房地產(chǎn)金融 第6章 房地產(chǎn)信托.ppt

1、房地產(chǎn)金融，學(xué)時(shí)： 32個(gè)單位： 2個(gè)課程性質(zhì)：選擇任意課程的人民教師：周霞，北京牌建筑工程學(xué)學(xué)院，第七章房地產(chǎn)信托，第一節(jié)房地產(chǎn)信托概要第二節(jié)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型第三節(jié)房地產(chǎn)投資信托，第一節(jié)房地產(chǎn)信托概要，信托是什么，“信”是信用，“托”是委托。 中華人民共和國(guó)信托法定義信托為“根據(jù)對(duì)受托人的信任，委托人委托其財(cái)產(chǎn)權(quán)，受托人以委托人的意志以自各兒的名義為收貨人利益或特定目的進(jìn)行管理或處置的行為”，不動(dòng)產(chǎn)信托是指各種專營(yíng)或兼營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托， 為指定受益人利益，代理委托人男公關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)及有關(guān)財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)營(yíng)或處理，或者將該委托財(cái)產(chǎn)適用于房地產(chǎn)行業(yè)的信托行為。 信托的起源，四千年

2、前的古埃及的遺囑托孤，古羅馬法典的信托遺贈(zèng)，十三世紀(jì)英吉利的USE制，首次以法律形式完全記載，信托的社會(huì)條件：私有財(cái)產(chǎn)制度和財(cái)產(chǎn)繼承管理制度的形成，信托雛形，真正具有財(cái)產(chǎn)管理性質(zhì)的信托制度， 1822年美國(guó)的“農(nóng)民火災(zāi)保險(xiǎn)和壞賬公司”開(kāi)始兼營(yíng)以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的信托業(yè)務(wù)，之后改名為“農(nóng)民壞賬信托商”，成為最初出現(xiàn)的專門信托商。 1865年南北戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，信托商開(kāi)始經(jīng)營(yíng)有價(jià)證券，從此具有金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。 十九世紀(jì)中葉，英美信托制度開(kāi)始在國(guó)際上推廣。 中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展：初步發(fā)展階段(19181948年)，20世紀(jì)初伴隨著西方政治、經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的侵入進(jìn)口到中國(guó)。 1913年日本在大連首次設(shè)立信托股份制

3、公司。 1917年民營(yíng)上海商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行首次在上海設(shè)立“保管部”，正式公布了近代中國(guó)民營(yíng)信托業(yè)的崛起。 以上海為中心迅速掀起“信交熱潮”，剛剛興起的中國(guó)信任業(yè)經(jīng)歷了從急劇繁榮到急劇衰退的畸形發(fā)展過(guò)程。 從1928年到抗日戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)之前，1937年的抗戰(zhàn)全面爆發(fā)，廣大西南和西北地轄區(qū)有信托機(jī)構(gòu)，上海出現(xiàn)了假金融信托機(jī)構(gòu)，民間信托業(yè)再現(xiàn)了畸形“繁榮”。 中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展：停滯階段(19491978年)，1947年5月27日，上海解放，舊中國(guó)信托業(yè)由人民政府繼承，經(jīng)過(guò)整頓、合營(yíng)改造，最終成為社會(huì)主義銀行業(yè)的一部分。 分階段建立的修訂經(jīng)濟(jì)體制消除了信托存在的客觀條件，1952年12月公私合營(yíng)銀行成立，信托

4、業(yè)務(wù)全部停止。 中國(guó)信任業(yè)的發(fā)展：恢復(fù)階段(19791981年)，標(biāo)志1979年成立中國(guó)國(guó)際信托投資公司，中國(guó)信任業(yè)恢復(fù)，地方性國(guó)際信托投資公司也陸續(xù)建立。 從1980年起銀行也開(kāi)始了信托業(yè)務(wù)。 隨后，各專業(yè)銀行成立了獨(dú)立的信托投資類公司，承接各專業(yè)銀行原有的信托業(yè)務(wù)，行業(yè)主管部門也相繼成立了各種形式的信托投資公司。 從此，中國(guó)的信托業(yè)迅速發(fā)展。 但是，短期的快速發(fā)展產(chǎn)生了資金分散、功能定位不明確、無(wú)創(chuàng)新力、違規(guī)機(jī)構(gòu)多等諸多弊端。 中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展：五次整備階段(19822001 )、第一次整備(1982年) :年的基本建設(shè)規(guī)模過(guò)大，其中信托貸款所占的比例大。 為了加強(qiáng)信托投資業(yè)務(wù)的管理，改善

5、基礎(chǔ)設(shè)施投資行為，中國(guó)人民銀行決定整頓信托業(yè)界。 第二次整備(1985年) :起因于1984年在在先大量使用信托方式進(jìn)行信用活動(dòng)，但是信托資金來(lái)源不明，金融信用激增容易暴走。 人民銀行公布金融信托投資機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定，明確規(guī)定信托資金來(lái)源。第三次整頓(1988年) :在先，信托投資公司數(shù)量迅速增加，“三亂”(亂集資、亂放貸、亂放貸)現(xiàn)象嚴(yán)重，國(guó)務(wù)院調(diào)整金融環(huán)境，開(kāi)始全面清理各級(jí)人民銀行越權(quán)的信托投資公司。 第四次整頓(1993年):信托商有高利息承兌等違反行為。 主要事件是“中農(nóng)信”在1994年被關(guān)閉，“中銀信”被廣泛發(fā)行并被繼承。 這次的整備促進(jìn)了四大國(guó)家銀行和信托的分離。 第五次整頓(19

6、98年) :1999年3月，國(guó)務(wù)院宣布第五次整頓開(kāi)始，原則是“信托本、分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、分類處理”。 監(jiān)督管理層以“把信托作為真正的信托，不留下有問(wèn)題的公司”的態(tài)度，廢除了很多小規(guī)模沒(méi)有借款的公司，2000年存在的239家信托商最終被認(rèn)可再登記的只有60家以內(nèi)。中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展：規(guī)范發(fā)展和變革階段(2001年至今)，2001年起，中華人民共和國(guó)信托法、信托投資公司治理方法等一系列法律法律規(guī)范陸續(xù)出臺(tái)。 2003年第十屆人民代表大會(huì)通過(guò)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，信托機(jī)構(gòu)規(guī)定由新成立的銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)直接監(jiān)督。 2007年銀監(jiān)會(huì)修改了信托商管理方法和信托商集合資金信托計(jì)劃管理方法(即信托新兩規(guī)則)

7、，開(kāi)始對(duì)現(xiàn)有55家信托商進(jìn)行新的調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)信托商在2010年1月1日過(guò)渡時(shí)期結(jié)束前，運(yùn)營(yíng)模式由原來(lái)的融資模式向財(cái)富管理模式的轉(zhuǎn)變， 服務(wù)對(duì)象是將原來(lái)的普通投資者轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)能力強(qiáng)的合格投資的信托投資公司，從“融資平臺(tái)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆苋宋小⒋斯芾碣Y產(chǎn)”的專業(yè)化機(jī)構(gòu)，中國(guó)信托業(yè)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的歷史是1930-1931年，在舊中國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)最活躍的兩年間1937年抗日戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)后，民族工商業(yè)越來(lái)越經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)信托也進(jìn)入低谷。 新中國(guó)成立后，修訂經(jīng)濟(jì)體制嚴(yán)重束縛了中國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展。 改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)信托業(yè)恢復(fù)迅速發(fā)展。 近年來(lái)，在土地和金融的宏命令特羅爾的背景下，信任業(yè)已成

8、為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要領(lǐng)域。 2003年6月中央銀行發(fā)表121號(hào)文后，籌集資金信托計(jì)劃等信托產(chǎn)品成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要途徑之一。 當(dāng)年第四季度房地產(chǎn)信托修訂計(jì)劃成了“井吹”。 2005年9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知(即212號(hào)文)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行受到了一定的阻礙。 信托商以追加股票投資回購(gòu)承諾等形式回避了政策限制。 2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知(即54號(hào)文)，規(guī)范了上述行為。 2006年不動(dòng)產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模比2005年下降25.6%。 2007年3月，由于信托新兩規(guī)的公布和股票大盤的下跌等原因，信托市場(chǎng)低迷。 2007年下半年以

9、來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的不符點(diǎn)越來(lái)越尖銳，房地產(chǎn)信托投資基金(即REITs )的運(yùn)營(yíng)在行業(yè)中也被廣泛提及。信托原理、信托運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，通常委托人要求受托人代為管理或處理其財(cái)產(chǎn)，將由此產(chǎn)生的利益轉(zhuǎn)移給收貨人的受托人受委托，代理信托財(cái)產(chǎn)的管理、處理，不能以自各兒的名義將信托財(cái)產(chǎn)的利益轉(zhuǎn)移給指定受益人，占有信托財(cái)產(chǎn)及其利益信托利益扣除有關(guān)費(fèi)用后，全部由收貨人獨(dú)占享有，不可抗拒的原因造成的損失也由收貨人承擔(dān)。 信托制度的本質(zhì)是“受人委托，代人管理資產(chǎn)”，它是以財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)的靈活便利的財(cái)產(chǎn)管理制度，是能夠跨越資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資領(lǐng)域的唯一投資反應(yīng)歷程。受托人、委托人、指定受益人、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)

10、域、證券市場(chǎng)、財(cái)產(chǎn)委托、轉(zhuǎn)移、委托費(fèi)的支付、證券收益、有價(jià)證券的購(gòu)買、貸款、入股、合同等，要設(shè)立利息、利息信托財(cái)產(chǎn)，委托代理關(guān)系不一定以財(cái)產(chǎn)的存在為前提。 第二，名義不同。 信托關(guān)系中受托人以自各兒的名義行事，一般委托和代理關(guān)系中受托人(或者代理人)以委托人(或者被代理人)的名義行事。 第三，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)不同。 在信托關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)與受托人的所有財(cái)產(chǎn)和委托人的其他財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立的。 但是，在委托、代理關(guān)系中，委托人(或者被代理人)的債權(quán)人可以對(duì)委托財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利。 信托構(gòu)成要素、信托主體：委托人、受托人及收貨人。 信托客體：信托客體主要指信托財(cái)產(chǎn)。 信托行為：信托當(dāng)事人為使信托持有法的效力而履行的手續(xù)

11、。 通過(guò)信托行為，確立了信托當(dāng)事人之間的法律關(guān)系。 一般以書面行紀(jì)合同、個(gè)人遺囑、審判庭裁決命令書等形式表示。 信托目的：委托人應(yīng)通過(guò)信托行為達(dá)成的目的，在行紀(jì)合同中明確記載。 信托報(bào)酬：受托人承擔(dān)商事信托業(yè)務(wù)得到的報(bào)酬，通常以信托財(cái)產(chǎn)或者信托收益的一定比率或者以一定化學(xué)基的比率來(lái)訂正。 信托主體委托人、信托財(cái)產(chǎn)的所有者是信托的締造者，是具有完整民事行為能力的自然人、企業(yè)法人或者依法設(shè)立的其他組織。 委托人有權(quán)提供信托財(cái)產(chǎn)，確定收貨人及收貨人享有的受益權(quán)，指定受托人，監(jiān)督受托人實(shí)施信托。 在信托關(guān)系中處于積極的地位。 信托主體受托人，又稱財(cái)產(chǎn)受托管理者、信托管理者，是指接受委托人委托，按照約定

12、的信托條件管理和處理信托財(cái)產(chǎn)的信托機(jī)構(gòu)(或者個(gè)人)。 在信托關(guān)系中，受托人對(duì)委托人和指定受益人有云同步管理或者經(jīng)營(yíng)信托財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，對(duì)實(shí)現(xiàn)委托人的意愿，保障指定受益人利益特別重要。 受托人必須是具有完整民事行為能力的自然人、企業(yè)法人。 受托人除按規(guī)定獲得委托代理報(bào)酬外，不得利用信托財(cái)產(chǎn)為自各兒獲利。 另外，受托人自身的管理或者處理不當(dāng)或者信托財(cái)產(chǎn)超過(guò)信托權(quán)限受到損害的，責(zé)任由受托人承擔(dān)。 信托主體的收貨人，是指享有信托財(cái)產(chǎn)利益的人，收貨人可以是自然人、企業(yè)法人或者依法化學(xué)基設(shè)立的其他組織。 在信托業(yè)務(wù)，沒(méi)有收貨人的話，信托行為無(wú)效。 委托人可以是收貨人，也可以是同一信托的唯一收貨人，受托人可以是

13、收貨人，但不能在任何情況下，成為同一信托的唯一收貨人。 如果收貨人是委托人自身的情況下，被稱為“自我利益信托”的指定受益人是委托人和受托人以外的第三者，則稱為“他益信托”。 我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)多屬于“自利信托”。 收貨人得到的利益可以是信托財(cái)產(chǎn)本身，也可以是受托人經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)得到的利益。 信托客體，即信托財(cái)產(chǎn)，指信托關(guān)系的標(biāo)的物。 在信托關(guān)系中，財(cái)產(chǎn)權(quán)是信托成立的前提。 信托財(cái)產(chǎn)的形式多種多樣，不動(dòng)產(chǎn)、現(xiàn)金等有形財(cái)產(chǎn)和發(fā)明專利權(quán)、土地使用權(quán)等無(wú)形財(cái)產(chǎn)有可能成為信托財(cái)產(chǎn)。 信托財(cái)產(chǎn)不僅包括受托人在承諾信托中取得的財(cái)產(chǎn)，還包括信托生效后形成的信托利益。 信托成立后，信托財(cái)產(chǎn)不得歸受托人固有財(cái)產(chǎn)。

14、 受托人死亡或者依法解散、依法取消、宣告破產(chǎn)終止的，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。 信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是信托制度的最大特色是信托制度廣泛應(yīng)用的關(guān)鍵。信托業(yè)務(wù)分類、信托的目的：民事信托和商事信托。 前者是根據(jù)民法設(shè)立的信托，后者是根據(jù)商法化學(xué)基設(shè)立的信托。 信托客體類別：資金信托和財(cái)產(chǎn)信托：合法持有的資金為自各兒動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn))和著作權(quán)、知識(shí)資產(chǎn)權(quán)等非貨幣形式的財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)。 不動(dòng)產(chǎn)信托包括資金信托和不動(dòng)產(chǎn)信托兩種。 根據(jù)委托人的主體地位，個(gè)人信托、企業(yè)法人信托、個(gè)人和企業(yè)法人共同信托以及共同信托可以按收益對(duì)象分為。 私益信托和公益信托分委托人和受托人的關(guān)系。 個(gè)人利益信托、他益信

15、托是按信托關(guān)系確立的法律依據(jù)：任意信托、推定信托和法定信托、個(gè)人信托、企業(yè)法人信托、個(gè)人和企業(yè)法人共同信托以及共同信托企業(yè)法人信托：也稱為“公司信托”、“團(tuán)體信托”，包括營(yíng)業(yè)法人團(tuán)體(公司組織、合作社組織、其他營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)等)和公益法人團(tuán)體(學(xué)術(shù)、宗教、慈善團(tuán)體等)。 以一個(gè)組織為委托人的都是企業(yè)法人信托。 共同信托：也稱為共同委托，某信托財(cái)產(chǎn)被幾個(gè)人共有，提出共同設(shè)立信托，委托人有幾個(gè)。 個(gè)人和企業(yè)法人共同信托：委托人有個(gè)人，也有企業(yè)法人。個(gè)人利益信托和公益信托，主要的劃分標(biāo)準(zhǔn)是以信托為目的。 個(gè)人利益信托：為自各兒、親屬、朋友或其他特定個(gè)人利益設(shè)立的信托。 個(gè)人利益信托可以是個(gè)人利益信托，也可

16、以是個(gè)人利益信托。 私人利益信托是信托業(yè)務(wù)的主要部分。 公益信托：為非特定的社會(huì)公共利益或社會(huì)公共利益而設(shè)立的信托。 公益信托不過(guò)是他的利益信托。 設(shè)立公益信托，不得有規(guī)定的指定受益人，應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公眾或者一定范圍內(nèi)的社會(huì)公眾為指定受益人，得到稅務(wù)機(jī)關(guān)或者公益事業(yè)管理機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)或者行政許可。個(gè)人利益信托、個(gè)人利益信托、個(gè)人利益信托：委托人將自各兒作為唯一的收貨人設(shè)立的信托。 自我利益信托的委托人和收貨人是同一個(gè)人。 自我利益信托只不過(guò)是私人利益信托。 他益信托：委托人要求設(shè)定的信托，是為了第三方的利益。 指定的第三方可以表示同意或拒絕，有時(shí)也可以采用差速器奧爾特定的方式。 來(lái)自明確的同意或拒絕的

17、模式?jīng)]邊兒。任意信托、推定信托和法定信托、任意信托：信托關(guān)系的成立是以各當(dāng)事人的自由意思表示為基礎(chǔ)的，不受外力的影響，因此也被稱為“自由信托”，由該意思表示在文件上規(guī)定，也被稱為“明示信托”。 推定信托：信托關(guān)系的成立不是簽訂明確的合同或遺囑等，而是審判庭根據(jù)信托知情人員的信或其他相關(guān)文件的記載研究，推定三方當(dāng)事人確實(shí)有確立信托關(guān)系的意思，明確真正的信托關(guān)系的信托。 法定信托：按照法律規(guī)定推測(cè)當(dāng)事人意愿發(fā)生的信托。 由司法機(jī)關(guān)確定那項(xiàng)法律上信托的效力。房地產(chǎn)信托三大核心業(yè)務(wù)，第一大核心業(yè)務(wù)：財(cái)富管理業(yè)務(wù)，現(xiàn)在主要是房地產(chǎn)資金信托(以集體資金信托為主，發(fā)行各種信托貸款、股票投資或直接投資進(jìn)行房地

18、產(chǎn)開(kāi)發(fā))； 圍繞土地一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)展的土地信托(即城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以自各兒名義儲(chǔ)備的土地委托信托機(jī)構(gòu)，信托機(jī)構(gòu)委托土地開(kāi)發(fā)融資活動(dòng)，獨(dú)立、委托或者共同土地新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，最后通過(guò)土地公開(kāi)交易市場(chǎng)拍賣土地的有中國(guó)特色的財(cái)產(chǎn)信托)； 股權(quán)受托管理(即委托人將自各兒合法持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人的管理和處置，委托人通過(guò)行紀(jì)合同，在表決權(quán)和處分權(quán)方面對(duì)受托人進(jìn)行一定程度的管理，受托人的收益一般為以一定比例的管理費(fèi)作為信托報(bào)酬接受的財(cái)產(chǎn)信托)等。 第二核心業(yè)務(wù)：部分投資銀行業(yè)務(wù)，投資銀行業(yè)務(wù)包括證券大頭針和自營(yíng)、公司財(cái)富管理、公司收購(gòu)、投資咨詢、基金管理和風(fēng)險(xiǎn)資本管理等。 信托商除可以大頭針政府債券、政策性銀行債券、企業(yè)債券外，不能從事其他傳統(tǒng)的證券公司業(yè)務(wù)。 信托商也不能直接與公募