房地產(chǎn)開發(fā)流程[內(nèi)部培訓(xùn)資料Shark·Eric原創(chuàng)PPT][1].ppt

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程,SharkEric 2010,房地產(chǎn)項目開發(fā)流程概述,開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進行出售的行為。開發(fā)程序是指進行過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。,對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：,一、項目開發(fā)前期調(diào)研程序,二、項目立項過程程序,三、土地使用權(quán)的取得程序,四、征地拆遷程序,五、項目規(guī)劃程序,六、工程建設(shè)程序,七、經(jīng)營程序,項目開發(fā)前期調(diào)研程序,一、概述,項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。,開發(fā)項目立項，是開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省

2、市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復(fù);依據(jù)項目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。 （國家計委已取消了立項制度，實行備案制。）,項目立項過程程序,二、實施程序,（1）承辦部門：地區(qū)計劃發(fā)展委員會投資處,（2）申報資料： 書面申請 提供資金落實證明 土地使用權(quán)證明 由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應(yīng)具有以下附件：a.規(guī)劃部門對項目建設(shè)選址的初審意見；b.土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見； c.環(huán)保部門的環(huán)評報告；d.

3、有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；e.依法必須招標項目的招標總體方案； 公司的資質(zhì)證明。,1.工程建設(shè)項目立項審批,（3）申辦程序： 有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑中標確認書或拍賣成交確認書和國有土地使用權(quán)出讓合同。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責轉(zhuǎn)報。,二、實施程序,（4

4、）辦結(jié)時限： 在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。 （5）收費標準： 如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。,項目立項過程程序,1.工程建設(shè)項目立項審批,二、實施程序,（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料： 書面申請； 國家或省、市計委批復(fù)項目可行性研究報告； 規(guī)劃部門出具的建設(shè)項目規(guī)劃許可意見； 跨年度建設(shè)項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。,項目立項過程程序,2.建設(shè)項目年度投資計劃審批,（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市計委

5、在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。,二、實施程序,項目立項過程程序,1.工程建設(shè)項目立項審批,土地使用權(quán)的取得程序,一、概述用地取得方式,開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。 在現(xiàn)階段根據(jù)的有關(guān)規(guī)定,用地的取得方式有三種： 一、通過國家出讓方式獲得（即土地一級市場取得）； 二、通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即土地二級市場取得）； 三、通過與當前的土地的使用者合作等方式（即土地三級市場取得）。,土地使用權(quán)的取得程序,通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取

6、得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書。 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。,一、概述征地,土地使用權(quán)的取得程序,拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 根據(jù)國土資源部第11號令，經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征

7、地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。 實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。,一、概述拆遷,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,（1）承辦部門：所屬地區(qū)國土資源局 （2）申報資料： 用地申請； 計委批復(fù)的當年投資計劃； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建設(shè)用地規(guī)劃意見； 用地范圍圖； 土地權(quán)屬證明； 工程項目總平面圖。,1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,（3）申辦程序： 審核有關(guān)申報資料（2個工作日）； 現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；

8、制定一書三方案（建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）； 繳納征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費（2個工作日）； 依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。,1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,（4）收費標準：征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。 （5）應(yīng)注意的事項，劃撥土地的范圍僅限于： .國家機關(guān)用地和軍事用地； .城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； .國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； .法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用

9、地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設(shè)用地。,1.國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含建設(shè)），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 承辦部門均為：所屬地區(qū)土地收購儲備中心。現(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。所屬地區(qū)國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,所屬地區(qū)土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛

10、牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,所屬地區(qū)土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。,以下為具體操作程序,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,招標拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； 投標人、競買人的資格要求及申請取得投標

11、、競買資格的辦法； 索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； 招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； 確定中標人、競得人的標準和方法； 投標、競買保證金； 所屬地區(qū)土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當通知其參加招標拍賣掛牌活動。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,招標拍賣掛牌公告,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應(yīng)對標書和有關(guān)書面承諾承擔責任。 由投標人或者其推選的

12、代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。 評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。 招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,投標、開標程序,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,主持人點算競買人； 主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項； 主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當明確提示； 主持人報出起叫價； 競買人舉牌應(yīng)價或者報價； 主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價； 主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； 主持人宣

13、布最高應(yīng)價者為競得人。 競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當終止拍賣。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,拍賣會程序,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； 符合條件的競買人填寫報價單報價； 出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； 出讓人繼續(xù)接受新的報價； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 掛牌時間不少于 10 個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,掛牌程序,

14、土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； 在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應(yīng)

15、當與中標人、競得人簽訂成交確認書。 成交確認書應(yīng)當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂 國有土地使用權(quán)出讓合同的時間、地點等內(nèi)容。 成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應(yīng)當依法承擔責任。 中標人、競得人應(yīng)當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,成交確認書,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓

16、人必須在招標拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。 招標拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。 受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 收費標準：所屬地區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準。,2.國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理,成交確認書,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,（1）承辦部門：所屬地區(qū)土資源局 （2）申報資料： A.土地登記需要的資料 計劃立項批文； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見； 土地登記申請書

17、； 地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）； 土地登記審批表； 土地登記卡。,3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,B.土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表； 出讓人土地使用權(quán)證書； 土地使用權(quán)評估報告； 土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議； 轉(zhuǎn)讓雙方法人證明； 出讓人原出讓批文； 出讓方土地登記申請,3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,（3）申辦程序： 申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，并給予答復(fù)。 地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本

18、宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。 注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。,3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,（3）申辦程序： 申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，并給予答復(fù)。 地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。

19、注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 4.辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。,3.土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理,土地使用權(quán)的取得程序,二、實施程序,（4）辦結(jié)時限： 對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。,3.土地確權(quán)登記手續(xù)

20、的辦理,建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得,拆遷手續(xù)的辦理,征地拆遷程序,二、實施程序,（1）承辦部門：濟南市國土資源局 （2）申報資料： 用地申請； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； 建設(shè)用地規(guī)劃意見。 （3）申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時用地許可證。 （4）收費標準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。,4.建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得,二、實施程序,1.承辦部門：所屬地區(qū)拆遷辦 2.申報資料： 拆遷申請書； 項目立項批文； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、附件； 國有土地使用證； 建設(shè)拆遷臨時用地許可證

21、； 拆遷補償、安置資金證明； 拆遷計劃和拆遷方案； 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。,5.拆遷手續(xù)的辦理,征地拆遷程序,二、實施程序,（3）申辦程序： 審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內(nèi)，核發(fā)房屋拆遷許可證。確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得拆遷驗收合格證；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。 （4）收費標準： 拆遷管理費的收費標準為，安置一

22、次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。,5.拆遷手續(xù)的辦理,征地拆遷程序,一、概述,為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)提供的資料為： 當年的建設(shè)計劃 土地使用證件； 建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證； 建設(shè)工程擬建位置的地形圖； 建設(shè)工程總平面圖； 符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見； 建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證； 向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,項目規(guī)劃程序,二、實施程序,（1）承辦部門： 所屬地區(qū)規(guī)劃局 （2）申報資料： 書面申請（含建

23、設(shè)要求和內(nèi)容）； 計委年度計劃投資批文； 1：500地形圖； 已批準的可行性研究報告。,項目規(guī)劃程序,1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得,二、實施程序,（3）申辦程序： 持所需材料向市規(guī)劃局提出申請； 規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復(fù)； 規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設(shè)用地計劃批準手續(xù)； 需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計要求通知書； 委托有資質(zhì)的設(shè)計單位作總平面規(guī)劃設(shè)計； 規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計方案； 到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)

24、劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃意見。,項目規(guī)劃程序,1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得,二、實施程序,（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構(gòu) （2）申報資料： 建設(shè)項目計劃批文； 建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； 招標投標工作計劃及方案； 設(shè)計任務(wù)書； 招標人或代理機構(gòu)工作能力證明材料及資格證書； 委托代理協(xié)議或合同。,項目規(guī)劃程序,2.建設(shè)工程設(shè)計招投標程序,二、實施程序,（3）申辦程序： 招標人或其代理機構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設(shè)計規(guī)劃要求通知書、設(shè)計任務(wù)書等）； 填報工程設(shè)計招標投標申報表； 審核項目情況及招標條件，登記備案； 對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督； 中標方案確定后，招

25、標人提交招投標情況報告； 簽發(fā)工程設(shè)計招標投標意見書。 （4）辦結(jié)時限：2個工作日。 （5）應(yīng)注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設(shè)計招標，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計處。,項目規(guī)劃程序,2.建設(shè)工程設(shè)計招投標程序,二、實施程序,（1）承辦部門：所屬地區(qū)公安消防分局建審科 （2）申報資料： 計委立項批文； 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； 有關(guān)部門審核意見表（加蓋開發(fā)商公章）； 施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； 室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計圖紙1套； 設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。,項目規(guī)劃程序,3.施工圖設(shè)計消防

26、審批,二、實施程序,（3）申辦程序： 開發(fā)商領(lǐng)取并填報建筑工程設(shè)計防火審核申報表、自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核申報表或建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火審核申報表，并將申報表連同設(shè)計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計審批手續(xù)。 （4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點工程20個工作日內(nèi)審核完畢。 （5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā)200116號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設(shè)施設(shè)備費2元/平方米。,項目規(guī)劃程序,3.施工圖設(shè)計消防審批,二、實施程序,（1）承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站 （2）申報資料： 施工圖設(shè)計文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； 計委立項

27、批文； 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； 工程勘察、設(shè)計合同（原件）； 地質(zhì)勘察報告2份（原件）； 設(shè)計招標的相關(guān)證明； 結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工計算書； 房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。,項目規(guī)劃程序,4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查,二、實施程序,（3）申辦程序： 開發(fā)商領(lǐng)取、填報開發(fā)商報審施工圖設(shè)計文件登錄表；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站進行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計單位對審查意見進行答復(fù)；勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)施工圖設(shè)計文件審查批準書。 （4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日內(nèi)，提出

28、圖紙審查意見。,項目規(guī)劃程序,4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查,二、實施程序,（5）收費標準：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格200210號文件和省物價局、魯價費發(fā)200245號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。 （6）應(yīng)注意的事項：該項審查的該項辦結(jié)時限是15個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。,項目規(guī)劃程序,4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查,二、實施程序,（1）承辦部門：濟南市人民

29、防空辦公室 （2）申報資料： 施工圖設(shè)計文件2套（地下人防部分）； 計委立項批文； 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； 人防結(jié)建手續(xù)證明。 （3）申辦程序： 地下人防工程的設(shè)計應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔，如由濟南市人防設(shè)計院或省人防設(shè)計院來設(shè)計，達到人防保護等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計院設(shè)計，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計處的審查后方可通過。,項目規(guī)劃程序,5.地下人防工程設(shè)計與審查,二、實施程序,（4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內(nèi)。 （5）收費

30、標準：根據(jù)魯價費發(fā)（2001）181號關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知和濟價費字（2001）259號市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦的通知的規(guī)定，人防易地建設(shè)費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。,項目規(guī)劃程序,5.地下人防工程設(shè)計與審查,二、實施程序,（1）承辦部門：所屬地區(qū)規(guī)劃局 （2）申報資料： 申請階段： 書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）； 1：500地形圖； 已批準的詳細規(guī)劃；,項目規(guī)劃程序,6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理,二、實施程序,（2）申報資料： 取證階段： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表一式兩份； 建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計單位證書專用章）一份； 建筑和結(jié)構(gòu)

31、施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套； 當年年度投資計劃； 有關(guān)部門的審核手續(xù)； 已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，須附土地使用權(quán)批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明； 按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。,項目規(guī)劃程序,6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理,二、實施程序,（3）申辦程序： 申請階段： 持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書。 取證階段： 開發(fā)商領(lǐng)取、填報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審

32、核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的所屬地區(qū)城市建設(shè)基金管理辦公室收費聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,項目規(guī)劃程序,6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理,二、實施程序,（4）辦結(jié)時限： 批準辦證申請，15個工作日內(nèi)； 辦理建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書，7個工作日內(nèi)； 辦理建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書，7個工作日內(nèi)； 辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時間不計入辦結(jié)時限內(nèi)）,項目規(guī)劃程序,6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理,二、實施程序,（5）收費標準：根據(jù)濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政

33、設(shè)施配套費的收費標準為： 自建自用項目，111元/平方米； 一般商業(yè)項目，180元/平方米； 根據(jù)魯建規(guī)字200133號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。 （7）應(yīng)注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。,項目規(guī)劃程序,6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理,一、概述,申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理建筑工程規(guī)劃許可證后,需要進行的驗證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、

34、監(jiān)理招投標、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)施工許可證。,工程建設(shè)程序,施工許可證的取得,二、實施程序,1.承辦部門：所屬地區(qū)建設(shè)委員會 2.申報資料： 計委批準的當年投資計劃； 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； 工程建設(shè)項目報建申請表。 3.申辦程序：到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得工程建設(shè)項目報建證。 4.辦結(jié)時限：1個工作日。 5.收費標準：報建證工本費：10元。,工程建設(shè)程序,1.項目報建,二、實施

35、程序,3.申辦程序： 到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。 持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得工程建設(shè)項目報建證。 4.辦結(jié)時限：1個工作日。 5.收費標準：報建證工本費：10元。,工程建設(shè)程序,1.項目報建,二、實施程序,（1） 承辦部門： 招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責） （2）申報資料： 計委計劃批文； 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 報建證； 施工單位應(yīng)當具備營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全資格證書等證件； 從事招標代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)

36、務(wù)的中介機構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。,工程建設(shè)程序,2.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標,二、實施程序,（3）申辦程序： 招標單位提出招標申請； 市招標辦審查招標單位資格及招標文件； 發(fā)布建筑工程招標公告； 投標單位提出投標申請； 招標單位預(yù)審?fù)稑藛挝毁Y格并優(yōu)選投標單位； 確定評標和定標方法； 向投標單位發(fā)放標書； 確定評標組織； 投標單位投遞標書； 開標、評標、定標； 發(fā)布中標公告、取得中標通知書； 簽訂、審查鑒證合同；,工程建設(shè)程序,2.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標,二、實施程序,（3）申辦程序： 核定工程定額取費標準； 分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項； 集中收繳有關(guān)規(guī)費； 按照招投

37、標法的有關(guān)規(guī)定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。,工程建設(shè)程序,2.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標,二、實施程序,（4）辦結(jié)時限： 審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內(nèi)完成； 評標、定標，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當延長； 審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。 （5）收費標準：招標完成后，應(yīng)繳納下列費用：工程招標管理費,中標價的0.55；招標公證費，2000元/中標單位。 （6）應(yīng)注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實施。,工程建設(shè)程序,2.建

38、設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標,二、實施程序,造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結(jié)時限，1個工作日。其標準分別為： （1）質(zhì)量監(jiān)督費 1.4 （2）造價管理費 0.9 （3）交易信息費 0.6 以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積*收費基數(shù)（收費基數(shù)的標準參見濟建工字2002第16號文，詳見附錄五） （5）勞保統(tǒng)籌費該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26。工程造價3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。,工程建設(shè)程序,2.造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù),二、實施程序,（1）承辦部門：所屬

39、地區(qū)建設(shè)委員會 （2）申報資料： 報建證； 計委立項批文； 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； 施工合同備案登記表； 質(zhì)監(jiān)委托書； 監(jiān)理合同鑒證； 施工單位安全報監(jiān)書； 總包單位中標通知書； 建筑工程質(zhì)量責任卡； 施工許可申請表。,工程建設(shè)程序,3.建筑工程施工許可證的辦理,二、實施程序,（3）申辦程序： 開發(fā)商領(lǐng)取、填報濟南市建設(shè)工程施工許可申請表、工程質(zhì)量責任卡、質(zhì)監(jiān)委托書； 將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)； 交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。 （4）辦結(jié)時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日

40、內(nèi)，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證,工程建設(shè)程序,3.建筑工程施工許可證的辦理,二、實施程序,（5）收費標準：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。 （6）應(yīng)注意的事項：施工許可證實行一個單項建設(shè)工程，實行一份施工許可；施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。,工程建設(shè)程序,3.建筑工程施工許可證的辦理,一、概述,我國實行商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得商品房預(yù)售許可證。,經(jīng)營程序,1.房屋預(yù)售許可證的取得,二、實施程序,（1）承辦部門：所屬地區(qū)拆遷管理辦公室 （2

41、）申報資料： 商品房預(yù)售申報表； 土地使用權(quán)證書； 按提供預(yù)售的商品房計算投入建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料； 開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證； 工程施工合同； 預(yù)售商品房分層平面圖。,經(jīng)營程序,1.房屋預(yù)售許可證的取得,二、實施程序,3.申辦程序： 拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預(yù)售許可。 4.辦結(jié)時限：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。,經(jīng)營程序,1.房屋預(yù)售許可證的取得,一、概述,我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。,經(jīng)營程序,2.房屋權(quán)屬證書的取得,二、實施程序,1.承辦部門：所屬地區(qū)房產(chǎn)管理