政局、西安市地方稅務局關于公布西安市享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知（市房發(fā)2005109號）文件規(guī)定界定，即1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上；2、單套

3、建筑面積在144平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下） 第四條 納稅人或稅務機關委托稅務師事務所審核鑒證清算項目的，還應在報送有關資料的同時附送稅務師事務所出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。稅務師事務所按照土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則（參見國稅發(fā)2007132號）的規(guī)定出具的鑒證報告，地稅機關應當受理。對于1994年1月1日至2007年12月31日間，符合本辦法第六條、第七條規(guī)定清算條件并由地稅機關確定進行清算的房地產開發(fā)項目，納稅人在報送相關資料的同時必須附送西安市地方稅務局聘請的稅務師事務所出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告（以下簡稱鑒證報告，具體要求詳見

4、國稅發(fā)2007132號）。 第二章 項目備案和清算條件第五條 對于1994年1月1日至2007年12月31日間取得商品房銷售（預售）許可證轉讓房地產并取得收入的房地產開發(fā)企業(yè)分開發(fā)項目于2008年5月25日前到主管地稅機關辦理房地產開發(fā)項目備案手續(xù)，提供房地產開發(fā)相關資料并填報房地產開發(fā)項目備案登記表（詳見附件1）；2008年1月1日后取得商品房銷售（預售）許可證轉讓房地產并取得收入的房地產開發(fā)企業(yè)分開發(fā)項目于商品房銷售（預售）許可證取得30日內到房地產所在地主管地稅機關辦理房地產開發(fā)項目備案手續(xù)。第六條 符合下列情形之一的，納稅人應在辦理房地產開發(fā)項目備案手續(xù)后，在主管地稅機關辦理土地增值稅

5、清算手續(xù)：（一） 房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二） 整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（三） 直接轉讓土地使用權的。（四） 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第七條 符合下列情形之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （一） 已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）地方稅務機關認定有可能造成稅款流失，經縣級以上主管地方稅務機關批準清算的開發(fā)項目；（五） 省級稅務機關規(guī)定的其

6、他情況。第八條 房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租年限在一年以上再銷售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算范圍。 第三章 清算申請與受理第九條 凡符合本辦法第六條規(guī)定的納稅人，應在滿足清算條件之日起30日內到主管地方稅務機關提出土地增值稅清算申請（詳見附件2）。第十條 凡按照本辦法第六條、第七條規(guī)定應進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅人，主管地方稅務機關原則上在收到納稅人清算申請10日內制發(fā)土地增值稅清算通知書（詳見附件3）。主管地稅務機關將達到清算條件房地產開發(fā)項目自制發(fā)土地增值稅清算通知書5日內將房地產開發(fā)項目備案登記表上報市局工商稅管理

7、處備案。 第十一條 納稅人在接到主管地稅機關制發(fā)的房地產開發(fā)項目土地增值稅清算通知書之日起30日內，按照土地增值稅暫行條例及其他相關規(guī)定進行清算自查并在自查后辦理清算稅款申報手續(xù)。對于納稅人在規(guī)定期限內進行清算自查申報繳納的土地增值稅不加收滯納金和罰款，對于納稅人清算自查期限外經過稅務機關查繳的稅款按照稅收征收管理法相關規(guī)定處理。 第十二條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關提交如下資料，并填寫土地增值稅清算材料清單（詳見附件4）（一） 土地增值稅納稅申報表；（二） 項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等；

8、 （三）國有土地使用權證書； （四）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證、合法票據及國有土地使用權出讓或轉讓合同； （五）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單； （六）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同； （七）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；（八）清算項目的工程竣工驗收報告； （九）清算項目的銷售（預售）許可證； （十）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、預繳土地增值稅等； （十一）有稅務中介進行清算鑒證的，稅務師事務所出具的土地增值稅清算鑒證報

9、告；對于1994年1月1日至2007年12月31日間取得商品房銷售（預售）許可證轉讓房地產并取得收入，符合清算條件并由地稅機關確定進行清算的房地產開發(fā)項目，納稅人在報送相關資料的同時必須附送西安市地方稅務局聘請的稅務師事務所出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。（十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。第十三條 納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人或稅務機關委托稅務中介機構進行清算鑒證的，在鑒證報告中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。第十四條 主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和鑒證報告時，應認真核對納稅人提供的資

10、料。對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書（詳見附件5）轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、鑒證報告內容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人開具土地增值稅清算補充材料通知書（詳見附件6），待清算資料補充完整后，轉入審核程序。第四章 清算審核 第十五條 對于1994年1月1日至2007年12月31日間，取得商品房銷售（預售）許可證轉讓房地產并取得收入，符合本辦法第六條、第七條規(guī)定清算條件并由地稅機關確定進行清算的房地產開發(fā)項目，由西安市地方稅務局委托稅務中介機構協(xié)助主管稅務機關進行清算鑒證，鑒證工作

11、原則上30日內完成；上述時間內未達到清算條件及2008年1月1日后取得商品房銷售（預售）許可證的其他項目原則上自制發(fā)房地產開發(fā)項目土地增值稅清算通知書之日起60日內完成清算審核工作，不含稅務機關要求補正資料時間。 第十六條主管地方稅務機關及受納稅人或西安市地方稅務局委托從事清算鑒證業(yè)務的稅務中介機構應認真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；對各扣除項目相關資料進行重點審核。對稅務中介機構出具的鑒證報告，主管稅務機關要進行認真審核，對符合要求的鑒證報告，基層稅務機關可以采信；鑒證報告及本局意見在審核無誤后10日內報市局。市局將對鑒證報告及主管稅務機關意見進行復核，必要時安排各稽查局對有關

12、開發(fā)項目進行檢查。 第十七條清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。收入的確認重點審核企業(yè)預售款和相關的經濟收益是否全部結轉為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。 對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價格核定。 對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價

13、格核定。 第十八條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。具體有：（一）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 （二）對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等支出。 （三）對開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定

14、，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的5計算扣除。 對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10進行計算扣除。 （四）與轉讓房地產有關的稅金及附加，即營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。 （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、

15、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1、建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3、建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 第五章 清算管理第二十條 主管稅務機關認真查驗和審核清算企業(yè)報送的鑒證報告內容及相關資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，決定暫停清算，應向納稅人開具土地增值稅清算中止核準通知書（詳見附件7），待納稅人重新補充證

16、明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。第二十一條 主管地方稅務機關在清算審核工作中，發(fā)現納稅人有下列情況之一的，應采取核定征收率的方式，進行清算，征收稅款。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；（四）納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；（五）對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；

17、（六）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的； （七）未按規(guī)定的時間提交清算補正材料的。 第二十二條 土地增值稅的核定征收率應高于預征率同時采取分類確定的原則，具體由項目所在地主管稅務機關提出意見并在5日內上報市地稅局核定。第二十三條 對由市地稅局確定核定征收的房地產開發(fā)項目，由主管地稅機關在5日內制發(fā)土地增值稅清算終止核準通知書（詳見附件8）及土地增值稅核定征收通知書（詳見附件9）。第二十四條 主管地方稅務機關經過清算審核后，決定對納稅人申請的清稅項目予以核準的，應向納稅人開具土地增值稅清算核準通知書（見

18、附件10）。并在10日內上報市地稅局備案。第二十五條在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按照規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，扣除項目金額清算時單位建筑面積成本費用乘銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積。第二十六條對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，自主管地稅務機關清算審核完畢之日起30日內到主管地稅機關繳納稅款。第二十七條經主管地稅務機關清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，報請市地方稅務局審核批準后，依照相關制度規(guī)定辦理退抵稅手續(xù)。 第二十八條 主管地稅機關負責將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務資料按照有

19、關制度規(guī)定合并立卷。對于分期開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進行歸檔。 第六章 對中介機構的管理第二十九條 對于1994年1月1日至2007年12月31日間，取得商品房銷售（預售）許可證轉讓房地產并取得收入，符合本辦法第六條、第七條規(guī)定清算條件并由地稅機關確定進行清算的房地產開發(fā)項目，西安市地方稅務局將聘請稅務中介機構進行清算鑒證。清算鑒證費用由市地方稅務局統(tǒng)一支付。第三十條 中介機構應對不同用途的房地產開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。第三十一條 中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情

20、況進行鑒證。中介機構應按稅務機關規(guī)定的鑒證報告范本和內容對鑒證情況出具鑒證報告，供稅務部門參考，并接受稅務機關對清算鑒證工作的查驗核實。第七章 清算處罰第三十二條 對房地產開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照中華人民共和國稅收征收管理法第六十二條、六十三條、六十四條等有關規(guī)定進行處罰。第三十三條 主管地稅機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發(fā)現中介機構違反有關稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照中華人民共和國稅收征收管理法實施細則第九十八條規(guī)定進行處罰外，還應對違紀單位進行通報；凡對被通報的中介機

21、構出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認可。 第八章 附則第三十四條 本辦法所涉及各文書和表格均在附件中列舉。第三十五條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。第三十六條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。附件1、房地產開發(fā)項目備案登記表填表日期： 年 月 日 金額單位：元（人民幣） 面積單位：平方米納稅人名稱管理代碼納稅人地址企業(yè)經濟類型郵編項目名稱項目座落地址項目預售證編號取得時間財務負責人聯(lián)系電話辦稅人員聯(lián)系電話開戶銀行帳號土地使用權出讓（轉讓）批文號（合同號）出讓（轉讓）時 間建設項目起訖時間開發(fā)土地總面積開發(fā)建筑總面積已銷售建筑面積已銷售比例已銷售收入土地增值稅預繳數總預算成

22、本單位預算成本納稅人（簽章） 法人代表（簽章） 經辦人（簽章）主管稅務機關受理登記日期：受理稅務人員：房地產開發(fā)項目建檔登記編號附列資料：按開發(fā)項目（棟號、建筑面積）合計數填寫：普通標準住宅：非普通標準住宅：辦公用房：其他：稅務機關受理登記意見：受理經辦人員：負責人：主管稅務機關（蓋章）填表說明：1.納稅人應在規(guī)定的期限內，據實向主管稅務機關填報本表所列內容。2.本表一式三份,主管稅務機關二份、納稅人一份。3、普通標準住宅依照西安市房屋管理局、西安市財政局、西安市地方稅務局關于公布西安市享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知（市房發(fā)2005109號）文件規(guī)定界定，即1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上；

23、2、單套建筑面積在144平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下）附件2、土地增值稅清算申請表 單位：平方米納稅人名稱管理代碼納稅人地址聯(lián)系人及電話項目名稱項目總建筑面積項目地址可銷售總面積已預（銷）售總面積已預（銷）售面積占應銷售面積比例 納稅人申請理由：單位簽章： 法人簽章： 年 月 日主管稅務機關意見：簽字： 年 月 日填表說明：1、房地產開發(fā)企業(yè)應在辦理土地增值稅清算前據實填寫本表。2、本表申請項目應與原填報的土地增值稅項目登記表項目一致。3、項目清稅終了后，本表與土地增值稅項目登記表、納稅申報表及清稅相關資料一同存檔銷號。4、本附表一式兩份，送地方主

24、管稅務機關審核蓋章后，由稅務機關留存一份，退回申請單位一份。附件3、土地增值稅清算通知書 地稅局清200* 號 ： 根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則、國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知、西安市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實施辦法有關規(guī)定，你（單位）申報的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起30日內，到 辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。特此通知你（單位）如需查詢有關情況，可撥打電話 詢問。稅務機關簽章：年 月 日附件4、土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：清算項目名稱： 清算項目座落地址： 編號： 第 號序號材料名稱備注123456789101112合計附件5、土地增值稅清算受理通知書 地稅局清（審）200* 號 ： 經審查，你（單位）申報的 清算稅款項目，符合受理條件，現予受理。本機關將于60日內做出核準決定。你（單位）如需查詢有關情況，可撥打電話 詢問。 稅務機關簽章：年 月 日附件6、土地增值稅清算補充材料通知書 地稅清稅