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文檔簡介
1、第五章房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法,第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法,第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法,第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,一、房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性。 (一)土地特性 1、土地的自然特性 (1)數(shù)量的有限性(不可再生性) 供給缺乏彈性 (2)位置的不可移動性 (3)效用的持久性價格具上升趨勢 (4)效用的差異性(不可替代性),決定,決定,2、土地的經(jīng)濟特性 (1)用途的多樣性 (2)供給的稀缺性 (3)經(jīng)濟地理位置的可變性 (4)可壟斷性 (二)房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的特性 1、位置固定性
2、2、使用長期性 3、投資大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影響較大,(三)房地產(chǎn)市場的特征,1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性 2、交易的復(fù)雜性 3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩 (供給彈性小于需求彈性),二、房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則 2、最佳使用原則 3、房地綜合考慮原則(房地合一原則) 4、區(qū)域及地段原則 三、房地產(chǎn)評估的程序 (一)接受委托,明確評估的基本事項 1、明確評估對象 2、明確評估目的 3、明確評估基準(zhǔn)日 4、明確評估報告提交日期 (二)制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 (三)現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 (四)評定估算,給出評估結(jié)果并撰寫評估報告,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,一、
3、房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的,因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物,而非勞動產(chǎn)物,因此其價格是地租的本金化;而建筑物是勞動產(chǎn)物,其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外,在我國,地價是指土地使用權(quán)價格,而房價一般是指所有權(quán)價格。 在房地產(chǎn)價格中,土地的價格是起決定性作用的,因此了解土地價格的特性很重要。,土地價格的特性主要有: 1、地價是地租的資本化 2、地價主要由需求方?jīng)Q定 3、地價呈不斷增長趨勢 4、地價與土地用途相關(guān)(受政策影響) 5、地價具有個別性 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。,二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系,(一)我國土地權(quán)屬
4、類型 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度,土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓,土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。,1. 根據(jù)國家規(guī)定: 但二者的地位并不平等,農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán),需由國家征用后,再出讓。 土地使用權(quán)屬無形資產(chǎn)(對物產(chǎn)權(quán)而言),其價值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同,主要有:無使用權(quán)年限規(guī)定;不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。,土地所有權(quán),城鎮(zhèn)土地 國家所有 農(nóng)村和市郊除國家所有的土地 農(nóng)民集體所有,2. 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用
5、者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定:居住七十年,工業(yè)五十年,文、教、科、衛(wèi)、體五十年,商業(yè)等四十年,綜合或其他五十年。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益:可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 土地使用權(quán)使用期限屆滿,土地使用者可申請續(xù)期,否則國家將無償收回土地使用權(quán)。,(二)我國土地使用權(quán)價格體系,1、基準(zhǔn)地價 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價 2、標(biāo)定地價 在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上,確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。 3、出讓底價 是政府在出讓土地使用權(quán)時,根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。 4、轉(zhuǎn)讓價格 土地使用權(quán)擁有者將
6、土地使用權(quán)出售或租賃。 5、其他價格 上述13屬土地一級市場價格,由政府壟斷定價。45屬土地二級市場價格,由市場競爭決定價格。,二、房地產(chǎn)價格分類,(一)土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格 (二)總價格、單位價格、樓面地價 樓面地價土地總價格建筑總面積 或:樓面地價土地單價容積率 例題:投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5,單價為1000元/平方米;乙地的容積率為3,單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同,問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟?,三、影響房地產(chǎn)價格的因素,(一)一般因素 1、社會因素 2、經(jīng)濟因素 3、政策因素 (二)區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度 2、道路通達(dá)
7、度 3、交通便捷度 4、設(shè)施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況 對于不同性質(zhì)的區(qū)域,以上因素的影響程度會略有區(qū)別。,(三)個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素,具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。 1、影響土地價格的個別因素 2、影響建筑物價格的個別因素,第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法,一、基本思路及基本公式 評估值重新購建價格損耗 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值,因此,首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。 二、適用范圍 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流(收益),又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn);以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定,而非成本,因此成本法在評估土地價值
8、時,其應(yīng)用范圍受到限制,尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時,成本法較適宜。 三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+(土地開發(fā)費+管理費用 ) +投資利息+稅費+開發(fā)利潤 四、新建房地產(chǎn)評估步驟 土地價格土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+正常利潤+土地增值收益 新建建筑物價格建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+ 開發(fā)利潤,新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+ 管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 (一)估算取得待開發(fā)土地的成本(或土地取得成本:出讓金/地價款) 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金;是從農(nóng)
9、村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。 1、從農(nóng)村取得土地 (1)國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用,包 括:土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。 (2)支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 2、從城鎮(zhèn)取得土地 (1)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 (2)支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 (二)估算土地開發(fā)成本和建筑物建造成本 1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2、公共配套設(shè)施建設(shè)費,(三)估算管理費用(可以合并至“開發(fā)費”) (四)估算投資利息 注意: (1)無論是自有資金,還是借入資金均應(yīng)計算利息; (2)計息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本(含管理費) (3)根
10、據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入,則按資金投入時間的一半計息。 (五)估算稅費(土地取得至開發(fā)完成銷售過程中所發(fā)生的所有稅負(fù)) (六)估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費(包括管理費用),也可以是開發(fā)后土地的地價。 *注意所用利潤率的內(nèi)涵。 (七)土地增值收益的確定(土地用途或性質(zhì)改變時),例題某地塊面積為80,000平方米,是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的,出讓金為20萬元/畝,拆遷費30萬元/畝,開發(fā)費3億元/平方公里,其他費用(包括稅費)5萬元/畝,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%,目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%,銀
11、行貸款利率為6%,試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費 203050萬元/畝750元/平方米 2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米,3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入,因計息期為兩年,土地開發(fā)成本分階段均勻投入,則: 投資利息750(16%)2137540%(16%)1.5 137560%(16%)0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米 4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤(750375)10% 112.5元/平方米 5、計算土地價格 土地單
12、價750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價1,350.5580,000108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。,五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟,舊建筑物價格建筑物的重置成本建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同,舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本,即重置成本,然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。,(一)估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法,也可采用市場 法,因為成本法較適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意兩種重
13、置成本 (1)、復(fù)原(Reproduction cost) (2)、更新(Replacement cost) 在實踐中,評估人員較多使用更新重置成本。,3. 建筑物重置成本的求取方法一般有兩種: (1)直接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等,以建筑物所地區(qū)在評估基準(zhǔn)日的各種單價為基礎(chǔ),計算出工程直接費,再加上工程間接費及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤?,計算出?biāo)準(zhǔn)建造費,再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費后算出重新建造價格。 (2)間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中,尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細(xì)價,以此為基礎(chǔ),經(jīng)適
14、當(dāng)修正后求取重新建造價格。實際估算中,通常經(jīng)過分析、測算和修正,得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價,再乘以待估建筑物的總面積。,(二)估算損耗(貶值),1、估算土地的損耗 土地?fù)p耗率已使用年限/法定使用年限 2、估算建筑物的損耗 有形損耗(理化因素) 無形損耗(社會經(jīng)濟因素) (1)經(jīng)濟耐用年限法(使用年限法) 如果在經(jīng)濟耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等,則建筑物每年的折舊為:,D:年折舊額; C:建筑物的重置價格或重建價格; S:預(yù)計經(jīng)濟耐用年限末的凈殘值; N:總經(jīng)濟耐用年限; R:殘值率,例:某建筑物建筑面積為320m2,重置價為2500元/m2,耐用年限為40年,已使用7年,殘值率為4。
15、試用經(jīng)濟耐用年限法估算(定額法)其現(xiàn)值。 計算如下: C3202500800,000 R=4% D=C(1-R)N800000(1-4%)4019200 V800000192007665,600(元),建筑物經(jīng)濟耐用年限的確定原則: 1。建筑物的建設(shè)期不計入經(jīng)濟耐用年限; 2。建筑物經(jīng)濟耐用年限短于土地使用權(quán)年限時,應(yīng)按建筑物經(jīng)濟耐用年限計算貶值(損耗); 3。建筑物經(jīng)濟耐用年限長于土地使用權(quán)年限時,應(yīng)按土地使用年限計算期貶值; 4。建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前,其經(jīng)濟耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時,應(yīng)按建筑物經(jīng)濟耐用年限計算貶值; 5。建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前,其
16、經(jīng)濟耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時,應(yīng)按建筑物實際已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算貶值。,非生產(chǎn)用房屋的耐用年限和殘值率參考值: 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):60年,0 磚混結(jié)構(gòu)一等:50年,2 磚混結(jié)構(gòu)二等:50年,2 磚木結(jié)構(gòu)一等:40年,6 磚木結(jié)構(gòu)二等:40年,4 磚木結(jié)構(gòu)三等:40年,3 簡易結(jié)構(gòu):10年,0 耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限,(2)打分法(觀察法) 評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)建筑物的實際狀況進(jìn)行對照打分,得出成新率。 成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+ 設(shè)備部分合計得分B G、S、B為各部分評分修正系數(shù),不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)
17、庫:,例題1 某鋼筋混凝土5層框架樓房,經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分,結(jié)構(gòu)部分80 分,裝修部分70分,設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出: 修正系數(shù)G0.75,S0.12,B0.13, 成新率(800.75+700.12+600.13)10010076.2 在實踐中,也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均,得出成新率。 對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物,還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。 例題2 某套住宅重新建造價為300,000元,經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三 大部分的各具體項目觀察,確定其成新率為80,但該住宅廳小且 暗,廚房和衛(wèi)生間均小,光線亦不足。經(jīng)分
18、析和估測,決定在成新 率的基礎(chǔ)作10的減價修正。 V30000080(110)30000072216000(元),第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法,一、基本思路及步驟 無限期:房地產(chǎn)價格純收益/資本化率 (1) 有限期: (2) a年純收益 r折現(xiàn)率 二、適用范圍 有收益的房地產(chǎn),不適宜公益性房地產(chǎn)。,三、各參數(shù)的估算 (一)凈收益 除去各種費用后的收益,必須是客觀收益,而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 = (二)資本化率 實質(zhì):房地產(chǎn)投資的報酬率(收益率)。,凈收益,潛在收入,空置等造成的收入損失,營運費用,有效毛收入,營運費用, 求取方法: 1、收益與售價比法(市場提取
19、法) 尋找相類似的交易案例,通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率,至少三個交易案例。P133 2、累加法 + 資本化率的種類:綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。,資本化率,無風(fēng)險報酬率,風(fēng)險報酬率,(三)收益期的確定,單獨評房建筑物的經(jīng)濟壽命 單獨評地土地使用權(quán)年限 (1)先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期,然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。 (2)假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。,確定未來可獲收益的期限,四、收益法的派生方法,(一)房地合一評房地產(chǎn)價格 例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于20
20、01年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當(dāng)時造價為每平方米3,800元,經(jīng)濟耐用年限為60年。目前,該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米,全部用于出租。據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元,空置率在10%左右,每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%,維修費為建筑物重置價的1.5%,房產(chǎn)稅為租金收入的12%,其他稅為租金收入的6%,保險費為建筑物重置價的0.2%,資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。,房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率,房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用,房地產(chǎn)總費用管理
21、費+維修費+保險費+稅金+空房損失費,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000(110%)9,855,000元 2、估算年營運費用 (1)管理費: 年管理費9,855,0003.5% 344,925元 (2)維修費: 年維修費4,80012,0001.5%864,000元 (3)保險費: 年保險費4,80012,0000.2%115,200元 (4)稅金: 年稅金9,855,000(12%6%)1,773,900元 (5)年營運費用: 年營運費用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元,3、估算凈收益 年凈收益年有效毛收入年營運費用 9
22、,855,0003,098,025 6,756,975元 4、計算房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)的剩余收益期為45年,則: 房地產(chǎn)價格6,756,9756%11/(16%)45 104,434,671元 房地產(chǎn)單價104,434,67112,000 8,703元 5、評估結(jié)果 經(jīng)評估,該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元,單價為每平方米8,703元。,(二)房地合一評土地(土地殘余法) 注意: 1.由于房地合一凈收益中含有折舊,故在計算土地凈收益時,應(yīng)扣除建筑物折舊; 2.如果在房地合一凈收益a中不含建筑物折舊,則上述公式就不應(yīng)扣除建筑物折舊;,例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3
23、月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當(dāng)時造價為每平方米2000元,經(jīng)濟耐用年限為55年,殘值率為2。目前,該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米,建筑面積為900平方米,現(xiàn)用于出租,每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元,空置率為10,每年需支付的管理費為年租金的3.5,維修費為重置價的1.5,土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元,保險費為重置價的0.2,土地資本化率7,建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。,1、選定評估
24、方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益,適宜采用收益法。 2、計算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。 年總收益5012900(110)486000(元) 3、計算總費用 (1)年管理費4860003.517010(元) (2)年維修費25009001.533750(元) (3)年稅金2090018000(元) (4)年保險費25009000.24500(元) 年總費用(1)+(2)+(3)+(4) 17010+33750+18000+450073260(元),4、計算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用 48600073260412740(元) 5、計算房屋純收益 (1)計算年折舊費。
25、(2)計算房屋現(xiàn)值(假設(shè)房屋收益年期為無限年期): 房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年數(shù) 25009004687542062500(元) (3)計算房屋純收益: 房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率 20625008165000(元),6、計算土地純收益 土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740(元) 7、計算土地使用權(quán)價格 土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644(年)。 單價3358836.15/5006717.67(元) 8、評估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元,單價為每平方米6717.67元。,例:
26、在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋,根據(jù)成本法,建筑物的現(xiàn)行價格為20001200240(萬元),該建筑物尚可使用20年,還原利率12,土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租,使用面積為建筑面積的60,不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格(假設(shè)土地使用無限期)。 (1)計算房地合一純收益 10020006012720000720000(元) (2)計算建筑物的純收益 240(12+1/20)40.80(萬元) (3)計算屬于土地的純收益 7240.8031.20(萬元) (4)土地的價格為:31.210312(
27、萬元) 單方土地價格為:31230001040(元/m2),(三)房地合一評房(建筑物殘余法) 若純收益a中含有折舊,則 若純收益a不含折舊,則 注:上述公式均未考慮時間價值。該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。,例:某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅,宅基地面積200平方米,房屋建筑面積240平方米,月租金4800元,土地還原利率為8,建筑物還原利率為10。另經(jīng)調(diào)查,房租損失準(zhǔn)備費以半個月租金計,房產(chǎn)稅為年租金的12%,年土地使用稅每平方土地為2元,管理費為年租金的3%,修繕費為年租金的4%,每年的保險費為576元。建筑物評估時的剩余使用年限為25年,用殘余法評估該住宅
28、建筑物價格。 (注:房地合一凈收益a含建筑物折舊) 解: 年房租總收入48001257600(元) 年總費用: 房租損失準(zhǔn)備費(以半月租金計)2400(元) 房產(chǎn)稅(按年租金的12計)57600126912(元) 土地使用稅(每年按每平方米2元計)2002400(元) 管理費(按年租金3計)5760031728(元) 修繕費(按年租金4計)5760042304(元) 保險費每年576(元),年總費用2400+6912+400+1728+2304+57614320(元) 年總純收益576001432043280(元) 另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元,則土地總價為: 120020
29、0240000(元) 土地的年純收益為: 240000819200(元) 建筑物的年純收益為:432801920024080(元) 建筑物折舊率1/251004 建筑物價格24080(10+4)11/(1+14)25 =1720000.9622 165498.4(元) 建筑物每平方米價格為: 165498.4240689.58(元),第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法,一、基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。 被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 二、適用對象及條件 (一)市場條件:充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)
30、市場能夠找到至少3個交易案例 (二)被評估對象:具有廣泛交易性的房地產(chǎn),三、市場法操作步驟及因素修正 (一)蹋勘被估房地產(chǎn) (二)收集與選擇房地產(chǎn)交易實例 交易實例應(yīng)符合的條件: 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似,接近評估基準(zhǔn)日,正常交易(或可修正)。 (三)建立價格可比基礎(chǔ),(四)估算調(diào)整系數(shù) 1、 定基 2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比 3、區(qū)域因素修正系數(shù) 直接比較法: 間接比較法: 4、個別因素修正 (1)容積率修正:一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表 (2)土地使用年期修正,被估,估價對象,交易案例,被估,m-被估土地使用權(quán)剩余年限 n-交易實例土地使用權(quán)剩余年
31、限,正常情況,(五)確定比準(zhǔn)價格(調(diào)整值) 將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。 (六)確定被估房地產(chǎn)價格 將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均,確定評估值。 例題 待評估宗地為一塊商住用途的空地,面積為5,000平方米,要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料,選出3個交易實例作為比較參照物,交易實例的有關(guān)情況如下表所示。,1、進(jìn)行交易情況修正 評估人員經(jīng)過調(diào)查,未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況,均作為正常交易看待,故無需修正。 2、進(jìn)行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查,2002年10月以來,土地價格平均每月上漲1%,則: 交易實例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14 交易實
32、例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12 交易實例C交易時間修正系數(shù)107/1001.07 3、進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域,無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法,可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷P143表。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn),即待估宗地的區(qū)域因素分值為100,則: 交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163 交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.075,4、進(jìn)行個別因素修正 (1)關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積,對商業(yè)用地而言,面積大些便于充分利用,經(jīng)過分析確定,面積因素使得待估宗地的價格會
33、比各交易實例價格高3%。 (2)關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外,交易實例A和C均需作使用年限因素修正,修正計算如下(假定折現(xiàn)率為8%): (3)關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同,故不作修正,交易實例B、C的容積率與待估宗地不同,應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析,土地的價格與容積率的關(guān)系是:容積率在45之間,容積率增加0.1,地價增加2%。則: 交易實例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.1,估價對象,個別因素修正系數(shù)計算如下: 交易實例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 交易實例B的個別因素修正
34、系數(shù)1.031.01.11.133 交易實例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.094 5.計算比準(zhǔn)價格 A1,5501.01.141.00.9951,758(元/ M2 ) B1,2001.01.121.1631.1331,771(元/ M2 ) C1,4001.01.071.0751.0941,762(元/ M2 ) 6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個比準(zhǔn)價格較接近,故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果: 待估宗地評估價值(單價)(1,7581,7711,762)/3 1,764(元/ M2 ) 待估宗地評估價值(總價)1,7643,0005,292,000元,第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法(剩余法),一、基本思路和計算公式 二、適用范圍及注意事項 該方法主要適用于:待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。 運用該方法時需要注意: (1)正確選擇最佳開發(fā)形式 (2)正確預(yù)期賣樓
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