吉林長(zhǎng)春嘉興御景豪庭高檔住宅戶(hù)型建議報(bào)告(深度營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu))

1、吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司,長(zhǎng)春嘉興御景豪庭高尚住宅戶(hù)型建議報(bào)告,呈：長(zhǎng)春嘉興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,根據(jù)市場(chǎng)其它項(xiàng)目的常規(guī)操作模式是先做產(chǎn)品再找客戶(hù)，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)判斷，這樣操作風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，建議項(xiàng)目先預(yù)期找到我們預(yù)定的客戶(hù)群體，然后針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群做產(chǎn)品定位，這樣項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)更小，也就是為項(xiàng)目的客戶(hù)量身定做最適合的產(chǎn)品。,房子，為客戶(hù)量身定做！,項(xiàng)目定位,2010年11月18月，深度營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部員工和 30名在校大學(xué)生安排在長(zhǎng)春市9個(gè)行政區(qū)17個(gè)點(diǎn)進(jìn)行人工發(fā)放與回收問(wèn)卷，其中包括：商業(yè)區(qū)、辦公樓、企事業(yè)單位、老式住宅小區(qū)、新建樓盤(pán)售樓中心等地進(jìn)行深度調(diào)研。并對(duì)重慶路、桂林路、

2、紅旗街、人民廣場(chǎng)、火車(chē)站的部分高檔寫(xiě)字間及市內(nèi)部分高檔住宅區(qū)客戶(hù)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，分別從客戶(hù)需求住宅類(lèi)型、面積、房型以及購(gòu)房用途、客戶(hù)收入及年齡等各方面進(jìn)行調(diào)研，訪問(wèn)人群包括企業(yè)經(jīng)理、政府機(jī)關(guān)人員、私企老板等。 樣本統(tǒng)計(jì)情況：共計(jì)回收有效問(wèn)卷10046例。 ，經(jīng)過(guò)公司市場(chǎng)部詳細(xì)分析及電話(huà)回訪對(duì)其中8000張優(yōu)質(zhì)問(wèn)卷進(jìn)行研究結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的戶(hù)型配比的產(chǎn)品建議有一定的參考價(jià)值。,群分時(shí)代，認(rèn)識(shí)我們的上帝,根據(jù)深度房地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)春市近期專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)分析來(lái)看，在現(xiàn)階段的市場(chǎng)上，長(zhǎng)春置業(yè)群體中活躍著以下幾類(lèi)人群，他們是長(zhǎng)春地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主力，他們也將是我們的上帝。,項(xiàng)目定位,核心客戶(hù)群,重點(diǎn)客戶(hù)群,游離

3、客戶(hù)群,偶得客戶(hù)群,周邊集團(tuán)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè) 主、公務(wù)員、白領(lǐng)。,朝陽(yáng)區(qū)、綠園區(qū)、企業(yè)主、 外出打工者、個(gè)體戶(hù)。,長(zhǎng)春市投資客、長(zhǎng)春市 區(qū)置業(yè)者。,其它的置業(yè)者，投 資客。,根據(jù)長(zhǎng)春目前房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的構(gòu)成，將市場(chǎng)劃分為四個(gè)梯度，即豪宅（類(lèi)別墅）、中高檔住宅（大戶(hù)型）、普通住宅（中小戶(hù)型）以及低價(jià)住宅（二手房和私建房）四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有它獨(dú)特的定位因素，根據(jù)每一個(gè)市場(chǎng)的定位因素與本項(xiàng)目的資源因素相對(duì)照，從而準(zhǔn)確判定本案地塊更適合進(jìn)入哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。,前面圖表顯示，本項(xiàng)目的檔次定位影響因素與中高檔市場(chǎng)極為相似，根據(jù)各細(xì)分市場(chǎng)定位的影響因素、前期市場(chǎng)調(diào)研所反映的有效需求空間、消費(fèi)群體的置業(yè)

4、需求以及項(xiàng)目資源條件的相互迎合度，我們建議項(xiàng)目進(jìn)入中高檔的細(xì)分市場(chǎng)，打造 “高尚住宅精品典范”,適宜的功能定位 合理的面積分配 良好的室內(nèi)空間 精密的細(xì)部設(shè)計(jì) 完善的社區(qū)配套,暢銷(xiāo)戶(hù)型的必要條件,Part1,客戶(hù)調(diào)研分析,由上圖分析得出，為改善居住而購(gòu)房的客戶(hù)占到65%的比例，大于一半的數(shù)量，其次是結(jié)婚居住，雖然只有13%的比例位居第二，但這也說(shuō)明，年輕客戶(hù)群也是我們銷(xiāo)售的主要客群。,客戶(hù)調(diào)研分析/購(gòu)房用途情況分析,長(zhǎng)春市住宅面積需求調(diào)研統(tǒng)計(jì),經(jīng)分析，客戶(hù)需求70100平米占主要部分，而7080平米范圍內(nèi)的戶(hù)型占到17%的比例，而8090平米范圍內(nèi)的戶(hù)型占到21%的比例，而90-100平米范圍

5、內(nèi)的戶(hù)型占到23%的比例；在房型需求中二室二廳占69%的比例。,客戶(hù)調(diào)研分析/需求住宅面積分析,由上圖不難看出，價(jià)格是客戶(hù)購(gòu)房時(shí)考慮的最重要的因素，占到17%的比例，其次是物業(yè)管理水平，可見(jiàn)二、三線城市居民要求越來(lái)越高，產(chǎn)品要求需具有良好的物業(yè)管理，提高項(xiàng)目的品質(zhì)化；其余周邊配套、風(fēng)景、建筑質(zhì)量等都是客戶(hù)比較關(guān)注的重要因素。,客戶(hù)調(diào)研分析/購(gòu)房考慮重要因素,根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，欲購(gòu)房客戶(hù)年齡在3140歲的中年客戶(hù)占到38%的比例，同時(shí)2630歲的年輕人的比例也有26%，這兩部分年齡段是客戶(hù)群的主題，而4160歲的中老年客戶(hù)相對(duì)較少，可見(jiàn)在后期的推廣中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)2640歲之間的客戶(hù)群體的推廣力度。,

6、客戶(hù)調(diào)研分析/購(gòu)房者年齡分析,針對(duì)購(gòu)房者家庭收入的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二、三線城市居民收入普遍都比較低，年收入在5萬(wàn)7萬(wàn)的僅占到21%的比例，7萬(wàn)9萬(wàn)的客戶(hù)占到10%的比例，而年收入在3萬(wàn)5萬(wàn)的客戶(hù)卻占到了23%的比例，也是比例最多的，因此可見(jiàn)價(jià)格是后期銷(xiāo)售的難點(diǎn)。,客戶(hù)調(diào)研分析/購(gòu)房者家庭收入分析,客戶(hù)購(gòu)房用途以改善居住、結(jié)婚用房為主，主要購(gòu)買(mǎi)人群年齡在26歲40歲的年輕人和中年人。 客戶(hù)需求面積以8090、90-100兩房?jī)蓮d。在本次調(diào)研中，50%左右的被調(diào)查人群選擇80-100的戶(hù)型。 二、三線城市客戶(hù)收入偏低，價(jià)格是決定銷(xiāo)售的主要因素，因此在后期銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)提高項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，如加強(qiáng)戶(hù)型、景觀、

7、配套等優(yōu)勢(shì)，縮小價(jià)格因素的不利影響。,客戶(hù)調(diào)研分析/總結(jié),Part2,戶(hù)型配比及設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議,戶(hù)型比例構(gòu)想,根據(jù)客戶(hù)調(diào)研對(duì)需求戶(hù)型和面積的分析，建議在保證戶(hù)型足夠舒適度的前提下，控制戶(hù)型面積的合理大小，可考慮通過(guò)增加5.2米挑高單身公寓、空中帶有入戶(hù)花園和兩代居，三代居等優(yōu)質(zhì)獨(dú)特戶(hù)型吸引客戶(hù)，促進(jìn)銷(xiāo)售。 本區(qū)域兩房與小三房一直是熱銷(xiāo)戶(hù)型。通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，同樣面積條件下，小三房更受客戶(hù)青睞建議本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)置增加小三房的比例，適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)空間實(shí)用的需求。,為提升項(xiàng)目附加值，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目應(yīng)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，加入亮點(diǎn)設(shè)計(jì)的元素作為支持。結(jié)合項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)條件的情況，建議采用以下的亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品附

8、加值。,亮點(diǎn)5：自然采光通風(fēng)電梯間,亮點(diǎn)1：大戶(hù)型錯(cuò)層設(shè)計(jì),亮點(diǎn)2：大戶(hù)型空中花園,亮點(diǎn)4：錯(cuò)落陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),亮點(diǎn)3：飄窗臺(tái)或陽(yáng)光室設(shè)計(jì),一、戶(hù)型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議,大面積戶(hù)型（如大三房），通過(guò)局部的空間抬升，明確區(qū)間功能的劃分，并增加室內(nèi)的層次感；,戶(hù)型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議（一）錯(cuò)層設(shè)計(jì),空中花園主要分為入戶(hù)花園和景觀花園（即景觀陽(yáng)臺(tái)）； 其主要功能主要是增加室內(nèi)綠化空間、提升產(chǎn)品附加值（花園面積贈(zèng)送一半）；,戶(hù)型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議（二）空中花園設(shè)計(jì),全入戶(hù)花園設(shè)計(jì)：二房、三房均為帶入戶(hù)花園的戶(hù)型設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目產(chǎn)品增加亮點(diǎn)；,戶(hù)型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議（二）空中花園設(shè)計(jì),陽(yáng)光室設(shè)計(jì)飄臺(tái)的設(shè)計(jì)可分為飄窗臺(tái)和飄地臺(tái)，單元面積相對(duì)小

9、的建議采用飄地臺(tái)，增加室內(nèi)的使用空間； 飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)若面積相對(duì)較大，可采用飄窗臺(tái)，增強(qiáng)室內(nèi)的空間感、提升戶(hù)型的舒適型；,飄窗臺(tái)設(shè)計(jì),飄地臺(tái)設(shè)計(jì),戶(hù)型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議（三）飄窗臺(tái)設(shè)計(jì),陽(yáng)臺(tái)采用的弧形設(shè)計(jì)，可通過(guò)單雙數(shù)層的規(guī)律變化，令住宅陽(yáng)臺(tái)具有超高的局部層高，而建筑則具有豐富變化的立面效果；,戶(hù)型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議（四）錯(cuò)落陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),建議電梯間采用自然通風(fēng)采用的設(shè)計(jì)，從而滿(mǎn)足現(xiàn)代人注重生活的品質(zhì)、家居健康的需要；,亮點(diǎn)5：自然通風(fēng)采光電梯間,戶(hù)型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議（五）陽(yáng)光電梯間,二、暢銷(xiāo)戶(hù)型設(shè)計(jì)特色,大面積露臺(tái) 多飄窗 大面積入戶(hù)花園 步入式衣櫥 自成一體的主臥區(qū) 儲(chǔ)藏空間 自由組合空間 復(fù)合式廚房 步入式陽(yáng)臺(tái)

10、,根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范層高6米的大露臺(tái)，不計(jì)建筑面積，為住戶(hù)提供更多活動(dòng)空間的同時(shí)，又可形成立體綠化豐富立面造型,通過(guò)入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等實(shí)現(xiàn)多送面積，提高實(shí)用率，保證各間房的通風(fēng)采光，盡量減少交通面積,面積超大 的入戶(hù)花 園.,入戶(hù)花園,以入戶(hù)花園為特色，即改善了不規(guī)則平面對(duì)戶(hù)型的影響，又為戶(hù)內(nèi)外提供了一個(gè)過(guò)渡性空間，也適合匯刻、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容,飄窗,窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值,建筑兩端 可設(shè)置270 度景觀窗,步入式景觀凸窗,步入式景觀凸窗,利用落地凸窗

11、的特性，設(shè)置步入式景觀凸窗，模糊的凸窗同陽(yáng)臺(tái)的區(qū)分，步入式景觀凸窗層高設(shè)置為2.19米,不受全封閉陽(yáng)臺(tái)面積規(guī)定的束縛，不計(jì)算面積,增加實(shí)用率。,219cm,首層附加值單元,入戶(hù)私家花園,從樓梯進(jìn)入地下的多功能室,建議附送入戶(hù)私家花園或多功能室，提升首層單元的產(chǎn)品附加值；,Part3,經(jīng)典戶(hù)型借鑒,1、50系列螞蟻工房 2、80系列緊湊二房 3、90系列緊湊三房 4、90系列舒適二房 5、125系列舒適三房 6、90小洋房,50系列螞蟻工房,獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜,獨(dú)立臥室、帶凸窗,工作陽(yáng)臺(tái),舒適的室內(nèi)尺度,廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊,1、51平米一房一廳 2、獨(dú)立臥室、帶凸窗 3、獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜 4、廚

12、房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊 5、舒適的室內(nèi)尺度,80系列緊湊二房,倆分離衛(wèi)生間,臥室都帶凸窗,工作陽(yáng)臺(tái),舒適的室內(nèi)尺度,廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊,1、80平米二房二廳 2、一梯兩戶(hù)，品質(zhì)更高 3、南北通透 4、獨(dú)立玄關(guān) 5、分離式衛(wèi)生間， 6、衛(wèi)生間距離臥室較近 7、臥室都帶凸窗 8、舒適的室內(nèi)尺度 9、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái),空調(diào)位,三分離衛(wèi)生間,廚房和餐廳互動(dòng)性較好,臥室都帶凸窗,獨(dú)立工作陽(yáng)臺(tái),獨(dú)立玄關(guān)收納,90系列PC緊湊三房,1、90平米三房二廳 2、一梯兩戶(hù)，品質(zhì)更高 3、南北通透 4、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 5、U型廚房使用效率更高 6、四件套分離式衛(wèi)生間， 7、衛(wèi)生間距離臥室較近 8、臥室都帶凸窗 9、舒適

13、的室內(nèi)尺度 10、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái),90系列PC舒適二房,倆分離衛(wèi)生間,臥室都帶凸窗,工作陽(yáng)臺(tái),舒適的室內(nèi)尺度,廚房可打開(kāi)，空間開(kāi)闊,獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜,1、90平米二房二廳 2、一梯兩戶(hù)，品質(zhì)更高 3、南北通透 4、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 5、U型廚房使用效率更高 6、四件套分離式衛(wèi)生間， 7、衛(wèi)生間距離臥室較近 8、臥室都帶凸窗 9、舒適的室內(nèi)尺度 10、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái) 11、可工業(yè)化住宅，提高 產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率,獨(dú)立玄關(guān)收納,臥室都帶凸窗,工作陽(yáng)臺(tái),廚房與餐廳互動(dòng)較好,125系列小U5舒適三房,次臥收納,舒適的陽(yáng)臺(tái),1、130平米三房二廳 2、一梯兩戶(hù)，品質(zhì)更高 3、南北通透 4、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納

14、5、U型廚房，使用 效率更高 6、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好， 利于溝通 7、雙衛(wèi)生間 8、獨(dú)立洗衣房 9、臥室都帶凸窗 10、舒適的室內(nèi)尺度,空調(diào)位,二分離衛(wèi)生間,臥室都帶凸窗,獨(dú)立工作陽(yáng)臺(tái),固定次臥收納,90小洋房系列,固定次臥收納,廚房和餐廳互動(dòng)性較好,1、95平米三房二廳 3、小洋房公寓 4、一梯兩戶(hù)，品質(zhì)更高 5、南北通透 6、U型廚房使用效率更高 7、四件套分離式衛(wèi)生間， 8、衛(wèi)生間距離臥室較近 9、臥室都帶凸窗 10、舒適的室內(nèi)尺度 11、一樓帶獨(dú)立花園,90小洋房系列,空調(diào)位,二分離衛(wèi)生間,臥室都帶凸窗,獨(dú)立工作陽(yáng)臺(tái),固定次臥收納,固定收納,廚房和餐廳互動(dòng)性較好,1、90平

15、米三房二廳 3、小洋房公寓 4、一梯兩戶(hù)，品質(zhì)更高 5、南北通透 6、U型廚房使用效率更高 7、四件套分離式衛(wèi)生間， 8、衛(wèi)生間距離臥室較近 9、臥室都帶凸窗 10、舒適的室內(nèi)尺度 11、南北雙露臺(tái),Part4,戶(hù)型配比及設(shè)計(jì)尺寸建議,戶(hù)型配比及面積區(qū)間建議,本項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市核心區(qū)，綠園區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)交界處。 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有較大交通優(yōu)勢(shì)，具有較高的成長(zhǎng)空間。 但為縮短銷(xiāo)售周期，快速建成盈利，節(jié)省財(cái)務(wù)成本，建議本項(xiàng)目以60-140區(qū)間戶(hù)型為主，140以上戶(hù)型為輔。,主要功能房間的常用面積參考（凈面積）（單位： ）,主要房間的開(kāi)間尺寸參考數(shù)據(jù)（凈尺寸）（單位：m ）,小房戶(hù)型常用的尺寸建議,品質(zhì)型房及小3房戶(hù)型各功能空間尺度,暢銷(xiāo)小3房特征,基本特征：景觀較好、戶(hù)型方正實(shí)用、采光通風(fēng)良好； 戶(hù)型創(chuàng)新方向：