機(jī)器設(shè)備知識(shí)講座(ppt 60頁).ppt

1、第 四 章機(jī)器設(shè)備,第 一 節(jié) 機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)及其評(píng)估基本程序一、機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)1. 單位價(jià)值量大，使用壽命長(zhǎng)，流動(dòng)性差2. 工程技術(shù)性強(qiáng)3.價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物更新周期不一致4 . 涉及專業(yè)面廣,二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序一般說來，機(jī)器設(shè)備評(píng)估大致經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段（二）現(xiàn)場(chǎng)工作階段1.逐臺(tái)（件）核實(shí)評(píng)估對(duì)象。2.按照評(píng)估重點(diǎn)或人員安排，對(duì)待評(píng)估設(shè)備進(jìn)行分類。3.設(shè)備鑒定。,（1）對(duì)設(shè)備技術(shù)狀況的鑒定主要是對(duì)設(shè)備滿足生產(chǎn)工藝的程度、生產(chǎn)精度和廢品率，以及各種消耗和污染情況的鑒定。 （2）主要了解設(shè)備是處在在用狀態(tài)還是閑置狀態(tài)。 （3）了解設(shè)備的制造，設(shè)備所處環(huán)境、條件對(duì)設(shè)備質(zhì)量的

2、影響，設(shè)備現(xiàn)時(shí)的完整性、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況等。 （4）對(duì)設(shè)備的磨損程度鑒定主要是了解和掌握設(shè)備的有形損耗。,（三）確定設(shè)備評(píng)估用技術(shù)參數(shù)階段 （四）評(píng)估估算階段 （五）饌寫評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說明階段,第 二 節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法一、成本法的基本思路 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成 重置成本一般包括重新購(gòu)建或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。,對(duì)于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，不需要安裝的，重置成本僅包括設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，另外還包括資金成本、稅金等。（一）進(jìn)口機(jī)器設(shè)備重置成

3、本的計(jì)算1、物價(jià)指數(shù)法例題：ABC公司1998年從國(guó)外進(jìn)口一條汽車配件生產(chǎn)線，其進(jìn)口總價(jià)為200萬美元，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)為10萬元人民幣。2003年該生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員通過市場(chǎng)調(diào)查獲知該類設(shè)備目前在國(guó)外市場(chǎng)上的銷售價(jià)格比1998年增長(zhǎng)了12%，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)上漲了30%，評(píng)估基準(zhǔn)日美元對(duì)人民幣的匯率為1：8 .2，該類設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅為20%，增值稅為17%，則該進(jìn)口生產(chǎn)線的重置成本為：200X（1+12%）X 8 .2 X（1+20%） X （1+17%）+10 X（1+30%）=2591 . 87萬元,2、直接核算法 進(jìn)口設(shè)備重置成本=到岸價(jià)X現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)

4、內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi) 例題：某企業(yè)從國(guó)外進(jìn)口的設(shè)備需進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過調(diào)查了解到評(píng)估基準(zhǔn)日該設(shè)備從國(guó)外進(jìn)口的離岸價(jià)為100萬元，境外運(yùn)雜費(fèi)需3萬美元，保險(xiǎn)費(fèi)為FOB的4，該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率為25%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費(fèi)約占離岸價(jià)的6 。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)需3.4萬元人民幣。評(píng)估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價(jià)為1：8.2，則該進(jìn)口設(shè)備重置成本如下：,FOB=100萬元 保險(xiǎn)費(fèi)=100 X 4=0 .4萬美元 CIF=100+ 0 .4+3=103 .4萬美元 進(jìn)口關(guān)稅= 103 .4 X25%=25 .85萬美元 增值稅=（ 103 .4+ 25 .85） X17%=21 .9725萬美

5、元 銀行手續(xù)費(fèi)= 103 .4 X6=0 .6204萬美元 進(jìn)口設(shè)備重置成本=（ 103 .4+ 25 .85+ 21 .9725 0 .6204）X8 .2+ 3 .4 =1248 .5118萬元,（二）國(guó)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備重置成本的測(cè)算 1.物價(jià)指數(shù)法。機(jī)器設(shè)備重置成本=機(jī)器設(shè)備原始成本評(píng)估時(shí)該類設(shè)備價(jià)格指數(shù)/購(gòu)置時(shí)價(jià)格指數(shù)例：某型號(hào)壓力機(jī)，1985年購(gòu)置。評(píng)估基準(zhǔn)日為1995年。該設(shè)備帳面原值365000元，其中：設(shè)備購(gòu)價(jià)310000元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)50000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元。已知：1985年和1995年該類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)分別為120%和180%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的定基物價(jià)指數(shù)為150%和2

6、00%，按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)重置，運(yùn)雜費(fèi)為12000元。計(jì)算該壓力機(jī)的重置成本。,1.如何理解資產(chǎn)評(píng)估行為的復(fù)雜性與綜合性 2 .如何理順資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托單位之間的關(guān)系,根據(jù)上述公式：重置成本=310000X180%/120%+50000X200%/150%+12000=465000+66667+12000=543667（元）,2、功能比例法機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值=參照物設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格X被評(píng)估設(shè)備功能/參照物設(shè)備功能例題：現(xiàn)對(duì)企業(yè)的A機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其年生產(chǎn)能力為80噸，由于市場(chǎng)上 沒有與A設(shè)備完全相同的設(shè)備，所以選擇了與A設(shè)備具有相同性質(zhì)和用途的全新機(jī)器設(shè)備B作為參照物，其年生產(chǎn)能力為100噸，參

7、照物機(jī)器設(shè)備B的現(xiàn)行成本為200000元，試評(píng)估A設(shè)備重置成本。A設(shè)備重置成本=200000 X 80/100=160000元3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法RC1=RC2(A1/A2)X,例：計(jì)算某化工設(shè)備的重置成本 某被評(píng)估的化工設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品，現(xiàn)在，市場(chǎng)上已沒有相同生產(chǎn)能力的設(shè)備。生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類型設(shè)備，市場(chǎng)售價(jià)150萬元。經(jīng)測(cè)算，該類型設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65。則，被評(píng)估設(shè)備重置成本=（被評(píng)估設(shè)備的能力/參照物的能力）x 參照物重置價(jià)=（20/30）x150=115萬元,4、重置核算法 三、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算 （一）實(shí)體性貶值 1、年限法 成新率=設(shè)備尚可使用

8、年限/（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限） 例題：2003年3月20日對(duì)甲企業(yè)的一臺(tái)數(shù)控機(jī)床進(jìn)行評(píng)估。該機(jī)床已使用年限為4年，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該類機(jī)床為10臺(tái)，其中有2臺(tái)的使用壽命為12年；有2臺(tái)的使用壽命為13年；有3臺(tái)的使用壽命為14年；有1臺(tái)的使用壽命為15年；有1臺(tái)的使用壽命為16年；有1臺(tái)使用壽命為17年。則該類機(jī)床的平均使用壽命為： 12 2/10+13 2/10+14 3/10+15 1/10+16 1/10+17 1/10=14年 尚可使用年限為10年 成新率=10/14=71 .43%,2、修復(fù)費(fèi)用法 成新率=1-修復(fù)費(fèi)用/重置成本 例題：A評(píng)估事務(wù)所接受B發(fā)電廠委托對(duì)其

9、一臺(tái)生產(chǎn)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐的重置成本為100萬元，已使用6年，現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設(shè)備損壞需更換維修，估計(jì)更換管道以及維修附屬設(shè)備需20萬元，經(jīng)技術(shù)鑒定認(rèn)定修復(fù)完畢后該鍋爐可以使用10年。 （1）重置成本：100萬元 （2）可修復(fù)部分磨損引起的貶值：20萬元 （3）不可修復(fù)部分的重置成本：100-20=80萬元 （4）不可修復(fù)部分貶值率=6/16=37 .5% （5）不可修復(fù)部分的貶值額：80 37 .5%=30萬元 （6）該鍋爐的全部貶值額：20+30=50萬元 （7）該鍋爐的綜合貶值率：50/100=50% 成新率為50%,3、技術(shù)鑒定法 全部按技術(shù)鑒定結(jié)果確定設(shè)備的成新率 將技術(shù)鑒定結(jié)果

10、確定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的權(quán)重比例計(jì)算綜合成新率 例題：鍋爐成新率的確定 以10噸以上水管式蒸汽動(dòng)力鍋爐為例 第一，鍋爐筒體及水管（35分） 1、鍋爐內(nèi)壁有無腐蝕（點(diǎn)蝕及片蝕）及水垢（以近期定期檢查記錄為準(zhǔn)）。（12分） 2、鍋爐爐墻有無變形或破損。（10分） 3、水冷壁及對(duì)流管有無變形。（5分） 4、爐條運(yùn)行機(jī)構(gòu)包括爐片是否掉落及加煤機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（8分）,第二，儀表檢查 一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定要求定期檢驗(yàn)，鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗(yàn)。（15分） 第三，鼓、引風(fēng)機(jī)及出渣、除塵系統(tǒng)（35分） 1、鼓、引風(fēng)機(jī)在運(yùn)行中機(jī)體有無異常振動(dòng)，軸承有無異常發(fā)熱

11、，鍋爐爐膛負(fù)壓是否因鼓、引風(fēng)機(jī)的正、負(fù)壓力值未達(dá)到規(guī)定值而異常。（18分） 2、出渣機(jī)出渣是否連續(xù)，機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（5分） 3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。（12分）,第四，鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定，省煤器是否泄漏，給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達(dá)到預(yù)定值，水處理（離子交換）系統(tǒng)工作是否正常，除氧系統(tǒng)工作是否正常。（15分）,（二）功能性貶值 例題：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值。 1、分析被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)因素：經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300

12、個(gè)工作日，每臺(tái)老機(jī)器比新機(jī)器多耗電6000度。 2、確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度按0.5元計(jì)算，則：,每年的超額運(yùn)營(yíng)成本=6000度*0.5=3000元 3、計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：如所得稅按33%計(jì)算，則 稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本*（1-33%）=2010元 4、確定折現(xiàn)率：10% 凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值=2010 *6.145=12350元,（三）經(jīng)濟(jì)性貶值 例題：某發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺(tái)/年。該生產(chǎn)線至今已經(jīng)使用10 年，根據(jù)實(shí)體狀況判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)

13、產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求下降，造成開工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際產(chǎn)量為15000臺(tái)。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.68。 則：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（15000/25000）0.68=0.71,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)法,機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值=參照物市場(chǎng)交易價(jià)格+被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物差異量化額合計(jì) 一、評(píng)估步驟 1、確定評(píng)估對(duì)象，搜集所需資料 2、選擇參照物 3、比較待評(píng)估設(shè)備與參照物并將二者差異量化 （1）交易日期的調(diào)整 調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的參照物價(jià)格= 參照物在交易日的成交價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/交易日價(jià)格指數(shù),（2）品牌、質(zhì)

14、量與結(jié)構(gòu)差異調(diào)整 （3）新舊程度差異調(diào)整 新舊程度差異調(diào)整=參照物的價(jià)格被評(píng)估設(shè)備成新率/參照物設(shè)備成新率 4、確定評(píng)估值 二、案例： 對(duì)企業(yè)一臺(tái)使用了5年的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過考察，選擇了三個(gè)近期成交的類似設(shè)備作為參照物，有關(guān)資料如下表：,1、生產(chǎn)能力的差異調(diào)整 參照物1的調(diào)整系數(shù)=1-（6400/6000） 0.6=-0 .039 參照物2的調(diào)整系數(shù)=1-（6600/6000） 0.6=- 0 .059 參照物3的調(diào)整系數(shù)=1-（5000/6000） 0.6= 0 .104 生產(chǎn)能力差異額為： 參照物1=200000 （- 0 .039）=-7800元 參照物2=300000 （-

15、0 .059）=-17700元 參照物3=220000 （ 0 .104）=22880元 2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異調(diào)整 參照物1=（90000-86000） （P/A，10%，5） （1-33%）=1167 .2元 參照物2=（94000-86000）（P/A，10%，6） （1-33%）=28595 .0元,參照物3=（80000-86000） （P/A，10%，8） （1-33%）=-21446 .3元 3、價(jià)格變動(dòng)因素調(diào)整 參照物1=200000 10%=20000元 參照物2=300000 6%=18000元 參照物3=220000 2%=4400元 4、新舊程度差異調(diào)整 參照物1=60%/5

16、0%=1.2 參照物2= 60%/60%=1 參照物3= 60%/70%=0.86,5、初評(píng)價(jià)值 初評(píng)價(jià)值1=（20000-7800+1167.2+20000) 1.2=268646.4元 初評(píng)價(jià)值2=（30000-17700+28595. 0+18000) 1=58895元 初評(píng)價(jià)值3=（22000+22800-2144.3+4400) 0.86=47055.7元 6、最終評(píng)估價(jià)值 （ 268646.4+ 58895 +47055.7）/3=124865.7元,第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備成新率的技術(shù)鑒定法 1、全部按技術(shù)鑒定結(jié)果確定設(shè)備的成新率 2、將技術(shù)鑒定結(jié)果確定的成新率和用使用年限法算得的成新率

17、按一定的權(quán)重比例計(jì)算綜合成新率 一、鍋爐成新率的確定 以10噸以上水管式蒸汽動(dòng)力鍋爐為例 （一）鍋爐筒體及水管（35分） 1、鍋爐內(nèi)壁有無腐蝕（點(diǎn)蝕及片蝕）及水垢（以近期定期檢查記錄為準(zhǔn)）。（12分） 2、鍋爐爐墻有無變形或破損。（10分） 3、水冷壁及對(duì)流管有無變形。（5分） 4、爐條運(yùn)行機(jī)構(gòu)包括爐片是否掉落及加煤機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（8分）,（二）儀表檢查 一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定要求定期檢驗(yàn)，鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗(yàn)。（15分） （三）鼓、引風(fēng)機(jī)及出渣、除塵系統(tǒng)（35分） 1、鼓、引風(fēng)機(jī)在運(yùn)行中機(jī)體有無異常振動(dòng)，軸承有無異常發(fā)熱，鍋爐爐膛負(fù)壓是否因鼓、引風(fēng)機(jī)的正、負(fù)壓

18、力值未達(dá)到規(guī)定值而異常。（18分） 2、出渣機(jī)出渣是否連續(xù)，機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（5分） 3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。（12分）,（四）鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定，省煤器是否泄漏，給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達(dá)到預(yù)定值，水處理（離子交換）系統(tǒng)工作是否正常，除氧系統(tǒng)工作是否正常。（15分） 二、汽車成新率的確定 （一）分部件鑒定法 1、發(fā)動(dòng)機(jī)及離合器總成 汽缸壓力是否符合規(guī)定值，機(jī)油有無泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水，燃油消耗是否在正常范圍（見各型汽車標(biāo)準(zhǔn)）。發(fā)動(dòng)機(jī)點(diǎn)火后，不論在何速度均不應(yīng)有斷火現(xiàn)象，也不應(yīng)有活塞缸或曲軸軸承、連桿軸振動(dòng)異?，F(xiàn)象。（35分）,2、前橋總成

19、工字梁應(yīng)無變形，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作應(yīng)輕便靈活。（8分） 3、后橋總成 圓錐主動(dòng)齒輪在14001500轉(zhuǎn)/分時(shí)，各軸承溫度不應(yīng)高于60度，差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊聲或高低變化響聲，各結(jié)合部位不允許漏油。（10分） 4、車架總成 應(yīng)無變形，各焊口應(yīng)無裂紋及損傷，各鉚接件應(yīng)齊全，無松動(dòng)現(xiàn)象。液壓減速器不應(yīng)有漏油現(xiàn)象。（14分）,5、變速器總成 在運(yùn)行中，齒輪在任何檔位均不應(yīng)有脫檔、跳檔及異常聲響。變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng)，所有密封部分不應(yīng)漏油。變速時(shí)變速桿操作應(yīng)輕便。（8分） 6、車身總成 車身有無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整。如為貨車，則車廂應(yīng)完好無損傷。駕駛室儀表能正常工作。（

20、15分） 7、輪胎 依磨損量確定成新率。（2分） 8、其他 制動(dòng)系統(tǒng)，氣壓制動(dòng)的儲(chǔ)氣筒及制動(dòng)筒不應(yīng)漏氣。如為液壓制動(dòng)，各部位不得漏油，且液壓制動(dòng)系統(tǒng)不得進(jìn)入空氣。電路的電源、點(diǎn)火、信號(hào)、照明等應(yīng)工作正常（8分）,9、較高級(jí)客車 應(yīng)評(píng)定空調(diào)系統(tǒng)及音響的技術(shù)狀態(tài)。評(píng)分時(shí)將空調(diào)系統(tǒng)及音響歸入車身總成，將車身總成的評(píng)分增為25分，再適當(dāng)調(diào)減其他總成的評(píng)分。 （二）綜合鑒定法 1、外觀檢查（20分） 汽車外部有無碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車身及駕駛室的門窗是否完好，密封是否良好，駕駛室儀表是否完好。（10分） 發(fā)動(dòng)機(jī)及變速器箱體、后橋結(jié)合部等不得漏油，冷卻系統(tǒng)不得漏水，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)及變速器操作應(yīng)輕便靈活。（1

21、0分）,2、行駛檢查（20分） 加速性能：貨車從20公里/時(shí)加速至40公里/時(shí)不應(yīng)超過25秒，小客車不應(yīng)超過10秒。（,（二）運(yùn)輸設(shè)備評(píng)估實(shí)例 汽運(yùn)公司某型大拖拉汽車價(jià)值的評(píng)估 汽車名稱：大拖拉，某規(guī)格型號(hào)，載重量40噸，1993年購(gòu)入后即交付使用，已使用4年，已行駛80988公里。 重置成本的確定：依據(jù)該公司1996年購(gòu)入同型號(hào)815大拖拉，其原值為606132元，該原值已包含了應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，載重汽車近期價(jià)格沒有變化，仍以原值606132元作為重置成本。 成新率的確定：與工程技術(shù)人員一起在現(xiàn)場(chǎng)采用分部件鑒定的方法進(jìn)行鑒定。該設(shè)備綜合成新率確定為70%。其詳細(xì)鑒定見附表。,評(píng)估值=重置成本

22、綜合成新率 =606132 70%=424292元 汽車車輛鑒定表,機(jī)器評(píng)估案例,第五章 土地使用權(quán)評(píng)估及建筑物評(píng)估,第一節(jié) 土地使用權(quán)概述 一、土地與土地使用權(quán) 二、土地的分類及其特性 （一）土地資產(chǎn)的分類 1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途 2、按經(jīng)濟(jì)地理位置 3、按所有權(quán)歸屬 4、按利用程度 5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì),（二）土地資產(chǎn)的特性 自然特性： 1、土地面積的有限性 2、土地空間位置的固定性 3、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性 4、土地的不可替代性 經(jīng)濟(jì)特性： 1、用途多樣性 2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 3、可壟斷性,三、地價(jià)的特征與種類 （一） 1、地價(jià)是地租的資本化 2、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格 3、土地具有增值性 4、地價(jià)與用途相關(guān) 5、地價(jià)具有個(gè)別性 6、地價(jià)具有可比性,（二） 1、基準(zhǔn)地價(jià) 2、標(biāo)定地價(jià) 3、交易底價(jià) 4、市場(chǎng)交易價(jià) 5、課稅價(jià)格,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估程序和原則,一、土地使用權(quán)評(píng)估的程序 （一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng) 1、明確評(píng)估對(duì)象 2、明確評(píng)估目的 3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日 4、計(jì)劃評(píng)估工作期日,（二）制定評(píng)估作業(yè)