2011尚美淄博第三城營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案

1、尚美第三城,營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案,營(yíng) 銷 戰(zhàn) 略,項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行五步療法,我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體營(yíng)銷？,1、打造最完善的時(shí)尚、休閑街區(qū) 、使項(xiàng)目成為淄博消費(fèi)新導(dǎo)向 3、天時(shí)地利人和，激發(fā)財(cái)富動(dòng)力 4、營(yíng)銷推廣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷,項(xiàng)目存在問(wèn)題,深挖項(xiàng)目存在的問(wèn)題： 1、體量大。項(xiàng)目最小的面積140多，最大的在3000以上，其中200400為主，與大眾市場(chǎng)相違背；部分已出租的商鋪面積較大。 2.總價(jià)過(guò)高。由于體量過(guò)大導(dǎo)致總價(jià)太高，只是降低各戶購(gòu)買能力。 3、內(nèi)街經(jīng)營(yíng)情況差。內(nèi)街處酒吧外別的商家經(jīng)營(yíng)狀況較差，如曼伯爾酒店等。 4、人氣不足。人氣狀況較差，尤其是白天人流量過(guò)少。 小結(jié)：體量過(guò)大、總價(jià)過(guò)高，造成客戶

2、購(gòu)買能力下降。經(jīng)營(yíng)狀況差、人氣不足，導(dǎo)致客戶投資信心不做。項(xiàng)目處于商圈內(nèi)，附近可比較同類物業(yè)較多，以至于造成市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重,根據(jù)以上項(xiàng)目存在的問(wèn)題，凝練一下賣點(diǎn)，弱化投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)客戶信心,1、區(qū)位條件優(yōu)越，緊鄰主干道共青團(tuán)路與西五路，與步行街、王府井購(gòu)物中心東西相臨，黃金地段成熟核心商圈，投資回報(bào)率高，增值前景無(wú)限。 2、周邊商業(yè)配套、市政設(shè)施一應(yīng)俱全，銀行、郵局、商務(wù)中心、大型商廈共同構(gòu)成淄博市最完善的商業(yè)中心； 3、政府巨資改造，區(qū)域商業(yè)檔次全面升級(jí)，地王級(jí)物業(yè)坐享無(wú)限升值潛力； 4、毗鄰理工大學(xué)，為項(xiàng)目帶來(lái)更多商機(jī)； 5、成熟地段加成熟的經(jīng)營(yíng)模式，保證開(kāi)業(yè)即旺無(wú)需“守場(chǎng)”； 6、全新

3、的消費(fèi)模式，成為商業(yè)市場(chǎng)新熱點(diǎn)； 7、黃金路段擁有永久產(chǎn)權(quán)的營(yíng)業(yè)房；,推廣賣點(diǎn)提煉,8、商城配套完善、超前，確保淄博地產(chǎn)唯一性的領(lǐng)先地位； 9、擁有大型露天停車場(chǎng)，配套完善； 10、商城內(nèi)設(shè)施業(yè)態(tài)統(tǒng)一，充分滿足經(jīng)營(yíng)者、投資者的要求； 11、引入全新的管理模式，專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供全面的管理顧問(wèn)； 12、帶租約銷售，購(gòu)買即可盈利，為投資者免卻出租難的后顧之憂； 13、設(shè)立“宣傳推廣基金”，管理機(jī)構(gòu)定期對(duì)外作宣傳推廣，為旺場(chǎng)提供必要的保障；,低門檻租金抵首期，低價(jià)起輕松擁有黃金鋪；高回報(bào)投入？萬(wàn)元，月租金回報(bào)高達(dá)？元。零風(fēng)險(xiǎn)帶租約銷售 ，租期？年，鐵定年回報(bào)率？，穩(wěn)定收入 即買即回報(bào)。長(zhǎng)收益一次投

4、入，坐收40年穩(wěn)定收益。真正的一鋪養(yǎng)三代?？焐瞪啼伳陜r(jià)格增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于住宅，享受物業(yè)升值的同時(shí)賺取高額租金。,項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行五步療法,抓準(zhǔn)行業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),合理的營(yíng)銷節(jié)奏,加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷控,小步快走的營(yíng)銷節(jié)奏,制定營(yíng)銷節(jié)奏的原則,營(yíng)銷節(jié)奏,解析： 一期商鋪位于項(xiàng)目地塊西首，靠近西五路， 現(xiàn)沿街商鋪整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，推廣時(shí)間長(zhǎng)，投資可立享回報(bào)，易于造勢(shì) 二期樓座位于商街內(nèi)部，體量小，但是部分樓座需整體銷售，銷售難度高； 其次，除3#樓，其余樓座均靠近商街主干道，進(jìn)出便利，商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍良好。 做為二期推出利于項(xiàng)目的銷售工作銜接。 三期16#-25#樓位于項(xiàng)目地塊南首，靠近共青團(tuán)路； 人流量大，商鋪面積適中

5、，商家經(jīng)營(yíng)狀況良好，客戶抗性差，市場(chǎng)可容納性高。,1月,2月,4月,3月,5月,6月,7月,8月,11月,10月,9月,12月,1月,1批次開(kāi)盤,2批次開(kāi)盤,3批次開(kāi)盤,蓄客期,一批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,一批次持續(xù)期；2批次蓄客期,2批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,2批次持續(xù)期,3批次強(qiáng)銷期,3批次持續(xù)期,2月,尾盤,排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),3批次蓄客期,鑒于項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏慢快相濟(jì)的戰(zhàn)略思路與項(xiàng)目在3月份將開(kāi)第一次盤的要求 ，項(xiàng)目將以少體量、多次開(kāi)盤的形式進(jìn)行銷售排期，其具體排期建議為： 其銷售排期示意如下：,項(xiàng)目銷售排期的制定,從項(xiàng)目戰(zhàn)略營(yíng)銷慢快相濟(jì)的立場(chǎng)出發(fā)，本案按照“擇優(yōu)入市、水漲船高、順?biāo)浦邸钡膶?dǎo)向推售

6、，順利完成項(xiàng)目的產(chǎn)品推售，其產(chǎn)品策略示意如下：,蓄客期,一批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,一批次持續(xù)期；2批次蓄客期,2批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,2批次持續(xù)期,3批次蓄客期,3批次強(qiáng)銷期,3批次持續(xù)期,1批次開(kāi)盤,2批次開(kāi)盤,3批次開(kāi)盤,排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,9月,8月,12月,11月,10月,一期推出1#、2#、3#、6#、12#、13#，共計(jì)38個(gè)鋪位，13274.31,二期推出7#、8#、9#、14#、15#16#，共計(jì)32個(gè)鋪位，約11916.29（不包括9#樓）,三期推出17#、18#、19#、20#21#、23#、24#、25#，共計(jì)24個(gè)鋪位，約7795.

7、25,注:此處項(xiàng)目分三批次進(jìn)行推售，每期具體推售量將在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，按照蓄客量進(jìn)行合理安排,1月,尾盤,產(chǎn)品控制,項(xiàng)目營(yíng)銷銷控體系,銷控原則：產(chǎn)品調(diào)控，借勢(shì)布局,1、階段蓄勢(shì)，限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面,2、各級(jí)產(chǎn)品、組合出臺(tái)、各取所需,3、階段性集中簽約，形成熱銷局面,動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),節(jié)點(diǎn)型銷售鏈把控,節(jié)點(diǎn)銷售連接把控,項(xiàng)目外立面,交 房,SP活動(dòng),節(jié) 慶,開(kāi) 盤,銷售控制原則,各階段工作,第一階段 關(guān)系認(rèn)購(gòu)期 時(shí)間： 2011年2月中旬 主要工作： 完成關(guān)系客戶認(rèn)購(gòu)； 組織廣告推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象確立； 推廣思路： 通過(guò)區(qū)域發(fā)展及前景炒作，吸引潛在投資客戶關(guān)注，樹(shù)立項(xiàng)目形象，為認(rèn)籌

8、及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)作輔墊。 工作目標(biāo)： 關(guān)系客戶完成認(rèn)購(gòu)； 新客戶儲(chǔ)備,注：時(shí)間安排以各階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn),第二階段 蓄水認(rèn)購(gòu)期 時(shí)間： 2011年 主要工作： 發(fā)卡儲(chǔ)客，組織集中認(rèn)購(gòu)； 推廣思路： 帶租約購(gòu)買的好處經(jīng)行炒作，最大限度挖掘地域環(huán)境的投資增值理念，體現(xiàn)地段價(jià)值，建立“新天地文化商業(yè)中心”標(biāo)志性地位。,注：時(shí)間安排以各階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn),途徑和手段：明籌蓄客、內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 具體工作： （1）擴(kuò)大推廣范圍，集中廣告投放； （2）擴(kuò)大認(rèn)籌量沖刺； （3）以可觀的認(rèn)籌量迎接解籌發(fā)售的到來(lái)。 目的： 制造現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛，集中廣告投放,第三階段 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 時(shí)間： 2011年 主要工作： 集中開(kāi)盤，釋放積累客

9、戶； 組織推廣，提高項(xiàng)目投資價(jià)值認(rèn)可度； 推廣思路： 以推動(dòng)項(xiàng)目銷售為目的，組織項(xiàng)目推廣工作，推動(dòng)項(xiàng)目銷售工作的迅速開(kāi)展； 目的： 營(yíng)造火爆的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，為二期做好鋪墊；,注：時(shí)間安排以各階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn),銷售方式： 公開(kāi)解籌發(fā)售 目標(biāo)客戶：前期認(rèn)購(gòu)客戶 價(jià)格策略：適時(shí)調(diào)整，現(xiàn)場(chǎng)上揚(yáng)（多重價(jià)格體系）； 付款方式：現(xiàn)金支付；刷卡支付；（現(xiàn)場(chǎng)配備POS機(jī)） 優(yōu)惠政策：一次性付款98折，按揭付款99折 銷售渠道：現(xiàn)場(chǎng)售樓處；,第四階段 持續(xù)期 時(shí)間： 2011年 主要工作： 利用促銷措施，集中清理本階段剩余房源； 推廣思路： 以推動(dòng)項(xiàng)目本階段銷售為目的，組織項(xiàng)目推廣工作，推動(dòng)項(xiàng)目銷售工作的持續(xù)進(jìn)行；

10、目的： 為成功進(jìn)行下一期工作做足準(zhǔn)備；,第五階段 清盤掃尾期時(shí)間： 2011年主要工作： 充分利用促銷措施，集中處理尾盤；促銷策略： 特價(jià)房策略； 尾房?jī)?yōu)惠策略；工作目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤；銷控方案： 清盤掃尾、處理滯銷死角，實(shí)現(xiàn)整體銷售100%完成,低開(kāi)穩(wěn)走價(jià)格變遷的推盤策略,項(xiàng)目?jī)r(jià)格變遷策略，一期以低于市場(chǎng)平均水平的低價(jià)來(lái)打破市場(chǎng)觀望，但隨銷售的進(jìn)行應(yīng)低中見(jiàn)長(zhǎng)；二期為銷售難點(diǎn)，應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步前進(jìn)；三期依托有利地形和良好的經(jīng)營(yíng)狀況，開(kāi)盤時(shí)應(yīng)高于市場(chǎng)價(jià)格，但是為了成功掃尾清盤進(jìn)入尾盤時(shí)價(jià)格逐漸回降。以項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略優(yōu)勢(shì)來(lái)促進(jìn)銷售，降低項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。,價(jià)格控制,一期價(jià)格略低于市場(chǎng)均價(jià)，但低中見(jiàn)長(zhǎng)

11、,二期應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格，穩(wěn)步前進(jìn),三期高于市場(chǎng)均價(jià)，但逐漸回落,項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行五步療法,推廣主導(dǎo)綱要,三條主線,投資線、價(jià)格線、城市線,沿投資線、價(jià)格線、作勢(shì)線三條主線炒作，互相彌補(bǔ)，互相滲透。 通過(guò)“借勢(shì)” 、“造市” 、“作勢(shì)” ，以求提高項(xiàng)目和產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立良好品牌形象，并最終形成對(duì)市場(chǎng)、對(duì)購(gòu)買、對(duì)投資的拉動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)品銷售及物業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的。,投資線： 借勢(shì) 價(jià)格線： 造市 城市線： 作勢(shì) 通過(guò)營(yíng)銷推廣計(jì)劃，將宣傳的重點(diǎn)從“借勢(shì)” “造市”轉(zhuǎn)到“做事” ，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)涵訴求。 以買家的實(shí)際利益為導(dǎo)向，將推廣與促銷緊密結(jié)合，并強(qiáng)化宣傳的促銷功能（以銷售策略為主導(dǎo)，廣告、公關(guān)等活

12、動(dòng)相配合）。,帶租約銷售的優(yōu)勢(shì),投資既有回報(bào),沿街旺鋪投資首選,升值潛力無(wú)窮,投資線：借勢(shì),超低價(jià)格,無(wú)論位置，價(jià)格統(tǒng)一,無(wú)商業(yè)死角，鋪位選擇多樣,低價(jià)格，高回報(bào),價(jià)格線：造市,生 活 價(jià) 值 商 業(yè) 價(jià) 值,淄博消費(fèi)新趨向,成熟的商業(yè)核心地段,城市線：作勢(shì),超好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,各階段推廣應(yīng)用,第一階段 執(zhí)行時(shí)間：2011年1月-2011年3月前 推廣目的：樹(shù)立銷售信息、帶租約的優(yōu)勢(shì) 推廣思路： 圍繞”投資線”這一主線,強(qiáng)化帶租約銷售的優(yōu)勢(shì),強(qiáng)調(diào)購(gòu)鋪即得回報(bào)、零風(fēng)險(xiǎn)投資,通過(guò)新聞報(bào)導(dǎo)、焦點(diǎn)透視、事件活動(dòng)等多種方式,炒作投資價(jià)值,借勢(shì)推出尚美第三城銷售信息,樹(shù)立項(xiàng)目社會(huì)形象,配合公司引潛在投資客戶關(guān)

13、注.,推廣主題: 1、訴求點(diǎn) 帶租約銷售，購(gòu)鋪即有回報(bào) 商業(yè)核心地段 廣告語(yǔ)： 投資零風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)鋪即得回報(bào) 城市之心/商業(yè)核心/財(cái)富中心 推廣手段：圍擋、報(bào)廣、海報(bào)、道旗、高炮、電視、網(wǎng)絡(luò)。 執(zhí)行效果：在淄博市場(chǎng)傳播銷售信息、利用前期貯蓄客戶奠定開(kāi)盤火爆氛圍、充分展示產(chǎn)品特質(zhì)、吸引投資客戶關(guān)注。,營(yíng)銷組合：,以新聞報(bào)道、軟文炒作為主 以現(xiàn)場(chǎng)形象展示、銷售人員推介為主 以主力商家洽談、意向引進(jìn)為輔 以網(wǎng)絡(luò)傳媒、電視電臺(tái)傳播為輔,推廣軟文提綱（草擬）： 1、CBD,為淄博城市發(fā)展，裝上一顆奔騰的心 -CBD在世界，CBD在中國(guó)，CBD在淄博 （以城建規(guī)劃專家的口吻來(lái)寫） 2、CBD，崛起淄博中心城區(qū)

14、 -淄博有CBD嗎？淄博需要CBD嗎？淄博需要怎樣CBD嗎？ （以知名地產(chǎn)記者的口吻來(lái)寫） 3、CBD的優(yōu)勢(shì)與面臨的挑戰(zhàn) -淄博尚美第三城的銷售 (淄博政府官員、房產(chǎn)專家、業(yè)內(nèi)人士、報(bào) 社名記等廣饒各屆人士參與點(diǎn)評(píng)、預(yù)測(cè)， 試目以待),營(yíng)銷活動(dòng) （1）開(kāi)盤活動(dòng) 時(shí)間：2010年3月 地點(diǎn)：尚美第三城營(yíng)銷中心 人員：投資客戶、媒體記者、尚美工作人員等 目的：現(xiàn)場(chǎng)熱銷氛圍營(yíng)造，激發(fā)客戶投資欲望 形式：按卡報(bào)號(hào)，輪流選鋪,活動(dòng)組織： 淄博商業(yè)投資研討會(huì)（項(xiàng)目推介說(shuō)明會(huì)） 時(shí)間：2011年2月下旬 地點(diǎn)：尚美第三城 人員：意向投資客戶、政府部門領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)商戶等 目的：擴(kuò)大客戶層面加大認(rèn)知度，強(qiáng)勢(shì)推廣

15、形式：投影放映、專家坐談。,第二階段,推廣時(shí)間： 2011年6月2011年9月中上旬 推廣目的：展示產(chǎn)品價(jià)值，樹(shù)立投資信心 推廣思路：圍繞”價(jià)格線”這一主線借勢(shì)造市,以項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)到項(xiàng)目定位、功能定位、商業(yè)價(jià)值等市場(chǎng)優(yōu)勢(shì),通過(guò)超低價(jià)格,營(yíng)銷活動(dòng)、專家論談等多種方式,引導(dǎo)目標(biāo)投資客戶認(rèn)籌落定. 推廣訴求點(diǎn):差低價(jià)格、黃金位置 廣告語(yǔ)： 超低價(jià)格，圓您心中做老板的夢(mèng) 老板，您該搬家了 推廣手段：報(bào)廣、海報(bào)、樓書(shū)、道旗、高炮、廣播、短信 。 執(zhí)行效果：深化項(xiàng)目黃金位置形象、突出超低價(jià)購(gòu)鋪、集中宣傳投資價(jià)值、充分挖掘目標(biāo)客群。,營(yíng)銷組合：,報(bào)刊雜志軟文、硬廣組合推廣 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)推廣 商會(huì)活動(dòng),推

16、廣軟文提綱（草擬）： 1，商業(yè)先行一步，淄博商務(wù)需求日趨增大 -XXX談淄博CBD的地方特色與發(fā)展規(guī)劃 （以知名房地產(chǎn)企業(yè)老總的口吻來(lái)寫） 2、1天做足24小時(shí) -24小時(shí)不夜城 （項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì)的深度報(bào)導(dǎo)）,3、三維解析“尚美第三城”價(jià)值鏈 （項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì)的深度報(bào)導(dǎo)） 4、商業(yè)投資，為何首選“尚美第三城” （闡述項(xiàng)目核心價(jià)值與商業(yè)投資前景）,活動(dòng)組織： 尚美財(cái)富商會(huì) 時(shí)間：2011年2月下旬 地點(diǎn)：尚美第三城 人員：意向投資客戶、政府部門領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)商戶、各中小企業(yè)老板或商會(huì)等 目的：篩選客戶，增強(qiáng)尚美形象 形式：酒會(huì)、冷餐會(huì)。 具體內(nèi)容如下：,財(cái)富商會(huì),通過(guò)聚會(huì)、商會(huì)、酒會(huì)等形式成為近些年

17、來(lái)各房地產(chǎn)項(xiàng)目（尤其商業(yè)項(xiàng)目）迅速聚集潛在客戶的重要手段之一。 財(cái)富商會(huì)所聚集的客戶層次比較高端，具有較高的購(gòu)買能力。 1、有我司出面成立“尚美商會(huì)”。 2、商會(huì)會(huì)員定位為尚美現(xiàn)有商戶、淄博市大中小 的個(gè)體老板、白領(lǐng)和淄博市工商稅務(wù)等部門的工作人員。 3、我司定期舉辦商務(wù)酒會(huì)（聚會(huì)）。 4、邀請(qǐng)辦法：短信、請(qǐng)柬直郵、現(xiàn)有客戶資源 5、特別邀請(qǐng)：記者采訪報(bào)道 6、場(chǎng)地設(shè)定：建議商務(wù)聚會(huì)的場(chǎng)地最好選在營(yíng)銷中心（方便第一時(shí)間接觸項(xiàng)目） 總結(jié)：以我司為平臺(tái)，為尚美現(xiàn)有商戶、淄博市大中小 的個(gè)體老板、白領(lǐng)搭建一個(gè)與淄博市工商稅務(wù)等部門的工作人員溝通的平臺(tái)，使這些潛在客戶感受到尚美在切實(shí)的為客戶服務(wù)，從而

18、刺激購(gòu)買。,（2）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng)活動(dòng) 時(shí)間：2010年1月9日 地點(diǎn)：尚美第三城營(yíng)銷中心 人員：投資客戶、尚美工作人員等 目的：聚集人氣、現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，推動(dòng)項(xiàng)目銷售 形式：現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng),第三階段,執(zhí)行時(shí)間： 2011年11月2012年2月份 推廣目的：消化最后一批房源，成功進(jìn)入清盤階段 推廣思路：圍繞”城市線”這一主線強(qiáng)勢(shì)造市,以超好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)到項(xiàng)目投資優(yōu)勢(shì),通過(guò)事件營(yíng)銷、促銷活動(dòng)、特價(jià)促銷、投資理財(cái)服務(wù)會(huì)等多種方式,確保項(xiàng)目存活,誘導(dǎo)猶豫投資客戶認(rèn)購(gòu). 推廣訴求點(diǎn):超好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 廣告語(yǔ)：24小時(shí)不夜城從這里開(kāi)啟 推廣手段：報(bào)廣、海報(bào)、樓書(shū)、道旗、高炮、廣播、短信 。 執(zhí)行效果：宣傳項(xiàng)

19、目熱銷局勢(shì)、展示項(xiàng)目投資回報(bào)、引導(dǎo)客戶投資意識(shí)、促進(jìn)項(xiàng)目整體銷售。,營(yíng)銷組合：,夾報(bào)推廣 營(yíng)銷活動(dòng)推廣 促銷特價(jià)單位、一口價(jià)單位,（1）齊魯風(fēng)情美食節(jié) 時(shí)間：2011年11月中下旬 地點(diǎn)：淄博尚美第三城餐飲商家 人員：投資客戶、意向客戶、餐飲商家、尚美工作人員等 目的：現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，推動(dòng)項(xiàng)目銷售 形式：免費(fèi)美食品嘗、齊魯文化藝術(shù)表演,（2）投資主題服務(wù)月系列活動(dòng) 時(shí)間：2011年12月 形式：“投資主題服務(wù)月”系列活動(dòng)主要都是以講座的形式進(jìn)行，包括：投資置業(yè)沙龍；系列投資專題講座；知名專家咨詢服務(wù)以及投資價(jià)值評(píng)估服務(wù)等。,優(yōu)惠活動(dòng),付款方式優(yōu)惠 一次性：可享受9.7折優(yōu)惠 按揭貸款：可享受9.

20、8折優(yōu)惠,凡在認(rèn)籌期、開(kāi)盤強(qiáng)銷期間： 繳納50萬(wàn)定金客戶，可直接選定本期內(nèi)商鋪，并享受8萬(wàn)元優(yōu)惠； 繳納20萬(wàn)定金客戶，需按照繳納定金先后順序選鋪，并享受5萬(wàn)元優(yōu)惠 所有選鋪客戶均可辦證免費(fèi)優(yōu)惠。持續(xù)期選定指定商鋪的客戶均可獲得3萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。 所有購(gòu)買商鋪面積在500以上的在原有所有優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受9.7折優(yōu)惠并免一年的物業(yè)費(fèi) （簽訂合同之日算起）。 自營(yíng)客戶可享受3萬(wàn)元的創(chuàng)業(yè)基金，不可與指定商鋪優(yōu)惠相疊加。,團(tuán)購(gòu)與老帶新政策 團(tuán)購(gòu)政策： 一次性購(gòu)買兩套或兩套以上者可享受團(tuán)購(gòu)政策 老帶新政策： 老客戶介紹一人以上者可享受老帶新政策,團(tuán)購(gòu),老帶新,與開(kāi)盤當(dāng)天以頒獎(jiǎng)的形式發(fā)放老帶新獎(jiǎng)勵(lì)，以起到刺

21、激購(gòu)買的效果,注：因優(yōu)惠幅度過(guò)大，價(jià)格只供參考，具體優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)希望能商量決定,媒體投放的指向性,活動(dòng)營(yíng)銷的維護(hù),脈動(dòng)式推廣 策略,項(xiàng)目差異化推廣的原則制定,蓄客期,一批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,一批次持續(xù)期；2批次蓄客期,2批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,2批次持續(xù)期,3批次蓄客期,3批次強(qiáng)銷期,3批次持續(xù)期,1批次開(kāi)盤,2批次開(kāi)盤,3批次開(kāi)盤,排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,9月,8月,12月,11月,10月,項(xiàng)目推廣節(jié)奏制定,鑒于項(xiàng)目推廣需以迅速建立其與客戶的溝通，讓其接受我們項(xiàng)目的咨詢，提高項(xiàng)目的來(lái)訪量，故本案所采取的推廣節(jié)奏應(yīng)以脈動(dòng)式推廣方式為導(dǎo)向，輔以集中型推廣模式。,脈動(dòng)

22、式推廣策略： 為保持項(xiàng)目在市場(chǎng)信息流轉(zhuǎn)中的合理新鮮度，以”脈搏“跳動(dòng)規(guī)律的形成進(jìn)行項(xiàng)目信息傳播，適合項(xiàng)目的長(zhǎng)期宣傳與美譽(yù)度的形成。,集中型推廣模式： 用于短時(shí)間內(nèi)形成項(xiàng)目信息的達(dá)到量，提高項(xiàng)目的知名度。其節(jié)奏示意為：,1月,尾盤,節(jié)點(diǎn)安排與廣告投放力度,緊抓時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從蓄客期開(kāi)始廣告投放力度緩步增長(zhǎng)，開(kāi)盤期廣告投放力度到最高點(diǎn)，從開(kāi)盤強(qiáng)銷期開(kāi)始投放力度緩慢降低，持續(xù)期投放力度最低且平穩(wěn)投放，待下一個(gè)再緩慢增長(zhǎng)，二期開(kāi)盤廣告投放力度到再達(dá)到所有的投放的高點(diǎn)，開(kāi)盤強(qiáng)銷期到持續(xù)期廣告投放雖緩慢下降，但必須保持比所有同期投放力度要強(qiáng)（二期為整體的銷售難點(diǎn)，體量最大且是內(nèi)街），三期廣告投放力度保持與一期

23、持平即可,在蓄客期和開(kāi)盤期廣告投放力度達(dá)到轟炸式的效果，以求最大限度的吸引客戶，造成火爆的開(kāi)盤氛圍；持續(xù)期廣告投放逐步減緩，起到承上啟下的效果,項(xiàng)目推廣費(fèi)用分布,依據(jù)項(xiàng)目推廣節(jié)奏的制定，項(xiàng)目推廣費(fèi)用按照項(xiàng)目銷售總額的X計(jì)算，合計(jì)萬(wàn)。項(xiàng)目的推廣費(fèi)用在項(xiàng)目三批次推售中，按照25：40：35的費(fèi)用比例進(jìn)行分布，其中： 一期推廣費(fèi)用：；二期推廣費(fèi)用：萬(wàn)；三期推廣費(fèi)用：萬(wàn),蓄客期,一批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,一批次持續(xù)期；2批次蓄客期,2批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,2批次持續(xù)期,3批次蓄客期,3批次強(qiáng)銷期,3批次持續(xù)期,1批次開(kāi)盤,2批次開(kāi)盤,3批次開(kāi)盤,排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月

24、,9月,8月,12月,11月,10月,推廣費(fèi)用占總項(xiàng)目推廣費(fèi)用25%,推廣費(fèi)用占總項(xiàng)目推廣費(fèi)用40%,推廣費(fèi)用占總項(xiàng)目推廣費(fèi)用35%,1月,項(xiàng)目推廣賣點(diǎn)分布,鑒于本案采取“小步快走，步步為贏”的營(yíng)銷戰(zhàn)略，我們將根據(jù)不同的營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，采取多批次優(yōu)化序列組合推盤策略，圍繞項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)，分期強(qiáng)勢(shì)詮釋各個(gè)附加賣點(diǎn)，大致可以作如下細(xì)分： 一批次：以宣傳項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)與帶租約銷售等來(lái)配合項(xiàng)目客戶關(guān)系營(yíng)銷與整合營(yíng)銷一并形 成項(xiàng)目的美譽(yù)度，提升項(xiàng)目無(wú)形價(jià)值； 二批次：賣點(diǎn)以宣傳超低價(jià)格并塑造項(xiàng)目品牌形象為營(yíng)銷目標(biāo)，力求在借勢(shì)營(yíng)銷的基礎(chǔ)上 提升區(qū)域的、項(xiàng)目的知名度，提高項(xiàng)目到達(dá)率，進(jìn)而提高項(xiàng)目成交率； 三批次

25、：在項(xiàng)目二度的樹(shù)立基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目增值潛力與成熟商圈區(qū)位優(yōu)勢(shì)等，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 的順利銷售。其賣點(diǎn)分布示意如下：,蓄客期,一批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,一批次持續(xù)期；2批次蓄客期,2批次開(kāi)盤強(qiáng)銷期,2批次持續(xù)期,3批次蓄客期,3批次強(qiáng)銷期,3批次持續(xù)期,1批次開(kāi)盤,2批次開(kāi)盤,3批次開(kāi)盤,排號(hào)認(rèn)購(gòu),1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,9月,8月,12月,11月,10月,品牌形象，超低價(jià)格,區(qū)域優(yōu)勢(shì)，帶租約銷售,成熟商圈，增值無(wú)限,排號(hào)認(rèn)購(gòu),排號(hào)認(rèn)購(gòu),1月,尾盤,車身廣告,廣播傳媒,站牌廣告,報(bào)廣、DM,戶外廣告,網(wǎng)絡(luò)渠道,項(xiàng)目推廣渠道選擇,通過(guò)項(xiàng)目脈動(dòng)式推廣為主，集中式為輔助的制定，項(xiàng)目的渠道建設(shè)體系如

26、下所示：,報(bào)廣、DM：魯中晨報(bào)、 晚報(bào)、時(shí)尚雜志等 網(wǎng)絡(luò)渠道：信息港、搜房網(wǎng)、等 廣播傳媒：FM926、FM100等 站牌廣告：城區(qū)中心區(qū)域以項(xiàng)目區(qū)域及周邊的公交站牌為主 戶外大牌：城區(qū)中心區(qū)域、通往濟(jì)青高速公路、309國(guó)道等的交通接點(diǎn) 車身廣告：樹(shù)立項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目信息，傳遞項(xiàng)目信息 路旗：市內(nèi)主要路段（中心路、柳泉路等），兩側(cè)設(shè)置路旗,項(xiàng)目信息 傳播,1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,9月,8月,12月,11月,10月,運(yùn)用戶外、站臺(tái)、直投、巡展等樹(shù)立項(xiàng)目知名度，開(kāi)展主題活動(dòng)塑造美譽(yù)度。從而達(dá)到迅速提高項(xiàng)目知名度，積累大量客戶的目的。,在平面媒體進(jìn)行的同時(shí)，加大針對(duì)性推廣與項(xiàng)目

27、雜志的宣傳，促使項(xiàng)目形象上升，促進(jìn)銷量,依舊對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“保溫”，11月份開(kāi)始為第三批售期做準(zhǔn)備，進(jìn)行全方位推廣。,一批次開(kāi)盤,二批次開(kāi)盤,三批次開(kāi)盤,尾 盤,全程推廣軸線圖,尾盤期加大營(yíng)銷與活動(dòng)營(yíng)銷，使項(xiàng)目銷量落定。為第二期批售期做準(zhǔn)備，進(jìn)行全方位推廣。,1月,平面媒體,報(bào) 紙,雜 志,DM,平面媒體,DM,DM,DM,軟文/專訪,硬廣,軟文,硬廣,平面媒體是地產(chǎn)廣告必爭(zhēng)之地，但是如何在諸多廣告中脫穎而出，需要在形式方面有所創(chuàng)新。 建議投放形式： 1、密集轟炸：連續(xù)一周同一位置投放 2、異型投放：長(zhǎng)通欄、豎半版、折疊、報(bào)紙封套等 3、單獨(dú)夾報(bào)：?jiǎn)为?dú)制作DM與報(bào)紙夾帶投放 4、軟文投放：以新聞形

28、式增加客戶接受度 建議投放媒體：魯中晨報(bào)、淄博晚報(bào),平面媒體報(bào)廣（直接接觸）,平面媒體雜志（直接接觸）,原則是選取中高端客群喜歡看的雜志，并在形式方面有所創(chuàng)新 建議投放形式：雜志樓書(shū)，附贈(zèng)光盤，或者與雜志社聯(lián)合舉辦論壇炒作，總之形式需要與眾不同，在業(yè)內(nèi)外形成熱點(diǎn)話題。,DM營(yíng)銷原則： 數(shù)據(jù)庫(kù)的準(zhǔn)確性 發(fā)放的連續(xù)性 配合其他推廣手段，如SP活動(dòng)等,整合篩選,對(duì)思源的各項(xiàng)目客群進(jìn)行收集整合,篩選出可能是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的部分,DM/直訪/邀請(qǐng),對(duì)篩選的客戶進(jìn)行點(diǎn)式宣傳、銷售,戶外廣告,戶外廣告,戶外媒體,戶外廣告,路 引,站臺(tái)廣告,條 幅,現(xiàn)場(chǎng) 、周邊,道 旗,1、訴求對(duì)象： 主要針對(duì)公路交通上的來(lái)往車輛的客戶進(jìn)行推廣。 2、選取位置： 主要在城市繁華地段，如王府井附近、柳泉路等財(cái)富聚集地；其次可在進(jìn)入淄博的主干路段，能夠同時(shí)起到項(xiàng)目導(dǎo)視作用和截留作用，如濟(jì)青高速或309國(guó)道等。,戶外廣告牌選擇原則,形象性，項(xiàng)目首次亮相，其發(fā)布位置、版面大小、可視高度是本次篩選資源