新景祥：2010年4月近期政策對(duì)市場(chǎng)的影響.ppt

1、,中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商,近期政策對(duì)市場(chǎng)的影響,咨詢(xún)顧問(wèn)中心 2010.4,政策及其出臺(tái)背景,政策對(duì)市場(chǎng)的影響,未來(lái)政策判斷及開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略,Part. 1 Part. 2 Part. 3,國(guó),家,政,策,近期政策一覽,針對(duì)仍然瘋狂的樓市，政府近期出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并且 相對(duì)之前，此次政策把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效 供給的前面，反映了政策重點(diǎn)的變化,政策層級(jí),頒布時(shí)間 10.04.21 10.04.19,政策名稱(chēng) 立即執(zhí)行房貸新政 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市 場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制 度有關(guān)問(wèn)題的通知,政策頒布主體 銀監(jiān)會(huì) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,政策主要內(nèi)容 正式通知各銀行，要求銀

2、行立即嚴(yán)格執(zhí)行新的二套房房貸政策 各大中型銀行還要按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 完善商品住房預(yù)售制度 加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制,各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé),10.04.17 10.04.15,國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分 城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 （ “國(guó)十條”） 新“國(guó)四條”,國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院,堅(jiān)決抑制不合理住房需求 增加住房有效供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 抑制不合理住房需求 增加有效住房供給 加快保障性安居工程建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,10.04.11 10.04.07 10.04.02,嚴(yán)控炒房行為

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 普通住房契稅優(yōu)惠方案,中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 國(guó)家發(fā)改委 財(cái)政部,要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，要嚴(yán)控炒房行為.銀行 不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款,如無(wú)法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利 率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%. 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和 改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序. 對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,其中一人或多人 已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu) 惠政策.,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,政策出臺(tái)的背景 之前政策影響有限,之前政府出

4、臺(tái)的調(diào)控政策主要以指導(dǎo)性和原則性政策為主，短期 內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)未能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,政策性質(zhì) 綜合性政策 稅收政策 土地政策 金融政策（貨幣）,政策名稱(chēng) 國(guó)四條及地方細(xì)則 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知（國(guó)11條） 營(yíng)業(yè)稅調(diào)整 二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 閑置土地清查 國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和 監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)19條） 央行提高央票利率 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,頒布時(shí)間 09.12.14 10.01.10 09.12.09 09.12.23 09.12.17 09.12.23 10.03.10 10.01.07 10.01.12,政

5、策目的 穩(wěn)定市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)快速上漲、打擊投資 投機(jī)，多為指導(dǎo)性政策 打擊投資投機(jī) 規(guī)范土地市場(chǎng)，增加土地有效供給，抑制 地王 貨幣政策由寬松進(jìn)入適度寬松,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要包括保障性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策以及市場(chǎng)政策這五 個(gè)方面； 09年底以來(lái)出臺(tái)的政策雖包含了各個(gè)方面，但多為一些指導(dǎo)性和原則性的政策，在許多方面可執(zhí)行力不夠 強(qiáng)，或仍存在較大的彈性空間，有一些政策屬于中長(zhǎng)期政策如關(guān)于保障性住房政策等，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)的影響有限 數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,政策出臺(tái)的背景 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)背景,主要表現(xiàn)為一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分城市商品房銷(xiāo)售

6、 價(jià)格指數(shù)漲幅達(dá)到新高,40000,萬(wàn)平米,商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)走勢(shì),35313,元/平米,5400,0 9年至1 0年3 月6大城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù),35000,5193,5200,30000 25000,22800,24291 4830,5000 4800,20000 15000 10000,113094473,4711,4662,15361,4600 4400,5000,4200,09.03,09.06,09.09,09.12,10.01,10.02,10.03,0,09-1Q,09-2Q,09-3Q,09-4Q,10-1Q,4000,北京,天津,合肥,上海,廈門(mén),重慶,商品房銷(xiāo)售面積,商品房

7、成交均價(jià),10年1季度前兩月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積15361萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)35.8%，增幅比去年全年回落6.3個(gè)百分 點(diǎn)，銷(xiāo)售均價(jià)為5193元/平米，同比增長(zhǎng)16.1%，比09年增長(zhǎng)11.4%；,全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格均上漲，且房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷(xiāo)售價(jià) 格同比上漲14.2%，70個(gè)大中城市，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金 華20.9%、廣州20.3%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,8.9,20,%,政策出臺(tái)的背景 2010年宏觀經(jīng)濟(jì)背景,同時(shí)，一季度經(jīng)濟(jì)的超預(yù)期增長(zhǎng)和步入正常增長(zhǎng)環(huán)境的實(shí)體經(jīng)濟(jì) 為政策的出臺(tái)奠定了宏

8、觀基礎(chǔ),GDP增長(zhǎng)情況,PMI指數(shù)和工業(yè)增加值增速走勢(shì)情況,14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0%,10.6%,10.1%,9.0%,6.8%,6.1%,7.9%,9.1%,10.7%,11.9%,60 50 40 30 20 10,44.6 8.2,38.8 5.4,41.2 5.7,49 11,52.4 53.5 53.1 53.2 53.3 54 12.3 10.7 10.8 8.3 7.3,54.3 55.2 55.2 19.2 16.1 13.9,56.6 18.5,52 12.8,25 55.1 19.6 15 10 5,0.0%,0,0,08-

9、1Q,08-2Q,08-3Q,08-4Q,09-1Q,09-2Q,09-3Q,09-4Q,10-1Q,08-,08-,08-,09-,09-,09- 09-,09-,09-,09- 09- 09-,09-,09-,10-,10-,10,11,12,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,02,03,PMI指數(shù),工業(yè)增加值增速,2010年1季度GDP增速達(dá)到11.9%，呈現(xiàn)持續(xù)性恢復(fù)增長(zhǎng)，并超過(guò)去年同期水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良 好； PMI指數(shù)繼續(xù)保持在50以上，工業(yè)增加值增速保持持續(xù)上升，受春節(jié)季節(jié)性影響，2月份PMI指數(shù)為 52，工業(yè)增加增速降至12.8%，但3月份迅速

10、回升，總體來(lái)看，目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)已恢復(fù)正常增長(zhǎng)環(huán)境 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,09-10,-3.0,影響,政策出臺(tái)的背景 流動(dòng)性和人民幣升值壓力,但受目前通脹風(fēng)險(xiǎn)及人民幣升值壓力，將推高資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升 ，出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策遏制房?jī)r(jià)的快速上漲，以避免風(fēng)險(xiǎn)的疊加效應(yīng),通脹風(fēng)險(xiǎn)：將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,3.0 2.0 1.0,1.0,CPI持續(xù)走高,1.9,1.5,2.7,2.4,0.6 0.0,09-01,09-02,09-03,09-04,09-05,09-06,09-07,09-08,09-09,-0.5 09-11,09-12,10-01,10-02,10-03,-1.0 -2.0,-1.2,-1

11、.5,-1.4,-1.7,-1.8,-1.2,-0.8,-2.6 10年3月cpi漲幅回落，但隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)回暖，可能會(huì)帶動(dòng)新一輪物價(jià)的周期性波動(dòng)，通脹壓力依然存在 人民幣升值壓力：將進(jìn)一步推高地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值 國(guó)際背景：中國(guó)對(duì)美國(guó)貿(mào)易順差日益擴(kuò)大，人民幣升值將為擴(kuò)大美國(guó)出口鋪路，美國(guó)就人民幣匯率問(wèn)題向中國(guó)施壓 中國(guó)：溫家寶總理在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示：人民幣匯率將保持穩(wěn)定,焦點(diǎn)事件,美國(guó)：10.3.11，奧巴馬向中國(guó)施壓，要求中國(guó)進(jìn)一步向“以市場(chǎng)為導(dǎo)向的匯率”機(jī)制過(guò)渡 ； 10.4.15，美國(guó)財(cái)政部出臺(tái)的報(bào)告中將中國(guó)定性為“人民幣匯率操縱國(guó)”，兩國(guó)摩擦升級(jí)；, 10.4.20， 美國(guó)國(guó)會(huì)眾議院籌

12、款委員會(huì)對(duì)中國(guó)匯率政策問(wèn)題舉行聽(tīng)證會(huì) ，表示中國(guó)的人民幣幣值有被低估的現(xiàn)象 刺激財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)將升級(jí)為主要投資焦點(diǎn)，提升房地產(chǎn)有效需求，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)； 催生國(guó)際投資，熱錢(qián)涌入導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,政策出臺(tái)原因總結(jié)：,之前政策力度和執(zhí)行度 有限，市場(chǎng)作用不明顯,09年底至3月份出臺(tái)的政策主要以土地政策、保障性住房政策為主，主要目的在于,穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，作用不直接，可執(zhí)行度一般，短期內(nèi)影響有限,房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲， 市場(chǎng)行為趨于非理性,一季度全國(guó)市場(chǎng)量升價(jià)漲，大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)漲幅達(dá)近年來(lái)最高水平，,供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面未得到實(shí)質(zhì)性改善,宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定為政 策

13、調(diào)控奠定基礎(chǔ),一季度經(jīng)濟(jì)水平超去年同期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常增長(zhǎng)環(huán)境，三駕馬車(chē)穩(wěn)步發(fā)展給中,國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了有力支撐,通脹風(fēng)險(xiǎn)及人民幣升值 壓力進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),通脹風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)及人民幣升值壓力下帶來(lái)的國(guó)際熱錢(qián)的流入，將共同推高資產(chǎn)價(jià)格,的進(jìn)一步上升，有必要出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策避免風(fēng)險(xiǎn)疊加效應(yīng),政策及其出臺(tái)背景,政策對(duì)市場(chǎng)的影響,未來(lái)政策判斷及開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略,Part. 1 Part. 2 Part. 3,112,106,104,102,96,92,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 信貸政策與市場(chǎng)走勢(shì),03年至今，信貸政策共經(jīng)歷了6次轉(zhuǎn)變期，轉(zhuǎn)變期一般在14個(gè)月左 右，每次轉(zhuǎn)變均與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)密切相關(guān)，這也說(shuō)明中國(guó)房

14、地 產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以政策主導(dǎo)的市場(chǎng),房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)與信貸政策變化,05年3月，個(gè)別城市首付 30%，取消貸款優(yōu)惠利率,07年9月，二套房首付 40%，利率基準(zhǔn)利率1.1倍,10年4月，90平米以上首套 房首付30%；二套房50%利 率1.1倍；三套房限制,110 108 02.12 03.4 03.8 04.4 04.8 04.12 05.4 05.8 05.12 06.4 06.8 06.12 07.4 07.8 07.12 08.4 08.8 08.12 09.4 09.8 09.12 10.3,100 98,03年4月，首 套房首付20%,06年5月，90平米 以下住房首付20%,0

15、8年10月，首套房 首付20%，利率7折,政策放松期,政策收緊期,政策放松期,政策收緊期,政策放松期,政策收緊期,94 從03年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)密切相關(guān)； 政策的轉(zhuǎn)變期一般在14個(gè)月左右，這也說(shuō)明了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“政策市” 數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 信貸政策的前后對(duì)比,此次信貸政策無(wú)論是在內(nèi)容上還是執(zhí)行力度上都更為嚴(yán)厲和堅(jiān) 決，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心,內(nèi)容上更為嚴(yán)厲,原來(lái)最高 90平米以上首套房首付比例不低于30%； 購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例 不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利

16、率的 1.1倍； 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，首付比 例由20%提升至30%； 異地購(gòu)房：無(wú),現(xiàn)在政策 90平米以上首套房首付比例不低于30%； 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比 例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率 的1.1倍； 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè) 銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及 以上住房貸款； 對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳 納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款,執(zhí)行力度上更堅(jiān)決 此前二套房關(guān)于首付40%和利率1.1倍的限制并為嚴(yán)格執(zhí)行，許多二套房購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)關(guān)系仍然享受首付 30%以及甚至利率7折的優(yōu)惠，政策形同虛設(shè)； 本次

17、政策14日首次出臺(tái)后，16日工行便首先宣布將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，至19日包括四大行在內(nèi) 的大多銀行已經(jīng)嚴(yán)格按照新規(guī)執(zhí)行，同時(shí)暫停了三套房的貸款審批，在執(zhí)行上“動(dòng)真格”。,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 預(yù)售政策的前后對(duì)比,商品房預(yù)售制度相比之前則更加細(xì)化和聚焦，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)、投機(jī) 炒作等方面能夠起到嚴(yán)格的規(guī)范作用,之前政策的主要內(nèi)容,之前政策的主要內(nèi)容,政策的變 化,國(guó)四條：,繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍 掛和商品房預(yù)售等制度。,未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不 得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等 方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)

18、 用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。,從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地 出讓面積,取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并 嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。,國(guó)十一條 ：,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住 房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不 得分層、分單元辦理預(yù)售許可 已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi) 全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格， 明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售,關(guān)于進(jìn)一步 加強(qiáng)房地產(chǎn)市 場(chǎng)監(jiān)管完善商 品住房預(yù)售制 度有關(guān)問(wèn)題的 通知 （重要 政策點(diǎn)）：,對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo) 售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，以及故意

19、采取畸 高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人 為制造房源緊張的行為，要嚴(yán)肅查處。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣(mài)房號(hào)，不得在代 理過(guò)程中賺取差價(jià)，不得通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”違規(guī)交 易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息，不得采取內(nèi) 部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)等手段制造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍。,此次政策相 比之前政策 更加細(xì)化， 更加聚焦， 更能指導(dǎo)和 規(guī)范市場(chǎng)行 為,進(jìn)一步建立健全新建商品房、存 量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加 大交易資金監(jiān)管力度,對(duì)退房率高、價(jià)格異常以及消費(fèi)者投訴集中的項(xiàng)目， 要重點(diǎn)核查。對(duì)存在違法違規(guī)行為的，要責(zé)令限期整改 ，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約； 對(duì)拒不

20、整改的，要依法從嚴(yán)查處，直至取消其開(kāi)發(fā)企業(yè) 資質(zhì)，并將有關(guān)信息通報(bào)土地、稅收、金融、工商等相 關(guān)部門(mén)，限制其參加土地購(gòu)置、金融信貸等活動(dòng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 其他政策的前后對(duì)比,其他政策的變化則主要包括政府責(zé)任制、稅收政策以及房地產(chǎn)企 業(yè)購(gòu)地和融資方面，體現(xiàn)中央與地方的利益博弈以及房地產(chǎn)企業(yè) 在土地市場(chǎng)上的行為規(guī)范,政策名稱(chēng),之前,現(xiàn)在（國(guó)十條）,政策變化,政府考核問(wèn) 責(zé)機(jī)制,國(guó)十一條： 進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入 家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣 人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。,穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總 責(zé)、城市人民政府抓

21、落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng) 建設(shè)部、監(jiān)察部等部門(mén)要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工 作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn) 責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不 力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。,不僅要落實(shí)工作責(zé)任制，還 要追求責(zé)任,土地增值稅,之前主要是按1%進(jìn)行預(yù)繳； 2007年國(guó)稅局曾發(fā)過(guò)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地 增值稅清算管理通知 ，但有清查工作十分緩慢,稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真 做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲 幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。,有針對(duì)性的清算和稽查土地 增值稅,其他稅收,國(guó)十一條： 認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政

22、策，抓 緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中 央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。,發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作 用。加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè) 人房產(chǎn)收益的稅收政策。,研究并制定新的房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅,房地產(chǎn)企業(yè) 購(gòu)地和融資,國(guó)土部閑置土地清查： 通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地情況 ，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時(shí)開(kāi) 發(fā)利用； 國(guó)十一條： 各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定 開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地 供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì) 拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限 制其參與土地出讓活動(dòng)； 規(guī)范國(guó)有大企

23、業(yè)的房地產(chǎn)投資行為 國(guó)十九條： 嚴(yán)格土地競(jìng)買(mǎi)人資格審查。對(duì)用地者欠繳土地出 讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò) 實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣 國(guó)土資源管理部門(mén)要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地 競(jìng)買(mǎi)。對(duì)存在的違法違規(guī)用地行為，要嚴(yán)肅查處,國(guó)土資源部門(mén)要加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格 依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī) 行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土 地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提 供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利； 嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商 業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)； 對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，

24、商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停 批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。,主要針對(duì)存在土地閑置及炒 地行為的房地產(chǎn)企業(yè)，限制 其融資渠道，包括貸款、上 市、再融資和重大資產(chǎn)重組 等,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 影響對(duì)象一：購(gòu)房者,對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者打擊重大，改善性剛需及部分異地首置剛需也 受到較大抑制,三類(lèi)購(gòu)房者,信貸政策影響 對(duì)象 政策 二套房限定,三套房限定,異地購(gòu)房限定,投資投機(jī)客 改善性剛需,投資投機(jī)客 改善性剛需 部分首置剛 需,對(duì)資金杠桿利用率較高的投資投機(jī)客將 受到重挫，但對(duì)以全額付款和較高首付 付款的投資投機(jī)客影響不大 此政策對(duì)大部分改善性剛需也起到了抑

25、制作用，也與先前的國(guó)四條、國(guó)十一條 中提到的支持改善性需求說(shuō)法有所矛盾 ,對(duì)投資投機(jī)客 尤其是投機(jī)客 的影響重大， 投機(jī)成本大幅 增加 ,尤其如溫州炒房團(tuán) 等此類(lèi)投機(jī)團(tuán)體將 受到大幅抑制 對(duì)部分工作在外地 但回鄉(xiāng)置業(yè)的首置 剛需產(chǎn)生一定影響,部分首置剛需,商品房預(yù)售政策影響 規(guī)范開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為，及時(shí)增加商品房的供應(yīng)，避免房?jī)r(jià)的炒作，達(dá)到滿(mǎn)足購(gòu)房者需求，降低 購(gòu)房成本，以及使購(gòu)房者回歸理性的影響 稅收政策 研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，包括正在研究和擬定的重慶 “特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”和上?！白》勘Ｓ卸悺保渲兄貞c“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”主要針對(duì)大戶(hù)型、非 自住高檔住宅和多套住

26、宅”，對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者及部分改善性購(gòu)房者有一定殺傷力，但由于具體 細(xì)則尚未出臺(tái)以及何時(shí)落實(shí)未知，因此目前還不構(gòu)成影響,1,規(guī)范,3,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 影響對(duì)象二：開(kāi)發(fā)商,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將首當(dāng)其沖，其次在稅收成本、企業(yè)拿地 及融資渠道方面一些特定企業(yè)也將受到重大影響,信貸政策 對(duì)一線城市和投資活躍地區(qū)布局的企業(yè)影響較大,閑置及炒地行為的企業(yè) 此政策也有限定對(duì)象，即存在土地閑 置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和非房 地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)，對(duì)前 者則是限制其新購(gòu)?fù)恋丶叭谫Y渠道，包 括貸款、上市、再融資和重大資產(chǎn)重組 等，幾乎囊括了所有的融資渠道，對(duì)后 者則是禁止其參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房 地

27、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 4 購(gòu)地融資政策,企業(yè)業(yè)績(jī)將首當(dāng)其沖，根據(jù)調(diào)查顯示，目前市場(chǎng)上約40%的購(gòu)房者 為二次購(gòu)房，而信貸政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房及多套房帶來(lái)重挫，由此對(duì)開(kāi) 發(fā)商尤其是在一線城市和投資較活躍地區(qū)布局較多的開(kāi)發(fā)商其今年的 業(yè)績(jī)將產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，而對(duì)一些區(qū)域性深耕或在三四線城市布 局的企業(yè)影響較小 商品房預(yù)售政策 2 未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售、預(yù)售銷(xiāo)售行為 政策影響 對(duì)一些不規(guī)范類(lèi)企業(yè)尤其是在二三線 城市中較多出現(xiàn)的未取得預(yù)售許可證 而進(jìn)行銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商打擊重大；,定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地增值稅政策中明確規(guī)定對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查，而定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快主

28、要集中在一線、部 分二、三線城市，如北京、上海、合肥、重慶等地區(qū)，因此在此類(lèi)地 區(qū)布局較多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商將受到?jīng)_擊 土地增值稅政策,對(duì)于開(kāi)發(fā)商通過(guò)通過(guò)控制開(kāi)盤(pán)量和批 次的行為進(jìn)行規(guī)范，防止人為制造緊 張氣氛哄抬價(jià)格，漲價(jià)受到抑制，造 成收益損失； 禁止認(rèn)購(gòu)、發(fā)放VIP卡等形式收取定 金，限制了開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前的客戶(hù) 積蓄，由于營(yíng)銷(xiāo)策略造成的開(kāi)盤(pán)火爆 氛圍將可能不復(fù)存在,政策風(fēng)險(xiǎn)，,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 政策的實(shí)施將導(dǎo)致市場(chǎng)一定程度的下行，由此傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)， 影響對(duì)象三：地方政府 從而影響地方財(cái)政收入，同時(shí)中央與地方之間的博弈也將影響地 方政府的利益,2009年土地出讓金TOP10 中一線城市比例土

29、地出讓金 占財(cái)政收入比例主要在 40%-50%，二線城市主要在 50%-80%，占比更高，二線 城市由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的差距則 更依賴(lài)土地財(cái)政收入； 根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)顯示，2009 年5月末，全國(guó)共有政府投 融資平臺(tái)3800多家，總資 產(chǎn)近9萬(wàn)億元，負(fù)債上升至 5.26萬(wàn)億元，平均資產(chǎn)負(fù)債 率約60%； 土地財(cái)政收入的減少，地 方政府債務(wù)的高企，在考核 地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的 同時(shí)如何平衡中央與地方政 府之間利益關(guān)系將顯得十分 重要,間接影響 政策出臺(tái) 直接影響,成交量下滑 面臨市場(chǎng)和 打擊投資投機(jī)需求 傳導(dǎo)至土地市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商拿地 將變得謹(jǐn)慎 房?jī)r(jià)調(diào)整 中央與地方政府之間的利益平衡,土地出讓金減 少，

30、影響地方 政府財(cái)政收入,土地增值稅政策,政府考核問(wèn)責(zé)制,其他稅收政策,7009,140.0%,6163 130.1%,122.8%,116.2%,5345,107.7%,4507,94.1%,3628,60.0%,2829,2193 40.0%,1462,1443,20.0%,9000,8000,7000,6000,5000,4000,3000,2000,1000,政策對(duì)市場(chǎng)的影響 影響對(duì)象四：銀行,短期來(lái)看，個(gè)人貸款總量減少將影響銀行零售業(yè)務(wù)，利率的提高 只能起到一定程度的平抑作用，中長(zhǎng)期則主要受限于企業(yè)貸款和 地方融資,個(gè)人按揭貸款及同比增長(zhǎng)走勢(shì),短期內(nèi)主要在于信 貸政策對(duì)銀行的影響,個(gè)人

31、貸款 同比增長(zhǎng) 98413.2% 532-0.6% 0.0%,28.7%,198339.8%,63.1%,168.1%,億元 8403 180.0% 160.0% 119.7% 120.0% 100.0% 78.9% 80.0%,0,-20.0%,09.2,09.3,09.4,09.5,09.6,09.7,09.8,09.9,09.10,09.11,09.12,10.2,10.3,銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主要來(lái)源,個(gè)人貸款（短期影響） 個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)迅速， 1-3月份2193億元，同比增 長(zhǎng)122.8%； 上海一季度個(gè)人住房貸款 占個(gè)人消費(fèi)貸款89%，占 絕對(duì)比重； 政策的實(shí)施將導(dǎo)致貸款總 量的

32、減少，利率的提高將 增加一定利息收入，但總 體仍將受到影響,企業(yè)貸款（中長(zhǎng)期影響） 根據(jù)新景祥研究中心對(duì) 領(lǐng)先企業(yè)的融資動(dòng)態(tài)跟蹤 和統(tǒng)計(jì)，企業(yè)在去年已獲 得較多銀行貸款和授信， 占比約78%，目前企業(yè)資 金總體較為充裕，同時(shí)10 年貨幣政策將整體收緊， 因此此政策短期內(nèi)企業(yè)貸 款對(duì)銀行業(yè)務(wù)影響不大,地方融資（中長(zhǎng)期影響） 根據(jù)各銀行公開(kāi)披露信 息，2009年全年新增地方 政府融資平臺(tái)貸款約4萬(wàn)億 人民幣.其中部分自身沒(méi)有 現(xiàn)金流的投資項(xiàng)目是依靠 政府財(cái)政收入還款.鑒于各 地方政府“土地財(cái)政”的 現(xiàn)實(shí)，地價(jià)的變動(dòng)無(wú)疑是 影響地方融資平臺(tái)償付能 力和貸款質(zhì)量的重要因素,政策對(duì)市場(chǎng)的影響總結(jié)： 市場(chǎng)

33、影響總結(jié),1. 購(gòu)房者 對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者打 擊重大，改善性剛需及 部分異地首置剛需也受 到較大抑制,2. 開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè) 績(jī)將首當(dāng)其沖，其次在 稅收成本、企業(yè)拿地及 融資方面一些特定企業(yè) 也將受到重大影響,3. 政府 政策的實(shí)施將導(dǎo)致市場(chǎng) 一定程度的下行，由此 傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，從而 影響地方財(cái)政收入，中 央與地方之間的博弈也 將影響地方政府的利益,4. 銀行 短期來(lái)看，個(gè)人貸款總 量減少將影響銀行零售 業(yè)務(wù)，利率的提高只能 起到一定程度的平抑作 用，中長(zhǎng)期則主要受限 于企業(yè)貸款和地方融資,總體市場(chǎng)影響：此次政策棒打七寸，且力度大、執(zhí)行嚴(yán)，將首先會(huì)導(dǎo)致成交量的下滑， 成交量萎縮后將使

34、得價(jià)格下行調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，觀望氣氛將再度凝聚； 不同城市影響：此次政策對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市影響最大，包括諸如北京、上 海、深圳一線城市及天津、重慶、合肥等二線城市和部分三線城市；對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲較為 平穩(wěn)的城市如長(zhǎng)沙等城市及三四線城市影響相對(duì)較小,政策及其出臺(tái)背景,政策對(duì)市場(chǎng)的影響,未來(lái)政策判斷及開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略,Part. 1 Part. 2 Part. 3,here,未來(lái)政策判斷,隨著此次有史以來(lái)力度最大的政策的出臺(tái)，下一步將主要是針對(duì) 政策的細(xì)化，包括信貸的執(zhí)行、稅收政策的試點(diǎn)等等 政策的細(xì)化,金融政策,土地政策Title,in 保障性住房政策,具體的細(xì)化政策將 會(huì)出臺(tái)，主要包括 利率的執(zhí)行、二套 房及多套房界定、 三套房首付和利率 的提高的幅度等等,土地政策方面將 進(jìn)一步對(duì)各地政 府的土地出讓計(jì) 劃、土地市場(chǎng)的 招拍掛制度做出 規(guī)定,進(jìn)一步敦促各 地政府加