房地產項目收購盡職調查清單

1、房地產項目收購盡職調查清單項目收購一般分為二類，一類是房地產項目公司的股權收購，一類是房地產項目在建工程轉讓或現(xiàn)房轉讓。一、涉及公司類的文件1、公司營業(yè)執(zhí)照正副本2、公司房地產開發(fā)資質證書3、公司章程4、公司歷次股東會、董事會決議5、公司的稅務登記證6、公司組織機構代碼證7、公司的銀行開戶證明和貸款卡8、公司從成立至現(xiàn)在的股東變更情況和注冊資本法人代表變更的情況9、公司歷次的注冊和增資的驗資報告通過對公司類文件的盡職調查主要是了解公司法人的現(xiàn)狀及歷史沿革。二、設計開發(fā)項目類文件1、“一書二證”建設用地批準書，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證2、國有土地使用權證3、國有土地出讓合同及動拆遷

2、補償合同4、發(fā)改委立項文件或可行性方案批復5、施工許可證6、預售許可證7、大產權證或小產權證8、規(guī)劃審核意見書或規(guī)劃部門對方案的批復9、項目擴初的批復10、項目各類市政配套部門的征詢意見11、項目的方案文本、擴初文本或施工圖12、項目的地質勘探報告13、項目的各類驗收報告14、項目面積測繪資料收購項目的報批報建或施工到不同的階段需提供以上的不同文件，由淺到深到細。通過以上文件的盡職調查主要是了解：1、項目土地取得的來源及合法性，土地使用的時間和原始土地價格的多少，并結合財務調查了解土地款項的支付情況2、項目規(guī)劃主管部門審批的用途及各類經濟技術指標3、依收購項目進展到不同的階段了解所需的相關政府

3、職能部門審批的文件和手續(xù)是否完整，是否合法4、如項目工程已實際開工，應了解項目工程的圖紙、開工審批手續(xù)及政府質檢部門階段的驗收報告和工程檔案必須的文件圖紙，以確保今后竣工驗收的合規(guī)性。三、涉及財務類的資料1、涉稅文件：發(fā)票深綠采購的文件和稅收優(yōu)惠、財務獎勵類的文件；2、公司歷年的報表及審計報告；3、公司的所有賬本，包括：總賬、明細賬、現(xiàn)金日記賬、成本臺賬等；4、銀行及非金融機構貸款的明細；5、對外擔保的明細；6、開戶銀行的明細；通過財務類文件的盡職調查主要有以下幾個方面的作用：1、了解注冊資本和歷次增資的情況，檢查注冊資金的到位情況；2、了解企業(yè)的資金流向，重點檢查往來款、應收應付款的情況；3

4、、了解各類合同款項的支付情況，預測和計算履行合同還應支付的款項；4、詳細檢查進入成本或存貨類科目的發(fā)票的合法性、合規(guī)性，避免稅務的風險；5、檢查企業(yè)涉稅事項：稅金是否依法足額繳納，是否存在稅務風險。印花稅的繳納情況等；6、檢查財務科目設置和賬目是否齊全、合規(guī)、合法；7、確保財務反應成本是否合規(guī)合法，以免引起今后收購以后增加我司的土地增值稅和所得稅的負擔。四、公司的經濟合同履行情況公司簽訂的所有合同，并重點檢查一下合同：1、土地出讓合同、動拆遷補償合同等涉及取得土地使用權簽訂的相關合同；2、勘探、設計、監(jiān)理、施工合同等設計項目工程建設的合同；3、貸款合同及擔保合同；4、以上合同的履行情況，包括：合同金額，合同的變更情況，已付款、未付款、應付款的情況，合同履行的進度情況，如：設計、工程等的進度情況。此類盡職調查主要作用是，了解企業(yè)