房屋拆遷測量培訓(xùn)

1、,房產(chǎn)面積測量基礎(chǔ)知識培訓(xùn),綱要,第一講、建筑術(shù)語 第二講、房屋建筑面積計算規(guī)定,第一講、建筑術(shù)語,1.1.1層高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 1.1.2室內(nèi)凈高 從樓、地面面層(完成面)至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間的有效空間的垂直距離。,1.1.3閣樓 位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的暗樓。,1.1.4架空層 僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。 1.1.5 架空房屋 一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。,1.1.6設(shè)備層 建筑物內(nèi)專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入維護的樓層。 1.1.7地下室 房間地平面低于室外地平面的高

2、度超過該房間凈高的1/2者。 1.1.8半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。,1.1.9躍層式住宅 套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。,復(fù)式、躍層和錯層式住宅的區(qū)別 1.復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋(通常是2.7米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。,2.躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小

3、樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 也就是說躍層的層高其實是兩套商品房層高之和，而躍層式住宅層高一般是5.6米。,3.錯層,結(jié)構(gòu)上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。,1.1.10騎樓 樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。,1.1.11走廊 建筑物內(nèi)設(shè)置的套外使用的水平交通空間。,1.1.12架空走廊 建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。,1.1.13挑廊 挑出建筑物外墻的水平交通空間。,1.1.14檐廊 設(shè)置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。,1

4、.1.15門廊 位于建筑物出入口處, 凸出于建筑主體，有廊臺、且有支柱支撐頂蓋或半圍合的開放式建筑空間。,1.1.16門斗 在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的有蓋過渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進(jìn)形成，借助于建筑墻體形成圍護。,1.門廊與門斗有何區(qū)別？門廊與門斗都是主墻大門外的附屬建筑，都是遮風(fēng)擋雨，銜接內(nèi)外空間，供行人臨時停留的地方。但門廊大多滿足房屋立面處理要求，起美化襯托作用，一般都帶有廊柱，比雨篷面積大，沒有圍欄及附門。而門斗主要滿足擋風(fēng)防寒要求，防止冷風(fēng)直接進(jìn)入大廳。根據(jù)需要可以做成不凸出主墻外的內(nèi)門斗，和凸出主墻外的外門斗。門斗的主要特征是有圍護結(jié)構(gòu)，門外加門。,1

5、.1.17設(shè)備用房 獨立設(shè)置或附設(shè)于建筑物中用于設(shè)置建筑設(shè)備的房間。 1.1.18圍護結(jié)構(gòu) 圍合建筑空間四周的墻體、門、窗、欄桿等。 1.1.19維護設(shè)施 為保障安全設(shè)置的欄桿欄板等圍擋。 1.1.20永久性頂蓋 經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計的永久使用的頂蓋。,1.1.21 勒腳 建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。,1.1.22天井 被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光和通風(fēng)。,1.1.23 凸窗 用于房間采光和美化造型而設(shè)置的，窗臺高度0. 3m凸出外墻的窗。,1.1.24落地窗 窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度0.30m的窗。前者為落地窗，后者為反凸式落地窗。,1.

6、1.24裙樓 與高層建筑相連的，建筑高度不超過24m的附屬建筑。,第二講、房屋建筑面積計算規(guī)定 2.1一般規(guī)定 2.1.1計算全部建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行： 1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋其層高大于2.20m時，應(yīng)按一層計算建筑面積。多層和高層房屋應(yīng)按各層建筑面積的總和計算。 2 房屋自然層內(nèi)局部樓層設(shè)有的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層及樓（電）梯間等，高度在2.20m以上時，面積應(yīng)按其水平投影面積計算。 3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上時，面積應(yīng)按其外圍水平投影面積計算。,4.房屋內(nèi)的樓梯間、電

7、梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等應(yīng)按房屋自然層數(shù)計算建筑面積。 5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備間等，建筑面積應(yīng)按其外圍水平投影面積計算。 6 挑樓、全封閉的陽臺面積，應(yīng)按其外圍水平投影計算。 7與房屋相連的有柱走廊，層高在2.20m以上時，面積應(yīng)按其柱的外圍水平投影面積計算。 8 房屋間永久性封閉的架空通廊，層高在2.20m以上時，面積應(yīng)按外圍水平投影面積計算。無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板 水平投影面積計算 1/2 面積。 9 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上時，應(yīng)按其外墻外圍水平投影面積計算。（地下室

8、按照外墻投影面積計算。）,10 .有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，應(yīng)按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。,11.屬永久性建筑的有柱或非單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.20m以上時，應(yīng)按柱外圍水平投影面積計算。 12.依坡地的建筑物吊腳架空層，深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計加以利用，且有圍護結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按層高在2.20m以上或凈高在2.10m以上部位的外圍水平投影面積計算。 13.立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結(jié)構(gòu)層的，按其層高2.20m結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算。內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層的不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。,14.原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下面加以利用的空間，層高在2.20m以上或屋面底板距

9、樓面凈高在2.10m以上（含2.10m，下同）的部分，應(yīng)計算建筑面積。,2.1.2 計算一半建筑面積應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行： 1. 與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。,2. 屬永久性建筑的獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.20m以上的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計算。,3 .有頂蓋未封閉的挑廊、陽臺，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 4 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 5. 有永久性上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高2.20m的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計算。,2.1.3

10、 不計算建筑面積應(yīng)符合以下規(guī)定：,層高在2.20m以下的技術(shù)層、夾層、插層、架空層、車庫層、地下室、半地下室等。 2 .房屋之間無上蓋的架空通廊。 3 .無頂建筑，房屋的天面、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀建筑設(shè)施。 4.與室內(nèi)不相通的平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，以及房屋間的伸縮縫等。 5.活動房屋、臨時房屋、無頂蓋或部分倒塌的房屋,6.最大進(jìn)深1.00m未封閉的陽臺、挑廊等。 7.樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積。 2.2.計算細(xì)則 2.2.3.陽臺、平臺（露臺）、復(fù)合陽臺的區(qū)分應(yīng)符合以下規(guī)定： 1 .陽臺與平臺的區(qū)分：包括底板是借助于下層屋面或者獨立

11、懸挑、臺下方是房間或者陽臺，臺上方有蓋者應(yīng)為陽臺，無蓋者應(yīng)為平臺,2. 凸、凹陽臺的區(qū)分：具有兩個（含兩個）以上連續(xù)對外開敞面的陽臺應(yīng)為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺應(yīng)為凹陽臺。,3. 凸、凹陽臺的計算按下列規(guī)定執(zhí)行： 1） 有頂蓋的不封閉凸陽臺，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。 2） 有頂蓋的不封閉凹陽臺，進(jìn)深2.10m時，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算；進(jìn)深2.10m時，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。,4. 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物時，當(dāng)上方建筑形成為陽臺時，則該部分作為陽臺，應(yīng)按本規(guī)程中相關(guān)陽臺的規(guī)定計算面積；

12、當(dāng)上方是房屋建筑時，下方應(yīng)視為門廊或門斗，按門廊或門斗規(guī)定計算。,5 . 凸窗、落地窗的計算應(yīng)符合以下規(guī)定： 1凸窗窗臺與地面0.30m且凈高2.10m的，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面0.30m時，按凸窗，不論高度不計算建筑面積；凸窗凈高2.10m且凸窗進(jìn)深1.00m時，凸窗計算建筑面積，否則不計算建筑面積；凈高2.10m的落地窗，不論進(jìn)深，計算建筑面積,6. 室內(nèi)樓（電）梯面積的計算應(yīng)符合以下規(guī)定： 1 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護墻體的樓(電)梯，為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，均視為室內(nèi)樓梯。 2 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間，均按

13、建筑物自然層（不論自然層的高度）數(shù)計算建筑面積。 3與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計算建筑面積,7. 內(nèi)、外走廊計算應(yīng)按符合以下規(guī)定： 1）內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應(yīng)計算全部建筑面積。 2）有柱走廊不論其層高，均按其柱的外圍水平投影面積計算；無柱走廊當(dāng)層高小于二個自然層時，按其結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影面積的一半計算；層高達(dá)到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。 3）位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)上蓋寬度1.00m時，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一

14、半計算。 4）位于屋頂（裙房屋頂）銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算；當(dāng)圍護結(jié)構(gòu)頂蓋的，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。,8.室外臺階、樓梯、車道的面積計算應(yīng)符合以下規(guī)定： 1）有永久性頂蓋的室外樓梯，按全部建筑面積計算；當(dāng)房屋頂層上蓋高度2.20m時，頂層應(yīng)視為無樓梯，不計算建筑面積。 2 ）室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯應(yīng)視為無頂蓋樓梯，應(yīng)按樓梯各層水平投影面積的一半計算。 3） 室外臺階（坡道）不計算建筑面積，但若下方空間設(shè)計加以利用的，其利用部分，按其凈高2.10m的部分，計算建筑面積。 4 ）無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道按到達(dá)層數(shù)計算建筑面積；室內(nèi)車道按自然層數(shù)計算建筑面積。在車道所投影的層內(nèi)，若車道下方空間設(shè)計加以利用的，按其凈高2.10m的部分，計算建筑面積，其各層內(nèi)車道所占用的空間，不應(yīng)重復(fù)計算車道面積。 9.門廊、門斗、雨蓬的計算應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：,1）無柱的門廊、雨蓬不計算建筑面積。,2.,2）單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.11-2）： a.進(jìn)深1.00m的門廊、雨蓬不計算建筑面積； b.單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積一半計算； c.多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍