第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理制度.ppt

1、第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策,第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型 （一） 概念 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法成立，具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。又稱開發(fā)商或發(fā)展商，在有些法律文件中也稱為建設(shè)單位，通常其企業(yè)組織為公司，又稱為房地產(chǎn)開發(fā)公司。,（二）類型 1、按經(jīng)營性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、 兼營企業(yè)和項目公司。 房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，是指以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)，是以其他經(jīng)營項目為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的 企業(yè)。

2、 2、按所有制性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為全民所有、集體所有、中外合營三種主要類 3、按企業(yè)的企業(yè)制度 中華人民共和國公司法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責(zé)任公司或股份公司 4、按企業(yè)的資質(zhì)等級劃分 一級、二級、三級、四級四個等級的房地產(chǎn)開發(fā)公司,二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立 （一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立應(yīng)符合法律的規(guī)定。除應(yīng)符合企業(yè)設(shè)立的條件外，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，還應(yīng)具備下列條件： 1、有符合公司登記的名稱和組織機構(gòu)。 2、有固定的經(jīng)營場所。 3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：有100萬元以上的注冊資本。 4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)

3、、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。 5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。,（二）、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立方式 發(fā)起設(shè)立和募集設(shè)立兩種 1、發(fā)起設(shè)立，是指由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。 2、募集設(shè)立，是指發(fā)起人認(rèn)購應(yīng)發(fā)行股份的一部分（我國規(guī)定不得少于公司股份總數(shù)的35），其余部分向社會公開募集而成立公司。（公司法第85條）,（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序主要有以下兩個步驟： （1）申請登記。 （2）依法備案。,1、制定組織行為準(zhǔn)則的章程 2、確定股東 3、確定出資 4、設(shè)置機構(gòu)

4、5、設(shè)立登記，獲取營業(yè)執(zhí)照 6、在一個月內(nèi)備案，符合公司設(shè)立條件的頒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。,四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級與管理 1、管理機構(gòu) 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門：負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門：負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作 2、實行分批審核 一級資質(zhì)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批 二級資質(zhì)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定審批辦法 3、資質(zhì)年檢 一級資質(zhì)：承擔(dān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬開發(fā)項目 二級資質(zhì)及以下：承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)

5、項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。 各等級資質(zhì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件,2000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度 1、項目資本金概念 在投資項目總投資中，有投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部門資金的任何利息和債務(wù)，投資者可按出資的比例依法享有所有權(quán)權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制 度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%

6、”條例不但確定了企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，還規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 具體開發(fā)項目必須實行資本金制度， 并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目 必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范 的行為，減少樓盤”爛尾“等現(xiàn)象地發(fā)生。,2、出資方式 貨幣；實物；工業(yè)產(chǎn)權(quán)；非專利技術(shù)；土地使用權(quán) 注：除貨幣外，其他必經(jīng)有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估，不得高估或低估 工業(yè)產(chǎn)權(quán)；非專利技術(shù)出資比例不得超出資本金總額的20,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理制度 （一）、勘察設(shè)計單位的管理與監(jiān)督 1、工程勘察設(shè)計單位的資格實行國家與地方審批： 甲級（100萬）、乙級（50萬）由全國工程勘察設(shè)計資格審定委員會批準(zhǔn)，辦事機構(gòu)設(shè)在

7、住建部 丙級（30萬）丁級（20萬）省、自治區(qū)、直轄市工程勘察設(shè)計資格審定委員會批準(zhǔn)，辦事機構(gòu)設(shè)在省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)的綜合管理勘察設(shè)計工作的行政主管部門。 2、取得設(shè)計證書的單位具備的條件 有符合國家規(guī)定、依法程序批準(zhǔn)設(shè)立的機構(gòu)的文件； 有明確的名稱、組織機構(gòu)和固定的工作場所； 具備所申請的工程勘察設(shè)計資格的等級標(biāo)準(zhǔn)； 集體所有制的工程勘察設(shè)計單位，除具備以上基本條件外，還必須具備與其承擔(dān)任務(wù)量相適應(yīng)的注冊資金。,（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計文件的審批和修改 大中型項目的初步設(shè)計和總體設(shè)計由各部門和省、自治區(qū)、直轄市審批 小型項目的初步設(shè)計和總體設(shè)計由各部門和省、自治區(qū)、直轄市自行審

8、批 技術(shù)設(shè)計按隸屬關(guān)系由有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市審批 施工圖設(shè)計文件的審查由房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)計工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法規(guī)定,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工管理制度 （一）、施工企業(yè)的資質(zhì)管理 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包資質(zhì)、專業(yè)承包資質(zhì)、施工勞務(wù)資質(zhì)三個序列企業(yè)可以申請一項或多項建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，企業(yè)首次申請或增項申請資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)申請最低等級資質(zhì)（建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定2007.09 ）。 下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可： （一）施工總承包資質(zhì)序列特級資質(zhì)、一級資質(zhì)及鐵路工程施工總承包二級資質(zhì)； （二）專業(yè)承包資質(zhì)序列公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級資

9、質(zhì)及鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級資質(zhì)；涉及多個專業(yè)的專業(yè)承包一級資質(zhì)。第十條下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)工商注冊所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可： （一）施工總承包資質(zhì)序列二級資質(zhì)及鐵路、通信工程施工總承包三級資質(zhì)； （二）專業(yè)承包資質(zhì)序列一級資質(zhì)（不含公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級資質(zhì)及涉及多個專業(yè)的專業(yè)承包一級資質(zhì)）； （三）專業(yè)承包資質(zhì)序列二級資質(zhì)（不含鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級資質(zhì)）；鐵路方面專業(yè)承包三級資質(zhì)；特種工程專業(yè)承包資質(zhì)。 第十一條下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)工商注冊所在地設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可： （一）施工總承包資質(zhì)序

10、列三級資質(zhì)（不含鐵路、通信工程施工總承包三級資質(zhì)）； （二）專業(yè)承包資質(zhì)序列三級資質(zhì)（不含鐵路方面專業(yè)承包資質(zhì)）及預(yù)拌混凝土、模板腳手架專業(yè)承包資質(zhì)； （三）施工勞務(wù)資質(zhì)； （四）燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修企業(yè)資質(zhì),四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗收管理制度 （一）、施工許可證制度： 建設(shè)單位應(yīng)該按計劃批準(zhǔn)的的開工項目向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)。 （二）、取得施工許可證的條件： 辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù) 建筑工程規(guī)劃許可 施工場地具備施工條件 施工設(shè)計文件得到審批 保證工程質(zhì)量和安全措施 委托監(jiān)理工程的已委托監(jiān)理 建設(shè)資金落實。 具備上條件經(jīng)主管部門批

11、準(zhǔn)發(fā)給施工許可證，應(yīng)在三月內(nèi)開工。,（三）、對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則 出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費 滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán) 期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算 動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進行實質(zhì)性投入的日期 在有拆遷的地段進行拆遷，三通一平，即視為啟動 如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作開工,不征收土地閑置費的三種情況 因不可抗力造成開工延期因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的,四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)

12、量監(jiān)督管理及竣工驗收管理制度 （一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決消費是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對消費者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任,（二）、對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式 一般規(guī)定房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用 商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗經(jīng)核驗確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有

13、權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問題）消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式 注意的問題一是時間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關(guān)系二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù)四是給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失,第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓管理制度 （一）、轉(zhuǎn)讓條件 1、出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定 取得土地使用權(quán)證書；完成一定

14、規(guī)模的開發(fā) 2、撥化方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定 必須經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn) 兩種情況 （1）、受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，才能轉(zhuǎn)讓 （2）、不辦理手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。 3、轉(zhuǎn)讓程序 備案：轉(zhuǎn)讓人、受讓人自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。( 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例）,二、商品房交付使用管理制度 1、預(yù)售商品房的交付管理制度商品房銷售管理辦法（2001年） 履約按期交房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給

15、買受人未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時告知買受人商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時結(jié)算2 、協(xié)助辦理權(quán)屬登記備案開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（60日是備案期）提供必要資料開發(fā)企業(yè)提供商品房買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料,3、住宅質(zhì)量保證書開發(fā)商在交付房屋時向購房人提供 質(zhì)量保證書的內(nèi)容： 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位保修期從交付之日起計算，保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修

16、的存續(xù)期相關(guān)規(guī)定 在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任 保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受影響，給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修屋面防水3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面、頂棚抹灰脫落1年地面空鼓開裂、大面積起砂1年門窗翹裂、五金件損壞1年管道堵塞2個月供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具1年燈具、電器開關(guān)6個月其他部件保修期由開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定,4、住宅使用說明書 住宅使用說

17、明書的內(nèi)容： 開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位 結(jié)構(gòu)類型 裝修、裝飾注意事項 上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊等設(shè)施配置說明 有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項 門、窗類型，使用注意事項 配電負(fù)荷 承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項,2、現(xiàn)售商品房的交付管理制度 3、法律法規(guī)對商品房交付后出現(xiàn)問題的規(guī)定,三、房地產(chǎn)廣告管理制度 （一）、房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求 遵守相關(guān)法律法規(guī)；真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會主義精神文明要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾； 不得含有風(fēng)水、占卜等迷信內(nèi)容，對項目情況的說明不得有悖社會良好風(fēng)尚。（應(yīng)遵循中華人民共和國廣告法城市房地產(chǎn)管理法土地

18、管理法）。,（二）、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形 在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的； 在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的（小產(chǎn)權(quán)房）； 司法機關(guān)和行政機關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 未取得預(yù)售許可證的預(yù)售房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭議的； 違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； 不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗收不合格的 ；,1.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本應(yīng)在（）萬元以上。 A.50 B.100 C.800 D.2000 2.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有（）名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。 A.1 B.2 C.

19、3 D.4 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級，其中二級資質(zhì)注冊資本應(yīng)在（）萬元以上。 A.1000 B.2000 C.5000 D.8000 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，申領(lǐng)四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間應(yīng)不少于（）年。 A.1 B.2 C.3 D.5 5.A房地產(chǎn)開發(fā)公司是新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按要求，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，持驗資證明等文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A.30 B.45 C.60 D.90,6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開

20、發(fā)企業(yè)核發(fā)（ ）。 A.二級資質(zhì)證書 B.三級資質(zhì)證書 C.四級資質(zhì)證書 D.暫定資質(zhì)證書 7.按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，W省A市房地產(chǎn)開發(fā)公司申報一級資質(zhì)，由（）審批。 A.市人民政府 B.W省建設(shè)行政主管部門 C.W省人民政府 D.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 8.經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并可采?。ǎ┓绞焦?yīng)。 A.行政劃撥 B.拍賣出讓 C.招標(biāo)出讓 D.掛牌出讓,9.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得，不可采取行政劃撥方式的有（）。 A.國家機關(guān)用地、軍事用地 B.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 C.娛樂設(shè)施建設(shè)用地 D.經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地

21、10.2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于（）萬元。 A.4000 B.5000 C.6000 D.7000,11.投資項目資本金是指（ ）。 A.在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出 B.在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

22、C.在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，可以以任何方式抽出 D.在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出,13.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金（）以下的土地閑置費。 A.5% B.10% C.15% D.20% 14.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，滿

23、兩年未動工開發(fā)的可以（）。 A.無償收回土地使用權(quán) B.有償收回土地使用權(quán) C.無償出租土地使用權(quán) D.無償出讓土地使用權(quán),15.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的，可征收土地閑置費。這里所指的滿一年未動工開發(fā)的起止日是（）。 A.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月同日止 B.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月次日止 C.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月次日止 D.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月同日止 16.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，可征收土地閑置費。這里動工開發(fā)日期是指（

24、）。 A.開發(fā)建設(shè)單位進行形式性投入的日期 B.開發(fā)建設(shè)單位進行實質(zhì)性投入的日期 C.開發(fā)建設(shè)單位進行目的性投入的日期 D.開發(fā)建設(shè)單位進行實驗性投入的日期 17.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)（）以上的，不征收土地閑置費。 A.3個月 B.6個月 C.9個月 D.一年,18.張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，因質(zhì)量問題，與A房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了質(zhì)量糾紛。如果張某認(rèn)為該住房存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題，應(yīng)以（）作為能否退房的依據(jù)。 A.B市人民政府的核驗結(jié)果 B.B市土地部門的核驗結(jié)果 C.B市房管部門的核驗結(jié)果 D.B市質(zhì)量監(jiān)督站的核驗結(jié)果 19.張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，經(jīng)鑒定，此住房確實存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題。下列關(guān)于造成損失界定，表述正確的是（）。 A.給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，也應(yīng)包含精神損失等間接性損失 B.給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，但應(yīng)包含精神損失等間接性損失 C.給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)包含精神損失等間接性損失 D.給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，也不應(yīng)包含精神損失等間接性損失 20.張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)