某國際城項(xiàng)目定位報(bào)告(PPT 111頁).ppt

1、蘭喬國際城市位置研究，華城時(shí)代房地產(chǎn)顧問有限公司蘭喬國際城市項(xiàng)目組，名單，第一部分：市場分析1，當(dāng)前情況下誰是購房者2，為什么第二部分：蘭喬國際城市項(xiàng)目市場定位分析1，地理優(yōu)勢分析2，產(chǎn)品格式分析3，市場調(diào)查4，該地塊產(chǎn)品定位及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避3部分：蘭喬江城購房者的購房心情：這可能不是買房的好時(shí)機(jī)，但這是我買房的時(shí)候。他們是中小型弧形的主要買家。蘭喬國際城市市場分析-1，(2)，對(duì)特定地區(qū)長期感興趣的人：長期居住在特定地區(qū)，熟悉該地區(qū)的情況，知道過去幾年價(jià)錢變化和哪些住房類型更適合自己。他們以提高生活質(zhì)量、投資自用為主，同時(shí)還兼任購買租賃的第一批購房者。蘭喬國際城市市場分析-1，(3)，器官理性投資

2、者：購買目的：1，通貨膨脹2，股票建筑3，對(duì)未來的信心他們是當(dāng)前豪宅的主要買家，蘭喬國際城市市場分析-1，2，為什么，蘭喬國際城市市場分析-2 蘭喬國際城市市場分析-2，如上表所示，銷售量前5套平均面積為大戶型197.42平方米，一方面為60-80平方米的中小型公寓，蘭喬國際城市市場分析-2，結(jié)論：在理性市場環(huán)境下，第一批購房者反而是市場主力購買者。 蘭喬國際城市：從規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，主要客戶群體是第一位住宅者和對(duì)未來的希望者，蘭喬國際城市市場分析-第1，2部分：蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析，第1，地理位置優(yōu)劣分析，蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析-第1，2部分，大安裝空間，140-。蘭喬國際城市項(xiàng)

3、目位置分析-1，西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢為2002年九月16日向南長安區(qū)撤退縣雪區(qū)，被稱為“西安市后花園”，是西安市中心南移的大后方。目前長安區(qū)已經(jīng)是新興住宅的新板塊。，現(xiàn)階段長安區(qū)大劃分：1、傳統(tǒng)老城區(qū)2、新區(qū)韋郭路(大學(xué)城)、郭頭產(chǎn)業(yè)園(西滿路)延線、蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析-1、位于傳統(tǒng)老城區(qū)的蘭喬國際城市地塊：優(yōu)點(diǎn)：地鐵概念城市配套設(shè)施完備教育，學(xué)?？蛇x性多區(qū)內(nèi)交通便利性旺盛1、根據(jù)老城區(qū)劣勢，目前無法購買西安市豪宅的顧客2、現(xiàn)階段對(duì)西安市出身的中產(chǎn)階級(jí)主流顧客也沒有吸引力。蘭喬國際城市項(xiàng)目市場定位分析1，2，產(chǎn)品形式分析，蘭喬國際城市項(xiàng)目市場定位分析2，1，別墅2個(gè)房間90100之間，3

4、個(gè)房間120140之間，大部分次級(jí)住宅者對(duì)于以提高生活質(zhì)量為目的購買住宅沒有緊迫感)3，中小型社區(qū)(第一個(gè)住宅者)老城區(qū)豪宅：市場特征：客戶以牙齒地區(qū)內(nèi)的客戶為主，對(duì)地區(qū)外的高端客戶缺乏吸引力。市場條件：地區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，普遍人民豐富，有一定數(shù)量的潛在客源。長安區(qū)現(xiàn)實(shí)：經(jīng)濟(jì)落后，高端客戶的資源有限。蘭喬國際城市項(xiàng)目市場定位分析-2，結(jié)論：本地塊建造豪宅，當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力不足，對(duì)地區(qū)外西安市城市高端客戶沒有吸引力。威廉莎士比亞，美國電視電視劇，蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析-2，本場能否成為傳統(tǒng)的主流住宅？(90-140)，老城區(qū)：主流社區(qū)市場特征：1，客戶應(yīng)該以本地區(qū)內(nèi)部客戶為主，對(duì)地區(qū)外客戶有一定的吸引

5、力。2、更多的市場同類產(chǎn)品，激烈的競爭。必須滿足的市場條件：1，牙齒地區(qū)內(nèi)人口基數(shù)大，擁有相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)階層。2.當(dāng)市場后的三大特征出現(xiàn)時(shí)，被地區(qū)外的消費(fèi)者所吸引。在市場繁榮時(shí)期。(投資)、城市規(guī)劃和支持的重大利益。(自我使用)，價(jià)錢魅力。(自我使用)，蘭喬國際城市項(xiàng)目市場定位分析-2，結(jié)論：西安市城市主流產(chǎn)品供應(yīng)，客戶選擇余地大，這種客戶有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)地理區(qū)域社會(huì)形象有要求。近年來，牙齒客戶群大規(guī)模地去韋谷購買城市主流住宅，因此，蘭祖國制度市1-2號(hào)，城市主流住宅產(chǎn)品，蘭祖國制度市項(xiàng)目位置分析-2號(hào)，牙齒區(qū)間是否能做到純中小小區(qū)？市場特點(diǎn)：主要來自地區(qū)外、主流城市的客戶是主要客戶。長安

6、區(qū)老城區(qū)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者不是主流顧客的原因。老城區(qū)社會(huì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活狀態(tài)穩(wěn)定。家庭人口比主流城市地區(qū)的家具平均人口多。機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位大多數(shù)通過分房、福利房等基本解決住房問題，提高住房質(zhì)量的需求大于滿足基本住房需求。與主流城市相比，以老城區(qū)為工作地點(diǎn)的外來人口數(shù)、青年家庭數(shù)都低于老城區(qū)。新大企業(yè)很少見。蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析-2，區(qū)域外顧客購買房子的原因：1，主要城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)錢高，不能購買。2.價(jià)錢廉價(jià)3，城市發(fā)展的預(yù)期區(qū)域外顧客買房需要滿足的市場條件：1，省市住房價(jià)錢上漲超過了大多數(shù)青年家庭的購買力。2、在主流社區(qū)，項(xiàng)目物理距離不能太遠(yuǎn)。3、方便的公共交通4、概念(糾正計(jì)劃和主要基礎(chǔ)設(shè)施支持設(shè)

7、施)牙齒。蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析-2，結(jié)論：長安區(qū)項(xiàng)目符合上述市場條件，可定位為純中小型弧形區(qū)域社會(huì)。純粹的中小型特征：易于復(fù)制，排他，無唯一性的市場繁榮期大家都很高興，誰遲開，誰價(jià)錢高。在市場理性時(shí)期很容易淪為價(jià)格戰(zhàn)。蘭芝國際城市項(xiàng)目市場定位分析-2，摘要：牙齒地塊不能：別墅：沒有條件，消費(fèi)能力不足傳統(tǒng)主流社區(qū)：城市供應(yīng)，目前大規(guī)?？蛻艨偛坎荒埽褐行⌒凸⑸鐓^(qū)，但是需要解決的問題：面部問題支持問題質(zhì)量問題特定解決方案產(chǎn)品市場定位參考，為了了解目前銷售或銷售的住房類型中哪種戶型賣得最快，研究大樓：華城國際(一號(hào))，池晟，塞哥國際，蘭祖群島市項(xiàng)目位置分析-3，智能化：長安區(qū)大學(xué)城代表性典型項(xiàng)目

8、中各戶型的分配比例和銷售趨勢，為本項(xiàng)目戶型定位提供參考。蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析-3，浮力事故國際街區(qū)，分析：西安市北部郊區(qū)最典型的房地產(chǎn)浮力事故國際街區(qū)戶型比分析，表明主力兩間房72-74平方米銷售一半以上，面積越小，銷售額越高。蘭喬國際城市項(xiàng)目市場定位分析-3，分析：A，智能城市，華城國際(International of International City)表示西安市客戶購買長安區(qū)的需求趨勢。b，面積越小，兩間房越受歡迎，面積越大，庫存銷售就發(fā)生。c，都是工薪階層。80%以上的顧客來自西安市工薪階層。d、追求滿足基本生活功能的低總價(jià)。e，小戶型住宅受人喜愛，為單身或兩個(gè)人的世界做準(zhǔn)備。

9、通過蘭喬國際城市項(xiàng)目位置分析-3，2室(6080 2室2廳1位)3室(95115 3室2廳1位)、項(xiàng)目地塊周圍及典型房地產(chǎn)分析，小面積弧形市場庫存正在逐漸減少，項(xiàng)目地區(qū)內(nèi)的市場空白將成為可能。而且從我們項(xiàng)目部門弧形結(jié)構(gòu)調(diào)查來看，兩間房是市場供應(yīng)的主流。主要是由于市場需求，80%以上的客戶來自西安市工薪階層，追求低總價(jià)功能。市場需求2室和3室弧形面積區(qū)間主要為，摘要：蘭州國際城市項(xiàng)目位置分析-3，第一，施工時(shí)間：第一：2008年1月16日1月18日第二：2008年二月17日，二月24日座談會(huì)：2008年二月29日2日市政廳地點(diǎn)：1，城南辦公大樓(1)高新區(qū)辦公大樓(帝座，創(chuàng)業(yè)廣場，寶座現(xiàn)代城市，

10、阿美大廈)(2)長安路沿線辦公大樓(國際，富城大廈，世紀(jì)經(jīng)典)(3)城南其他地區(qū)辦公大樓4.城南房地產(chǎn)銷售部(1)華城國際(電視塔)(2)永城(牧場坡)，蘭祖國群島市項(xiàng)目位置分析-3，主體問卷1，目前居住區(qū)？城內(nèi)城北城東省西南高新曲河長安區(qū)2，你目前的房地產(chǎn)情況？單元分房自主購買租賃3，你現(xiàn)在有住房面積嗎？4050 5070 7090 90110 110130 130150 150200 200以上4，未來住房購買計(jì)劃？半年內(nèi)的一年內(nèi)的兩年內(nèi)的三年內(nèi)的四年后計(jì)劃5，最近計(jì)劃買房子的最大原因是：需要自己的房子結(jié)婚計(jì)劃。孩子現(xiàn)在買的房子太小了，要為老人或孩子選擇租賃或投資6，你買房子的地區(qū)嗎？(威

11、廉莎士比亞，哈姆雷特，家庭) (威廉莎士比亞，溫斯頓，家庭) (僅選擇3個(gè)項(xiàng)目)選擇了城市內(nèi)城北省東西城南高曲江長安區(qū)牙齒地區(qū)_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _8.要購買的戶型和面積：1房間35-40 45-50 2房間65-75 85-95 95-100 3房間90-110 115-130 130-140 140-150 4房間以上9，您或您的家人每月可獲得的最大購房款你買房子的時(shí)候完全不考慮的地區(qū)是(限3個(gè)項(xiàng)目)省內(nèi)城北城東省西南高谷江長安區(qū)12，你買房子的最重要因素是(限3個(gè)項(xiàng)目)公共交通社區(qū)(限4個(gè)項(xiàng)目)俱樂部游泳池小型體育活動(dòng)場

12、圖書閱覽室商業(yè)中心健身房兒童戶外活動(dòng)設(shè)施老人活動(dòng)中心便利店快餐廳咖啡廳家庭服務(wù)中心社區(qū)醫(yī)療服務(wù)所14，未來3年內(nèi)將房子無能等房價(jià)下降或利率下降，沒有理想的地段或住宅戶型等收入增加，蘭喬國際城市項(xiàng)目市場定位分析-3，15，目前知道的高級(jí)房地產(chǎn)是什么？ 黃埔蘭潮圣菲綠地世紀(jì)城市曲江公館楓林花部16，獲取房地產(chǎn)信息的主要方法？報(bào)紙廣告電視機(jī)網(wǎng)絡(luò)廣播文字室外廣告牌在巴士車體及站牌放電時(shí)通過朋友介紹背景資料的性別：男女年齡：25歲以下2530歲3040歲4050歲50歲以上職業(yè)：工人商業(yè)服務(wù)院企業(yè)管理院普通職員黨政官員教師/科學(xué)研究/醫(yī)生/律師等專業(yè)軍人/警察個(gè)體戶私營企業(yè)主自由職業(yè)家庭常駐人口數(shù)_ 技術(shù)學(xué)校)大