房地產(chǎn)知識(shí)問答答案

1、1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念三個(gè)方面。根據(jù)中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)當(dāng)前的實(shí)際情況，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合以下基本要求：(一)守法經(jīng)營遵紀(jì)守法本是每個(gè)公民的基本道德修養(yǎng)，但是，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，更應(yīng)牢固樹立這一思想觀念，并理解其對于自己職業(yè)活動(dòng)的特殊意義。(二)以“誠”為本經(jīng)紀(jì)人員提供的服務(wù)是促成他人交易，這種服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種以信息溝通為主的動(dòng)態(tài)過程。因此，經(jīng)紀(jì)人員要促成交易，首先必須使買賣雙方相信自己。“誠”的第一要義是真誠，從“真誠”的要求出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一定要樹立“不成交不收費(fèi)”、“傭金是唯一收

2、入”的觀念。“誠”的第二要義是坦誠，即誠實(shí)地向客戶告知自己的所知。(三)恪守信用在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中，信用是保持經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行的重要因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)牢固樹立“信用是金”的思想觀念。一方面，要言必行，行必果；另一方面，應(yīng)注意不隨意許諾，避免失信。(四)盡職守責(zé)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的許多環(huán)節(jié)都是必不可少的，因此經(jīng)紀(jì)人員決不能為圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以自己擁有的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、信息和市場經(jīng)驗(yàn)來為客戶提供服務(wù)的。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要真正承擔(dān)起自己的職業(yè)責(zé)任，還必須不斷提高自己的專業(yè)水平。第三，房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn)，一些房地產(chǎn)交易活動(dòng)，常常是客戶的商業(yè)機(jī)密或個(gè)人穩(wěn)私，應(yīng)該替

3、客戶嚴(yán)守秘密，充分保護(hù)客戶的利益。第四，在中國目前的體制下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是以自己所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義來從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自己所在的機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著一定的責(zé)任。(五)公平競爭，團(tuán)結(jié)合作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，也存在激烈的伺行競爭。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員首先必須不怕競爭、勇于競爭。通過合作，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以他人之長，補(bǔ)己之短，在做大業(yè)務(wù)增量的同時(shí)，提高自己的市場份額和收益。而“公平競爭，團(tuán)結(jié)合作”是制勝的前提。2、一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成(一)收集信息的技能信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要資源，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只有具備良好的信息收集技能，才能源源不斷地掌握大量真實(shí)、

4、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息，首先，收集信息的技能包括：對日常得到的信息進(jìn)行鑒別、分類、整理、儲(chǔ)存和快速檢索的能力。其次，收集信息的技能還包括：根據(jù)特定業(yè)務(wù)需要，準(zhǔn)確把握信息收集的內(nèi)容、重點(diǎn)、渠道，并靈活運(yùn)用各種信息收集方法和渠道，快速有效地收集到針對性信息。(二)市場分析的技能市場分析技能是指經(jīng)紀(jì)人根據(jù)所掌握的信息，采用一定的方法對其進(jìn)行分析，進(jìn)而對市場供給、需求、價(jià)格的現(xiàn)狀及變化趨勢進(jìn)行判斷。對信息的分析方法包括：數(shù)學(xué)處理分析、比較分析、因果關(guān)系分析等。(三)人際溝通的技能包括了解對方心理活動(dòng)和基本想法的技能、適當(dāng)運(yùn)用向?qū)Ψ絺鬟_(dá)自我意思方式(如語言、表情、身體動(dòng)作等)的技能、把握向?qū)Ψ絺鬟_(dá)關(guān)

5、鍵思想的時(shí)機(jī)的技能等。(四)供求搭配的技能房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是以促成交易為已任的，因此不論是居間經(jīng)紀(jì)人，還是代理經(jīng)紀(jì)人，都需要一手牽兩家，其實(shí)質(zhì)也就是要使供求雙方在某一宗(或數(shù)宗)房源上達(dá)成一致。在實(shí)際工作中，供求搭配技能較高的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，成交量高，每筆業(yè)務(wù)的進(jìn)展速度也快，工作效率高，而供求搭配技能較差的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則常常勞而無功，工作效率低。(五)把握成交時(shí)機(jī)的技能房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)能準(zhǔn)確判斷客戶猶豫的真正原因和成交的條件是否成熟，如果成交條件已經(jīng)成熟則能靈活采用有關(guān)方法來消除客戶的疑慮，從而使交易達(dá)成。這就是把握成交時(shí)機(jī)的技能。的某些已成交案例來證明，常常就能打消客戶的疑慮而欣然成交。3、根據(jù)拆遷

6、管理?xiàng)l例規(guī)定，房屋拆遷有兩種補(bǔ)償方式：一、貨幣補(bǔ)償。即將您的房屋評估之后，根據(jù)評估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。1、市場評估價(jià)2、商品房交易均價(jià)。3、重置價(jià)。二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。進(jìn)行實(shí)物調(diào)換。異地或者原地。當(dāng)然也可能存在產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償并存（結(jié)合型補(bǔ)償）。即將您的房屋安置在偏遠(yuǎn)的地方，可能會(huì)補(bǔ)償房屋和貨幣。4、根據(jù)商品房銷售管理辦法規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化

7、等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。 5、套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積6、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)

8、算房價(jià)款（二）面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比=100%合同約定面積因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面

9、積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。7、國五條：（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前

10、，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶＃ㄎ澹┘訌?qiáng)市場監(jiān)管，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制各有關(guān)部門要加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。8、自我闡述9、自我闡述10、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土

11、地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。11、商品住宅銷售成本與價(jià)格構(gòu)成明細(xì)表商品住宅銷售價(jià)格=開發(fā)成本+利潤+稅金+商品住宅差價(jià) 1)開發(fā)成本=土地使用權(quán)費(fèi)+住宅建造成本+住宅建造期間費(fèi)用 2)住宅建造成本=前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)+附屬工程費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)+其他與項(xiàng)目開發(fā)直接費(fèi)用 3)住宅建造期間費(fèi)用=管理

12、費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用商品房的價(jià)格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ).有適當(dāng)利潤.結(jié)合市場供求和國家有關(guān)政策要求制定，并根據(jù)商品房具體的樓層、朝向和所處地段等因素，實(shí)行差別價(jià)格，商品房價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：1.土地取得費(fèi)用(1)征用農(nóng)村土地取得土地的征地費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)，地上物補(bǔ)償費(fèi)(如青苗補(bǔ)償費(fèi)、畜牧水產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)用基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi))，安置補(bǔ)助費(fèi)(如勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi))，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，耕地占用費(fèi)，征地管理費(fèi)等。(2)在城市中取得土地的房屋搬遷補(bǔ)償安置費(fèi)，包括被拆除房屋及其附局物的補(bǔ)償費(fèi)，購建安置用房的費(fèi)用，被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位

13、在停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補(bǔ)助費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。(3)通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款，主要是土地使用權(quán)出讓金。(4)通過房地產(chǎn)市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的地價(jià)款。2.前期工程費(fèi)用包括前期規(guī)劃、可行性研究、等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括建造小區(qū)內(nèi)的道路，供水、供電、排污、排水、照2通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建設(shè)費(fèi)用。4.建筑安裝工程費(fèi)用包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備貼費(fèi)、裝修費(fèi)和安裝工程費(fèi)o5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括建造小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。6.管理費(fèi)用管理費(fèi)以上述l至5項(xiàng)之和為基數(shù)，按一定的比率估算7.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指在銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中

14、發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)費(fèi)等。8.利息利息是指為建造商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行借取資金的利息;水據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品房建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利潤率和開發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。9.稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)投資方阿的調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。10.利潤利潤是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的合理利潤.一般可以按上述l至5項(xiàng)之和為基數(shù)，按一定的比率估算。具體到每一套商品房，其價(jià)格的估算在上述基礎(chǔ)上還應(yīng)再加上商品房差價(jià)，包括商品房結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、樓層、朝向、地段差價(jià)等。12、1、 交通情況2、 周邊環(huán)境3、 物業(yè)管理4、 社區(qū)背景5、 配套設(shè)施6、 房屋品質(zhì)7、 期房合約8、 經(jīng)濟(jì)周期13、五

15、證兩書一、建筑用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。五、商品房銷售(預(yù)售)許可證市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件六、“

16、兩書”商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書14、容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。15、住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。 這里的單位包括國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體。16、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒

17、角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積19、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ 答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。20、土地使用年期答：凡與規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年

18、；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。22、房地產(chǎn)交易的形式主要有買賣、出租、抵押三種。23、申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個(gè)方面：貸款對象、貸款用途、住房貸款基本條件。26、第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國家強(qiáng)制要求的。不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得建筑工程竣工備案表作為交房條件，開發(fā)商交房時(shí)都應(yīng)提供。第二：是我們常說的“兩書”，“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”。第三：是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù)。第四：購房合同上標(biāo)明的交房條件。開發(fā)商交房必備條件四1、建設(shè)

19、工程質(zhì)量認(rèn)定證書，2、住宅使用說明書、3、住宅質(zhì)量保證書、4、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，4、竣工驗(yàn)收備案表 商品房買賣合同。27、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：（1） 管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；（2） 房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用；（3） 保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；（4） 保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；（5） 維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）項(xiàng)費(fèi)用按月分

20、項(xiàng)計(jì)算，第（5）項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。29、七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。30、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。31、公攤面積：1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%32、期房答：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。33、精裝房：是室內(nèi)外門安好、墻刷白、地

21、鋪瓷磚、窗安好、廚房、衛(wèi)生間貼瓷磚安馬桶、面盆，石膏板吊頂，各房間安普通吸頂燈，開關(guān)插座安裝。毛坯房：是安室外門，安窗、開關(guān)插座安裝、有照明燈泡。34、經(jīng)濟(jì)適用住房答：是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。35、1、從不同的角度進(jìn)行分類,我國常見的分類方式主要有以下幾種:1).按照建筑的使用性質(zhì)進(jìn)行分類(1)民用建筑：(2)工業(yè)建筑：(3)農(nóng)業(yè)建筑：2).按建筑物的層數(shù)分(1)低層住宅為一至三層;(2)多層住宅為四至六層;(3)中高層住宅為七至

22、九層;(4)高層住宅為十層及以上。3).按照承重結(jié)構(gòu)的材料進(jìn)行分類(1)磚混結(jié)構(gòu)：(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(3)鋼結(jié)構(gòu);4).按照建筑結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行分類(1)墻承重體系:(2)骨架承重：(3)內(nèi)骨架承重：(4)空間結(jié)構(gòu)承重:5).按規(guī)模和數(shù)量分類：民用建筑還可以根據(jù)建筑規(guī)模和建造數(shù)量的差異進(jìn)行分類。分為大型性建筑和大量性建筑兩種。36答案同238、符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！坝喗稹被蛘摺岸?/p>

23、金”都可以退還嗎？答：目前，在商品房銷售市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金 、“押金、“保證金 等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規(guī)定。辦法規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。40、1）交付房屋時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸

24、超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。3）商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)

25、量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。43、個(gè)人住房抵押貸款：是借款人購、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。銀行接揭：是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。44、答案一：二手房和一手房主要區(qū)別是在稅費(fèi)，二手房比一手房多的就

26、是個(gè)稅、營業(yè)稅、中介費(fèi)。貸款也是根據(jù)國家或當(dāng)?shù)劂y行的規(guī)定來貸的，可以說提供的貸款資料是一樣的、利息就和銀行有關(guān)了，基本上可以說與一手二手沒什么關(guān)系。（貸款年限由區(qū)別）答案二：1、貸款資格銀行不是會(huì)向所有的二手房都貸款。針對于不同年限的二手房，其貸款額度上也會(huì)有所不同。一般來說，超過20年比較老舊的商品房，有時(shí)是比較難貸款的。如果選擇購買二手房，此房能不能貸款及到底能貸多少千萬要向銀行咨詢清楚。一般而言，二手住房的貸款資格包括以下條件：1、年滿18周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明的自然人；2、交齊首期購房款；3、有穩(wěn)定合法的收入，有還款付息能力；4、提出借款申

27、請時(shí)，購房者有不低于購房價(jià)款40%的自有資金；5、借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；6、所購二手房產(chǎn)權(quán)明晰，符合當(dāng)?shù)厥姓?guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件；7、所購房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。2、貸款類別根據(jù)國家最新政策和銀行的信貸優(yōu)惠情況，我市近期購買二手房貸款的情況如下：A、商業(yè)貸款情況B、公積金貸款情況答案三：1、如果二手房已貸過款，通常你接手后只能貸同樣數(shù)量的款（例如原業(yè)主尚有二十萬貸款未還清，那么你最多也只能貸二十萬，不管你現(xiàn)在是以什么價(jià)格作交易）。2、如果二手房使用年限超過十五年（不同地方規(guī)定有些不同），通常銀行不會(huì)再給貸款。3、如果二手房的原業(yè)主已還清貸款或未向銀行貸款，你可以

28、貸款，因過程復(fù)雜，請先索取二手房的資料（向原業(yè)主索要資料復(fù)印件）再向當(dāng)?shù)劂y行咨詢。4、貸款還要考慮你的年齡，完成還款時(shí)你的年齡不應(yīng)超過70歲。（例如你五十歲了，銀行最多給你貸款二十年。）45、自述46、自述47、衛(wèi)浴三大件：洗盆,浴盆,坐式馬桶.48、廚房五大件：洗刷池,吊柜爐臺(tái),料理臺(tái),抽油煙機(jī).49、定價(jià)方法是指企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競爭導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤定價(jià)法四類房地產(chǎn)總體定價(jià)策略房地產(chǎn)企業(yè)總體定價(jià)策略一般有三種：1. 低價(jià)策略采用低價(jià)策略，一般以市場占有率為其主要的目標(biāo)，而營銷利

29、潤往往為此要目標(biāo)2. 高價(jià)策略采用高價(jià)策略主要目的是在短時(shí)間內(nèi)獲取暴力，而市場銷售量和占有率可能無法提高3. 中價(jià)策略這種策略一般適用于房地產(chǎn)市場狀況比較穩(wěn)定的情況下，凡地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的條件下保持其占有率全程營銷過程定價(jià)策略房地產(chǎn)全程營銷過程是指開發(fā)的樓盤或住區(qū)從預(yù)售開始到售完為止的全過程。全程營銷策略一般有以下幾種：1. 低開高走策略：就是隨著施工建筑物的成型和不斷的接近竣工，根據(jù)銷售的進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按預(yù)先指定的幅度調(diào)高一次售假的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃的定期提高的策略2. 高開低走策略：開發(fā)商在新開發(fā)的樓盤上市初期，以高價(jià)開盤銷售，迅速從市場上獲得豐厚的營銷利潤，然后降價(jià)銷

30、售，力求盡快講投資資金全部收回3. 穩(wěn)定價(jià)格策略：這種價(jià)格策略是指在整個(gè)營銷期間，樓盤的售價(jià)始終保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，既不大幅度提價(jià)，也不大幅度降價(jià)，一般適用于房地產(chǎn)市場比較成熟穩(wěn)定的區(qū)域，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售量小或短期銷售也可采用時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略，是指銷售價(jià)格為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的銷售情況給予適當(dāng)調(diào)整各單位出售價(jià)格的策略，主要有以下幾種：1. 折扣和折讓定價(jià)策略，主要有現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣和職能折扣2. 單一價(jià)格策略和差別價(jià)格策略3. 用戶心理定價(jià)法，有尾數(shù)定價(jià)策略、整數(shù)定價(jià)策略、習(xí)慣心態(tài)定價(jià)策略、首尾定價(jià)策略和滿意定價(jià)策略52、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有：1. 成本因素2. 競爭因素3

31、. 產(chǎn)品差異4. 地產(chǎn)商的發(fā)展目標(biāo)5. 法律、政策因素53、商品房全權(quán)代理銷售是目前常見的一種銷售方式，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托專營銷售商全權(quán)代理銷售其生產(chǎn)開發(fā)的期房或現(xiàn)房的經(jīng)營方式。根據(jù)銷售商是否承擔(dān)雙定義務(wù)，即“定期”和“定額”向開發(fā)商付款。全權(quán)代理銷售又分為無風(fēng)險(xiǎn)包銷和風(fēng)險(xiǎn)性包銷兩種。無風(fēng)險(xiǎn)包銷屬于一般包銷，是指銷售商根據(jù)開發(fā)商的定價(jià)組織銷售，按銷售情況向開發(fā)商付款的經(jīng)營方式；風(fēng)險(xiǎn)性包銷屬于特殊包銷，是指不論銷售情況如何，銷售商必須承擔(dān)定期定額向開發(fā)商支付商品房保底價(jià)款義務(wù)的經(jīng)營方式。54、影響消費(fèi)者行為的三個(gè)主要因素： 一是心理因素，除了由需要引起動(dòng)機(jī)這一最重要因素外，還有知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)

32、度三個(gè)因素，知覺是指消費(fèi)者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬于感性認(rèn)識(shí)。 任何消費(fèi)者購買商品，都要根據(jù)自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買，所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的； 學(xué)習(xí)是消費(fèi)者在購買和使用商品的實(shí)踐中，逐步獲得和積累經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品，但開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)意、布局以及房屋質(zhì)量的好壞，都是購買者學(xué)習(xí)的對象，消費(fèi)者評價(jià)的優(yōu)、劣對開發(fā)商的形象和信譽(yù)也有著非常大的影響，所以開發(fā)商應(yīng)樹立品牌觀念，注重房屋質(zhì)量，讓消費(fèi)者產(chǎn)生有利于己的態(tài)度。 二是經(jīng)濟(jì)因素，概括地說，影響消費(fèi)者購買行為主要是經(jīng)濟(jì)因素和商品價(jià)格、

33、消費(fèi)者收入、商品效用、房屋的價(jià)格等。 三是社會(huì)文化因素，每個(gè)消費(fèi)者都是社會(huì)的一員，他的行為不可避免地要受到社會(huì)各方面因素的影響和制約，消費(fèi)者的購買行為受到社會(huì)階層、文化和亞文化、相關(guān)群體、家庭等社會(huì)因素的影響。55、定價(jià)策略是指企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)自己的定價(jià)目標(biāo)，所規(guī)定的定價(jià)指導(dǎo)思想和定價(jià)原則，定價(jià)策略應(yīng)根據(jù)商品房本身的情況、市場情況、成本情況、消費(fèi)構(gòu)成、消費(fèi)心理等多因素來制定，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同的時(shí)間、不同的地點(diǎn)可采用不同的定價(jià)策略56、關(guān)于已設(shè)定抵押權(quán)的商品房能否再出售答：目前，商品房銷售中存在銷售已設(shè)定抵押權(quán)商品房的現(xiàn)象，為了解決此類問題，辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商

34、品房的，其抵押權(quán)的處理按照中華人民共和國擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。58、婚前財(cái)產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)因?yàn)榻Y(jié)婚而變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)59、可以的，添加共有產(chǎn)權(quán)人。手續(xù)要一起簽定一份協(xié)議，確定產(chǎn)權(quán)比例，共同簽字、公證，然后到產(chǎn)權(quán)局辦理產(chǎn)權(quán)證和共有人產(chǎn)權(quán)證。60、所需提交的資料有：身份證明、戶口本、婚姻證明、收入證明、抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)證及評估報(bào)告、貸款用途證明、銀行規(guī)定的其它資料。61、（1）不滿18周歲的未成年人可以購買房產(chǎn)，完全可以成為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。但由于其不是完全民事行為能力人，所以，其購買行為

35、應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人代理或經(jīng)法定監(jiān)護(hù)人同意后才能進(jìn)行。（2）根據(jù)個(gè)人住房貸款管理辦法第4條的規(guī)定，個(gè)人住房貸款的貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。因此，如果購房人僅是未成年人，其不屬于個(gè)人住房貸款的對象，不可以申請貸款。64、1、 房屋維修基金：總房款的2%(高層3%)，文件依據(jù)：岳政辦法(2000)14號;2、 契稅：90m以下(含90m)首套房1%(總房款);90m144m以內(nèi)(含144m)首套房2%;144m以上及非首套房4%;文件依據(jù)：財(cái)稅(2010)94號、財(cái)稅(2011)12號;3、 印花稅：5元/本，文件依據(jù)：湖南省人民政府令124號印花稅暫行條例;4、 住房登記證費(fèi)：80元

36、/套(非住宅550元/套)文件依據(jù)：湘價(jià)函(2010)186號;5、 檔案綜合服務(wù)費(fèi)：70元/戶(自愿委托)，文件依據(jù)：岳市價(jià)行審(2012)2號，岳市價(jià)行審(2009)4號;6、 國土證工本費(fèi)：普通5元/本(個(gè)人)，特別證書20元/本，文件依據(jù)：湘價(jià)費(fèi)(2003)42號。以上為購房人購置商品房需交辦證費(fèi)用名目，如您在購置商品房時(shí)，開發(fā)商要求您交納上述以外的辦證費(fèi)用，請您撥打12358價(jià)格舉報(bào)電話，我局將安排價(jià)格執(zhí)法人員對開發(fā)商違反價(jià)格政策的行為進(jìn)行檢查，以保護(hù)消費(fèi)者合法的價(jià)格權(quán)益。答案二：具體繳費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)是： 1、維修基金：總房款的3%； 2、契稅：144以內(nèi)（含144）首套房2%，144

37、以上及非首套房4%； 3、測繪費(fèi)：100元/戶； 4、登記費(fèi)：80元/戶； 5、檔案綜合服務(wù)費(fèi)70元/戶； 6、印花稅：5元/本； 7、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：3元/； 8、價(jià)格調(diào)節(jié)基金：總房款的0.2%； 9、國土證：800元/戶。66、期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。67、1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的 ；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、在城市拆遷

38、改造范圍內(nèi)的。68、公共樓道屬于業(yè)主共用部位，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，根據(jù)有關(guān)規(guī)定業(yè)主（使用人）不得在物業(yè)公共部位亂堆放。如業(yè)主（使用人） 違反規(guī)定占用公共樓道，物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的規(guī)定，有權(quán)進(jìn)行勸阻和制止，要恢復(fù)原狀并賠償損失。69、前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。70、物業(yè)管理公司對物業(yè)公共部位或公共設(shè)施不享有所有權(quán)，因此，物業(yè)管理公司沒有權(quán)利允許廣告公司在公共天臺(tái)豎立廣告牌。物業(yè)管理公司如果未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自許可他人利用小區(qū)公共部位，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，

39、其許可收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共同所有。由此可見，開發(fā)商對樓頂沒有處分權(quán)，物業(yè)管理公司也未經(jīng)業(yè)主許可，所以開發(fā)商和物業(yè)管理公司擅自許可廣告公司在天臺(tái)豎立廣告牌的行為已經(jīng)侵犯了業(yè)主的共同所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。71、目前沒有明文規(guī)定，但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)，至 于交納管理費(fèi)的多少，按照房屋使用、管理、維修公約中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。72、物權(quán)法第81條、82條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附

40、屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。73、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有哪些種類根據(jù)測繪確權(quán)的相關(guān)規(guī)定，總共有8大類：第一類：國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)。具體又分三個(gè)細(xì)類：(1)直管產(chǎn)、(2)自管產(chǎn)(3)軍產(chǎn)。直管產(chǎn)又分中央級公產(chǎn)、市級公產(chǎn)、區(qū)(縣)級公產(chǎn)和撥用產(chǎn)。第二類：集體所有房產(chǎn)，指城市集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。第三類：私有房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人投資建造或購買的房產(chǎn)以及中國公民投資的私營企業(yè)投資建造、購買的房產(chǎn)。第四類：聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購買的房產(chǎn)。第五類：股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)投資建造、購買的房

41、產(chǎn)。第六類：港、澳、臺(tái)胞房產(chǎn)。具體又分為合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨(dú)資產(chǎn)。第七類：涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會(huì)團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)投資建造合伙購買的房產(chǎn)，又分為中外合資、中外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。第八類：其他產(chǎn)。凡不屬于以上各類別的房產(chǎn)，都?xì)w在這一類。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)、宗教產(chǎn)和社團(tuán)產(chǎn)。不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多方面都存在差異，所面臨的問題也不一樣。75、不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭、車禍等）或自然災(zāi)害（如地震、火災(zāi)、水災(zāi)等），以致合同當(dāng)事人不能依約履行職責(zé)或不能如

42、期履行職責(zé)，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行職責(zé)的責(zé)任或推遲履行職責(zé)。77、國有土地使用權(quán)有哪幾種取得方式(1)劃撥國有土地使用權(quán) 土地使用權(quán)劃撥：是指經(jīng)人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后交付其使用，或者無償交付其使用的行為。(2)出讓國有土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金：是指出讓的土地使用權(quán)價(jià)格。(3)國家出資、入股國有土地使用權(quán)是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出

43、租、抵押的行為。(4)國家租賃國有土地使用權(quán)是指土地使用者與縣級以上土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。78、房屋的所有權(quán)答：是指對房屋全面支配的權(quán)利。民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。79、契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)向政府交納的稅金，是國家財(cái)政的一項(xiàng)稅收。80、房地產(chǎn)市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場：二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易：三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上

44、再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。82、其實(shí)主流媒體也就那么幾種：平面媒體，包括單頁、折頁、報(bào)紙廣告、夾報(bào)、戶外廣告、圍擋、指示牌等影視媒體，電視短片、飛播電臺(tái)廣告，還有車體廣告。答案二：A叫賣型（王婆賣瓜）地產(chǎn)廣告的創(chuàng)意要注意賣點(diǎn)的聚焦。放大賣點(diǎn)，這種方式有點(diǎn)像是大街上小販的做法，讓消費(fèi)者第一眼就見到價(jià)格。地產(chǎn)廣告的賣點(diǎn)也是一種聚焦，通過精心的操作，將樓盤的各種優(yōu)點(diǎn)聚焦并夸大成顧客關(guān)注的熱點(diǎn)，引起顧客的興趣和好感，激發(fā)和創(chuàng)作需求，說服顧客改變和建立消費(fèi)觀念，促發(fā)購買的動(dòng)機(jī)。B通告型（農(nóng)村開會(huì)式）價(jià)格、地點(diǎn)、交通、環(huán)境、配套的陳述與羅列。其中價(jià)格和地點(diǎn)一般都有黑體字處理得非常大，并很惹眼。而內(nèi)容的編排

45、上比較模仿政府的公告、公文、新聞的形式，力求視覺效果，或讓消費(fèi)者產(chǎn)生觸目錯(cuò)覺并關(guān)注。C自戀型（“我是一枝花”）我們在地產(chǎn)廣告中經(jīng)常會(huì)看到“美麗的生活，詩意的棲居”的詩句，實(shí)際上，廣告文案并不是吟詩作對。文案是“一切有所圖”的經(jīng)營活動(dòng)。在地產(chǎn)廣告中，最多莫過于“皇室的生活、天下無雙.”之類空洞、放之四海皆準(zhǔn)的毫無個(gè)性的字眼，或者是選用一些資本主義的詞匯。要知道，這千篇一律的陳腔濫調(diào)，只會(huì)讓消費(fèi)者覺得空洞不可信。就好象是一個(gè)長的不怎么樣的女子以為自己是天下第一美女那樣不知道天高地厚。D偽藝術(shù)型（“風(fēng)花雪月”）雖然報(bào)紙上的地產(chǎn)廣告比比皆是，但真正吸引消費(fèi)者眼球、令人記憶深刻的好廣告并不多。有些廣告雖

46、然在設(shè)計(jì)上處理得非常合理，甚至如國畫般文雅，但文案和創(chuàng)意宗旨卻過于按照廣告人的自我喜好出發(fā)，令廣告過于空談藝術(shù)化，缺乏有物可言的說服性。象“創(chuàng)造一個(gè)所在”“引領(lǐng)中國地產(chǎn)文化升級”“風(fēng)花雪月”.而忽略了廣告溝通的實(shí)質(zhì)：所面對的消費(fèi)者是誰？文化多高，收入怎樣？這種藝術(shù)廣告，如果碰巧面對的是文化層次高的消費(fèi)者或許能看得懂。但如果面對的是老城區(qū)文化低下的小市民與小商販，則讓人不知所云，毫無細(xì)看之意。E品牌型通常規(guī)模較大的項(xiàng)目，或知名度較高的開發(fā)投資商比較適合。這種廣告通常以開發(fā)投資商的口碑和以往業(yè)績來帶動(dòng)新項(xiàng)目，或者當(dāng)一個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，簡單的價(jià)格、地點(diǎn)已經(jīng)不重要，重要的是如何塑造、包裝出與眾不同的

47、社區(qū)居住文化和獨(dú)特的人文氣質(zhì)。此時(shí)，廣告不是決定品牌的重要環(huán)節(jié)，廣告只是包裝“品牌”的藝術(shù)形象廣告。而決定這個(gè)品牌是否成功更多取決于眼見為實(shí)的“產(chǎn)品素質(zhì)”、“消費(fèi)與市場口碑”。83、房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。84、85、磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框

48、架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中?？蚣芙Y(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。86、用地紅線是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門比準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。87、熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地.89、1、 身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）原件及復(fù)印件。外地人士還需提供配偶的有效證件及復(fù)印件，借款人與配偶不屬同一戶口簿的還要求提供婚姻證明； 2、 房價(jià)30%以上自

49、籌資金的存款，以及具有償還貸款能力的工作單位出具的經(jīng)濟(jì)收入證明； 3、 向售房單位索要的：a、XX市內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證（期房）或XX市房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）的復(fù)印件。b、售房單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 4、 抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明； 5、 有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明； 6、 保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明； 7、 申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；答案二：1、 開發(fā)商與銀行確定貸款成數(shù)、年限。 2、雙方簽定購房合同，選擇付款方式，支付首期房款。 3、向銀行指定的律師事務(wù)所遞交相關(guān)文件并繳納律師費(fèi) 4、相關(guān)文件交銀行復(fù)審

50、 5、通知客戶辦理放貸手續(xù) 6、簽保險(xiǎn)合同，房屋險(xiǎn)(0.56必須上，不含地震)保險(xiǎn)金=保險(xiǎn)金額年費(fèi)率年限系數(shù)7、購房人、開發(fā)商、銀行三方簽訂相關(guān)合同 借款合同保證合同抵押合同答案三：提供咨詢 受理申請 貸前調(diào)查 貸款審批 貸款發(fā)放 貸款回收 貸款管理94、一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免稅。二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免稅。三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅。1、宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。2、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。四、個(gè)人擁有的非營業(yè)

51、用的房產(chǎn)免稅。但個(gè)人所有的營業(yè)用房或出租等非自用的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。96、1)借款人到單位交存住房公積金的住房資金管理(分)中心提出申請,介紹本人情況、領(lǐng)取材料。2)準(zhǔn)備齊全的文字材料,交住房資金管理(分)中心審核,包括核驗(yàn)借款申請表、購房行為是否合法、核定貸款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式等。需要評估的貸款,由指定評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。3)初審合格,住房資金管理中心開具調(diào)查通知單,由受托銀行對借款人進(jìn)行調(diào)查,并指導(dǎo)借款人填寫有關(guān)貸款合同。調(diào)查內(nèi)容包括:核實(shí)收入情況有保證的人,保證人是否具有保證資格等。4)經(jīng)受托銀行調(diào)查合格,受托行出具調(diào)查意見遞交住房資金管理(分)中心,由住房資金管理(分)中心審批。5)審批通過,住房資金管理(分)中心簽發(fā)委托貸款通知單。銀行通知借款人辦理放貸手續(xù)。6)借款合同生效,住房資金管理(分)中心將資金劃入委托貸款基金賬戶,再由受托行將資金劃入開發(fā)商賬戶。7)借款人按照規(guī)定的方式按時(shí)歸還借款。97、利息：銀行0.5左右，信用社0.95左右貸款所需資料： 1.借款人的有效身份證、戶口簿； 2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證（注明離異后未再婚）； 3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證； 4.借款人的收入證明（連續(xù)半年