第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述.ppt

1、第一章：房地產(chǎn)估價(jià)概述。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有基本的了解。房地產(chǎn)估價(jià)要素。房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際需要。房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德。中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理解。1.房地產(chǎn)評(píng)估的含義(1)專業(yè)評(píng)估與非專業(yè)評(píng)估的區(qū)別在于專業(yè)評(píng)估是一種具有社會(huì)公信力、實(shí)行有償服務(wù)并承擔(dān)法律責(zé)任的專業(yè)意見。房地產(chǎn)估價(jià)，3。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有基本了解。房地產(chǎn)估價(jià)的含義(2)房地產(chǎn)估價(jià)的概念核心內(nèi)容：根據(jù)特定的目的，分析、衡量和判斷特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值，并提供專業(yè)意見。完整定義：房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和判斷。(三)估價(jià)與估價(jià)的異同在

2、正常情況下可以互換使用。估價(jià)的含義更加精確、清晰和具體，指的是價(jià)值的評(píng)估。評(píng)價(jià)具有廣泛的含義，并不限于價(jià)值評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)評(píng)估，4。第一節(jié)是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)。第二，房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是(1)估價(jià)而不是價(jià)格；(2)模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；(3)提供價(jià)值建議而不是價(jià)格保證；(4)將誤差控制在合理范圍內(nèi)；(5)科學(xué)與藝術(shù)并重，房地產(chǎn)估價(jià)，5，第1節(jié)，房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)，三。房地產(chǎn)評(píng)估的必要性(1)專業(yè)評(píng)估的基本前提是獨(dú)特且價(jià)值大(2)房地產(chǎn)需要專業(yè)評(píng)估。完全市場(chǎng)：有許多同質(zhì)商品的買方和賣方可以自由進(jìn)入市場(chǎng)。買賣雙方都有當(dāng)前價(jià)格的完整信息。每次銷售的目標(biāo)金額無關(guān)緊要。買方和賣方之間沒有勾結(jié)。消

3、費(fèi)者希望總效用最大化，而賣家希望總利潤(rùn)最大化。具有可轉(zhuǎn)讓貨物和空間位置的移動(dòng)房地產(chǎn)往往不符合第1、4和8條的要求。房地產(chǎn)估價(jià)，6，第1節(jié)，房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)，3。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估行業(yè)的主流。房地產(chǎn)具有“獨(dú)特性”和“價(jià)值大”，需要專業(yè)的評(píng)估。房地產(chǎn)“量大面廣”。房地產(chǎn)需要評(píng)估的情況很多。7.第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)要素，1。估價(jià)當(dāng)事人(1)房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試，或者依法取得相應(yīng)資格，并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。目前，有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師。(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。(3)評(píng)估委

4、托人，俗稱客戶，是指直接向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出評(píng)估要求并與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同的單位或個(gè)人。房地產(chǎn)估價(jià)第8章第2節(jié)“房地產(chǎn)估價(jià)要素”和第2節(jié)“估價(jià)目的”是指房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途。三。估價(jià)對(duì)象是指在房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的特定房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益。四.第一類價(jià)值是指房地產(chǎn)價(jià)值的類型，第二類價(jià)值是指由評(píng)估目的、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值(快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、變現(xiàn)價(jià)值、投資價(jià)值)確定的具體評(píng)估價(jià)值類型，房地產(chǎn)評(píng)估，第九節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估要素，第五類評(píng)估時(shí)間是指房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中與評(píng)估目的確定的評(píng)估價(jià)值相對(duì)應(yīng)的具體時(shí)間。六.估價(jià)依據(jù)是指房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，委托方

5、提供的相關(guān)信息和資料，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握和收集的相關(guān)信息和資料七.估價(jià)假設(shè)是指房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，對(duì)必要但不確定且必須明確的前提條件所作的假設(shè)。10，(七)估價(jià)基礎(chǔ)1。2 .中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。3 .中華人民共和國(guó)土地管理法。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T502911999) 4。武漢市城市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押實(shí)施辦法。中華人民共和國(guó)擔(dān)保法(國(guó)家主席令第50號(hào))6、原國(guó)家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知(國(guó)土資字第2號(hào))7。建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(建設(shè)部令第98號(hào))8。關(guān)于規(guī)范銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)房地產(chǎn)抵押評(píng)估管理的通知(房建200689號(hào))。建設(shè)部房

6、地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見10。武漢市物價(jià)局、市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知(武家房字第200474號(hào))11。市房管局關(guān)于公布2005年上半年武漢市房屋租賃市場(chǎng)參考租金的通知。房屋所有權(quán)證(五房全證長(zhǎng)字第200401499號(hào))13。國(guó)有土地使用證(武(2004)687號(hào))14、國(guó)家、省、市其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件15?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)和近期武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)由16名評(píng)估人員掌握。委托方提供的其他相關(guān)資料。估價(jià)假設(shè)(1)假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于完全公開的市場(chǎng)中。(2)假設(shè)估價(jià)對(duì)象為合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和其他權(quán)利。(3)估價(jià)對(duì)象登記的土地用途為工業(yè)用地，登記的房屋用途為工業(yè)、

7、交付和倉庫，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為工業(yè)。本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估對(duì)象按照當(dāng)前用途繼續(xù)使用。(4)假定估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，并支付相關(guān)費(fèi)用。(5)估價(jià)對(duì)象的任何經(jīng)營(yíng)方式和程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)估價(jià)，12，第2節(jié)，房地產(chǎn)估價(jià)要素，第八章。估價(jià)原則是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)行的客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)遵循的一些簡(jiǎn)明的規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn)。九、估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的具體工作，按其相互聯(lián)系的順序進(jìn)行。十、估價(jià)方法市場(chǎng)法、成本法和收益法十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。房地產(chǎn)估價(jià)，13

8、，第3節(jié)：房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要，1。土地使用權(quán)出讓需求：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格、最高價(jià)掛牌價(jià)格、最高報(bào)價(jià)協(xié)議下的最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格、最高出價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)，14。房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要第三節(jié)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要，房地產(chǎn)抵押的需要，房地產(chǎn)征收和征用的需要，房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)稅的需要，房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要，房地產(chǎn)糾紛調(diào)解和司法鑒定的需要，企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為的需要，房地產(chǎn)管理的需要和其他需要，房地產(chǎn)估價(jià)，15， 第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，獨(dú)立、客觀、公正的職業(yè)能力，誠(chéng)實(shí)、守信、勤勉、保守秘密和公平競(jìng)爭(zhēng)，社會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)估價(jià)，16，第五節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)估

9、價(jià)的發(fā)展：1。 1995年1月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”；第五十八條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證制度?！?.實(shí)施認(rèn)證制度3.設(shè)置“房地產(chǎn)估價(jià)師資格”和“房地產(chǎn)估價(jià)師資格核準(zhǔn)”等行政許可項(xiàng)目17項(xiàng)。第五部分：中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估在我生活中的發(fā)展：4。發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件。5.制定房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見。1999年2月12日，頒布了中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)。2006年1月13日，建設(shè)部制定了城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見。6.建立房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織。1994年

10、8月5日，“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)”成立；2004年7月12日，更名為“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)”。房地產(chǎn)估價(jià)，18。第五節(jié)：中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展：7。形成了較為完整的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。8.建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。9.深化和拓寬房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容和領(lǐng)域。10.積極開展國(guó)際交流與合作。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的困難主要是由土地公有制造成的。19.從某種意義上說，房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)的價(jià)值。甲、發(fā)明乙、發(fā)現(xiàn)丙、創(chuàng)造丁穩(wěn)定、不同的房地產(chǎn)估價(jià)，同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)間的估價(jià)值通常不完全相同，主要是因?yàn)?)甲的相關(guān)信息不同，乙聲明不同的丙估價(jià)對(duì)象處于不

11、同的情況，丁委托人不同，限制了估價(jià)報(bào)告的使用。a、估價(jià)方法b、估價(jià)目的c、估價(jià)原則d、估價(jià)日期因?yàn)樵撏恋匾呀?jīng)()了，它基本上是一個(gè)地價(jià)，而且不同土地之間的價(jià)差相當(dāng)大。a .唯一性b .不可移動(dòng)性c .高價(jià)值d .有限數(shù)量拍賣價(jià)格、投標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格之間的關(guān)系是a .正常情況下的拍賣價(jià)格、投標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格；拍賣價(jià)格、協(xié)議價(jià)格和投標(biāo)價(jià)格；3 .投標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格和協(xié)議價(jià)格；投標(biāo)價(jià)、協(xié)議價(jià)、拍賣價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的核心是估計(jì)特定時(shí)間特定房地產(chǎn)的特定價(jià)值。a、具體對(duì)象b、具體目的c、具體委托人d、具體要求，明確鑒定基本項(xiàng)目主要包括()。a、明確評(píng)估目的b、評(píng)估對(duì)象c、評(píng)估時(shí)間d、評(píng)估內(nèi)容e、評(píng)估費(fèi)用。在房地產(chǎn)評(píng)估中，如果評(píng)估目的不同，a、評(píng)估依據(jù)可能不同，b、評(píng)估方法可能不同，c、評(píng)估對(duì)象范圍可能不同，d、評(píng)估結(jié)果的公平性不受影響，e、評(píng)估報(bào)告的使用不受影響。專業(yè)評(píng)估的特點(diǎn)是： (一)專業(yè)意見(二)、估價(jià)(三)、有償服務(wù)(四)、法律責(zé)任(五)、評(píng)估操作時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估的基本條件是房地產(chǎn)具有()A、唯一B、有限供給C、價(jià)值D大、不可移動(dòng)、21。判決一。評(píng)估時(shí)間應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的確定。()2。如果評(píng)估對(duì)象適合采用多種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則應(yīng)同時(shí)采用多種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，不得隨意選擇。()3。評(píng)估對(duì)象、范圍和內(nèi)容不能根據(jù)委托人的要求或評(píng)估人員的主觀意愿簡(jiǎn)單確定，