《在建工程評估》PPT課件.ppt

1、項目五 在建工程評估 引言 到現(xiàn)在為止學過哪些評估方法？在建工程評估適合用什么方法？,本項目講授,1.在建工程的相關知識 2. 運用成本法對在建工程評估 3. 運用假設開發(fā)法對在建工程進行評估,某在建工程開工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬，用途為寫字樓。土地面積2萬，取得于2007年3月1日。該項目的正常建設期為2年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日實際完成了主體結構，已投入70%的建設費用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入40%的費用。 在估價時點，土地的重新取得成本為1000元/，土地還原率為7%，土地使用權

2、年限為50年。 當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售費用為售價的3%，銷售稅費為售價的5.5%，銷售利潤率為0。試估算該在建工程2009年3月1日的正常購買總價。,在建工程相關知識,1.定義 房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)。,在建工程：建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付使用的建設項目房地產 。 具體指正在建設中的固定資產或改造工程，生產性和非生產性綜合工程與單項工程的建設，包括固定資產的新建、維修、安裝、改建、擴建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能產生收益，有的甚至

3、還不能達到預售的條件。,2.在建工程分類,停工項目 竣工項目 施工項目,3.方法選擇,（1）屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經濟貶值，進行風險系數(shù)調整。 （2）整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估，按在建工程建成后的房地產的市場價值結合工程形象進度作適當扣減作為其評估值。 （3）對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設開發(fā)法進行評估。,4.在建工程的特點,所有權的相對確定性 合法性 可變價性 法定抵押權優(yōu)先于約定抵押權,5.在建工程評估有關規(guī)定,（1）房地

4、產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 （2）房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。,二. 測算公式,在建工程價格=土地取得成本+前期費用+土地開發(fā)成本+在建工程建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-折舊,1. 某在建工程開工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬，用途為寫字樓。土地面積2萬，于2007年3月1日取得。該項目的正常建設期為2年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日完成

5、了主體結構，已投入70%的建設費用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入40%的費用。 在估價時點，土地的重新取得成本為10000元/，土地還原率為7%，土地使用權年限為50年。 當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售費用為售價的3%，銷售稅費為售價的5.5%，銷售利潤率為0 。試估算該在建工程2009年3月1日的正常購買總價。 ,三、成本法運用,2. 某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成

6、本價格為1800元/,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/。請問： （1）估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤? （2）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?,（1）錯誤有：應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。應根據估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。 （2）還應將重置價格減去折舊：可能存在的施

7、工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊?？赡艽嬖诘臓€尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊?？赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。,例3. 某在建工程開工于2004年9月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬，用途為寫字樓。土地面積2萬，于2004年3月1日取得。該項目的正常建設期為2年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至2005年9月1日完成了主體結構，已投入70%的建設費用，后因甲方原因停工，至2009年3月1日時，該在建工程考慮各方面因素按八成新折舊。 在估價時點，土地的重新取得成本為10000元/，土地

8、還原率為7%，土地使用權年限為50年。 當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售費用為售價的3%，銷售稅費為售價的5.5%，銷售利潤率為0 。試估算該在建工程2009年3月1日的正常購買總價。,任務2 運用假設開發(fā)法評估在建工程,一、假設開發(fā)法公式 在建工程價格續(xù)建完成后的房地產價值續(xù)建成本續(xù)建管理費用續(xù)建投資利息-續(xù)建開發(fā)利潤銷售費用-銷售稅費買方購買在建工程的稅費,二、假設開發(fā)法運用,1. 某在建工程開工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬，用途為寫字樓。土地面積2萬，于2007年3月1日取得。該項目的正常建設期為2年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日實際完成了主體結構，已投入70%的建設費用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入40%的費用。 在估價時點，土地的重新取得成本為10000元/，土地還原率為7%，土地使用權年限為50年。 當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，貸款利率為5.58%，建筑