某集團發(fā)展城市綜合體,推動大地產(chǎn)整合的大地產(chǎn)戰(zhàn)略.ppt

1、發(fā)揮整體優(yōu)勢 推動板塊整合,副總裁 2010.07,2,發(fā)展城市綜合體 推動大地產(chǎn)整合,發(fā)展城市綜合體是我們的戰(zhàn)略方向 發(fā)揮整體優(yōu)勢是板塊整合的出發(fā)點 實現(xiàn)大地產(chǎn)整合的路徑,目錄,發(fā)展城市綜合體是我們的戰(zhàn)略方向,3,發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境 發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合 大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎,市場環(huán)境持續(xù)向好，商業(yè)地產(chǎn)日漸升溫，成為資本追逐的 熱點及房地產(chǎn)企業(yè)轉型焦點,地產(chǎn)新政對住宅調控影響明顯，助推商業(yè)地產(chǎn)升溫 城市化率即將達50%，進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的黃金期 商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，在擴大內需、城市化高速 發(fā)展的大背景下，大規(guī)模的開發(fā)建

2、設還會持續(xù)30-50年 城市建設進入新一階段，商業(yè)與公共配套設施的完善與升級改造是 這一階段的重點,4,發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境,5,城市綜合體的特征符合資本市場的意志，深受資本市場的青睞。,發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境,城市綜合體,資本市場,投資額大,穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報,具備一定規(guī)模,風險適中,成長性好,收益穩(wěn)定,中國國貿是是我國最典型、最純正的持有型上市公司，集良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流、資產(chǎn)重估增值和業(yè)績增長可期等三大亮點于一體。,多元化物業(yè)組合,較強保值增值能力,發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合,6,城市綜合體價值鏈符合集團的核心利益與價值,資產(chǎn)價值 功能互補、保值增值能力強 資

3、源稀缺，城市地標，資產(chǎn)價值高 知名度高，品牌價值高 股東價值 穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報 風險適中 金融產(chǎn)品，較高市凈比、市盈率 社會價值 推動城市化進程，復合城市功能 集約利用城市土地 貢獻穩(wěn)定稅收，提供就業(yè)崗位 提升人民生活品質,平衡投資風險 提供穩(wěn)定現(xiàn)金流 形成優(yōu)質的物業(yè)組合 提供高品質的生活空 間與生活服務,7,發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合,城市綜合體是集團戰(zhàn)略主導思想的成功落地,2006 4號文,2007 5號文,2008 務虛會,2010 6號文,關于夯實基礎，建設流程，落實戰(zhàn)略的決定,劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務。投資性物業(yè)負責物業(yè)項目的投資買賣、出租和管理，逐步建立起有價值的商業(yè)

4、物業(yè)，形成中糧優(yōu)質的物業(yè)組合。對收益低，沒有升值潛力的物業(yè)逐步賣掉。,關于加快整合，轉變增長方式，進一步推動戰(zhàn)略執(zhí)行若干問題的決定,形成按業(yè)務邏輯歸類的由糧食貿易物流、糧食加工、食品加工、地產(chǎn)酒店、中土畜、中糧屯河、中糧包裝、中糧發(fā)展、金融等九大板塊構成的業(yè)務架構。 中糧置業(yè)主要從事開發(fā)和持有商業(yè)地產(chǎn)，同時對目前不符合定位的項目盡快進行清理。,打造全服務鏈的城市綜合體，加快戰(zhàn)略轉型 5年20個大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標700億元,以“大悅城”為品牌，打造包括商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、公寓等多業(yè)態(tài)組合的城市綜合體，形成可復制的產(chǎn)品線 加快地產(chǎn)酒店業(yè)務的整合，實現(xiàn)整體上市,關于打造全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)深

5、化戰(zhàn)略轉型實現(xiàn)科學發(fā)展的決定,明確“大悅城”城市綜合體戰(zhàn)略 堅持在主要城市做深做強的原則，做好區(qū)域布局，以“大悅城”為品牌，打造包括商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、公寓等多業(yè)態(tài)組合的城市綜合體，形成可復制的產(chǎn)品線； 確定資產(chǎn)配比 地產(chǎn)酒店業(yè)務是集團主業(yè)之一，以全服務鏈城市綜合體為基礎穩(wěn)步發(fā)展，今后在集團的資產(chǎn)占比達到25%左右。集團通過強化內部協(xié)同，形成整體核心競爭力，實現(xiàn)各業(yè)務從“好”到“卓越”的跨越，加快地產(chǎn)酒店業(yè)務的整合，實現(xiàn)整體上市。 培育關鍵能力 強化從策劃定位、規(guī)劃設計到項目建設、銷售、招商運營等各環(huán)節(jié)的關鍵能力，控制開發(fā)成本，縮短開發(fā)周期，提高投資回報率。,8,集團6號文對發(fā)展城市綜合

6、體做了進一步戰(zhàn)略部署,發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合,9,城市綜合體是統(tǒng)一當前各業(yè)務單元價值訴求、整合優(yōu)勢資源的最佳平臺,發(fā)展城市綜合體同集團使命戰(zhàn)略高度吻合,中糧置業(yè),中糧地產(chǎn),酒店事業(yè)部,中糧海南,愿景,5-10年內成為中國商業(yè)地產(chǎn)領域內有影響力的企業(yè),致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最具持續(xù)發(fā)展能力的綜合地產(chǎn)領先企業(yè),成為國內領先的高端、商務、和度假酒店的投資商,中國度假產(chǎn)業(yè)引領者,主要產(chǎn)品,大悅城購物中心,中高端住宅 工業(yè)地產(chǎn),商務酒店 度假酒店,度假酒店 旅游產(chǎn)品,均衡而有價值的產(chǎn)品城市綜合體,功能復合,業(yè)態(tài)綜合,品牌形象佳,市場影響大,資產(chǎn)價值高,大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體

7、的基礎,西單大悅城 2007年12月開業(yè) 創(chuàng)建大悅城品牌 錘煉一支專業(yè)團隊 積淀城市綜合體運作經(jīng)驗,大悅城品牌初具知名度與美譽度 順應行業(yè)發(fā)展的趨勢，占據(jù)發(fā)展先機,朝陽大悅城 2010年5月開業(yè) 品牌復制戰(zhàn)略成功落地 打造大悅城旗艦店 同城互動凸顯大悅城品牌效應 成功實踐公寓這一物業(yè)類型,固化一批品牌資產(chǎn) 形成專業(yè)化團隊，積淀運作經(jīng)驗,大悅城的成功實踐創(chuàng)建了行業(yè)，樹立了品牌，錘煉了團隊,10,沈陽大悅城 2009年5月開業(yè) 品牌實現(xiàn)異地復制 持有與銷售物業(yè)的有機結合，銷售收入將達成30億,大悅城品牌率先成功,創(chuàng)建了以時尚為核心內涵的品牌價值; 不斷提升商業(yè)策劃和運營管理能力,逐步形成商業(yè)地產(chǎn)核

8、心競爭力; 逐步成為行業(yè)的標桿，商圈的亮點，城市的地標; 培育鍛煉了團隊,為行業(yè)發(fā)展輸送人才; 建立了行業(yè)標準和專業(yè)的關鍵考核指標。,西單大悅城的成功實踐奠定了行業(yè)發(fā)展的基礎,11,大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎,12,大悅城已基本形成起步期布局，成為區(qū)域主導品牌，成功 落地環(huán)渤海，強勢進軍上海,西單大悅城：北京，2007年開業(yè)，20萬,朝陽大悅城：北京，2010年開業(yè)，40萬,沈陽大悅城：沈陽，2009年開業(yè)，54萬,天津大悅城：天津，預計2011年開業(yè)，50萬,上海大悅城：上海，預計2010年開業(yè)，30萬,成都大悅城：成都，25萬,總計220萬平米，其中商業(yè)部分120平米 目前

9、，商業(yè)已投入運營面積為45萬平米,大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎,13,歷時4年，已成為商業(yè)地產(chǎn)的主流開發(fā)商。,大悅城的成功實踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎,西單大悅城成為新興的行業(yè)標桿，其客流量、銷售額、坪效等業(yè)績指標均處于業(yè)內領先水平 在剛剛結束的“中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上，中糧同萬達、華潤、金融街等一道被稱為商業(yè)地產(chǎn)領跑者 大悅城資產(chǎn)受到了黑石、GGP等眾多基金及信托投資者青睞，也吸引了新鴻基、恒隆、華潤等諸多競爭對手前來考察 相比于西蒙、凱德、太古、恒隆等外資因金融危機、水土不服擴張進程的放緩，朝陽大悅城的如期開業(yè)再次增強了品牌吸引力、號召力 主流財經(jīng)媒體，如二十一世紀經(jīng)濟報

10、道、經(jīng)濟觀察報等持續(xù)關注、剖析大悅城的戰(zhàn)略定位與發(fā)展脈絡,新進入者 （2006-2007）,主流開發(fā)商 （2010-）,引發(fā)業(yè)內關注 （2008-2009）,發(fā)揮整體優(yōu)勢是板塊整合的出發(fā)點,14,地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展 認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎 形成板塊合力是整合的目標,小而散：市場份額小，同主流開發(fā)商存有較大差距,15,地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展,2009年地產(chǎn)酒店業(yè)務資產(chǎn)規(guī)模對比,地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展,小而散：地產(chǎn)行業(yè)正加速整合步伐，市場領導者占據(jù)市場份額迅速 上升，促使我們必須迎頭趕上，避免在市場競爭中逐步邊緣化,16,2010年上市公司50強中，前10強

11、企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務總收入占前50強業(yè)務收入比為52.04%，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；厔菝黠@，未來呈現(xiàn)行業(yè)集中發(fā)展態(tài)勢。,地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展,17,各自為戰(zhàn)，獨立運作，互不搭界，不能有效形成合力,近一千人的專業(yè)隊伍,其中營銷專業(yè)隊伍413人,地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍521人，但沒能有效流動與共享。,18,中糧地產(chǎn),中糧置業(yè),酒店事業(yè)部,中糧海南,綜合辦公室,戰(zhàn)略管理部,人力資源部,法律部,北京中心城市公司,上海中心城市公司,成都中心城市公司,沈陽中心城市公司,中心城市公司,投資發(fā)展部,商業(yè)管理中心,人力資源部,財務部,人事企劃部,投資發(fā)展部,運營管理部,合約預算部,戰(zhàn)略部,辦公室,財務部,人力資源部

12、,西單大悅城,朝陽大悅城,天津大悅城,上海大悅,大悅城,三亞MGM項目部,北京WA項目部,北京W項目部,項目部,亞龍灣一級土地開發(fā),酒店投資與管理,旅游資源與灣內管理,住 宅,酒 店,旅游地產(chǎn)與酒店,各自為戰(zhàn)，獨立運作，互不搭界，不能有效形成合力,地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展,各單元自成體系，職能重疊，業(yè)務交叉，區(qū)域分散，形象不統(tǒng)一，品牌資源不共享。,城市綜合體,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,品牌優(yōu)勢：大悅城定位準確明晰，創(chuàng)建了以時尚為核心內涵的品牌價值。,19,國際化時尚青年城,品質時尚生活中心,國際時尚生活城,時尚是所有大悅城共有的最核心價值,國際化時尚生活地標MALL,具有年輕的活力

13、,倡導新的購物消費文化,體現(xiàn)生活品味新趨勢,構成城市新地標,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,品牌優(yōu)勢：大悅城品牌呈現(xiàn)出旺盛生命力，品牌核心 競爭力正逐步形成,20,品牌內涵：時尚、年輕、潮流、品位 主題定位：主導項目方向和命運 產(chǎn)品線：固守產(chǎn)品線，保持產(chǎn)品集中度 組合：組合是大悅城品牌的生命力，是實現(xiàn)大悅城主題定位的靈魂。 培育亮點：亮點具備較強傳播性，有吸引力、聚客力 主題街區(qū)：mall中mall是shopping mall的升級版，是購物中心發(fā) 展的新趨勢。 混搭：混而有序，形散而神不散,大悅城品牌核心競爭力的形成與創(chuàng)新,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,品牌優(yōu)勢：大悅城品牌迅速發(fā)酵，已躋身國內

14、購物中心三 甲，積淀了寶貴的品牌資產(chǎn),21,大悅城 品牌資產(chǎn),豐富的品牌租戶資源,較高的市場知名度,良好的政府及公共關系,時尚的核心價值,優(yōu)質供應商及媒體資源,團隊及經(jīng)驗,品牌典范,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,團隊優(yōu)勢：有一支具有優(yōu)秀實踐經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)團隊,超過150人的經(jīng)理人隊伍，分布于價值鏈的各個專業(yè)環(huán)節(jié),招商推廣運營三支核心隊伍健康成長，已壯大至200余人。,投資 策劃,規(guī)劃 設計,工程 建設,招商 推廣,運營 管理,資產(chǎn) 證券化,23,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,團隊優(yōu)勢：有一支系統(tǒng)操作住宅項目的開發(fā)團隊,通過系統(tǒng)化、專業(yè)化、梯隊化的培育模式，已形成包括437名專業(yè)人員的住宅開發(fā)團

15、隊。,24,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,團隊優(yōu)勢：有一支策劃操作酒店和旅游地產(chǎn)經(jīng)驗的團隊,中糧海南共有員工483人，其中地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人員44人，旅游酒店專業(yè)人員30人。,酒店事業(yè)部共有員工2640人，本部及項目部72人，其中地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人員37人，酒店策劃管理人員21人。,25,產(chǎn)品優(yōu)勢：大悅城城市綜合體的開發(fā)，市場準入門檻高， 體量大，回報周期長，競爭對手少，保值增值性強,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,城市價值,片區(qū)開發(fā) 區(qū)域中心 地標建筑 城市名片,彰顯實力,規(guī)模大 周期長 投資額大 匯報長,資源整合,鏈條長 環(huán)節(jié)多 資源密集 合作伙伴多,長期價值,全壽命收益 資產(chǎn)保值增值 持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金

16、流 平衡風險,有 形 資 產(chǎn),26,產(chǎn)品優(yōu)勢：城市綜合體的開發(fā)具有較強的品牌價值，可 以通過品牌資產(chǎn)的沉淀與優(yōu)化，打造百年老店,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,美國西蒙集團 “人們知道，他們無論走到世界的哪個角落，只要看到西蒙的標志懸掛在商場外，他們就可以預期這個商場的基本水平不會低于一個標準的質量水平。他們知道，可以在這個標志之下的門內，找到他們想要的東西。”,美國梅西百貨 “150年歷史，顧客是企業(yè)的利潤源泉，員工是打開這一源泉的鑰匙，其經(jīng)營的各種產(chǎn)品都打上梅西(Macys) 的商標。”,無 形 資 產(chǎn),27,產(chǎn)品優(yōu)勢：大悅城家族迅速形成，顯示出較強的品牌擴張力,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎

17、,集體亮相，增強號召力 發(fā)揮整體優(yōu)勢，規(guī)模效應凸現(xiàn) 品牌資源共享，優(yōu)勢互補,28,產(chǎn)品優(yōu)勢：成功開發(fā)了系列住宅產(chǎn)品，樹立了值得信賴 的企業(yè)形象,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,29,產(chǎn)品優(yōu)勢：成功打造了國際一流的亞龍灣度假勝地，成 功引入了頂級酒店管理公司,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,30,資源優(yōu)勢：具備豐富的上下游資源及較強的的資源整合 能力,認清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎,集團戰(zhàn)略上的支持 集團融資能力的支持 現(xiàn)有優(yōu)質資產(chǎn)的組合力 國企社會影響力 中糧的品牌影響力 板塊整合具備造城造鎮(zhèn)能力,整合能形成規(guī)模開發(fā)，造城造鎮(zhèn)，做深做透，擴大影響,31,華僑城，作為國內成片開發(fā)的典范，打造“不同的城

18、市，同一個華僑城”，通過一二級聯(lián)動，打造主題公園歡樂谷、主題地產(chǎn)、主題酒店，實現(xiàn)華僑城成片綜合開發(fā)運營，構建一個集旅游、休閑、商務、居住等功能為一體的城市新區(qū)。,形成板塊合力是整合的目標,持有與銷售物業(yè)相結合，對于培育期內的項目ROE有較大提升，提高資金使用效率。,32,朝北大悅城2010年預計實現(xiàn)公寓銷售收入17.2億元，天津大悅城2012年預計實現(xiàn)公寓、住宅銷售收入23.2億元，快速回籠了資金，減輕了后期經(jīng)營壓力。 銷售期間，現(xiàn)金凈流量較大，可用于股東分紅，或償還銀行貸款，或用于建設投入，可極大改善財務狀況，以更好符合資本市場要求。,形成板塊合力是整合的目標,33,整合是躋身一流地產(chǎn)商的最

19、有效路徑，是成功實現(xiàn)整體 上市的前提條件,形成板塊合力是整合的目標,投資者青睞的以下條件的地產(chǎn)商：,商業(yè)模式清晰，產(chǎn)品線相對集中 多種物業(yè)類型組合 強大的團隊執(zhí)行力 優(yōu)質土地儲備 規(guī)模和流動性 強大的資產(chǎn)負債表 持有物業(yè)對盈利的貢獻,成長性良好，可持續(xù)發(fā)展能力強 風險分散 盈利可見度高 更大的定價彈性 市值越大越有吸引力 捕捉投資機會的能力強 穩(wěn)定的經(jīng)常性收入,34,資源共享、聚焦產(chǎn)品線是形成板塊合力的關鍵因素,形成板塊合力是整合的目標,酒店事業(yè)部,中糧海南,品牌 資源 共享,團隊 價值 認同,中糧置業(yè),中糧地產(chǎn),資本 平臺 統(tǒng)一,物業(yè) 功能 協(xié)同,整合,35,形成板塊合力是整合的目標,一條產(chǎn)

20、品線，可以做成百年老店 一座大悅城，可以變成一顆搖錢樹,實現(xiàn)大地產(chǎn)整合的路徑,36,整合路線圖 整合四大原則 近期工作部署,37,整合路線圖,成立整合籌備小組,成立地產(chǎn)酒店事業(yè)部,整體上市,對各板塊業(yè)務深入調研，梳理業(yè)務邏輯， 探討多種整合方案 初步搭建資源整合平臺,組建經(jīng)營中心 形成矩陣式管理架構，將部分職能統(tǒng)籌管理 對各版塊資產(chǎn)進行深入解析，形成資產(chǎn)打包及整體上市方案,實施整體上市,明確目標 統(tǒng)一規(guī)劃 專業(yè)運營 整體上市,38,整合四大原則,明確目標,將思想高度統(tǒng)一到集團6號文的精神上來，全力發(fā)展以“大悅城” 為品牌的城市綜合體； 成立地產(chǎn)酒店事業(yè)部，形成地產(chǎn)酒店業(yè)務整體戰(zhàn)略，打造統(tǒng)一的

21、運營管理平臺； 堅持主要城市做深做強，推進布局，擴張品牌，提升專業(yè)，打造 團隊； 強化從策劃定位、規(guī)劃設計到運營管理等環(huán)節(jié)的關鍵能力，打造 商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力； 加快業(yè)務整合，實現(xiàn)整體上市,39,整合四大原則,統(tǒng)一規(guī)劃,區(qū)域布局：以五大中心城市為核心，以一線及沿海發(fā)達城市為重 點，完成階段性戰(zhàn)略布局； 項目布局：城市中心或極具增長潛力的城市副中心，綜合的、有規(guī) 模的進行成片開發(fā)； 產(chǎn)品布局：合理進行業(yè)態(tài)組合，科學進行持有型和銷售型物業(yè)的配 比，統(tǒng)一進行產(chǎn)品規(guī)劃設計； 品牌布局：固守產(chǎn)品線及品牌核心價值，統(tǒng)一進行品牌管理，確保 品牌健康發(fā)展。,40,整合四大原則,專業(yè)管理,城市綜合體功能的復合性決定了專業(yè)的復合性； 單一專業(yè)強才能整體強，避免短板； 協(xié)同好才能整體好，1+12; 人才分專業(yè)培養(yǎng)，群師群徒； 瞄準國際標桿，達到國際化專業(yè)標準。,41,整合四大原則,專業(yè)管理,案例：中國食品,42,中糧地產(chǎn),中糧置業(yè),酒店事業(yè)部,項目1,項目2,項目3,項目4,北京中心城市公司,上海中心城市公司,中心城市公司,西單大悅城,朝陽大悅城,天津大悅城,上海大悅城,大悅城,三亞MGM項目部,北京WA項目部,北京W項目部,項目部,整合四大原則,專業(yè)管理,管理架構現(xiàn)狀,43,中糧地產(chǎn),