蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)營(yíng)銷策略（以商業(yè)為主）.ppt

1、蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)營(yíng)銷策略(以商業(yè)為主),天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,甲級(jí)寫(xiě)字樓的參考標(biāo)準(zhǔn),國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司第一太平戴維斯提供了甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，以供參考。 位置：位于寫(xiě)字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。 停車車位：提供至少每200平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供 大廈品質(zhì)：標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場(chǎng)，則需有單獨(dú)的寫(xiě)字樓入口。 凈高：2.7米以上（包括2.7米） 電梯：等候時(shí)間不超過(guò)30秒 電話線：平均每20平方米有一根電話線

2、 物業(yè)管理公司：有豐富經(jīng)驗(yàn)的知名物業(yè)管理公司管理 租或售：基本不出售對(duì)于連續(xù)幾個(gè)樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會(huì)引起大廈的管理以及維修事宜 得房率：整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。 空調(diào)：4管制空調(diào)系統(tǒng),天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,乙級(jí)寫(xiě)字樓的參考標(biāo)準(zhǔn),為中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型公司服務(wù)的乙級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求還有彈性，但開(kāi)發(fā)這類的寫(xiě)字樓，基本要具備三個(gè)條件。 第一，優(yōu)越的區(qū)位。中小型企業(yè)因?yàn)橐?guī)模的限制，其對(duì)于交通 和環(huán)境的要求往往要超過(guò)一些大公司，因此區(qū)位是選擇乙級(jí)寫(xiě)字樓成功的先決條件

3、。 第二，單位分割不宜過(guò)大。小單位的分割，可以更加明確中低檔寫(xiě)字樓面向中小 企業(yè)的定位，也更具有靈活性。 第三，要作好長(zhǎng)線投資的準(zhǔn)備。因?yàn)檫@類產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度還不夠高，而且中小型企業(yè)又大多因?yàn)橘Y金等問(wèn)題，會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí) 期內(nèi)采用租賃房屋的方式辦公，要具備放長(zhǎng)線的投資心態(tài)。,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,關(guān)于蘇豪（SOHO),SOHO，一個(gè)嶄新的名詞，一個(gè)全新的概念。就是國(guó)外的SOHO（Small office, Home office），也就是在家辦公、小型辦公的意思；能夠按照自己的興趣和愛(ài)好自由選擇工作的、不受時(shí)間和地點(diǎn)制約的、不受發(fā)展空間

4、限制的白領(lǐng)創(chuàng)業(yè)一族。更重要的是反映在能否按照自己的興趣和愛(ài)好去自由的選擇工作，反映在所選擇的工作是否有著極大的發(fā)展空間。,備選案名：領(lǐng)航國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、東晶時(shí)代、創(chuàng)智精英商務(wù)公館、融創(chuàng)國(guó)際、銀泰國(guó)際、慧谷時(shí)代、銀城投資廣場(chǎng)、鉑宮商務(wù)公館,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,備選案名： 領(lǐng)航國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、 慧谷時(shí)代、 創(chuàng)智精英商務(wù)公館、 融創(chuàng)國(guó)際、 銀泰國(guó)際、 東晶時(shí)代、 鉑宮商務(wù)公館,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,分析現(xiàn)狀，尋求突破,關(guān)于蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)樓盤(pán),位于火車站站北，緊臨北二環(huán)（雙七路）快速通道 未

5、來(lái)新站管委會(huì)即將在附近建設(shè) 僅有幾條公交線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目附近，交通不便 屬于新站開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)區(qū)內(nèi),市場(chǎng)印象與判斷 目前周邊樓盤(pán)以首次置業(yè)的中低檔樓盤(pán)為主 目前站北在售的現(xiàn)樓及準(zhǔn)現(xiàn)樓沒(méi)有可比性 從附近的樓盤(pán)銷售情況來(lái)看本地人的購(gòu)房比例較大(85%) 站前現(xiàn)有一批中高檔寫(xiě)字樓對(duì)本案有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力 站北目前商務(wù)氛圍尚未成熟 由于間隔一條鐵路干線，很難和市區(qū)連片,小結(jié),如何應(yīng)對(duì)站前組團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)，如何采用獨(dú)特的營(yíng)削手段來(lái)規(guī)避本項(xiàng)目的不利因素，是本案成功的關(guān)鍵,站前商業(yè)寫(xiě)字樓總量較大，有溫莎杰座、金色地帶、中環(huán)國(guó)際、天驕國(guó)際、光大、白馬、浙江商貿(mào)城、恒豐大廈等 大多數(shù)目前都在銷售中 站前商業(yè)氛圍目前比較成熟

6、組團(tuán)式規(guī)劃,具體內(nèi)容尚未清晰 戶型面積規(guī)劃與本項(xiàng)目大同小異，都標(biāo)榜其獨(dú)特的風(fēng)格及特有的品位,關(guān)于站前商業(yè)寫(xiě)字樓現(xiàn)狀,中環(huán)國(guó)際是目前新站區(qū)較為高檔的寫(xiě)字樓，共有辦公室200多套，目前僅有51家公司入住，入住率僅為25% 目前只有奧藍(lán)寶邸入住率較高，原因是租金便宜(2025元/M2左右) 根據(jù)經(jīng)典調(diào)查公司提供的2007年7月的調(diào)查資料顯示，對(duì)寫(xiě)字樓的投資選擇，新站區(qū)僅占14%，瑤海區(qū)（不包括新站）僅占5% 大量的住宅涌入寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，嚴(yán)重影響投資者的信心,相似的業(yè)態(tài) 略好于本案的地段 差不多的總價(jià) 規(guī)劃見(jiàn)仁見(jiàn)智、難以判斷 商業(yè)氛圍及綜合配套基本優(yōu)于本案 目前基本都在銷售中,形成競(jìng)爭(zhēng)的局面是,區(qū)位

7、 價(jià)格 配套設(shè)施 物業(yè)管理,目前影響合肥市寫(xiě)字樓購(gòu)買的前四大因素,總結(jié)出本案的特色，以及準(zhǔn)確的劃分購(gòu)買群體是本項(xiàng)目成功的根本. 特色是可以令消費(fèi)者迅速了解本項(xiàng)目，并產(chǎn)生購(gòu)買欲望重要因素。 強(qiáng)化特色,并在此基礎(chǔ)上建立與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手完全不同的品牌價(jià)值. 令目標(biāo)消費(fèi)者認(rèn)同這個(gè)價(jià)值，并以這個(gè)價(jià)值來(lái)判斷及選擇樓盤(pán)。,在一個(gè)高對(duì)抗性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的策略,蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)樓盤(pán)品牌足跡,品牌足跡,品牌足跡(Brand Footprint)是定義品牌的工具。 品牌足跡(Brand Footprint)規(guī)定了品牌傳播的路向。 品牌足跡(Brand Footprint) 品牌價(jià)值是必須要保護(hù)并充分利用的。 品牌足跡(Br

8、and Footprint)由品牌價(jià)值(Meaning)與品牌個(gè)性(Personality)兩個(gè)相互聯(lián)系的部分構(gòu)成。,品牌價(jià)值,品牌價(jià)值(Meaning)： What the brand “means”?,本項(xiàng)目最具特點(diǎn)的因素,目的:簡(jiǎn)化消費(fèi)者認(rèn)知了解的過(guò)程,目的:替投資者規(guī)劃及描述出未來(lái)發(fā)展的影像, 誘導(dǎo)他們的購(gòu)買欲望,本項(xiàng)目與消費(fèi)者的聯(lián)系,本項(xiàng)目所代表的創(chuàng)業(yè)方式,目的:加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)者的信賴感,促成購(gòu)買,蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目意味著,80后商界精英的創(chuàng)富空間,房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般的消費(fèi)品不同，必須讓消費(fèi)者感到,放心 信心,在與利浩公司接觸中，特別是在樓盤(pán)規(guī)劃時(shí)， 讓我們深刻的感覺(jué)到,認(rèn)真、一絲不茍的做

9、好每一個(gè)細(xì)節(jié),辦公空間的規(guī)劃： 中小戶型為主 易商易住 空間自由分割 商業(yè)空間的規(guī)劃 有足夠的商業(yè)空間作為配套 有足夠的停車位滿足辦公的需求,商業(yè)氛圍尚未成熟-（易形成孤島） 需要增加商務(wù)配套-（考慮公司辦公的方便性） 投資出租的回報(bào)率如何-（投資者考慮到入住率） 使用成本-（以住為主業(yè)主比較關(guān)心） 出行是否方便-（小型公司更多依賴公交）,根據(jù)站北區(qū)域商業(yè)研究，在對(duì)于選擇公寓式辦公的創(chuàng)業(yè)者 調(diào)查對(duì)該片區(qū)樓盤(pán)的看法,本項(xiàng)目基于“中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)”特色的品牌價(jià)值 它是一個(gè)什么樣的價(jià)值?,它必須準(zhǔn)確傳達(dá)出“易商易住公寓式辦公”的特色 它必須依靠政策，打造成政府重點(diǎn)扶持的招商項(xiàng)目， 并給予一系列的優(yōu)惠

10、政策，吸引創(chuàng)業(yè)者投資入住 它必須打造成精品辦公空間 它同時(shí)也需要樹(shù)立起高檔商務(wù)平臺(tái)形象，增加投資者 信心 它就是新站開(kāi)發(fā)區(qū)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器,在與站前同類項(xiàng)目比較,我們認(rèn)為,由于區(qū)位上的原因，在商業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套及交通方面比較我們處于劣勢(shì) 但如果我們從政策上做文章 -它就是新站開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目 自覺(jué)的為投資者營(yíng)造一種宏偉的發(fā)展藍(lán)圖 -中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 這樣做，既加強(qiáng)了投資者的信心， 也給了其它區(qū)域的中小企業(yè)遷入本項(xiàng)目的一個(gè)充分理由 (擁有較多的扶持政策) 同時(shí)也顯示了政府打造這一平臺(tái)的決心,蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)樓盤(pán)銷售策略The Selling Strategy,樓盤(pán)是具體

11、的存在，而品牌存在于消費(fèi)者的認(rèn)知里，是消費(fèi)者如何感受一個(gè)樓盤(pán)。品牌是通過(guò)概念(idea)建立起來(lái)的。 A product exists on the supermarket shelf. A brand resides in consumersminds. 品牌足跡(Brand Footprint)是對(duì)品牌的定義。 銷售策略(Selling Strategy)是建立吸引消費(fèi)者、表達(dá)品牌足跡、創(chuàng)造品牌及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的概念(idea)的過(guò)程。,銷售策略的目的是發(fā)展出銷售主張。 銷售主張是策略與創(chuàng)意的銜接點(diǎn)。 銷售主張明確廣告說(shuō)什么。 創(chuàng)意概念明確廣告怎么說(shuō)(how)。,Overall Perceptu

12、al Shift認(rèn)知的改變 到： Brand Objective品牌目標(biāo) 我們希望蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)在消費(fèi)者心中所占據(jù)的認(rèn)知位置 蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng) 是由開(kāi)發(fā)區(qū)政府打造的一個(gè)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái) 同時(shí)也是代表開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資形象窗口的中檔精品寫(xiě)字樓,Specific Role of the Advertising廣告的角色 實(shí)現(xiàn)蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)品牌目標(biāo)，廣告所擔(dān)任的特定角色 為蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)樓盤(pán)建立差異化特征 并觸發(fā)積極的情感反應(yīng),Selling Strategy Platform銷售策略架構(gòu) Conceptual Target概念目標(biāo) 與本案相關(guān)的某一共同性所組成的目標(biāo)對(duì)象 并不富有但極賦創(chuàng)造力、

13、積極創(chuàng)造自我人生價(jià)值的商界精英人士,Core Desire核心愿望 與本案相關(guān)的概念目標(biāo)的欲望、需求及希望,購(gòu)買蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng) 享有了利于企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策； 是為實(shí)現(xiàn)自我人生價(jià)值、創(chuàng)造財(cái)富建立一個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)； 是樹(shù)立企業(yè)品牌形象的重要手段； 是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要平臺(tái)； 同樣重要的是也滿足了居住的需求,Selling Strategy Platform銷售策略架構(gòu) How the Brand Best Fulfills the Core Desire品牌如何滿足核心愿望 蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)在滿足概念目標(biāo)的核心愿望時(shí)所擔(dān)任的特定角色 蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng) 是建立在政府扶持政策基礎(chǔ)上， 倡導(dǎo)一種精品商

14、務(wù)平臺(tái)， 打造企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)孵化器。,Selling Strategy Platform銷售策略架構(gòu) Compelling Truth強(qiáng)有力的支持事實(shí) 所擔(dān)任角色的強(qiáng)而有力的支持點(diǎn) 開(kāi)發(fā)區(qū)政府給予大力支持 給出相關(guān)的一系列扶持政策 推動(dòng)入住企業(yè)可持續(xù)發(fā)展,蘇豪廣場(chǎng)營(yíng)銷策略 1、確定以專業(yè)市場(chǎng)先行，撬動(dòng)、激活寫(xiě)字樓的營(yíng)銷 方向; 2、采取“三位合一，打包銷售”的營(yíng)銷手法,市場(chǎng)- 商家展廳,寫(xiě)字樓-商家辦公場(chǎng)所,工業(yè)園-生產(chǎn) 加工基地，使之形成聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)； 3、趁沿海生產(chǎn)加工企業(yè)內(nèi)遷之勢(shì)，開(kāi)劈招商第二戰(zhàn)場(chǎng)， 定向引進(jìn)與市場(chǎng)銷售配套的專業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)，借政府 招商引資，在政策、稅收、信貸等方面的扶

15、持政策，使 之成為“前店后坊”的作業(yè)模式； 4、打造中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，凡進(jìn)入蘇豪廣場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)型 企業(yè)都能享受減免“13年”稅收或包稅的扶持性待遇； 積極尋求政府政策； 5、建立健全市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系，構(gòu)筑市場(chǎng)信息、物流、 商務(wù)服務(wù)平臺(tái)，形成“市場(chǎng)-客戶”的直銷產(chǎn)業(yè)鏈條， 做旺市場(chǎng)，促使辦公寫(xiě)字樓的暢銷。,一、政府支持是關(guān)鍵 1、積極爭(zhēng)取政府給予招商政策支持： （1）蘇豪廣場(chǎng)建設(shè)能否納入政府招商引資項(xiàng)目，作為 新站區(qū)工業(yè)立市，招商引資的樣板工程，在項(xiàng)目報(bào)建時(shí)， 給予一定幅度的政策優(yōu)惠； （2）蘇豪廣場(chǎng)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)的稅收減免政策與“一站式服務(wù)” 政策，需要政府出面，協(xié)調(diào)有關(guān)部門大開(kāi)綠燈； （3）為市場(chǎng)專項(xiàng)

16、配套，以低價(jià)出讓的生產(chǎn)加工基地（或 廠房），其優(yōu)惠幅度和延續(xù)性的扶持政策的制定； 2、企業(yè)招商政府掛帥在實(shí)際招商工作中如何鏈接；,二、行業(yè)協(xié)會(huì)支持是動(dòng)力 1、專業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)特定行業(yè)的市場(chǎng)情況、發(fā)展態(tài) 勢(shì)、客戶需求情況十分了解； 2、協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，以其異地市場(chǎng)興建時(shí) 的政府扶持政策有一定了解，可提出專業(yè)性和政策性 的建議； 3、擁有本地行業(yè)客戶資源、銷售渠道，對(duì)其市場(chǎng)未來(lái) 的擁有量十分了解，對(duì)待建市場(chǎng)的規(guī)模、格局可提出 參考性建議； 4、充分利用協(xié)會(huì)間橫向聯(lián)系的優(yōu)勢(shì)，能給異地招商提 供諸多便利，如協(xié)助招商，并能取得事半功倍效果,蘇豪廣場(chǎng)市場(chǎng)定位 一、周邊環(huán)境分析 1、周邊商業(yè)與商

17、務(wù)氛圍匱乏，各種配套欠缺，公 交較少，與市內(nèi)連接不暢; 2、周邊沒(méi)有政府機(jī)關(guān)的大型企事業(yè)單位，不利于 其配套的中小公司的生存與成長(zhǎng)； 3、站北板塊是新站十一五發(fā)展重點(diǎn)，但真正形成 發(fā)展強(qiáng)勁勢(shì)能，使之成為商務(wù)熱土，還有待時(shí)日； 4、商貿(mào)是新站特色，項(xiàng)目周邊市場(chǎng) -以汽車、摩托車和汽摩配、 4S店車為主的汽摩 市場(chǎng) -以建材、辦公、居家家俱為主的家俱建材市場(chǎng) 5、站北是物流基地，又位于城際交通要道，出行 方面，貨運(yùn)快捷,二、蘇豪廣場(chǎng)定位原則 1、積極市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，進(jìn)行差異運(yùn)作； 2、經(jīng)市場(chǎng)為導(dǎo)向，借勢(shì)而為，借船出海，以尋求政府政 策層面支持為撬動(dòng)市場(chǎng)最佳方案； 3、以客戶需求為項(xiàng)目

18、支撐點(diǎn)，通過(guò)創(chuàng)造性運(yùn)作，開(kāi)啟能 夠引爆市場(chǎng)，共鳴生產(chǎn)基地，造成寫(xiě)字樓持續(xù)裂變的三 點(diǎn)成一面的熱銷“聚合效應(yīng)”,三、蘇豪廣場(chǎng)市場(chǎng)定位一： 汽車用品、飾品城（批零兼營(yíng)） 打造以捆綁式的生產(chǎn)加工基地和專業(yè)市場(chǎng)為主的產(chǎn) 銷聯(lián)動(dòng)體系，加上，以SOHO和商務(wù)公寓為配套的 綜合商務(wù)服務(wù)平臺(tái)，使蘇豪廣場(chǎng)成為中小企業(yè)實(shí)施 創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的孵化器。 捆綁體系（專業(yè)市場(chǎng)+生產(chǎn)基地）+SOHO+商務(wù)公寓 生產(chǎn)基地：是圍繞汽車用品和飾品生產(chǎn)加工展開(kāi)的 產(chǎn)業(yè)鏈條 SOHO：小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)（為市場(chǎng)配套服務(wù)或正在 創(chuàng)業(yè)的小企業(yè)） 商務(wù)公寓：異地辦事處或成長(zhǎng)型企業(yè)（商居兼?zhèn)洌?四、蘇豪廣場(chǎng)市場(chǎng)定位二： 精品家俱、飾品城

19、（批零兼營(yíng)） 精品家俱、飾品城：引進(jìn)12家實(shí)力較優(yōu)強(qiáng)的品牌家 俱主力店，飾品作為該市場(chǎng)的配套和對(duì)周邊業(yè)態(tài)的補(bǔ) 充（如百安居） SOHO：小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)（為市場(chǎng)配套服務(wù)或正在 創(chuàng)業(yè)的小企業(yè)） 商務(wù)公寓：異地辦事處或成長(zhǎng)型企業(yè)（商居兼?zhèn)洌?蘇豪廣場(chǎng)主要配套建議 1、專業(yè)市場(chǎng)主要配套 （1）倉(cāng)儲(chǔ)配套：要滿足批零兼營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)的貨物 堆放、保管的需要，設(shè)計(jì)要考慮大型貨車能否到達(dá)； （2）物流配套：建立物流中心，滿足商家進(jìn)出貨 物的需要；預(yù)留小型貨車的停車位;每戶留有網(wǎng)絡(luò)信 息終端接口； （3）貨梯配套：市場(chǎng)要考慮商家上下貨物的需要； 2、SOHO與商務(wù)公寓配套定位 （1）商務(wù)配套： 軟件：建立商務(wù)中心

20、，為客戶提供辦公、行政、商 務(wù)秘書(shū)與管理等服務(wù)； 硬件：與商務(wù)相關(guān)的銀行、電信、茶社、休閑娛樂(lè)、 多功能廳、酒店、賓館等設(shè)施；預(yù)留足夠的停車場(chǎng)和 現(xiàn)代商務(wù)辦公所需的智能化和辦公自動(dòng)化功能,目標(biāo)客戶定位 1、省內(nèi)外來(lái)專業(yè)市場(chǎng)做生意的經(jīng)銷商； 2、看中“前店后坊”聯(lián)動(dòng)式優(yōu)惠招商政策和發(fā)展空間， 將生產(chǎn)基地遷至園區(qū)，進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)的專業(yè)生產(chǎn)廠家； 3、為專業(yè)市場(chǎng)和生產(chǎn)基地配套服務(wù)的中小企業(yè)客戶; 4、被招商政策所吸引，來(lái)鉆政府空子，拈政策實(shí)惠 的客戶； 5、外地駐肥辦事處或中小成長(zhǎng)型企業(yè); 6、一些看中未來(lái)商機(jī)的投資者,制定切實(shí)可行的招商政策,一、政府政策 大力尋求政府在政策上支持，組織一整套強(qiáng)有力的

21、 班子，在以下幾個(gè)方面公關(guān)協(xié)調(diào)： 1、利用創(chuàng)業(yè)平臺(tái)概念，將與工業(yè)園區(qū)專有工業(yè)用地 作為市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的孵化器與本項(xiàng)目掛鉤，爭(zhēng)取政 府的聯(lián)動(dòng)的扶持政策； 2、由政府出面協(xié)調(diào)相關(guān)部門，對(duì)蘇豪廣場(chǎng)實(shí)行“一站 式服務(wù)”； 3、對(duì)入駐蘇豪企業(yè)，爭(zhēng)取政府的減免稅收政策（以政 府的紅頭文件形式下發(fā)）； 4、協(xié)調(diào)政府對(duì)市場(chǎng)給予政策保護(hù)，杜絕“三亂”；,二、市場(chǎng)政策 1、協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、銀行等部門，對(duì)來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 的商家實(shí)行“一站式”服務(wù)，允許他們邊辦證邊經(jīng)營(yíng)； 2、積極爭(zhēng)取先放開(kāi)搞活，后規(guī)范管理的“放水養(yǎng)魚(yú)” 政策，進(jìn)行政府公關(guān)，協(xié)調(diào)工商、技監(jiān)、新聞等部門， 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)； 3、制定一系列低門坎的招商政策

22、，特別是對(duì)于本地 沒(méi)有的配套專業(yè)招商要給予政策性傾斜； 4、赴異地招商時(shí)，要組織有意向的商家免費(fèi)來(lái)市場(chǎng)參 觀、調(diào)研，市場(chǎng)要免費(fèi)安排好他們的食、住、行； 5、在媒體上免費(fèi)為入住市場(chǎng)的商家特別是大戶發(fā)布 商品信息，公布其優(yōu)惠價(jià)格。,三、大戶政策 行業(yè)大戶是市場(chǎng)的實(shí)力派的代表和中 堅(jiān)力量，對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的成活與繁榮起 到十分重要的作用，在競(jìng)爭(zhēng)如此殘酷 和慘烈的情況下，對(duì)大戶的爭(zhēng)奪對(duì)市 場(chǎng)而言就是不見(jiàn)血的你死我活的拼殺。 因此，我們一定要針對(duì)這些行業(yè)帶頭 人制定出切實(shí)可行、極具誘惑力，使 他們?yōu)橹膭?dòng)招商政策。,（1）對(duì)于想購(gòu)買的大戶，在現(xiàn)有售價(jià)的基礎(chǔ) 上，報(bào)經(jīng)總經(jīng)理特批優(yōu)惠，在價(jià)格上給予適當(dāng) 讓步，采用

23、先租后買的辦法，以租金沖抵房款， 使之有一種優(yōu)越感； （2）對(duì)于來(lái)市場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)、租賃門面達(dá)3個(gè)以 上的大戶，可減免半年的租金或在原租金的基 礎(chǔ)上，下浮50%； （3）凡來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)大戶，都優(yōu)先享有優(yōu) 先選擇購(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的權(quán)力，但這種選擇必須遵 循市場(chǎng)區(qū)劃和專業(yè)定位的原則； （4）對(duì)于來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的大戶，根據(jù)就近選擇的 原則，優(yōu)先考慮其倉(cāng)儲(chǔ)配套；,四、牽頭人政策 對(duì)于有能力的招商牽頭人，要制 定出相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，調(diào)動(dòng)他們 的招商積極性。 凡是牽頭招商一次性達(dá)五家以上 的，給予一定比例的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)， 或折價(jià)購(gòu)買商鋪。,蘇豪商務(wù)廣場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)招商攻略,1、以售為主，租售結(jié)合； 以售為主，租售結(jié)合的形式

24、，對(duì)于招商和市 場(chǎng)培育是一種兩全齊美的選擇。 第一、回籠的這部分資金正好在贏虧平衡點(diǎn)上， 這樣，規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)； 第二、減少資金的沉淀量，開(kāi)發(fā)商收回成本后， 利用這部分資金進(jìn)行新的項(xiàng)目投資，從而，加快 了資金的流動(dòng)率，增加了投資的回報(bào)率； 第三、將市場(chǎng)內(nèi)的30%40%的商鋪賣給行業(yè)大戶 ，讓他們提前進(jìn)場(chǎng)投資做生意，對(duì)于招商是十分 有利的； 第四、市場(chǎng)中少量的投資戶對(duì)于市場(chǎng)今后租金的 提高是有很大好處的。,2、媒體造勢(shì)、唯我獨(dú)好 （1）軟新聞炒作： 找12個(gè)專業(yè)槍手，以客觀的面目出現(xiàn)，從不同角度 和側(cè)面對(duì)市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、功能定位規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套 設(shè)施、服務(wù)理念、優(yōu)惠政策等方面進(jìn)行一系列宣傳

25、包 裝和造勢(shì)，使商家在軟新聞的薰陶下，在潛移默化 中增加了對(duì)蘇豪專業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)知度。 （2）硬廣告宣傳（略）： A、路牌廣告： B、公交廣告： C、媒體廣告： D、DM廣告：,3、召開(kāi)多種形式會(huì)議 1、召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，通過(guò)媒體發(fā)布消息， 進(jìn)行炒作，向社會(huì)廣而告知； 2、召開(kāi)商家懇談會(huì)，就市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展 與商家進(jìn)行面對(duì)面溝通，了解商戶的信息 和心理價(jià)位； 3、召開(kāi)市場(chǎng)戰(zhàn)略研討會(huì)，邀請(qǐng)學(xué)術(shù)界人士、 政府官員、媒體記者參加，就如何規(guī)劃、建蘇 豪商業(yè)廣場(chǎng)，打造中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)和建立 產(chǎn)品孵化基地進(jìn)行研討，推出蘇豪現(xiàn)象或效應(yīng),4、拜訪大戶，抓住領(lǐng)頭羊 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)每個(gè)專業(yè)進(jìn)行細(xì)化，梳 理出有影響力

26、的行業(yè)大戶，對(duì)他們進(jìn)行“一 對(duì)一”的專程拜訪，與他們交心，處朋友， 了解他們的真實(shí)想法，分析他們的真實(shí)需求， 有針對(duì)性的制定出切實(shí)可行的優(yōu)惠政策（如 在價(jià)格、位置、倉(cāng)儲(chǔ)、廣告支持、給予招商 補(bǔ)貼 等獎(jiǎng)勵(lì)），通過(guò)他們帶動(dòng)一批中小商戶入駐。,5、以外促內(nèi)，刺激成交 對(duì)于合肥市場(chǎng)相對(duì)較弱或空白的 專業(yè)，可到外埠去招商，這樣， 給每地商家造成奇貨可居的現(xiàn)象， 刺激本地商家盡快入駐市場(chǎng)。,6、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)優(yōu)勢(shì) 商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)是商戶的自己組織， 在商戶中有一定的威望，許多較有 影響力的商家在此擔(dān)任一定的職務(wù)， 在招商時(shí)，我們要充分利用商家將他 們當(dāng)成置業(yè)參謀的這一有利條件， 讓他們以中間人身份，分析各市場(chǎng)

27、的 優(yōu)劣態(tài)勢(shì)中幫我們做工作， 造輿論，帶商戶。,7、招商步聚 （一）市場(chǎng)調(diào)查、摸清情況 （二）細(xì)分市場(chǎng)、篩選大戶 （三）初步交流、鎖定客戶 （四）發(fā)布新聞、宣傳造勢(shì) （五）暗渡陳倉(cāng)、散布現(xiàn)有市場(chǎng)的劣勢(shì)和政府的態(tài)度， 造成商戶恐慌 （六）進(jìn)行大戶拜訪，集中搞定一批有影 響力的商家 （七）發(fā)布祝賀商家入駐信息，造成既成事實(shí)， 為招商推波助瀾,8、精心培育、做活市場(chǎng) （一）組建一支物業(yè)管理隊(duì)伍 （二）建立銷售信息網(wǎng)絡(luò)，形成上下流互動(dòng) （三）建立物流渠道、方便市場(chǎng)貨運(yùn) （四）增設(shè)公交、長(zhǎng)途客車停靠點(diǎn) （五）在媒體上發(fā)布讓利信息，開(kāi)展商家促 銷活動(dòng) （六）配備適量送貨車， 方便市民購(gòu)物,The Sell

28、ing Idea銷售主張 策略性的核心概念，明確廣告說(shuō)什么，由此發(fā)展出創(chuàng)意概念 80后商界精英的創(chuàng)富空間 銷售主張是策略性的核心概念，規(guī)定了“說(shuō)什么” 創(chuàng)意概念(Creative Idea)則解決“怎么說(shuō)”,蘇豪商務(wù)廣場(chǎng) SOHO與商務(wù)公寓 策劃概念,對(duì) 并不富有但積極進(jìn)取的商界精英 來(lái)說(shuō)，(概念目標(biāo)) 蘇豪(品牌名) 是 一個(gè)由政府打造的商務(wù)平臺(tái) 是 享有諸多優(yōu)惠政策的中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化器 是 推動(dòng)入住企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)富空間 它就是 80后商界精英的創(chuàng)富空間 (銷售主張) 因?yàn)樗?擁有開(kāi)發(fā)區(qū)政府的大力支持(支持點(diǎn)) 同時(shí)擁有獨(dú)具特色的商業(yè)配套 它 讓我感到自豪，讓我充滿信心。(消費(fèi)者感性利益點(diǎn)),蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng),傳播計(jì)劃,傳播目標(biāo),為蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)在合肥市場(chǎng)建立品牌知名度 激發(fā)投資者對(duì)蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)的關(guān)注與信心,傳播策略,一個(gè)新的傳播策略,給消費(fèi)者一個(gè)新的角度 審視樓盤(pán) 由開(kāi)發(fā)區(qū)政府引導(dǎo)， 運(yùn)用輿論導(dǎo)向， 輔以目標(biāo)明確的硬式廣告,消費(fèi)者逐步建立判斷樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn),形象導(dǎo)向策略與公關(guān)策略 形象導(dǎo)向策略自上而下塑造品牌，先建立一個(gè)總的品牌特征，再配以樓盤(pán)硬性賣點(diǎn)廣告； 公關(guān)策略是利用蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)在開(kāi)發(fā)理念上高度,組織引導(dǎo)社會(huì)對(duì)蘇豪時(shí)代商務(wù)廣場(chǎng)的廣泛關(guān)注