清江錦城案例分析.ppt

1、清能清江錦城案例,項目概況,物業(yè)地址 洪山白沙洲大道（烽勝路和白沙四路交匯處）二至中環(huán)，白沙洲商圈 占地面積:35萬平方米 建筑面積:180萬平方米 物業(yè)類別： 住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓 容 積 率 3.80 綠 化 率 35% 開工時間:2012-02-18 竣工時間:2014-06-30 交房時間：2014年底 裝修狀況 毛坯 開發(fā)商:武漢清能普提金置業(yè)有限公司 工程進(jìn)度:約15層 產(chǎn)權(quán)年限:70年 戶 數(shù):總戶數(shù)7991戶 當(dāng)期戶數(shù)2243戶,二環(huán)規(guī)模大盤，綜合體項目，物業(yè)形態(tài)豐富,案例報告結(jié)構(gòu),一、項目外部解析 二、項目分析,1、區(qū)域介紹 2、項目環(huán)境 3、項目交通 4、項目配套,1、

2、項目品牌 2、項目規(guī)劃 3、項目展示 4、項目產(chǎn)品,一、項目外部解析,1、項目區(qū)位 2、項目環(huán)境 3、項目交通 4、項目配套,項目位于烽勝路與白沙四路交匯處，為白沙洲核心地帶，享楊泗港等長江大橋利好，橋頭堡經(jīng)濟(jì)發(fā)展有望。,市政規(guī)劃的大規(guī)模居住片區(qū)，二環(huán)尚未完全開發(fā)的生地，一片價值洼地,項目區(qū)位,印象白沙洲： 洪山區(qū)主體向南發(fā)展，具體為南湖和白沙洲。據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃洪山區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，白沙洲將形成以沿江景觀居住區(qū)和黃家湖大學(xué)城居住區(qū)為中心的兩大常住人口集聚地。 三環(huán)內(nèi)唯一沒有被大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域 白沙洲大道、楊泗港大橋、鸚鵡洲長江大橋，板塊有望成為第二個徐東、二七板塊

3、 規(guī)劃地鐵57號線 萬科、華潤、復(fù)地等大牌房企陸續(xù)進(jìn)駐，推動區(qū)域的發(fā)展及形象的改變 目前區(qū)域依然有村落，形象臟亂差，且區(qū)域內(nèi)公共交通系統(tǒng)不完善 有武船 、烽火等大體量單體企業(yè),項目環(huán)境,項目對面即為佳兆業(yè)金域天下，緊鄰大量還建房，還建房基本成型。項目周邊整體處在建設(shè)過程中，目前一片灰霾，環(huán)境較差。,周邊基本為待開發(fā)荒地,處在大片還建房之間，降低社區(qū)形象； 馬路上的車輛以大型卡車為主，環(huán)境惡劣。,項目交通,目前項目面通達(dá)至門口烽勝路，均為雙向4車道，項目車輛通達(dá)性尚可。 從公共交通出行角度，未來規(guī)劃有地鐵5號線青菱鄉(xiāng)站位于項目4期門口，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有2個公交總站，分別位于2期及4期；但目前公交系統(tǒng)

4、匱乏，主要依靠途徑白沙洲大道公交系統(tǒng)，步行至白沙洲大道喬木灣站需15分鐘左右，此站距離武昌火車站6站，目前極不便利。,車行通達(dá)性尚可，但公交系統(tǒng)目前非常匱乏，對于出行主要依靠公共交通的居民而言，極不便利。,項目配套,外部配套極度匱乏，主要依靠項目自身配套來滿足業(yè)主需求。,學(xué)校：主要以社區(qū)內(nèi)教育配套為主 社區(qū)內(nèi)三所幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 寶貝樹幼兒園約300米 青菱中學(xué)約500米 銀行:周邊幾乎無金融配套 中信銀行ATM約1000米 醫(yī)院：小型診所，醫(yī)療配套匱乏 張家灣街城市花園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站約300米 城市花園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站約200米 武漢和仁堂門診部約150米 商業(yè)：商業(yè)匱乏，主要依靠社區(qū)大型商

5、業(yè)配套滿足業(yè)主購物需求 社區(qū)自帶40萬方大型商業(yè) 水果批發(fā)市場約1000米 周邊還建房底商,小結(jié),區(qū)域具備良好的發(fā)展?jié)摿?，但目前宜居性較差； 項目目前周邊形象惡劣，出行不便，各種配套極度匱乏，主要依靠未來規(guī)劃遠(yuǎn)景及低價吸引客戶； 從項目外部因素而言，保利公園九里項目占據(jù)絕對優(yōu)勢。,二、項目分析,1、項目品牌 2、項目規(guī)劃 3、項目展示 4、項目產(chǎn)品,項目品牌,截止2010年，鴻信公司共有下屬全資及控股企業(yè)9家，主要包括：湖北清投實業(yè)、清江香港控股、清能酒店管理、光明佳源酒店、清江投資發(fā)展、清江綠色產(chǎn)業(yè)、鄂州宇清建材、湖北源豐投資、武漢能事達(dá)電氣，另還參股9家子公司。其中，投資管理的酒店有武漢光

6、明萬麗酒店、湖北清江飯店、宜昌清江酒店、深圳楚天大酒店和三亞麗景海灣酒店等五家星級酒店。,品牌背景,省國資委控股，以國企自居。在武漢開發(fā)項目知名度較高為清江山水；而由于酒店投資，借助光明萬麗等酒店來提升客戶對品牌信任度及接受度。,項目規(guī)劃,項目規(guī)劃為包含多種物業(yè)形態(tài)的綜合體，總建面180萬方，其中商業(yè)40萬方，計劃打造為白沙洲商業(yè)副中心。 社區(qū)內(nèi)在2、3、4期均規(guī)劃有幼兒園，但目前幼兒園尚未開始洽談引進(jìn)； 一期與4期之間規(guī)劃有小學(xué)及中學(xué)，目前學(xué)校品牌未知； 1期東北向有32000方市政公園生態(tài)中心，為政府投資，項目承建； 2期4期各有一個公交總站。,項目規(guī)劃層面具備規(guī)模優(yōu)勢及配套優(yōu)勢，社區(qū)規(guī)劃

7、配套基本可以滿足業(yè)主購物及教育需求。但是社區(qū)組團(tuán)內(nèi)并無相應(yīng)休閑配套，需要休閑則必須依靠市政公園及學(xué)校運動配套。,項目展示,售樓部時尚大氣，初見印象佳,利用陣地圍擋、道旗釋放項目價值,樣板間粗糙，用材差，極無檔次感,項目展示現(xiàn)場尚可，比較時尚大氣，利用圍擋道旗釋放項目價值信息，但是樣板間缺乏品質(zhì)感。,項目產(chǎn)品,目前5、6棟認(rèn)籌，2T5戶，33層，戶型為76平、89平兩房，合計約660戶.認(rèn)籌方式1萬抵5萬，對認(rèn)籌客戶贈送2張好聲音演唱會門票。目前認(rèn)籌約500組。,一期規(guī)劃圖,項目目前只推出3個戶型，2個面積。產(chǎn)品線短，戶型選擇面少，主要針對首置剛需客戶。而2T5H的梯戶比，舒適度低。目前推出樓棟

8、緊鄰還建房，與之相隔約4050米，東南向視野不佳，5號樓北向為一期園林中心，間距約150米，尚可。,項目產(chǎn)品,76平兩房，戶型方正，有飄窗。但是次臥、廚房采光面小，主臥與衛(wèi)生間門相對，進(jìn)門長走道，浪費面積，且直視客廳，私密性差。,項目產(chǎn)品,76平兩房，廚房自帶生活陽臺，方便使用。從圖形反應(yīng)，客廳主臥基本與餐廳相差不大，說明戶型尺度不合理。兒童房沒有空調(diào)機(jī)位。,項目產(chǎn)品,89平兩房，無暗房，可改為2房半。帶入戶花園，但是僅主臥為南向采光，生活陽臺在主臥，使用不便。多功能廳可改為書房，但無窗戶。,小結(jié),品牌打國企噱頭，但實際實力有待商榷，且在白沙洲大牌云集的背景下，其品牌并不具備明顯優(yōu)勢； 具備規(guī)模優(yōu)勢及配套優(yōu)勢，但是各組團(tuán)內(nèi)并無相應(yīng)休閑配套，實際休閑散步并不如保利公園九里方便； 項目售樓部展示尚可，但是樣板間降低檔次； 產(chǎn)品面窄，89兩房與本案86兩房形成競爭。但是該樓盤戶型整體不佳，2T5H更是降低居住舒適度。,總結(jié)：,優(yōu)勢： 區(qū)域未來良好的發(fā)展?jié)摿Γ?目前項目周邊道路條件尚可，后去鸚鵡洲長江大橋、地鐵5號線等交通規(guī)劃利好，項目未來出行條件較好； 低價格； 打國企噱頭，有光明萬麗等品牌酒店增加品牌實力的說辭； 180萬方大盤，具備規(guī)模優(yōu)勢，內(nèi)部公交總站、商業(yè)及學(xué)校，具備規(guī)劃及內(nèi)部配套優(yōu)勢； 劣勢 目前區(qū)域價值并未被完全認(rèn)可，區(qū)域現(xiàn)狀不