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1、第 四 章機(jī)器設(shè)備,第 一 節(jié) 機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)及其評(píng)估基本程序一、機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)1. 單位價(jià)值量大,使用壽命長(zhǎng),流動(dòng)性差2. 工程技術(shù)性強(qiáng)3.價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物更新周期不一致4 . 涉及專業(yè)面廣,二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序一般說來,機(jī)器設(shè)備評(píng)估大致經(jīng)歷以下幾個(gè)階段:(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段(二)現(xiàn)場(chǎng)工作階段1.逐臺(tái)(件)核實(shí)評(píng)估對(duì)象。2.按照評(píng)估重點(diǎn)或人員安排,對(duì)待評(píng)估設(shè)備進(jìn)行分類。3.設(shè)備鑒定。,(1)對(duì)設(shè)備技術(shù)狀況的鑒定主要是對(duì)設(shè)備滿足生產(chǎn)工藝的程度、生產(chǎn)精度和廢品率,以及各種消耗和污染情況的鑒定。 (2)主要了解設(shè)備是處在在用狀態(tài)還是閑置狀態(tài)。 (3)了解設(shè)備的制造,設(shè)備所處環(huán)境、條件對(duì)設(shè)備質(zhì)量的
2、影響,設(shè)備現(xiàn)時(shí)的完整性、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況等。 (4)對(duì)設(shè)備的磨損程度鑒定主要是了解和掌握設(shè)備的有形損耗。,(三)確定設(shè)備評(píng)估用技術(shù)參數(shù)階段 (四)評(píng)估估算階段 (五)饌寫評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說明階段,第 二 節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法一、成本法的基本思路 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成 重置成本一般包括重新購(gòu)建或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。,對(duì)于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備,不需要安裝的,重置成本僅包括設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi),需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi),另外還包括資金成本、稅金等。(一)進(jìn)口機(jī)器設(shè)備重置成
3、本的計(jì)算1、物價(jià)指數(shù)法例題:ABC公司1998年從國(guó)外進(jìn)口一條汽車配件生產(chǎn)線,其進(jìn)口總價(jià)為200萬美元,國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)為10萬元人民幣。2003年該生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估人員通過市場(chǎng)調(diào)查獲知該類設(shè)備目前在國(guó)外市場(chǎng)上的銷售價(jià)格比1998年增長(zhǎng)了12%,國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)上漲了30%,評(píng)估基準(zhǔn)日美元對(duì)人民幣的匯率為1:8 .2,該類設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅為20%,增值稅為17%,則該進(jìn)口生產(chǎn)線的重置成本為:200X(1+12%)X 8 .2 X(1+20%) X (1+17%)+10 X(1+30%)=2591 . 87萬元,2、直接核算法 進(jìn)口設(shè)備重置成本=到岸價(jià)X現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)
4、內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi) 例題:某企業(yè)從國(guó)外進(jìn)口的設(shè)備需進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)過調(diào)查了解到評(píng)估基準(zhǔn)日該設(shè)備從國(guó)外進(jìn)口的離岸價(jià)為100萬元,境外運(yùn)雜費(fèi)需3萬美元,保險(xiǎn)費(fèi)為FOB的4,該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率為25%,增值稅稅率為17%,銀行手續(xù)費(fèi)約占離岸價(jià)的6 。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)需3.4萬元人民幣。評(píng)估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價(jià)為1:8.2,則該進(jìn)口設(shè)備重置成本如下:,FOB=100萬元 保險(xiǎn)費(fèi)=100 X 4=0 .4萬美元 CIF=100+ 0 .4+3=103 .4萬美元 進(jìn)口關(guān)稅= 103 .4 X25%=25 .85萬美元 增值稅=( 103 .4+ 25 .85) X17%=21 .9725萬美
5、元 銀行手續(xù)費(fèi)= 103 .4 X6=0 .6204萬美元 進(jìn)口設(shè)備重置成本=( 103 .4+ 25 .85+ 21 .9725 0 .6204)X8 .2+ 3 .4 =1248 .5118萬元,(二)國(guó)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備重置成本的測(cè)算 1.物價(jià)指數(shù)法。機(jī)器設(shè)備重置成本=機(jī)器設(shè)備原始成本評(píng)估時(shí)該類設(shè)備價(jià)格指數(shù)/購(gòu)置時(shí)價(jià)格指數(shù)例:某型號(hào)壓力機(jī),1985年購(gòu)置。評(píng)估基準(zhǔn)日為1995年。該設(shè)備帳面原值365000元,其中:設(shè)備購(gòu)價(jià)310000元,基礎(chǔ)及安裝費(fèi)50000元,運(yùn)雜費(fèi)5000元。已知:1985年和1995年該類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)分別為120%和180%,基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的定基物價(jià)指數(shù)為150%和2
6、00%,按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)重置,運(yùn)雜費(fèi)為12000元。計(jì)算該壓力機(jī)的重置成本。,1.如何理解資產(chǎn)評(píng)估行為的復(fù)雜性與綜合性 2 .如何理順資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托單位之間的關(guān)系,根據(jù)上述公式:重置成本=310000X180%/120%+50000X200%/150%+12000=465000+66667+12000=543667(元),2、功能比例法機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值=參照物設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格X被評(píng)估設(shè)備功能/參照物設(shè)備功能例題:現(xiàn)對(duì)企業(yè)的A機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估,其年生產(chǎn)能力為80噸,由于市場(chǎng)上 沒有與A設(shè)備完全相同的設(shè)備,所以選擇了與A設(shè)備具有相同性質(zhì)和用途的全新機(jī)器設(shè)備B作為參照物,其年生產(chǎn)能力為100噸,參
7、照物機(jī)器設(shè)備B的現(xiàn)行成本為200000元,試評(píng)估A設(shè)備重置成本。A設(shè)備重置成本=200000 X 80/100=160000元3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法RC1=RC2(A1/A2)X,例:計(jì)算某化工設(shè)備的重置成本 某被評(píng)估的化工設(shè)備,生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品,現(xiàn)在,市場(chǎng)上已沒有相同生產(chǎn)能力的設(shè)備。生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類型設(shè)備,市場(chǎng)售價(jià)150萬元。經(jīng)測(cè)算,該類型設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65。則,被評(píng)估設(shè)備重置成本=(被評(píng)估設(shè)備的能力/參照物的能力)x 參照物重置價(jià)=(20/30)x150=115萬元,4、重置核算法 三、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算 (一)實(shí)體性貶值 1、年限法 成新率=設(shè)備尚可使用
8、年限/(設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限) 例題:2003年3月20日對(duì)甲企業(yè)的一臺(tái)數(shù)控機(jī)床進(jìn)行評(píng)估。該機(jī)床已使用年限為4年,評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),該類機(jī)床為10臺(tái),其中有2臺(tái)的使用壽命為12年;有2臺(tái)的使用壽命為13年;有3臺(tái)的使用壽命為14年;有1臺(tái)的使用壽命為15年;有1臺(tái)的使用壽命為16年;有1臺(tái)使用壽命為17年。則該類機(jī)床的平均使用壽命為: 12 2/10+13 2/10+14 3/10+15 1/10+16 1/10+17 1/10=14年 尚可使用年限為10年 成新率=10/14=71 .43%,2、修復(fù)費(fèi)用法 成新率=1-修復(fù)費(fèi)用/重置成本 例題:A評(píng)估事務(wù)所接受B發(fā)電廠委托對(duì)其
9、一臺(tái)生產(chǎn)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐的重置成本為100萬元,已使用6年,現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設(shè)備損壞需更換維修,估計(jì)更換管道以及維修附屬設(shè)備需20萬元,經(jīng)技術(shù)鑒定認(rèn)定修復(fù)完畢后該鍋爐可以使用10年。 (1)重置成本:100萬元 (2)可修復(fù)部分磨損引起的貶值:20萬元 (3)不可修復(fù)部分的重置成本:100-20=80萬元 (4)不可修復(fù)部分貶值率=6/16=37 .5% (5)不可修復(fù)部分的貶值額:80 37 .5%=30萬元 (6)該鍋爐的全部貶值額:20+30=50萬元 (7)該鍋爐的綜合貶值率:50/100=50% 成新率為50%,3、技術(shù)鑒定法 全部按技術(shù)鑒定結(jié)果確定設(shè)備的成新率 將技術(shù)鑒定結(jié)果
10、確定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的權(quán)重比例計(jì)算綜合成新率 例題:鍋爐成新率的確定 以10噸以上水管式蒸汽動(dòng)力鍋爐為例 第一,鍋爐筒體及水管(35分) 1、鍋爐內(nèi)壁有無腐蝕(點(diǎn)蝕及片蝕)及水垢(以近期定期檢查記錄為準(zhǔn))。(12分) 2、鍋爐爐墻有無變形或破損。(10分) 3、水冷壁及對(duì)流管有無變形。(5分) 4、爐條運(yùn)行機(jī)構(gòu)包括爐片是否掉落及加煤機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。(8分),第二,儀表檢查 一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定要求定期檢驗(yàn),鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗(yàn)。(15分) 第三,鼓、引風(fēng)機(jī)及出渣、除塵系統(tǒng)(35分) 1、鼓、引風(fēng)機(jī)在運(yùn)行中機(jī)體有無異常振動(dòng),軸承有無異常發(fā)熱
11、,鍋爐爐膛負(fù)壓是否因鼓、引風(fēng)機(jī)的正、負(fù)壓力值未達(dá)到規(guī)定值而異常。(18分) 2、出渣機(jī)出渣是否連續(xù),機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。(5分) 3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。(12分),第四,鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定,省煤器是否泄漏,給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達(dá)到預(yù)定值,水處理(離子交換)系統(tǒng)工作是否正常,除氧系統(tǒng)工作是否正常。(15分),(二)功能性貶值 例題:計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值。 1、分析被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)因素:經(jīng)分析比較,被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比,引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計(jì)分析,按每天8小時(shí)工作,每年300
12、個(gè)工作日,每臺(tái)老機(jī)器比新機(jī)器多耗電6000度。 2、確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命,計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本:根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀,評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年,如每度按0.5元計(jì)算,則:,每年的超額運(yùn)營(yíng)成本=6000度*0.5=3000元 3、計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本:如所得稅按33%計(jì)算,則 稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本*(1-33%)=2010元 4、確定折現(xiàn)率:10% 凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值=2010 *6.145=12350元,(三)經(jīng)濟(jì)性貶值 例題:某發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線,原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺(tái)/年。該生產(chǎn)線至今已經(jīng)使用10 年,根據(jù)實(shí)體狀況判斷尚可使用5年。目前,由于新發(fā)動(dòng)機(jī)
13、產(chǎn)品的出現(xiàn),市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求下降,造成開工不足,現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際產(chǎn)量為15000臺(tái)。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),該發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.68。 則:經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(15000/25000)0.68=0.71,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)法,機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值=參照物市場(chǎng)交易價(jià)格+被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物差異量化額合計(jì) 一、評(píng)估步驟 1、確定評(píng)估對(duì)象,搜集所需資料 2、選擇參照物 3、比較待評(píng)估設(shè)備與參照物并將二者差異量化 (1)交易日期的調(diào)整 調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的參照物價(jià)格= 參照物在交易日的成交價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/交易日價(jià)格指數(shù),(2)品牌、質(zhì)
14、量與結(jié)構(gòu)差異調(diào)整 (3)新舊程度差異調(diào)整 新舊程度差異調(diào)整=參照物的價(jià)格被評(píng)估設(shè)備成新率/參照物設(shè)備成新率 4、確定評(píng)估值 二、案例: 對(duì)企業(yè)一臺(tái)使用了5年的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估人員經(jīng)過考察,選擇了三個(gè)近期成交的類似設(shè)備作為參照物,有關(guān)資料如下表:,1、生產(chǎn)能力的差異調(diào)整 參照物1的調(diào)整系數(shù)=1-(6400/6000) 0.6=-0 .039 參照物2的調(diào)整系數(shù)=1-(6600/6000) 0.6=- 0 .059 參照物3的調(diào)整系數(shù)=1-(5000/6000) 0.6= 0 .104 生產(chǎn)能力差異額為: 參照物1=200000 (- 0 .039)=-7800元 參照物2=300000 (-
15、0 .059)=-17700元 參照物3=220000 ( 0 .104)=22880元 2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異調(diào)整 參照物1=(90000-86000) (P/A,10%,5) (1-33%)=1167 .2元 參照物2=(94000-86000)(P/A,10%,6) (1-33%)=28595 .0元,參照物3=(80000-86000) (P/A,10%,8) (1-33%)=-21446 .3元 3、價(jià)格變動(dòng)因素調(diào)整 參照物1=200000 10%=20000元 參照物2=300000 6%=18000元 參照物3=220000 2%=4400元 4、新舊程度差異調(diào)整 參照物1=60%/5
16、0%=1.2 參照物2= 60%/60%=1 參照物3= 60%/70%=0.86,5、初評(píng)價(jià)值 初評(píng)價(jià)值1=(20000-7800+1167.2+20000) 1.2=268646.4元 初評(píng)價(jià)值2=(30000-17700+28595. 0+18000) 1=58895元 初評(píng)價(jià)值3=(22000+22800-2144.3+4400) 0.86=47055.7元 6、最終評(píng)估價(jià)值 ( 268646.4+ 58895 +47055.7)/3=124865.7元,第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備成新率的技術(shù)鑒定法 1、全部按技術(shù)鑒定結(jié)果確定設(shè)備的成新率 2、將技術(shù)鑒定結(jié)果確定的成新率和用使用年限法算得的成新率
17、按一定的權(quán)重比例計(jì)算綜合成新率 一、鍋爐成新率的確定 以10噸以上水管式蒸汽動(dòng)力鍋爐為例 (一)鍋爐筒體及水管(35分) 1、鍋爐內(nèi)壁有無腐蝕(點(diǎn)蝕及片蝕)及水垢(以近期定期檢查記錄為準(zhǔn))。(12分) 2、鍋爐爐墻有無變形或破損。(10分) 3、水冷壁及對(duì)流管有無變形。(5分) 4、爐條運(yùn)行機(jī)構(gòu)包括爐片是否掉落及加煤機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。(8分),(二)儀表檢查 一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定要求定期檢驗(yàn),鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗(yàn)。(15分) (三)鼓、引風(fēng)機(jī)及出渣、除塵系統(tǒng)(35分) 1、鼓、引風(fēng)機(jī)在運(yùn)行中機(jī)體有無異常振動(dòng),軸承有無異常發(fā)熱,鍋爐爐膛負(fù)壓是否因鼓、引風(fēng)機(jī)的正、負(fù)壓
18、力值未達(dá)到規(guī)定值而異常。(18分) 2、出渣機(jī)出渣是否連續(xù),機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。(5分) 3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。(12分),(四)鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定,省煤器是否泄漏,給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達(dá)到預(yù)定值,水處理(離子交換)系統(tǒng)工作是否正常,除氧系統(tǒng)工作是否正常。(15分) 二、汽車成新率的確定 (一)分部件鑒定法 1、發(fā)動(dòng)機(jī)及離合器總成 汽缸壓力是否符合規(guī)定值,機(jī)油有無泄漏,冷卻系統(tǒng)是否漏水,燃油消耗是否在正常范圍(見各型汽車標(biāo)準(zhǔn))。發(fā)動(dòng)機(jī)點(diǎn)火后,不論在何速度均不應(yīng)有斷火現(xiàn)象,也不應(yīng)有活塞缸或曲軸軸承、連桿軸振動(dòng)異?,F(xiàn)象。(35分),2、前橋總成
19、工字梁應(yīng)無變形,轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作應(yīng)輕便靈活。(8分) 3、后橋總成 圓錐主動(dòng)齒輪在14001500轉(zhuǎn)/分時(shí),各軸承溫度不應(yīng)高于60度,差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊聲或高低變化響聲,各結(jié)合部位不允許漏油。(10分) 4、車架總成 應(yīng)無變形,各焊口應(yīng)無裂紋及損傷,各鉚接件應(yīng)齊全,無松動(dòng)現(xiàn)象。液壓減速器不應(yīng)有漏油現(xiàn)象。(14分),5、變速器總成 在運(yùn)行中,齒輪在任何檔位均不應(yīng)有脫檔、跳檔及異常聲響。變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng),所有密封部分不應(yīng)漏油。變速時(shí)變速桿操作應(yīng)輕便。(8分) 6、車身總成 車身有無碰傷、脫漆、銹蝕,門窗玻璃完好,密封良好,座椅完整。如為貨車,則車廂應(yīng)完好無損傷。駕駛室儀表能正常工作。(
20、15分) 7、輪胎 依磨損量確定成新率。(2分) 8、其他 制動(dòng)系統(tǒng),氣壓制動(dòng)的儲(chǔ)氣筒及制動(dòng)筒不應(yīng)漏氣。如為液壓制動(dòng),各部位不得漏油,且液壓制動(dòng)系統(tǒng)不得進(jìn)入空氣。電路的電源、點(diǎn)火、信號(hào)、照明等應(yīng)工作正常(8分),9、較高級(jí)客車 應(yīng)評(píng)定空調(diào)系統(tǒng)及音響的技術(shù)狀態(tài)。評(píng)分時(shí)將空調(diào)系統(tǒng)及音響歸入車身總成,將車身總成的評(píng)分增為25分,再適當(dāng)調(diào)減其他總成的評(píng)分。 (二)綜合鑒定法 1、外觀檢查(20分) 汽車外部有無碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車身及駕駛室的門窗是否完好,密封是否良好,駕駛室儀表是否完好。(10分) 發(fā)動(dòng)機(jī)及變速器箱體、后橋結(jié)合部等不得漏油,冷卻系統(tǒng)不得漏水,轉(zhuǎn)向系統(tǒng)及變速器操作應(yīng)輕便靈活。(1
21、0分),2、行駛檢查(20分) 加速性能:貨車從20公里/時(shí)加速至40公里/時(shí)不應(yīng)超過25秒,小客車不應(yīng)超過10秒。(,(二)運(yùn)輸設(shè)備評(píng)估實(shí)例 汽運(yùn)公司某型大拖拉汽車價(jià)值的評(píng)估 汽車名稱:大拖拉,某規(guī)格型號(hào),載重量40噸,1993年購(gòu)入后即交付使用,已使用4年,已行駛80988公里。 重置成本的確定:依據(jù)該公司1996年購(gòu)入同型號(hào)815大拖拉,其原值為606132元,該原值已包含了應(yīng)交納的各種稅費(fèi),載重汽車近期價(jià)格沒有變化,仍以原值606132元作為重置成本。 成新率的確定:與工程技術(shù)人員一起在現(xiàn)場(chǎng)采用分部件鑒定的方法進(jìn)行鑒定。該設(shè)備綜合成新率確定為70%。其詳細(xì)鑒定見附表。,評(píng)估值=重置成本
22、綜合成新率 =606132 70%=424292元 汽車車輛鑒定表,機(jī)器評(píng)估案例,第五章 土地使用權(quán)評(píng)估及建筑物評(píng)估,第一節(jié) 土地使用權(quán)概述 一、土地與土地使用權(quán) 二、土地的分類及其特性 (一)土地資產(chǎn)的分類 1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途 2、按經(jīng)濟(jì)地理位置 3、按所有權(quán)歸屬 4、按利用程度 5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì),(二)土地資產(chǎn)的特性 自然特性: 1、土地面積的有限性 2、土地空間位置的固定性 3、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性 4、土地的不可替代性 經(jīng)濟(jì)特性: 1、用途多樣性 2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 3、可壟斷性,三、地價(jià)的特征與種類 (一) 1、地價(jià)是地租的資本化 2、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格 3、土地具有增值性 4、地價(jià)與用途相關(guān) 5、地價(jià)具有個(gè)別性 6、地價(jià)具有可比性,(二) 1、基準(zhǔn)地價(jià) 2、標(biāo)定地價(jià) 3、交易底價(jià) 4、市場(chǎng)交易價(jià) 5、課稅價(jià)格,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估程序和原則,一、土地使用權(quán)評(píng)估的程序 (一)明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng) 1、明確評(píng)估對(duì)象 2、明確評(píng)估目的 3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日 4、計(jì)劃評(píng)估工作期日,(二)制定評(píng)估作業(yè)
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