第4章 城市房屋拆遷.ppt

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),第4章 城市房屋拆遷,本章主要內(nèi)容,1.城市房屋拆遷的工作程序 2.城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置 3.城市房屋拆遷糾紛的處理,城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償或者安置的行為。,4.1 房屋拆遷管理概述,房屋拆遷的概念,1991年3月國(guó)務(wù)院頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，2001年6月13日，國(guó)務(wù)院頒布第305號(hào)令，發(fā)布新的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例(以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷條例)。,拆遷條例規(guī)定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個(gè)方面。 一是地域范圍，主要是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上實(shí)施拆遷。 二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其

2、附屬物 。 三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。,4.1.2 房屋拆遷適用范圍,拆遷條例第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！?集體土地上的拆遷行為，按照土地管理法等有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。 不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于拆遷條例所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。,拆遷人：指取得房屋拆遷許可證的單位。 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。 搬遷期限與拆遷期限：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限。搬遷期限從屬于拆遷期限，搬遷期限不能超出拆遷期限。,適用范圍不同，國(guó)

3、家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)人國(guó)有土地； 法律后果不同：征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的滅失； 法律依據(jù)不同，征收土地依據(jù)土地管理法及其配套法規(guī)關(guān)于國(guó)家建設(shè)征收土地的規(guī)定，城市房屋拆遷依據(jù)拆遷條例的規(guī)定。,房屋拆遷與土地征收,城市房屋拆遷管理體制；各級(jí)房屋拆遷管理部門(mén)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。 國(guó)家一級(jí)的城市房屋拆遷管理部門(mén)是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)，其管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國(guó)城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。 地方一級(jí)的城市房屋拆遷管理部門(mén)是指縣級(jí)以上地方人民政府

4、負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)，其管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。,城市房屋拆遷的管理體制,房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知書(shū)的發(fā)放、延長(zhǎng)暫停期限的審批、拆遷裁決、受理強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的管理、拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審核、對(duì)拆遷違法行為的查處以及對(duì)接受委托拆遷的單位的資格認(rèn)定等內(nèi)容。,房屋拆遷管理部門(mén)的監(jiān)督管理職責(zé),4.2 房屋拆遷的工作程序,一、房屋拆遷程序,（一）房屋拆遷程序 確定拆遷計(jì)劃和方案 確定拆遷方式 申領(lǐng)拆遷許可證 拆遷審批 拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議 實(shí)施拆遷,1

5、、拆遷前期工作,拆遷調(diào)查摸底，制定拆遷計(jì)劃和拆遷方案 基本情況調(diào)查表,1、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 4.拆遷計(jì)劃和拆遷方案 5.拆遷補(bǔ)償安置資金證明,2、申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證,申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證,房屋拆遷的法律憑證,1、將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等，以房屋拆遷公告的形式予以公布。 2、拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。,3、拆遷公告,1、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書(shū)面協(xié)議。 2、拆遷協(xié)議內(nèi)容：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬

6、遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)度期限等事項(xiàng)。（拆遷補(bǔ)償方式不同，協(xié)議內(nèi)容就會(huì)有所不同）,4、拆遷協(xié)議,1.自行拆遷 是指拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。 2.委托拆遷 是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托給被委托人進(jìn)行。 拆遷條例規(guī)定被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位。 委托單位出具委托書(shū)，訂立拆遷委托合同。,房屋拆遷的形式,5、組織實(shí)施拆遷,6、拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管,1、拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。 2、房屋拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督,4.3 城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置,1.拆遷補(bǔ)償?shù)母拍?所謂拆遷補(bǔ)償是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋

7、及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定給予被拆遷人的一定的經(jīng)濟(jì)賠償。,4.3.1 拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍,物權(quán)法規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆除補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保證被征收人的居住條件”,2.拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是產(chǎn)權(quán)人或稱(chēng)為所有人，而非使用人。拆遷條例規(guī)定的所有人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代管人，即私房的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權(quán)代理人。另一種是國(guó)家授權(quán)的國(guó)家房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn)管理局。,3.拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑

8、、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。,1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 所謂產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用易地或者再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 2.貨幣補(bǔ)償 所謂貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定,4.3.2 拆遷補(bǔ)償?shù)男问?拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是等價(jià)有償，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的方法確定。拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得

9、稅 按照重置價(jià)結(jié)合成新原則確定房屋的價(jià)值量，被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)值，未真實(shí)反映該房屋的價(jià)值量。,4.3.2 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),區(qū)位：某一房屋的地理位置。“地段的重要性” 用途：被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途。 所有權(quán)證書(shū)未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為 準(zhǔn)； 產(chǎn)權(quán)檔案未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)；實(shí)際用途的界 定以是否依法征得規(guī)劃等部門(mén)的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。 等因素：被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。 裝修的補(bǔ)償：主要有拆遷人和被拆遷人簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。 得考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設(shè)施：如四合院、停車(chē)位。,4.3.2 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

10、,拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所作的用房安排處置。 被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者正式辦公的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位。 拆遷條例規(guī)定，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權(quán)利。,4.3.3 拆遷安置,拆遷安置的含義與對(duì)象,拆遷安置的對(duì)象分為兩種：一是指公民；二是指法人。 拆遷人對(duì)房屋使用人的安置，可以實(shí)行臨時(shí)安置和長(zhǎng)期安置。臨時(shí)安置是指在一次安置有困難時(shí)，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時(shí)過(guò)渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過(guò)渡而由拆遷人付給過(guò)渡費(fèi)的一種安置辦法。長(zhǎng)

11、期安置包括易地安置和原地長(zhǎng)期安置 。,拆遷人租賃房屋的處理： 1.由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。 2. 拆遷補(bǔ)償前，已解除了租賃協(xié)議或出租人已對(duì)承租人進(jìn)行了安置的實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償安置； 3. 對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，拆遷條例規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。,拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)是指拆遷人向被拆遷人支付的因被拆遷人遷移他處居住時(shí)的費(fèi)用。 遷安置補(bǔ)助費(fèi)包括三種：(1)搬家補(bǔ)助費(fèi)；(2)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；(3)損失補(bǔ)助費(fèi)。,拆遷安置補(bǔ)助費(fèi),1.產(chǎn)權(quán)不明確 房屋的補(bǔ)償、安置 無(wú)權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所

12、有人或產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋； 房屋產(chǎn)權(quán)的不確定，補(bǔ)償安置的主體就不能確定； 由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷 在拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 ”證據(jù)保全“：對(duì)可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實(shí)性和證明力的一種措施。,4.3.4 拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定,2.抵押房屋的補(bǔ)償、安置 要認(rèn)定抵押的有效性，看是否辦理抵押登記； 未進(jìn)行抵押登記的，視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置； 通知抵押權(quán)人，能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可； 不能解

13、除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償。,4.3.4 拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定,3.公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償、安置 是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)，多非營(yíng)利的社會(huì)福利事業(yè)；一看是否為大多數(shù)老百姓服務(wù)；二看是否有經(jīng)營(yíng)、以營(yíng)利為目的； 重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償；,4.3.4 拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定,4.臨時(shí)建筑的補(bǔ)償、安置及違章建筑 臨時(shí)建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，有規(guī)定的使用期限； 拆遷人對(duì)拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償； 拆除未到期的臨時(shí)建筑，會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予補(bǔ)償； 違章建筑：在城市規(guī)劃

14、區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物。 由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)定，不予補(bǔ)償,4.3.4 拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定,4.4 城市房屋拆遷糾紛的處理,拆遷人與被拆遷人、房屋使用人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，形成糾紛 拆遷人與被拆遷人、房屋使用人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷，形成糾紛,4.4.1 房屋拆遷糾紛的類(lèi)型,1. 達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式 行政裁決： 房屋拆遷管理部門(mén)，30內(nèi)作出 依法起訴： 拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書(shū)60日內(nèi)向作出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議；也可以向法院起訴； 為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行； 強(qiáng)制拆遷： 實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以