第5章 房地產(chǎn)評估.ppt

1、第五章房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法,第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法,第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法,第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,一、房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （2）位置的不可移動性 （3）效用的持久性價格具上升趨勢 （4）效用的差異性（不可替代性）,決定,決定,2、土地的經(jīng)濟特性 （1）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟地理位置的可變性 （4）可壟斷性 （二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性 1、位置固定性

2、2、使用長期性 3、投資大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影響較大,（三）房地產(chǎn)市場的特征,1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性 2、交易的復(fù)雜性 3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩 （供給彈性小于需求彈性）,二、房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則 2、最佳使用原則 3、房地綜合考慮原則(房地合一原則) 4、區(qū)域及地段原則 三、房地產(chǎn)評估的程序 （一）接受委托，明確評估的基本事項 1、明確評估對象 2、明確評估目的 3、明確評估基準(zhǔn)日 4、明確評估報告提交日期 （二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 （三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,一、

3、房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。 在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。,土地價格的特性主要有： 1、地價是地租的資本化 2、地價主要由需求方?jīng)Q定 3、地價呈不斷增長趨勢 4、地價與土地用途相關(guān)（受政策影響） 5、地價具有個別性 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。,二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系,（一）我國土地權(quán)屬

4、類型 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。,1. 根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。 土地使用權(quán)屬無形資產(chǎn)（對物產(chǎn)權(quán)而言），其價值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。,土地所有權(quán),城鎮(zhèn)土地 國家所有 農(nóng)村和市郊除國家所有的土地 農(nóng)民集體所有,2. 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用

5、者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。,（二）我國土地使用權(quán)價格體系,1、基準(zhǔn)地價 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價 2、標(biāo)定地價 在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。 3、出讓底價 是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。 4、轉(zhuǎn)讓價格 土地使用權(quán)擁有者將

6、土地使用權(quán)出售或租賃。 5、其他價格 上述13屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。45屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。,二、房地產(chǎn)價格分類,（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格 （二）總價格、單位價格、樓面地價 樓面地價土地總價格建筑總面積 或：樓面地價土地單價容積率 例題：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟？,三、影響房地產(chǎn)價格的因素,（一）一般因素 1、社會因素 2、經(jīng)濟因素 3、政策因素 （二）區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度 2、道路通達(dá)

7、度 3、交通便捷度 4、設(shè)施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況 對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。,（三）個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。 1、影響土地價格的個別因素 2、影響建筑物價格的個別因素,第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法,一、基本思路及基本公式 評估值重新購建價格損耗 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。 二、適用范圍 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值

8、時，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。 三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+(土地開發(fā)費+管理費用 ) +投資利息+稅費+開發(fā)利潤 四、新建房地產(chǎn)評估步驟 土地價格土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+正常利潤+土地增值收益 新建建筑物價格建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+ 開發(fā)利潤,新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+ 管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （一）估算取得待開發(fā)土地的成本（或土地取得成本：出讓金/地價款） 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)

9、村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。 1、從農(nóng)村取得土地 （1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包 括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 2、從城鎮(zhèn)取得土地 （1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 （二）估算土地開發(fā)成本和建筑物建造成本 1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2、公共配套設(shè)施建設(shè)費,（三）估算管理費用(可以合并至“開發(fā)費”） （四）估算投資利息 注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計算利息； （2）計息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本（含管理費） （3）根

10、據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。 （五）估算稅費（土地取得至開發(fā)完成銷售過程中所發(fā)生的所有稅負(fù)） （六）估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。 *注意所用利潤率的內(nèi)涵。 （七）土地增值收益的確定（土地用途或性質(zhì)改變時）,例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀

11、行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費 203050萬元/畝750元/平方米 2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米,3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米 4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10% 112.5元/平方米 5、計算土地價格 土地單

12、價750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價1,350.5580,000108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。,五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟,舊建筑物價格建筑物的重置成本建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。,（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場 法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意兩種重

13、置成本 (1)、復(fù)原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。,3. 建筑物重置成本的求取方法一般有兩種： (1)直接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準(zhǔn)日的各種單價為基礎(chǔ)，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤?，計算出?biāo)準(zhǔn)建造費，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費后算出重新建造價格。 （2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細(xì)價，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適

14、當(dāng)修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價，再乘以待估建筑物的總面積。,（二）估算損耗（貶值）,1、估算土地的損耗 土地?fù)p耗率已使用年限/法定使用年限 2、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經(jīng)濟因素） （1）經(jīng)濟耐用年限法（使用年限法） 如果在經(jīng)濟耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：,D：年折舊額； C：建筑物的重置價格或重建價格； S：預(yù)計經(jīng)濟耐用年限末的凈殘值； N：總經(jīng)濟耐用年限； R：殘值率,例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4。

15、試用經(jīng)濟耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。 計算如下： C3202500800,000 R=4% D=C(1-R)N800000(1-4%)4019200 V800000192007665,600（元）,建筑物經(jīng)濟耐用年限的確定原則： 1。建筑物的建設(shè)期不計入經(jīng)濟耐用年限； 2。建筑物經(jīng)濟耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟耐用年限計算貶值（損耗）； 3。建筑物經(jīng)濟耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用年限計算期貶值； 4。建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟耐用年限計算貶值； 5。建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其

16、經(jīng)濟耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物實際已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算貶值。,非生產(chǎn)用房屋的耐用年限和殘值率參考值： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0 磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2 磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2 磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6 磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4 磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3 簡易結(jié)構(gòu)：10年，0 耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限,（2）打分法（觀察法） 評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實際狀況進(jìn)行對照打分，得出成新率。 成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+ 設(shè)備部分合計得分B G、S、B為各部分評分修正系數(shù),不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)

17、庫：,例題1 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80 分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出： 修正系數(shù)G0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。 對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。 例題2 某套住宅重新建造價為300,000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三 大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且 暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分

18、析和估測，決定在成新 率的基礎(chǔ)作10的減價修正。 V30000080（110）30000072216000（元）,第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法,一、基本思路及步驟 無限期：房地產(chǎn)價格純收益/資本化率 （1） 有限期： （2） a年純收益 r折現(xiàn)率 二、適用范圍 有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。,三、各參數(shù)的估算 （一）凈收益 除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 = （二）資本化率 實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。,凈收益,潛在收入,空置等造成的收入損失,營運費用,有效毛收入,營運費用, 求取方法： 1、收益與售價比法（市場提取

19、法） 尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。P133 2、累加法 + 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。,資本化率,無風(fēng)險報酬率,風(fēng)險報酬率,（三）收益期的確定,單獨評房建筑物的經(jīng)濟壽命 單獨評地土地使用權(quán)年限 （1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。 （2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。,確定未來可獲收益的期限,四、收益法的派生方法,（一）房地合一評房地產(chǎn)價格 例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于20

20、01年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。,房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率,房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用,房地產(chǎn)總費用管理

21、費+維修費+保險費+稅金+空房損失費,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2、估算年營運費用 （1）管理費： 年管理費9,855,0003.5% 344,925元 （2）維修費： 年維修費4,80012,0001.5%864,000元 （3）保險費： 年保險費4,80012,0000.2%115,200元 （4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%）1,773,900元 （5）年營運費用： 年營運費用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元,3、估算凈收益 年凈收益年有效毛收入年營運費用 9

22、,855,0003,098,025 6,756,975元 4、計算房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則： 房地產(chǎn)價格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元 房地產(chǎn)單價104,434,67112,000 8,703元 5、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。,（二）房地合一評土地（土地殘余法） 注意： 1.由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊； 2.如果在房地合一凈收益a中不含建筑物折舊，則上述公式就不應(yīng)扣除建筑物折舊；,例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3

23、月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的3.5，維修費為重置價的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。,1、選定評估

24、方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。 2、計算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。 年總收益5012900（110）486000（元） 3、計算總費用 （1）年管理費4860003.517010（元） （2）年維修費25009001.533750（元） （3）年稅金2090018000（元） （4）年保險費25009000.24500（元） 年總費用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）,4、計算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用 48600073260412740（元） 5、計算房屋純收益 （1）計算年折舊費。

25、（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）： 房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年數(shù) 25009004687542062500（元） （3）計算房屋純收益： 房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率 20625008165000（元）,6、計算土地純收益 土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元） 7、計算土地使用權(quán)價格 土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。 單價3358836.15/5006717.67（元） 8、評估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。,例：

26、在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為20001200240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格（假設(shè)土地使用無限期）。 （1）計算房地合一純收益 10020006012720000720000（元） （2）計算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元） （3）計算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬元） （4）土地的價格為：31.210312（

27、萬元） 單方土地價格為：31230001040（元/m2）,（三）房地合一評房（建筑物殘余法） 若純收益a中含有折舊，則 若純收益a不含折舊，則 注：上述公式均未考慮時間價值。該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。,例：某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10。另經(jīng)調(diào)查，房租損失準(zhǔn)備費以半個月租金計，房產(chǎn)稅為年租金的12%，年土地使用稅每平方土地為2元，管理費為年租金的3%，修繕費為年租金的4%，每年的保險費為576元。建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅

28、建筑物價格。 （注：房地合一凈收益a含建筑物折舊） 解： 年房租總收入48001257600（元） 年總費用： 房租損失準(zhǔn)備費（以半月租金計）2400（元） 房產(chǎn)稅（按年租金的12計）57600126912（元） 土地使用稅（每年按每平方米2元計）2002400（元） 管理費（按年租金3計）5760031728（元） 修繕費（按年租金4計）5760042304（元） 保險費每年576（元）,年總費用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元） 年總純收益576001432043280（元） 另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為： 120020

29、0240000（元） 土地的年純收益為： 240000819200（元） 建筑物的年純收益為：432801920024080（元） 建筑物折舊率1/251004 建筑物價格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元） 建筑物每平方米價格為： 165498.4240689.58（元）,第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法,一、基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。 被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 二、適用對象及條件 （一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)

30、市場能夠找到至少3個交易案例 （二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn),三、市場法操作步驟及因素修正 （一）蹋勘被估房地產(chǎn) （二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例 交易實例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。 （三）建立價格可比基礎(chǔ),（四）估算調(diào)整系數(shù) 1、 定基 2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比 3、區(qū)域因素修正系數(shù) 直接比較法： 間接比較法： 4、個別因素修正 （1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表 （2）土地使用年期修正,被估,估價對象,交易案例,被估,m-被估土地使用權(quán)剩余年限 n-交易實例土地使用權(quán)剩余年

31、限,正常情況,（五）確定比準(zhǔn)價格（調(diào)整值） 將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。 （六）確定被估房地產(chǎn)價格 將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。 例題 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。,1、進(jìn)行交易情況修正 評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。 2、進(jìn)行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14 交易實

32、例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12 交易實例C交易時間修正系數(shù)107/1001.07 3、進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷P143表。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則： 交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163 交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.075,4、進(jìn)行個別因素修正 （1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會

33、比各交易實例價格高3%。 （2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）： （3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.1,估價對象,個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 交易實例B的個別因素修正

34、系數(shù)1.031.01.11.133 交易實例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.094 5.計算比準(zhǔn)價格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ） 6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個比準(zhǔn)價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價值（總價）1,7643,0005,292,000元,第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法（剩余法）,一、基本思路和計算公式 二、適用范圍及注意事項 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。 運用該方法時需要注意： （1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （2）正確預(yù)期賣樓