寧海項(xiàng)目拿地可研報(bào)告2014-2-24.pptx

1、圍海寧海項(xiàng)目拿地可行性研究,天明湖酒店地塊,湖西商業(yè)地塊,住宅地塊,地塊屬性,主城區(qū)發(fā)展自然延伸帶，未來新城核心環(huán)湖地帶,PAGE2,限制因素,湖西商業(yè)街地塊部分拆遷工作，區(qū)域核心天明湖開發(fā)進(jìn)度,PAGE3,拆遷部分,湖西商業(yè)街拆遷部分,區(qū)域核心亮點(diǎn)湖區(qū)景觀開發(fā)進(jìn)度,新城區(qū)域整體的開發(fā)進(jìn)度和區(qū)域的成熟度是限制本項(xiàng)目的核心因素 本項(xiàng)目區(qū)域尚有部分待拆遷安置區(qū)域； 新城區(qū)域核心亮點(diǎn)（本項(xiàng)目核心亮點(diǎn)）湖區(qū)景觀開發(fā)進(jìn)度。,地塊條件,城市化進(jìn)程中的城中村，地塊平整但周邊環(huán)境較差，區(qū)域開發(fā)時(shí)間長(zhǎng),PAGE4,地塊方向初判,PAGE5,精品主題酒店/五星酒店,特色/主題商業(yè) 目的性商業(yè),傳統(tǒng)住宅,地塊解讀,

2、區(qū)域前景,地塊條件,限制因素,主城核心區(qū)自然延伸，與主城區(qū)無縫對(duì)接；,區(qū)域規(guī)劃，將填補(bǔ)主城區(qū)南高端物業(yè)空白，引擎區(qū)域發(fā)展；,新城核心，交通便利性和通達(dá)性強(qiáng)；,規(guī)模地塊，存在多種操作可能；,擁有未來區(qū)域核心景觀資源；,涉及大量原住居民拆遷安置，區(qū)域引擎項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢；,核心問題,核心問題,PAGE7,核心問題,是否拿地？,如何拿地？,解決路徑,宏觀：城市研究,微觀：市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究,住宅市場(chǎng)研究,商業(yè)市場(chǎng)研究,經(jīng)濟(jì)測(cè)算 （時(shí)間要求、利潤(rùn)空間）,如何突破項(xiàng)目限制性因素,區(qū)域成長(zhǎng)性如何,各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì),page8,目錄,宏觀經(jīng)濟(jì)研究,各類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,投資收益測(cè)算,城市區(qū)位,東部沿海城市，位于寧波

3、邊沿地帶，整體經(jīng)濟(jì)受寧波輻射帶動(dòng)影響,PAGE9,寧海，是寧波市屬縣。位于中國大陸海岸線中段，浙江省東部沿海，象山港和三門灣之間，全縣總面積1880平方公里，位于長(zhǎng)江三角洲南翼，北連奉化縣，東北瀕象山港，東接象山縣，東南臨三門灣，南壤三門縣，西與天臺(tái)、新昌為界。,交通狀況,區(qū) 位,寧海交通便捷，屬寧波1小時(shí)交通圈。距寧波機(jī)場(chǎng)64公里，離北侖港80公里，同三線高速公路、甬臨線、象西線、寧象線和規(guī)劃中的沿海鐵路縱貫縣境，組成陸路交通主骨架,行政轄區(qū),寧?？h轄4個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)：躍龍街道、桃源街道、梅林街道、橋頭胡街道；長(zhǎng)街鎮(zhèn)、力洋鎮(zhèn)、一市鎮(zhèn)、前童鎮(zhèn)、桑洲鎮(zhèn)、黃壇鎮(zhèn)、強(qiáng)蛟鎮(zhèn)、西店鎮(zhèn)、深甽鎮(zhèn)、

4、岔路鎮(zhèn)、大佳何鎮(zhèn)；胡陳鄉(xiāng)、茶院鄉(xiāng)、越溪鄉(xiāng),經(jīng)濟(jì)情況,經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量浙江省內(nèi)排名第24，位居寧波市下游水平，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱,PAGE10,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),第二產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)比重，模型產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度最大,PAGE11,第一產(chǎn)業(yè)增加值36.58億元，增長(zhǎng)2.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值194.71億元，增長(zhǎng)6.7%（其中工業(yè)增加值175.51億元，增長(zhǎng)7.0%，建筑業(yè)增加值19.19億元，增長(zhǎng)3.9%）；第三產(chǎn)業(yè)增加值121.17億元，增長(zhǎng)13.2%。,人口情況,PAGE12,人口持續(xù)增長(zhǎng)但增長(zhǎng)幅度較慢，城市人口規(guī)模短期內(nèi)無明顯爆發(fā)式增長(zhǎng),消費(fèi)力水平,整體消費(fèi)力水平增幅迅速，但是經(jīng)濟(jì)總量決

5、定整體消費(fèi)水平，在整個(gè)寧波消費(fèi)力排名倒數(shù)第二位,PAGE13,城市規(guī)劃,城市三面環(huán)山，發(fā)展受限；特定的地域形態(tài)，使其只能向北面發(fā)展；,PAGE14,城市建設(shè)向北有力推進(jìn)。舊城（區(qū)）舊村改造不斷深入，眾多安置小區(qū)建成及投入施工； 現(xiàn)代商務(wù)體系逐步構(gòu)建，會(huì)展中心一期、金融中心主體工程完成建設(shè)，桃源商務(wù)樓已動(dòng)工，大中山商務(wù)樓、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、招商大廈前期工作繼續(xù)深化。 物流商貿(mào)平臺(tái)加快構(gòu)建， 再生資源交易市場(chǎng)、溪南美食廣場(chǎng)開工建設(shè)，模具城工貿(mào)區(qū)一期前期工作扎實(shí)推進(jìn)。 市政設(shè)施日益完善，霞客廣場(chǎng)建成，桃源北路拓寬改造完成環(huán)島地下工程，徐霞客大道延伸段開工建設(shè)，東郊路地塊節(jié)點(diǎn)改造全面啟動(dòng)，,天明新

6、城,老城區(qū),產(chǎn)業(yè)/科技園區(qū),城市整體發(fā)展方向,區(qū)域規(guī)劃,天明新城位于城市中心核心區(qū)，占地面積169.44公頃；目前中山商務(wù)樓，會(huì)展中心等已經(jīng)在建或投入使用；但區(qū)域整體發(fā)展速度較為緩慢，價(jià)值可兌現(xiàn)期較長(zhǎng),PAGE15,核心引擎,PAGE16,天明湖，目前在施工中,中山商務(wù)樓（政府大樓）即將結(jié)頂,公安局、交通局，兩幢大樓，相關(guān)部門已經(jīng)入住辦公；桃源商務(wù)樓，行政服務(wù)大廳、縣檢察院、縣交警大隊(duì)等辦公樓在建中,開玉大酒店，已經(jīng)營業(yè),會(huì)展中心，已投入使用,體育中心，在建中,劇院、科技館，土地平整中,啟示,經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，內(nèi)源型城市，城市未來發(fā)展容量不大，新城價(jià)值兌現(xiàn)緩慢,PAGE17,規(guī)模中等，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平緩

7、的縣級(jí)城市，城市整體消費(fèi)實(shí)力一般,新城與老城區(qū)無縫對(duì)接，受老城區(qū)商業(yè)輻射但區(qū)域引擎項(xiàng)目啟動(dòng)進(jìn)展緩慢，新城前景價(jià)值兌現(xiàn)緩慢,城市人口增長(zhǎng)緩慢，外來人口導(dǎo)入較疲軟，城市規(guī)模短期內(nèi)無明顯變化,page18,目錄,宏觀經(jīng)濟(jì)研究,各類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,投資收益測(cè)算,PAGE19,住宅市場(chǎng)研究,商業(yè)市場(chǎng)研究,酒店市場(chǎng)研究,各類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,PAGE20,商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)研究,本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,商業(yè)市場(chǎng)研究,區(qū)域商業(yè)供需研究,商業(yè)格局,城市商業(yè)資源高度集中,PAGE21,興寧中路,中山中路,人民大道,景文百貨,太平洋百貨,太平洋國購,國大百貨,核心商圈,典型代表商業(yè),寧海屬于內(nèi)源型商業(yè)，目前商業(yè)的市場(chǎng)

8、份額偏向于飽滿狀態(tài)；,PAGE22,太平洋國國購：集中時(shí)尚服飾購物、餐飲、娛樂、電器、超市于一體的購物中心，地理位置優(yōu)良，經(jīng)營狀況良好，年?duì)I業(yè)額達(dá)1.8億元。,國大百貨：位于人民大道150號(hào),是寧海的主要商貿(mào)企業(yè)之一，主要經(jīng)營中、高檔服飾、鞋包、針織內(nèi)衣、百貨等；經(jīng)營狀況一般,景文百貨商場(chǎng)：2010年9月28號(hào)開業(yè)，經(jīng)營面積近兩萬平方米，經(jīng)營項(xiàng)目集百貨、家電、超市于一體，將傾力打造一流環(huán)境、一流服務(wù)、青春時(shí)尚的中高檔潮流百貨，成為“都市生活 時(shí)尚名品”的領(lǐng)先者。,太平洋百貨：開業(yè)于1996年10月1日，經(jīng)營面積近18000平方米。經(jīng)營品種有家電、服裝、鞋包、黃金珠寶、食品、化妝品、日用品、文具

9、等6萬多種，附設(shè)休閑項(xiàng)目有美容、兒童樂園、書城、快餐廳。經(jīng)營狀況號(hào)，年?duì)I業(yè)額達(dá)2.6億元,案例及商家訪談,PAGE23,供應(yīng)啟示,PAGE24,傳統(tǒng)商業(yè)占主導(dǎo),現(xiàn)有主力商業(yè)供應(yīng)以傳統(tǒng)百貨和超市作為主，商業(yè)聚集性明顯；,新商業(yè)模式崛起,傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐步調(diào)整，業(yè)態(tài)更豐富化； 新型商業(yè)形式開始起步，商業(yè)模式開始改變； 商業(yè)核心由一點(diǎn)向多點(diǎn)轉(zhuǎn)變。,特色化/目的性商業(yè)不足,高品質(zhì)城市目的性商業(yè)缺失。,PAGE25,城市商業(yè)供應(yīng)研究,區(qū)域商業(yè)供需研究,本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,商業(yè)市場(chǎng)研究,區(qū)域商業(yè)供應(yīng)人口導(dǎo)入情況,項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍差、人口導(dǎo)入時(shí)間周期長(zhǎng)，存在不確定性，本項(xiàng)目開發(fā)存在區(qū)域人口不足、商業(yè)培養(yǎng)周

10、期過長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn),PAGE26,供應(yīng)：,需求：,項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)以初級(jí)的自然形成街鋪為主，商業(yè)形象和質(zhì)量均不佳； 周邊2km范圍內(nèi)目前暫無集中式商業(yè)供應(yīng)。,項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人口主要集中在項(xiàng)目西面和南邊片區(qū)，總?cè)丝诩s2萬左右。 目前周邊居住人群購買場(chǎng)所偏向于老城區(qū)；并無在本項(xiàng)目周邊游消費(fèi)習(xí)慣 未來項(xiàng)目周邊人口導(dǎo)入緩慢，商業(yè)形成周期較長(zhǎng)；,PAGE27,城市商業(yè)供應(yīng)研究,區(qū)域商業(yè)供需研究,本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,商業(yè)市場(chǎng)研究,項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,PAGE28,項(xiàng)目商業(yè)關(guān)鍵詞梳理：新區(qū)、核心、景觀,市場(chǎng)機(jī)會(huì),城市目的型 差異化寧?，F(xiàn)有主力商業(yè)供應(yīng)和潛在商業(yè)項(xiàng)目，借助項(xiàng)目核心景觀資源，做城市目的性商業(yè)。,區(qū)

11、域配套型 項(xiàng)目所在新城居民生活功能配套,兩個(gè)占位,從市場(chǎng)角度來看，城市目的性特色商業(yè)的缺失是本項(xiàng)目商業(yè)的主要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域成長(zhǎng)性、成長(zhǎng)周期來看，區(qū)域開發(fā)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大,項(xiàng)目商業(yè)有市場(chǎng)定位（站位）成功的市場(chǎng)需求可能性，但項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際價(jià)值兌現(xiàn)預(yù)期較低，時(shí)間成本因素較大。,PAGE29,住宅市場(chǎng)研究,商業(yè)市場(chǎng)研究,酒店市場(chǎng)研究,各類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,PAGE30,酒店市場(chǎng)供應(yīng)研究,酒店市場(chǎng)需求分析,酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì),酒店市場(chǎng)研究,酒店供應(yīng)分布,寧海城區(qū)在營業(yè)高星級(jí)酒店量不多，主要以開元為代表的星級(jí)酒店和新星賓館為代表的商務(wù)酒店,開元名都大酒店（五星）,富泉美悅酒店,開元新世紀(jì)大酒店（四

12、星）,新星賓館,太平洋國際大酒店,酒店供應(yīng)情況,主要為300元左右的商務(wù)/精品酒店市場(chǎng)供應(yīng)，以及400-600元的高星級(jí)酒店；,PAGE33,酒店市場(chǎng)供應(yīng)研究,酒店市場(chǎng)需求分析,酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì),酒店市場(chǎng)研究,目前政府五星酒店/高星級(jí)酒店招待需求明顯，政府會(huì)議都將統(tǒng)一在會(huì)展中心召開，基本不會(huì)再去酒店召開,PAGE34,樣本1：石琪 寧?？h大型活動(dòng)辦公室,年齡：28歲 籍貫：寧海 行業(yè)：公務(wù)員 家庭年收入：6-10萬,酒店需求測(cè)試？ “以前政府好多會(huì)議都會(huì)放在開元名都或者是開元新世紀(jì)酒店租用會(huì)場(chǎng)召開，政府的住宿/餐飲接待業(yè)基本上都會(huì)安排在開元兩個(gè)酒店，接待標(biāo)準(zhǔn)只高不低“ “現(xiàn)在國家對(duì)三公消費(fèi)的控制比

13、較嚴(yán)格，政府現(xiàn)在接待/餐飲一般都不去開元名都大酒店了，會(huì)議方面寧海國際會(huì)展中心馬上就要投入使用了，以后會(huì)議只允許在會(huì)展中心召開?！?本項(xiàng)目測(cè)試？ “本項(xiàng)目酒店式規(guī)劃為五星級(jí)的酒店，目前寧海城區(qū)已有一家五星級(jí)酒店，而且離我們項(xiàng)目又不遠(yuǎn)，品牌方面也不錯(cuò)，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)情況一般。” “目前政府對(duì)五星級(jí)酒店的需求驟減，寧海城區(qū)有缺少旅游客群，預(yù)計(jì)我們項(xiàng)目的經(jīng)營難度不小?！?需求市場(chǎng)研究,需求市場(chǎng)研究,一般商務(wù)客群和商務(wù)接待都傾向于性價(jià)比高的商務(wù)酒店,樣本2：張先生， 紅木家具廣場(chǎng)經(jīng)營戶,年齡：46歲 籍貫：東陽 家庭年收入：萬,酒店需求測(cè)試？ “商務(wù)接待不多，主要是家具廠的一些商務(wù)出差工作人員，一般情況下都

14、市安排他們住在市場(chǎng)邊上的商務(wù)酒店，裝修調(diào)價(jià)都挺不錯(cuò)的，價(jià)格也實(shí)惠”,業(yè)內(nèi)訪談,目前寧海高星級(jí)酒店市場(chǎng)以內(nèi)需為主，整體經(jīng)營情況不好，餐飲/會(huì)議市場(chǎng)受政策影響較大,樣本1：姚海奇 寧海新星賓館總經(jīng)理,年齡：歲 籍貫：寧海 家庭年收入：萬,寧海高星級(jí)酒店經(jīng)營不好，商務(wù)酒店也很一般 “自從國家限制政府三公消費(fèi)之后，寧海高星級(jí)酒店經(jīng)營受到很大的影響，商務(wù)酒店的實(shí)際經(jīng)營情況稍微好點(diǎn)但也有一定影響?！?“商務(wù)酒店一般入住率在60%左右，開元名都據(jù)了解在30%左右。” “2013年酒店整體餐飲份額縮水70%左右。”,樣本1：將丹丹 開元名都大酒店高級(jí)銷售經(jīng)理,開元品牌在寧海市場(chǎng)一家獨(dú)大，但經(jīng)營一般 “開元品牌

15、在寧海酒店市場(chǎng)的知名度是很高的，高級(jí)別的商務(wù)/宴會(huì)基本上都是在開元消費(fèi)，而且開元名都大酒店和開元新世紀(jì)大酒店兩者可以做到很好的價(jià)位和檔次補(bǔ)充?！?“目前受政策影響，餐飲和會(huì)議方面縮水很嚴(yán)重，開元新世紀(jì)整體情況好于開元名都大酒店”,業(yè)內(nèi)訪談,五星酒店風(fēng)險(xiǎn)大，建造要求高（尤其是配套）建議體量控制，做精品，不評(píng)星級(jí)，可省去空置的配套設(shè)置；,PAGE37,杭州維景國際大酒店,酒店業(yè)內(nèi)：彭總 （營銷總監(jiān)）,酒店基本情況 區(qū)域：杭州市區(qū)，近西湖 星級(jí)：5星 定位：商務(wù)、會(huì)展、會(huì)議型酒店 開業(yè)時(shí)間：1997年 房間數(shù)：380間 房?jī)r(jià)：528元/晚 經(jīng)營狀況：微利,訪談?wù)Z錄： “酒店基本都是不賺錢的，五年一小

16、修，十年一大修，甚至在整個(gè)經(jīng)營周期都是沒有回本的。” “一般都是開發(fā)商拿地的時(shí)候，滿足政府要求才造的，沒有單獨(dú)造個(gè)五星級(jí)酒店的，五星酒店評(píng)級(jí)要求多，尤其是配套，要有用泳池，會(huì)議室，娛樂設(shè)施等等?！?PAGE38,酒店市場(chǎng)供應(yīng)研究,酒店市場(chǎng)需求分析,酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì),酒店市場(chǎng)研究,高星級(jí)酒店整體市場(chǎng)表現(xiàn),PAGE39,內(nèi)憂外患,內(nèi)憂 國內(nèi)國際整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變緩以及國家政策針對(duì)性的調(diào)控政策，直接導(dǎo)致商務(wù)、政府高星級(jí)酒店會(huì)議、餐飲需求的急劇銳減,外患 寧海旅游業(yè)整體偏弱，而且僅有的少數(shù)旅游資源酒店需求也不能輻射到寧?？h中心,兩個(gè)表現(xiàn),酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì),酒店市場(chǎng)在全國處于下坡路的趨勢(shì)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)?。?五星級(jí)酒店

17、市場(chǎng)表現(xiàn),政府要求,矛盾,投資大，回收慢 經(jīng)營欠佳,新城的配套、形象 區(qū)域的引擎,1、3000萬違約 2、政府要求酒店品牌中的低限子品牌 3、與政府協(xié)商降低品牌標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)間,解決思路,酒店市場(chǎng)突破點(diǎn),核心：酒店投資額的最低化 依托項(xiàng)目新城核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目沿湖景觀資源 打造：寧海首個(gè)“五星”精品主題/會(huì)所酒店,客群策略：,依托寧?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展為依托，承接商務(wù)接待； 建議與政府洽談?wù)写齾f(xié)議，承接政府招待客戶需求； 寧海當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳荷虅?wù)/社交/企業(yè)平臺(tái)，打造少數(shù)人群的圈層；,競(jìng)爭(zhēng)策略：,寧海最為“唯一性”的精品主題首選，立標(biāo)桿； 不可復(fù)制性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，獨(dú)一無二的景觀資源，鬧中取靜的私密空

18、間；,市場(chǎng)突破點(diǎn)僅保證酒店在寧海市場(chǎng)的虧損盡量降到最低，但整體酒店市場(chǎng)還是處于虧損運(yùn)營,PAGE42,住宅市場(chǎng)研究,商業(yè)市場(chǎng)研究,酒店市場(chǎng)研究,各類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,年去化容量,年容量在30萬方左右，未來呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲，但不會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng),PAGE43,1、人口增長(zhǎng)有限、經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足； 2、近幾年供應(yīng)充足，年均去化量為約30萬方； 3、寧海以自用需求為主，投資需求不旺盛； 4、政策調(diào)整下，未來投資需求難入場(chǎng)；,個(gè)盤成交排行,寧?？h各樓盤年均去化在10000左右，最高去化能達(dá)到4萬方,PAGE44,典型項(xiàng)目東方百合,PAGE45,城市品質(zhì)標(biāo)桿，價(jià)格高品質(zhì)好，準(zhǔn)現(xiàn)房，去化較差,戶型結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu),本案

19、主力戶型為117-139方，客群以二套改善型為主，2013年去化5200方，整體去化22%,紫金花園,戶型較大，價(jià)位高，項(xiàng)目開盤第一年去化快,PAGE47,紫金花園開盤時(shí)剛好趕上寧海的炒作高峰，隨著日日會(huì)的倒下以及一批人的出逃，寧海房?jī)r(jià)出現(xiàn)了部分回歸。在政府.銀行.開發(fā)商的強(qiáng)力支撐下寧海房?jī)r(jià)目前還在高位，但隨著時(shí)間的推移，這種脫離大眾消費(fèi)能力的模式會(huì)漸漸改變,戶型結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu),本項(xiàng)目主力戶型為117-139方，以二套改善型為主，2013年去化20150方，整體去化91%,自在城,項(xiàng)目目前為寧海最大的住宅項(xiàng)目；中小戶型去化良好，剛需為主要客群,PAGE49,戶型結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu),自在城住宅的價(jià)格

20、控制以及合理的戶型配比，使其去化良好，成為2013年銷冠，去化4.3萬方，整體去化45%,去化速度,本項(xiàng)目借鑒類似樓盤去化速度，憑借價(jià)格和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，月去化峰值可達(dá)到5000-6000/月，整體去化速度約21-24個(gè)月,PAGE51,類似項(xiàng)目，桃源街道（天明新城及開發(fā)區(qū)）在售樓盤，均去化速度2053.46/月 本項(xiàng)目借鑒區(qū)域、景觀、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，、控制總價(jià)、迎合市場(chǎng)趨勢(shì)的產(chǎn)品可致去化速度達(dá)到市場(chǎng)的2-3倍，最快去化峰值可達(dá)約6000/月，平均月去化在5500/月，最快去化約21個(gè)月，保守估計(jì)月去化速度可參考自在城二期去化5000/月，本項(xiàng)目共11.5萬方，保守樂觀估計(jì)23個(gè)月時(shí)間去化，因此項(xiàng)目總?cè)セ?/p>

21、速度在21-24個(gè)月左右。,價(jià)格地圖,PAGE52,自在城 9765.7元/,望湖府邸 10617元/,御華府 20066元/,紫金花園 14560元/,豐澤園 12800元/,東方百合 11000元/,桃源居 14000元/,郁金花園 9216元/,住宅定價(jià),PAGE53,公寓定價(jià),選取同梯隊(duì)同類型物業(yè)，作為項(xiàng)目定價(jià)參考依據(jù),高層公寓,住宅定價(jià),高層公寓,PAGE54,定價(jià)的影響因素的選擇： 產(chǎn)品綜合素質(zhì)：景觀環(huán)境物業(yè)管理產(chǎn)品品質(zhì)小區(qū)配套發(fā)展商品牌小區(qū)規(guī)模 區(qū)位因素：片區(qū)位置園林規(guī)劃交通狀況周邊配套,修正后各項(xiàng)目公寓價(jià)格Pi Pi=( QX/ Qi)Pi （注：Pi為平均價(jià)格） P1=(QX

22、/Q1)P1 = (65/86) 14000 =10581 P2=(QX/Q2)P2 = (65/83) 11500 =9006 P3=(QX/Q3)P3 = (65/62) 96000 =10065 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi W1=50% W2=30% W3=20%,本項(xiàng)目公寓PX PX=PiWi=P1W1+P2W2+P3W3+P4W4 =1058150%+900630%+1006520% =5291+27022013 =10005元/,結(jié)合“競(jìng)品定價(jià)以及目標(biāo)客戶心理價(jià)位”，建議本項(xiàng)目公寓毛坯售價(jià)取值10000元/,高層公寓價(jià)格建議：10000元/左右,住宅定價(jià),page56,目錄,宏觀經(jīng)濟(jì)

23、研究,各類物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)估,投資收益測(cè)算,投資估算,住宅、商業(yè)、酒店總投資約143529萬元，建面單方造價(jià)約6635元/；,運(yùn)營成本,PAGE58,運(yùn)營成本：16852萬元 營銷成本：銷售額3%= 159730萬元3%= 4792萬元 資金成本：銷售額2%= 159730萬元2%= 3195萬元 稅費(fèi)：銷售額5.55%= 159730萬元5.55%= 8865萬元,銷售收益測(cè)算,一次性銷售收益共可收益159730萬元；,住宅收益114970萬元 商品房體量為114970； 參考毗鄰樓盤，并考慮項(xiàng)目去化速度因素，初定價(jià)9500元/； 則10000元/114970=114970萬元；,商業(yè)街區(qū)收益

24、44760萬元 可售街區(qū)商業(yè)體量為22380； 參考目前寧海項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售商鋪較住宅溢價(jià)約1.5-2倍，同時(shí)考慮地段因素，以及時(shí)間因素，結(jié)合項(xiàng)目整體包裝概念，保守估計(jì)商鋪較住宅溢價(jià)1.8-2.0倍，初定均價(jià)價(jià)20000元/； 則20000元/22380=44760萬元；,成本測(cè)算小結(jié),建設(shè)總投資：143529萬元； 運(yùn)營成本：16852萬元； 成本總計(jì)： 160381萬元,成本總計(jì)160381萬元，一次性銷售收益159730萬元，賬面累計(jì)盈利4350萬元，基本持平；,商業(yè)部分,住宅地塊,湖西商業(yè)街,酒店,住宅,總投資成本支出,工程總投資,管理費(fèi),財(cái)務(wù)費(fèi),160381萬,項(xiàng)目各物業(yè)推出時(shí)序建議,基于政府文件要求底線 優(yōu)先開發(fā)有現(xiàn)金流回現(xiàn)項(xiàng)目,2014,年份,2015,2016,2017,2018,2