《香樟林對比鳳凰城》PPT課件

1、,鳳凰城,香樟林,PK,前 言,“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，做為置業(yè)顧問，熟悉本項目主要競爭對手的情況，以便在接待客戶過程中，處理客戶相關(guān)異議能夠游刃有余。以下內(nèi)容為香樟林和主要競爭樓盤山水鳳凰城的優(yōu)劣勢分析,香樟林,鳳凰城,(_),(）,桂林臨桂山水鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是臨桂本地開發(fā)商，屬于公司開發(fā)的第一個樓盤，之前無任何開發(fā)經(jīng)驗。最初規(guī)劃是做別墅，后來發(fā)現(xiàn)不好賣才改做普通住宅沒，所以在規(guī)劃上缺乏統(tǒng)一性和前瞻性，屬于摸著石頭過河的開發(fā)商。,廣西房地產(chǎn)企業(yè)二十強、中國百家誠信示范企業(yè)、2008影響中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強等一系列殊榮。碧園集團致力于房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有十三年

2、，曾先后成功開發(fā)過富麗華庭、南湖碧園、城市碧園、碧園南城故事、臺灣街等十幾個項目，遍布廣西各大城市，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，碧園集團目前在南寧、桂林、柳州、北海以及東北的吉林同時開發(fā)、銷售項目多達11個，擁有雄厚的資金實力。,香樟林,鳳凰城,品牌對比,關(guān)鍵詞,廣西品牌開發(fā)商 對 臨桂本地開發(fā)商,關(guān)鍵詞： 日常生活配套，未來商業(yè)發(fā)展成型時間緩慢，把客戶從未來拉回現(xiàn)實。,鳳凰城 處于發(fā)展中的西城北路，交通配套很不完善，雖然小區(qū)都有商業(yè)配套，但目前都是在規(guī)劃中，沒有任何商業(yè)進駐，大型購物在短期內(nèi)會因為缺乏周邊消費群體而難以支撐，就連桂林中心微笑堂1997年成立，也是到2006年才逐漸旺起來，也將近10

3、年，現(xiàn)在日常出行，買菜都是問題，這也是目前小區(qū)入住率很低的主要問題，目前都是剛性需求自住型客戶較多，買房馬上都是立刻住的，時間就是金錢，沒必要花太多時間在路上，要多考慮每天的出行，購物，買菜，小孩上學，地段決定價值。要達到香樟林目前的配套保守估計需要10年。,香樟林 坐擁臨桂核心地段，左鄰天下桂林步行街，是臨桂的地標性建筑，街口就是世界500強肯德基，意味著步行街已成為臨桂城中心最繁華的商業(yè)中心，香樟林項目以此為依托，擁有著非常成熟的外部配套，南城百貨，周邊菜市、商業(yè)街、銀行、大小超市、郵政、中學、小學、幼兒園等生活配套盡在咫尺，一應(yīng)俱全。有88路和二塘班車每隔不到5分鐘一趟，讓您出行或回家都

4、是非常的便捷。,配套對比,香樟林-廣州利海,鳳凰城-恒信之平,物業(yè)對比,廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司于2011年10月12日榮升國家物業(yè)服務(wù)“一級資質(zhì)”企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級評定是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和品牌的綜合反映，是國家對物業(yè)管理公司管理水平和管理質(zhì)量認可的重要標志。一級資質(zhì)的獲得，標志著公司人員專業(yè)化、管理制度化、信息公開化和執(zhí)行效率化的管理水平得到業(yè)主和社會的認可，占據(jù)了市場競爭的優(yōu)勢地位。 目前利海酒店物業(yè)率先在業(yè)內(nèi)啟用一體化酒店式物業(yè)管理模式，采用國際“金鑰匙”服務(wù)標準，倡導(dǎo)“綠色人文”管理理念，凝聚專業(yè)人才精英，致力于為合作方提供最好的物業(yè)管理模式與服務(wù)，幫助合作方酒店和物

5、業(yè)實現(xiàn)最大利益。目前利海酒店物業(yè)接管經(jīng)營國內(nèi)過十家中高端物業(yè)，在管項目40多個，員工達1500多人，綜合管理面積超過800萬平方米,其中部分在管項目被評為市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)等榮譽，得到了投資者和合作方廣泛認可，成為廣州頗具影響力的酒店物業(yè)管理公司。,桂林恒信之平物業(yè)服務(wù)有限公司是之平管理與桂林山水鳳凰城房地產(chǎn)公司合資成立的一家物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，具有獨立法人資格。2011年，“恒信之平”與桂林山水鳳凰城房地產(chǎn)公司成功締結(jié)戰(zhàn)略合作關(guān)系，并為“山水鳳凰城系列”、“天嶼組團”等項目提供物業(yè)管理服務(wù)。,分析,恒信之平是2011年才成立的公司，之前無任何管理經(jīng)驗，而利海酒店物業(yè)始創(chuàng)于1994年，物業(yè)管理資質(zhì)

6、屬于一級，在管項目40多個，物業(yè)費：1元/對比1.78元/,園林對比,香樟林是碧園集團集十三年開發(fā)經(jīng)驗而精心打造的綠色生態(tài)居住區(qū)，小區(qū)采用坡地造景手法，綠地、植被清新自然，使用100多種植物搭配相間，達到一年四季常綠，其中包含許多名貴樹種，如：香樟、廣玉蘭、杜英、木蘭等。做到處處有景，處處有綠。目前我們一期已經(jīng)完美呈現(xiàn)，香樟林小區(qū)采用的這個半圍合的園林空間、花園和特色建筑群式布局，突出院落情節(jié)，充分展現(xiàn)設(shè)計師呼喚鄰里親情理念，引人共鳴 。像這樣的院落可以帶給人強烈的安全感，并配合我們園林的小品，古詩詞都非常富有意境。我們的入住率非常高，雖然綠化只占整個小區(qū)綠化的40%，但是這僅有的40%就呈現(xiàn)

7、出了小橋流水、古詩詞點綴，詩、意、園三者完美結(jié)合的意境，二期的碧波泳池、妙語連珠廣場和客至湖等景觀呈現(xiàn)出來后，效果更加不在話下。目前在售的樓棟剛好環(huán)抱碧波泳池，旁邊還有羽毛球場和籃球場等運動設(shè)施，是項目景觀最好，樓間距最寬的位置，每個項目就一個泳池，泳池旁邊的房子都是不可多得的，如果現(xiàn)在不買，以后就只能購買離景觀較遠一些的位置了。,鳳凰城最初打算做別墅項目，后期又改做住宅，規(guī)劃上缺乏整體性，統(tǒng)一性，加上前期的別墅的空房率太多，現(xiàn)在整個外立面欄桿都顯得破舊不堪，之前的大部分園林景觀都是噴泉湖景占的比例較多，雖然乍看顯得很有生氣，但是這些噴泉水景是需要后期的經(jīng)常經(jīng)營維護的，入住率如果跟不上來或者與

8、物業(yè)配合不好的話，管理不當以后這些將成為擺設(shè)，他們采用的是地下停車場所以樹木都是無規(guī)則都錯落在上面，顯得小氣不美觀，而我們碧園主要是以大量的大型樹木為綠化主體，而且均采用的名貴樹種（香樟，銀杏，木蘭），在碧園小區(qū)里逛綠化，相當于是在逛黑山植物園，打個比方就是鳳凰城是在房子里面找樹木，我們是在林子里面找房子，而且樹木是不需要太多維護的，而且樹木花草是時間越久，綠化越好的，現(xiàn)在他們置業(yè)顧問帶客戶去看房基本上不敢?guī)⒂^前期綠化。他們最主要的是參觀售樓部門口的水景，這個水景說實話沒有任何實際意義，因為這個以后還是要拆掉的，與所銷售的園林根本聯(lián)系不上，他們主要利用現(xiàn)在的工法房和樣板間給客戶加深印象。對

9、于一樓的工法房，由于天嶼組團是一梯兩戶設(shè)計，所以南北面都有光，看似光線不錯，但實際到了COCO組團，兩梯五戶的光線就會完全不一樣，他們的交付質(zhì)量和碧園相比也可以完全看出不在一個檔次，首先送的推拉玻璃門用手輕輕一搖，吱吱作響，閉合性和結(jié)實性差，可想象以后冬天在房間里睡覺那個刺耳的聲音（描繪一下聲音）。欄桿銹跡斑斑，香樟林選用的超寬景觀陽臺，霸氣，實用。而鳳凰城的客廳景觀陽臺相比只有碧園的一半，曬洗衣物的衣物只能放在這個陽臺上，從客廳望出去影響美觀。香樟林選用的是鍍膜的玻璃（75元/），私密性強，鳳凰城選用的是普通白玻璃（50元/），還有欄桿香樟林選用的全國十大鋁材南南鋁材，陽臺選用的涂料也是立邦

10、的防水漆。,園林質(zhì)量對比,他們最占優(yōu)勢的是二樓的樣板房，而香樟林無樣板房，從視覺沖擊力來說，鳳凰城占優(yōu)，對于某些客戶來說，樣板房確實很有吸引力。分析如下：其實樣板房是裝修后的示范房，無論是房型還是光線都是經(jīng)過處理改良的，以后交房后肯定不是這個效果。而且您買房的戶型未必是這個戶型。所以建議您還是看清水房，如果質(zhì)量有什么問題，一目了然，沒有任何修飾，砂漿抹平，施工工藝啊。其實這些費用也是要算到營銷費用里面去，羊毛出在羊身上，以后還是攤在業(yè)主身上，我們香樟林把這些錢用在園林綠化和房子質(zhì)量上，給客戶真正的實惠，像我們的銷售速度很快，一般都不做樣板房，房子基本上剛打好地基，起到4，5樓都快銷售完了。供不

11、應(yīng)求。,園林質(zhì)量對比,對于后期的發(fā)展?jié)摿?，大家都各有己見，政府開發(fā)臨桂，是整個臨桂所有樓盤都受益，并不能說成是單單幾個離得近的項目才受益吧，況且新區(qū)土地較為廣闊，樓盤眾多，1000畝大盤在臨桂并不罕見，以后會有更多的項目陸續(xù)開發(fā)，在同樣的一個地段，同質(zhì)化產(chǎn)品會越來越常見，項目的戶型設(shè)計、園林綠化、配套設(shè)施等都可以復(fù)制，但是唯一不能復(fù)制的就是地段，這就是新區(qū)和老城區(qū)最大的區(qū)別。老城區(qū)已經(jīng)沒有可開發(fā)土地，目前在售項目多數(shù)都接近尾聲，品質(zhì)和香樟林已經(jīng)有著明顯的區(qū)別，等到香樟林項目開發(fā)完畢后，在這個片區(qū)，后期基本沒有項目能對我們構(gòu)成威脅，地段的稀缺性會讓香樟林今后的價值日益明顯。作為投資客戶，后期的升

12、值保值最為重要，購買新區(qū)項目，同品質(zhì)的競爭將會更加激烈，如果以后要轉(zhuǎn)手，想讓買家在眾多房海中撈出您那套，真是要費些功夫。香樟林占據(jù)臨桂核心地段，臨桂已經(jīng)發(fā)展了10多年了，沉淀下來的最中心的就是廣場附近這一塊，每天到了晚上，步行街，廣場都是人流量最大的，在這里吃喝玩樂一應(yīng)據(jù)有，這里地段稀缺，房子賣一套少一套，選擇香樟林能立刻產(chǎn)生收益，這邊能和香樟林同品質(zhì)樓盤幾乎沒有，這里配套齊全，出租房更是一屋難求，拿到房子立馬就可以租出去獲得效益，可以邊租邊等臨桂發(fā)展，月租抵月供，越是中心地段越是最保值的，可以說買香樟林是穩(wěn)賺不賠，無風險，高回報，居住投資不二選擇。,升值潛力對比,兩梯四戶，公攤14.5%,兩

13、梯五戶，公攤17.5%,香樟林無貸樓盤，85折利率,土地抵押給建行 只能去建行貸款,樓棟位置位于二期核心景觀區(qū)，直面泳池。,樓棟位于山的西側(cè)，距離出入口太遠，出行不變。,香樟林目前在售14# 三房四房均價4300左右,鳳凰城COCO組團均價3700左右，天嶼組團4000,價格對比,這個樓盤現(xiàn)在搞活動，價格的確很便宜，3700左右，面對價格，我往往是最后才跟客戶分析： 一般我們在選購東西通常會注意三件事情：一.產(chǎn)品的價格，二.產(chǎn)品的服務(wù)，三.產(chǎn)品的質(zhì)量。您也知道，不同地段、不同品質(zhì)的項目在價格方面肯定是不能相比較的。況且現(xiàn)在的開發(fā)成本那么高，我可以幫您算一筆賬，以120萬一畝的土地競拍價格計算，

14、如果容積率是2.5的項目，土地價格就達到了720元 ，加上規(guī)劃報建400元，綠化400元，營銷推廣費400元，18層的住宅建安成本大約1600元，光這些成本就到了3520元，還不包括稅費，房地產(chǎn)所涉及的各項稅費多達60多種。大概占到25%（為什么稅費那么高，因為房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，是政府財政收入的主要來源之一）更何況，我們香樟林在臨桂步行街旁邊，步行街旁邊的土地都是非常稀缺的，我們的土地成本遠遠不只這個價格。所以香樟林賣這個價完全是保本，我們靠的是市場口碑，等后續(xù)的房子慢慢漲出利潤，而像鳳凰城這樣低于市場成本價銷售，原因可想而知，必須是壓縮成本，縮減材料檔次，因為開發(fā)商始終是生意人，

15、虧本的買賣誰都不會做，畢竟一分錢一分貨。（讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想便宜無好貨。）,分析,分析,再從細節(jié)分析：目前在售的COCO組團一樓全部架空層，公攤占17.5%，我們目前在售的14#公攤率14.5%，以100的平方計算。香樟林能少3個平方，4000*3=1.2萬。而且我們使用的超寬景觀大陽臺，陽臺最少都有12.5個平方，鳳凰城是6個平方，都這算一半來說，也多了3個多平方，同樣省了1萬多，就拿106的小三房，鳳凰城需要40萬，香樟林是46萬。這樣算下來就是40萬對比43.5萬了，差距立刻縮小了，再從土地抵押來分析：鳳凰城的土地是抵押給建行的，他們客戶辦理貸款只能去建行，客戶選擇性不多，建行只有該行的金卡

16、客戶才能想享受到85折的折扣，而且他們的在建工程都是抵押過的，客戶買房需要貸款都必須先撤押才能辦理，當然這個撤押是開發(fā)商去做，不用客戶去辦，但也會存在風險。（給客戶跑出土地抵押疑問，置業(yè)顧問不能把話說太死，留點余地，剩下的客戶自己去想象。客戶一般都會擔心房產(chǎn)證的問題了。）而且我們香樟林是無抵押樓盤，可合作的銀行有建行，交行，農(nóng)行，浦發(fā)等等，85折基本上沒有什么不良信用記錄都能辦得了，利息算下來，價錢差距幾乎沒有了。再從目前在售的樓棟分析：我們在售的14#是而且核心景觀區(qū)，北面直對碧波泳池，50米超寬樓間距，水自古以來都是聚財興旺的象征，那泳池就是聚寶盆，風水很好，南面是樓梯房，選7樓以上采光通風俱佳，可謂是無限樓間距，站在陽臺直面金水公園，可俯瞰整個臨桂縣，居高臨下，身份的象征。,終上所述：香樟林在園林，物業(yè)，品牌，質(zhì)量，生活配套，升值潛力都優(yōu)于鳳凰城，只有價格稍高，6比1，香樟林完勝鳳凰城。 置業(yè)顧問在推銷產(chǎn)品之前，除了對自己的產(chǎn)品有很深的認識外，還應(yīng)充分了解競爭對手的產(chǎn)品及銷售情況。如果他對競爭對手的銷售狀況及弱點有很好的了解，在爭奪客戶時，就會得心應(yīng)手，比較容易抓住銷售機會，反之不但爭奪不到競爭對手的客戶，還會讓他們對自己的產(chǎn)品產(chǎn)生懷疑，影響公司的形象。 三國時期草船借箭的故事相信大家都知道，孔明就是熟悉曹操謹慎多疑的特點，才敢大擺草船直闖曹營。銷售是一門實踐