2012房地產(chǎn)營銷策劃方案集.ppt

1、2003年4月，同一條路線的廣告，1。時代購物中心整合市場攻擊策略，策略廣告。策劃顛覆大企業(yè)，決定長沙十戰(zhàn)，2003年4月，同路廣告，2。首先，一邊是春天，另一邊是冬天！長沙古城坐落在湘江之濱，岳麓書院數(shù)百年來一直是楚文化的發(fā)源地和代表。武夷大道貫穿整個市中心，黃興路穿過武夷大道。合在一起，它將成為長沙最繁華的黃興商業(yè)區(qū)，可以說是長沙的商業(yè)和休閑中心。黃興地區(qū)的興衰直接驗證了長沙的經(jīng)濟發(fā)展水平。然而，由于黃興路的改造，昔日繁華的商業(yè)中心變成了黃興南路繁華的商業(yè)中心。然而，黃興中路人煙稀少，新大新已經(jīng)經(jīng)歷了租出去的現(xiàn)象。這無疑會給投資者一個導(dǎo)向信號，影響我們項目的投資！金華康推出海洋百貨，其優(yōu)越

2、的地理環(huán)境和反租理念將成為我們項目的主要競爭對手！此外，金華康在銷售時間上領(lǐng)先于我們，這必然會分化我們的消費群體。結(jié)論：制約項目推廣的主要競爭問題有三個：1 .黃興南路邊拐和黃興中路邊拐之間的競爭；2.金華康反租與大洋百貨的競爭：3.銷售時間的競爭；2003年4月；同樣的廣告；3.歷史上沒有冬天！回到歷史，讓我們看看黃興中路的輝煌。在黃興路整治之前，黃興中路的商業(yè)氛圍和商業(yè)品位并不比黃興北路差。當時，人氣、投資和購物是投資者的熱點。造成這種現(xiàn)狀的原因如下：1 .在黃興北路建起了商業(yè)步行街，所有被拆遷的舊戶都在黃興北路投資。2.黃興路商業(yè)步行街屬于市政規(guī)劃步行街，完善的購物環(huán)境吸引了大量人群。刺

3、激了投資者的投資信心。3.黃興中路因為路寬不適合集體購物中心。事實上，消費者對購物有兩種需求，一是滿足需求，二是休閑娛樂。拓寬道路，交通流量會影響購物熱情，無論是心理上還是安全上。4.黃興中路現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境還不夠成熟，只有少數(shù)商業(yè)場所還面臨著經(jīng)營尷尬的問題。萬代還在出租，東漢時期的名店基本上已經(jīng)死了，新大新也開始撤退。沒有良好的購物環(huán)境，肯定會影響公眾的購物頻率，進而影響投資者的投資決策。結(jié)論：單體死亡和群體生活。商業(yè)中最重要的事情是振興大片地區(qū)。事實上，黃興中路目前的狀況是由于商業(yè)氛圍不夠，商業(yè)場所太少。一旦我們的項目參與進來，整個氣氛將會重新活躍起來。此外，商業(yè)發(fā)展本身遵循曲線，有高峰也有

4、低谷。我們正處于一個較低的階段，因此由于我們項目的介入，高峰將被推到頂峰。同時，我們必須引導(dǎo)項目的前景。激發(fā)他們的投資熱情。2003年4月，同樣的廣告，4，3，冬天快到了，春天還遠嗎？無論是以前、現(xiàn)在還是將來，黃興路這種半冷半熱的狀況絕對只是暫時的現(xiàn)狀。長沙和黃興路市場本身絕不會允許這種情況繼續(xù)下去。長沙的人口、消費熱情和城市增長肯定會刺激黃興中路的發(fā)展。我們項目的開發(fā)，金滿地地下商場的開發(fā)，中山路的改造，已經(jīng)證明黃興中路的春天即將到來。我們的項目將拯救黃興中路的整個堤岸。我們的任務(wù)是：顛覆長沙，顛覆黃興路，2003年4月，用同樣的方式做廣告，5，找到顛覆的方式！2003年4月，同路廣告，6，

5、4，商業(yè)項目常用利器，1，地段2，反租3，企業(yè)實力4，主力店5，價格6，2003年4月，同路廣告7，5，我們的殺手1，地段2，反租3，企業(yè)實力4，主力店5，價格6，2003年4月，同路廣告，8，6，滿足顛覆基本，引爆市場的商業(yè)理念，2003年4月，同路廣告，9，7，市場突破點的核心建立項目商業(yè)品牌的領(lǐng)先地位，市場突破點的關(guān)鍵建立市場突破點的高點，建立競爭優(yōu)勢的高點市場突破點建立產(chǎn)品整合和推廣的高點項目形象建立現(xiàn)場優(yōu)勢建立綜合進攻優(yōu)勢、2003年4月，同道廣告，10、8，顛覆的核心力量！體驗營銷情境購物商業(yè)項目的推廣有三個發(fā)展階段：第一階段：產(chǎn)品營銷定位，價格，產(chǎn)品競爭，第二階段：服務(wù)營銷反租，

6、管理，主營，產(chǎn)品附加值競爭，第三階段：體驗營銷情境購物，主題購物，消費者刺激投資競爭，2003年4月，同道廣告，11，9，什么是體驗營銷！體驗營銷最早是由美國著名營銷專家斯科特羅比內(nèi)特提出的。他對體驗營銷的定義是：“體驗是企業(yè)和顧客交換感官刺激、信息和情感的關(guān)鍵點的集合。體驗營銷就是將這些關(guān)鍵點與銷售結(jié)合起來，以達到最佳的銷售效果?！笔裁词乔榫迟徫铮骸扒榫迟徫锸求w驗營銷的一種表現(xiàn)形式，其最大的目的是為企業(yè)服務(wù)。使消費者的購物程序不再是簡單地購買商品，而是在購買商品時享受購物的樂趣和商品的文化內(nèi)涵。這將推動消費者的購買興趣，刺激投資者的投資熱情。“，2003年4月，廣告以同樣的方式，12，10，

7、為什么使用體驗營銷！(1)投資法分析：消費者、經(jīng)營者、投資者、投資者為經(jīng)營者提供了經(jīng)營和獲取價值的場所，經(jīng)營者從投資者那里獲得了經(jīng)營的權(quán)利，并在自身經(jīng)營后在消費者手中獲得了價值。消費者的消費越高，經(jīng)營者的利潤就越高。操作員越熱情。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報越高，反之亦然。結(jié)論：要吸引投資者，首先要吸引運營商，而要吸引運營商，首先要吸引消費者。2003年4月，廣告以同樣的方式，13，10，為什么使用體驗營銷！(二)、同樣的方式定位鐵三角：贏得市場的法寶，創(chuàng)造第一，展示差異，引導(dǎo)需求，長沙第一情境購物中心，獨特的營銷方式，第三代投資規(guī)則。世界上最受歡迎的主題購物

8、，最有前途的投資行業(yè)。結(jié)論情境購物是這個項目唯一的最佳出路！2003年4月，廣告以同樣的方式，14，11，顛覆性的旗幟？項目定位：長沙首家國際風(fēng)情主題購物中心的品牌定位：湖南體驗經(jīng)濟的代表；商業(yè)廣場的核心理念：情境購物的品牌個性：國際化、時尚化、情感化、品味化、愉悅化；2003年4月，同路廣告；15、12、如何實施海關(guān)購物；對海關(guān)購物主題商務(wù)中心的建議：1。購物中心2的每一層都將建造一個主題雕塑。在每層海關(guān)購物街設(shè)立一個代表海關(guān)的柜臺，銷售代表商品。3.以他們所代表的風(fēng)情國度的街道命名每層的過道。裝飾街道標志。4.每層樓的保安和服務(wù)人員都穿著他們所代表的民族服裝。2003年4月，他們以同樣的方

9、式做廣告。16，13，吹響了顛覆的號角？推廣主題：一店三代，萬國富長沙，2003年4月，同路廣告，第17、10次世界大戰(zhàn)中的長沙，項目實施策略，2003年4月，同路廣告，18，第一，必須征服四座堡壘！1。企業(yè)實力2。地塊3的開發(fā)潛力。大洋百貨4號競爭。項目精華(賣空場所)，2003年4月。同路線廣告。戰(zhàn)略部署，陸軍：報紙、現(xiàn)場、電臺、傳單等。主要任務(wù)：樹立項目形象，傳播項目內(nèi)容，協(xié)助項目營銷手段目的：讓公眾知道我們的項目在長沙是前所未有的?？哲姡盒侣劽襟w的主要任務(wù)：炒作項目定位，炒作項目前景，炒作體驗經(jīng)濟對投資的優(yōu)勢。目的：引導(dǎo)投資者投資思路，解決項目選址的影響。海軍：活動的主要任務(wù)是創(chuàng)造人氣

10、和吸引注意力。目的：一對一促銷可以刺激投資者的即時購買行為。2003年4月，以同樣的廣告方式，20次、3次和3次攻擊了十大戰(zhàn)役？第一波攻擊時間：2003年4月，2003年5月，三大戰(zhàn)役：體驗世界風(fēng)情的魅力，湖南人是如何拉的，歷史記憶依然記憶猶新。攻擊點：圖像發(fā)布，第二次攻擊波時間：2003年6月，2003年10月，低攻擊點：概念全面沖擊達成銷售任務(wù)，第三次攻擊波時間：2003年11月，2004年2月，攻擊點：年底加強銷售任務(wù)，全年攻擊，五大戰(zhàn)役：懸念守住市場，主力店魅力，實盤反租收入，銷售實惠活動，享受全國兩大戰(zhàn)役：強勁銷售，薛瑞幸運豐收攻擊第一波：拉動市場(時間：2003年4月，2003年5

11、月底)，2003年4月，同路廣告，22。第四，顛覆長沙，進攻第一仗，第一仗：體驗世界的魅力。禁止大陽百貨公司開業(yè)和公開銷售。時間：4月20日，4月26日，主要形式：報紙軟文，活動(詳見輔助措施)，2003年4月，廣告同方式，23。第四，第二次世界大戰(zhàn)顛覆長沙之戰(zhàn)：湖南人如何實現(xiàn)他們的目標？以軟文的形式去問湖南人的精神！大膽、創(chuàng)新和開拓的精神去了哪里？從而引出我們項目的創(chuàng)新方式。引導(dǎo)人們等著看我們的項目。然后使用硬而寬，結(jié)合戶外街道標志，點擊“一生的投資，請耐心等待30天”直接指向大洋百貨的開幕。穩(wěn)定客戶群。時間：4月26日，5月1日(即大陽百貨開幕日)主要形式：報紙，軟文，2003年4月，同一

12、條路上的廣告，24日，4日，第三次顛覆長沙的戰(zhàn)役，第三次戰(zhàn)役：歷史的記憶依然鮮活目的：以軟文的形式炒作黃興中路的地理發(fā)展優(yōu)勢，通過回顧歷史，預(yù)測未來，通過全球的商業(yè)，證明黃興中路滾滾向前！(最好采納專家意見)為后期開放鋪平道路。時間：5月1日，5月26日，主要形式：軟文，2003年4月，同路廣告，25日，4日，第一波輔助措施，新形象介紹原則：信息應(yīng)盡快發(fā)布，以搶占市場，我們不能讓大洋百貨灣轉(zhuǎn)移我們的客戶；方法：舉辦國際海關(guān)圖片聯(lián)展；欄目廣告：(項目導(dǎo)向標識)攔截大洋百貨的人流；工地圍墻：“時代購物中心”的顏色；墻上的廣告牌：主圖像畫面主題口號“時代購物中心”定位語言好萊塢霓虹人物：“時代購物中

13、心”(建筑工地前)，2003年4月26日同路廣告第二波攻擊：火爆的市場，2003年4月27日同路廣告，4日顛覆長沙攻擊接著，那就是懸念的開始。我們主要為大陽百貨公司做項目開業(yè)的廣告。那么答案現(xiàn)在應(yīng)該向公眾公布了。讓我們加快節(jié)奏，讓他們?yōu)殚_幕日做好充分的準備。時間：5月26日，6月8日主要形式：報紙廣告，戶外廣告具體實施：報紙標題：激情只等12天報紙標題：又一個8天，夢想會實現(xiàn)報紙標題：5天，只有5天報紙標題：后天來臨報紙標題：明天會怎樣7月8日：愛長沙，2003年4月，廣告同樣如此，4月28日，顛覆長沙，第五次第二波戰(zhàn)役， 第五場戰(zhàn)斗：主店的魅力目的：當市場開放時，我們一定會推出主店，這將成為

14、我們的吸引力的焦點。 通過對主要門店的宣傳，達到了給投資者信心的目的。時間：6月8日，6月20日，主要形式：報紙廣告，DM，戶外廣告，2003年4月，同路廣告，29日，4日，顛覆長沙，第二波第六仗，第六仗：真正的反租金收入目的：在這個階段，項目反租金信息主要是傳達給投資者，通過軟硬文本吸引投資者達到投資目的。時間：2003年6月21日，7月21日，4月30日，同路廣告，顛覆長沙攻擊，第七次戰(zhàn)役：銷售目的實惠活動：事實上，對于長沙人來說，看到實際的好處比任何概念都更真實，當我們的主力店，反租，風(fēng)情購物等都完成后，我們的重點開始轉(zhuǎn)向促銷，并通過禮品，折扣等形式刺激購買行為。時間：2010年7月2日

15、，1日，主要形式：報紙廣告，DM，促銷活動，2003年4月，廣告同路，31日，4日，顛覆長沙，第二波第八戰(zhàn)，第八戰(zhàn)：享受國際風(fēng)情的目的：這個階段的目的會更明確，1012原本就是投資市場的熱賣期。如果我們連實際的促銷手段都達不到銷售效果。我們必須通過大量的活動來聚集項目的人氣，通過口碑和現(xiàn)場推廣來攻擊投資者和運營商，讓他們覺得這是投資的熱點。時間：2012年10月30日，主要形式：報紙，活動，2003年4月，同路廣告，32日，4日，第二波攻擊輔助措施(1)，開盤前活動營銷的攻擊策略原則：1。長沙的口碑傳播很強，事件營銷是讓長沙人免費傳播，并在開盤前充分啟動市場；2.封鎖所有主要渠道，全面?zhèn)鬟f埋金

16、罐信息；活動營銷：在“埋金罐送金卡”的開幕活動開始前，我們聽到消息說項目中心將會埋10公斤的富金罐，以便市民免費為我們宣傳。開幕式當天，我們邀請了風(fēng)水大師現(xiàn)場舉行了埋壇的開幕式。真的把10公斤重的鍍金罐子埋在地下，這樣你就能變得富有和幸運。那些在開業(yè)當天購物的人將會得到一張發(fā)大財?shù)目ㄆＷ岄L沙市場轟動。2003年4月，同路廣告，33日，4日，第二波攻擊輔助措施(2)，體驗式營銷的原則新聞發(fā)布會：配合現(xiàn)場的形象，讓促銷理念有效地突破市場，這也是一個啟動市場的機會；模式：主題：時代購物中心“體驗式營銷”新聞發(fā)布會；邀請相關(guān)政府人員參與，拓展項目活動的社會意義，并就“情境購物的發(fā)展趨勢”發(fā)表專題演講(營銷專家)；媒體：組織長沙日報、長沙晚報記者發(fā)布萬國風(fēng)格初稿；整版