萬科經(jīng)濟測算指標體系.ppt

1、項目可行性論證-經(jīng)濟計量指標體系(試行)，問題：1。項目利潤是如何計算的？2.房地產管理需要哪些要素？什么樣的房地產項目是好項目？項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅(期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用和管理費用)、土地、資金、人力資源、技術和品牌，投資少、回報高、見效快。一是應用標準計量報告制度的必要性，項目決策的科學性和量化分析；全面多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。項目決策的效率易于計算、理解和檢查。主要基于以下需求：報告格式和指標計算不一致、報告格式多樣、指標不完整、信息不完整。評價指標不能完全反映項目的運行情況。過去，它主要計算投資回報率和銷售利潤率。原項目計算

2、的弊端二。可行性論證新經(jīng)濟指標體系的特點是動態(tài)指標與靜態(tài)指標相結合，動態(tài)指標考慮資金時間價值的靜態(tài)指標將指標分為核心指標和參考指標，不考慮資金時間價值的核心指標：主要指標，反映核心盈利能力的參考指標：反映某一方面或做補充說明，包括以下四項：增加單一指標如：資金峰值比率；土地價款支付的折現(xiàn)率；啟動資本的利潤倍數(shù)。使用函數(shù)工具和公式鏈接來簡化計算，例如：凈現(xiàn)值函數(shù)；內部收益率函數(shù)；測量元件的彈性調整。資金的時間價值：資金用于投資，其價值將隨著時間而增加。今天的1元錢不等于明天的1元利息；簡單的興趣；復利。折扣。現(xiàn)值。資本成本的最終價值：為使用資金而支付的價格；銀行借款：按利率支付的利息；股東投入：

3、交付利潤；3.資金的時間價值；單利終值計算： S=P(1 i*t)單利現(xiàn)值計算： p=s * (1- i*t) n復利終值計算： S=P(1 i) -n復利終值計算： p=s(1 i)，Q:第一年年初存款100元，利率10現(xiàn)金流量和凈流量，凈現(xiàn)值，現(xiàn)金流量：指項目投資和銷售產生的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的金額。凈現(xiàn)金流量：指一定時期內現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的差額。當流入大于流出時，凈流量為正，否則為負。凈現(xiàn)值：指未來資本流入的現(xiàn)值與資本流出的現(xiàn)值之間的差額。萬科城市花園項目概述：總建筑面積35萬平方米，土地單價800元/平方米，建設成本1700元；經(jīng)過4年的開發(fā)和銷售，平均價格為3214元/平方米。凈現(xiàn)

4、金流量與利潤的關系，利潤是根據(jù)權責發(fā)生制確定的分期損益，凈現(xiàn)金流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益。在可行性研究中，凈現(xiàn)金流量可以代替利潤作為評價凈投資收益的指標。在整個投資生命周期中，項目總利潤等于凈現(xiàn)金流量?？梢詰脙衄F(xiàn)金流量，并且可以方便地引入資本的時間價值來檢查投資方案。六.項目可行性論證經(jīng)濟指標體系，核心指標1。內部收益率使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。銷售凈利潤率項目的凈利潤/銷售收入為100%。參考指標3、投資總回報項目凈利潤/項目總投資100% 4、銷售項目利潤/銷售收入毛利率100% 5、利潤指標現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流量外觀值6、資本峰值比率資本峰值/項目總投資7、土地價格支付折現(xiàn)率土

5、地價格現(xiàn)值/土地總價格之和8、啟動資本利潤乘以項目凈利潤/啟動資本6。項目可行性論證經(jīng)濟指標體系，6-1。內部收益率(IRR):指使未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流入發(fā)生值的貼現(xiàn)率內部收益率是這樣一種利率，如果你借錢投資一個項目，你將一無所獲。內部收益率反映了項目本身，即內部收入水平或盈利能力。它是項目的內部投資回報率，本質上是一個貼現(xiàn)率。萬科城市花園項目：6-2，銷售凈利率，銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%(項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅)，為什么用銷售凈利率代替投資回報率作為核心指標？在銷售收入的基礎上，該指標包含了更加豐富的內容，不僅可以反映盈利能力，還可以反映銷售價格風

6、險的承受能力。例如，銷售的凈利潤率為9%，所以可以知道，如果銷售價格下降9%左右，基本上是無利可圖的；售價相當于市場風險，這比成本更難控制；銷售凈利潤率一般比較容易理解，而且直觀明了。你可以知道它是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率必須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本期間費用”，包括“所得稅”？“返回”是稅前利潤還是稅后利潤？6-3。總投資回報率(total investment return)是凈利潤/總投資(total investment=總開發(fā)成本的期間費用)的100%，它靜態(tài)地反映了項目的總體投資回報率水平，但它不是項目的實際回報率，只能作為輔助指標的參考。項目開發(fā)周期

7、越長，指標的適用性越小。6-4、銷售毛利率，銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入100%(項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加費)，銷售毛利率的意義在于反映項目的利潤空間。也就是說，多少銷售收入可以用來抵消期間費用和所得稅，并最終獲得利潤。銷售毛利與銷售凈利差的關系：銷售毛利-銷售凈利差=銷售稅，稅率，6-5，利潤指數(shù)(盈利指數(shù))，盈利指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的凈現(xiàn)值凈收入。盈利能力指數(shù)反映了投資的效率。為了計算盈利指數(shù)，必須事先確定貼現(xiàn)率，這通常是最低的預期資本回報率。根據(jù)集團的凈資產收益率，我們將貼現(xiàn)率降低10%。盈利能力指數(shù)1表明收入超過成本，投資回報率超過預期回報率，項目可

8、行；盈利能力指數(shù)1表明其回報率達不到預期回報率，項目不可行。如果內部收益率作為折現(xiàn)率，盈利指數(shù)=1，利潤指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流量發(fā)生值，萬科城市花園項目，萬科城市花園項目計算：6-6，資本峰值比例，資本峰值定義：資本峰值是指項目開發(fā)過程中累計負凈現(xiàn)金流量的最大值，即資本的最大缺口。資金的峰值是針對項目的，一般不需要考慮公司自身存款的余額。資本峰值比率反映了項目資本峰值占總投資的比率。資金峰值比率=資金峰值/項目總投資，萬科城市花園項目估算：資金峰值比率=資金峰值/項目總投資=15，000/(28，000，59，500)=17%，6-7，土地價格支付折現(xiàn)率，該指標反映土地價格支付的速度。土地

9、承包合同中的土地價格是名義上的土地價格，是將各期支付的土地價格轉換為現(xiàn)值的項目實際土地價格。地價支付的折現(xiàn)率反映了名義地價與實際地價之間的關系。比例越小，實際地價越低，而實際地價越高。還應確定一個貼現(xiàn)率，用于對每個時期的土地價格進行貼現(xiàn)，該貼現(xiàn)率仍設定為10%(基于與以前相同的基礎)。土地價款支付的折現(xiàn)率=各期土地價款支付的現(xiàn)值之和/土地總價款。萬科城市花園項目：6-8。啟動資本的利潤倍數(shù)，啟動資本=三個最高資本峰值之和/3啟動資本的定義：很難直接計算項目的啟動資本，啟動資本應該是項目前期某一階段的資本需求，啟動資金利潤倍數(shù)=項目凈利潤/啟動資金，萬科城市花園項目，VII。核心指標的基本要求(

10、參考)，內部收益率25%，銷售凈利潤率9%，指標評價考慮：(1)核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標尚未確定，僅供參考；參考指標中的個別指標結合具體項目進行分析和評價。(2)對部分項目(成都一期、大連等)進行測試后。)，他們的內部回報率超過30%。因此，一般多層項目的內部收益率暫定為25%。(3)經(jīng)計算，本集團稅前平均利潤率為12%，銷售凈利潤率約為8.0410.2%，因此銷售凈利潤率暫定為9%。8.關于這個指標體系，1 .正確估計銷售價格和成本是所有正確計算的前提；2.正確的現(xiàn)金流量表是保證指標質量的關鍵；制定可行的項目開發(fā)和銷售計劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎；3.對于開發(fā)周期小于3年(含3年)的項目，現(xiàn)金流量表必須按季度編制，開發(fā)