世聯(lián)-上海蠡湖一號TH產(chǎn)品戶型設(shè)計提升建議報告34PPT.ppt

1、蠡湖一號,TownHouse產(chǎn)品戶型,專題研究報告系列之一,蠡湖一號項目地理位置優(yōu)越、建筑體量大、密度低、建筑形態(tài)豐富，是無錫房地產(chǎn)市場未來的標(biāo)志性大盤；,目錄,深圳/上海/北京TownHouse戶型分析,項目定位回顧和背景說明,蠡湖一號TH產(chǎn)品設(shè)計建議,項目定位回顧,Townhouse的特征和定義,1.1項目定位回顧,我們的核心客戶本地私企業(yè)主（港臺商）、高級管理人員、中高級公務(wù)員和本地新興的中產(chǎn)階層。 我們的開發(fā)模式：獨棟別墅、TownHouse（雙拼、聯(lián)排）、高層組成的一個大型高尚住宅社區(qū)。 我們的市場定位：打造無錫首席富人居住區(qū)，使之成為一個“貴人、貴宅、貴地”可以傳世的宅邸。,Tow

2、nHouse產(chǎn)品在無錫處于起步階段，市場保有量少，TH的消費階層并未真正形成，市場缺少精品TH；,無錫TH產(chǎn)品近年才開始出現(xiàn)，目前市場在售的單元約100戶左右，整個市場的保有量應(yīng)不會超過1000戶左右；按無錫市450萬常住人口計算，150萬家庭，戶均家庭擁有TH只在萬分之六；市場前景還是可觀的；,1.2TownHouse的定義和特征,Townhouse至少有的三個特征： 基本上在城郊區(qū)域，和市區(qū)之間有通暢便利的道路系統(tǒng)、高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然 、住宅功能的齊全性和獨立接近 ，是公寓樓無法比擬的。,Townhouse的構(gòu)成： TownHouse是一種典型的獨立住宅形式，它

3、是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。,Townhouse 室內(nèi)空間： 內(nèi)部空間由禮儀、交往、私密、功能等四部分組成。禮儀部分包括入口、起居室、餐廳；交往部分包括早餐室、廚房、家庭室；私密部分包括主臥室、衛(wèi)生間、次臥室、客房；功能部分包括洗衣機、儲藏、車庫、閣樓、地下室；,Townhouse 室外環(huán)境： 具體包括沿街綠化帶、宅后花園、室外小品、木板平臺、硬地、水池、兒童游戲場、圍墻等許多構(gòu)件。,在三地中，以上海的氣候條件、人文文化、經(jīng)濟構(gòu)成、居住習(xí)慣等和無錫最為接近，上海的中高端TH市場是本報告的重點研究和分析的方向；,上海各層次TH代表項目簡

4、表,個案分析,上海高端TH產(chǎn)品的主要特征：在市區(qū)范圍內(nèi)、土地價值高、產(chǎn)品營造精致、建材設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高、精裝修、戶型面積大、配套便利繁華；,社區(qū)： “大隱隱于市”坐落上海市中心康定路，80%的土地建造了42套低密度住宅，TH14戶，疊加28戶；其余20%用地為高層住宅；,建筑特點： 極簡的現(xiàn)代主義風(fēng)格：外立面線條簡潔，色彩素雅，外觀以幾何造型取勝，凹凸有致、層次分明；運用不同質(zhì)感的材料石材、磁磚、金屬等豐富建筑外立面；,靜鼎安邦：TH14801680萬元的價格340平米的超大私人空間，精致的設(shè)計，無可復(fù)制的地段，該項目已經(jīng)具備了毫宅的條件；,上海中高檔TownHouse市場典型案例戶型研究,案例1：

5、上海TH金地.格林春曉（新聯(lián)排生活樣板）,總體規(guī)劃布局,上海TH金地.格林春曉（新聯(lián)排生活樣板）,B型房（01）,上海TH金地.格林春曉（新聯(lián)排生活樣板）,L型創(chuàng)新戶型 （02）,案例2：上海TH香堤苑（英倫風(fēng)格）,A戶型 （03）,可通達(dá)的中庭花園,客廳錯層挑高,上海TH香堤苑（英倫風(fēng)格）,C型戶型（04）,戶型面積緊湊的TH代表：167平米,案例3：上海TH帕薩迪納（藝術(shù)格調(diào)聯(lián)排）,A戶型（05）,落地玻璃窗,中間套,上海TH帕薩迪納（藝術(shù)格調(diào)聯(lián)排）,D戶型 （06）,端頭戶型,案例5：上海TH萬科.藍(lán)山（現(xiàn)代主義別墅）,中央觀景步道：整個藍(lán)山中軸景觀總稱；,水幕墻：在一二期交接處設(shè)計兩處

6、；,景觀人行橋,人工靜觀河道：從原生態(tài)廟港河引出的人工河道,景觀廣場：位于藝術(shù)會所前（售樓處）,噴泉水池：中央景觀道內(nèi)的一處流水景觀；,案例4：上海TH萬科.藍(lán)山（現(xiàn)代主義別墅）,D戶型 （07）,上海TH萬科.藍(lán)山（現(xiàn)代主義別墅）,E戶型（08）,一層錯層，挑高客廳；,凹進，可從過道步入花園；,二層空間靈活可自由分割，客臥有南向采光；,轉(zhuǎn)角陽臺；,主臥專用層，南北雙露臺；,上海TH萬科.藍(lán)山（現(xiàn)代主義別墅）,G戶型 （09）,上海中高檔TH市場戶型總結(jié)：,初始階段,發(fā)展階段,成熟階段,結(jié)論2：在細(xì)節(jié)處理上精益求精： 房型設(shè)計上靈活多變，使客廳、臥室、地下室、露臺等發(fā)揮最大的功能； TH戶型在

7、面寬上也追求過大面寬，但由于土地價格高，大面寬單位土地利用率低，面寬不能無限制擴大。因此市場上的主流面寬在67米，在景觀好的位置安排大面寬的戶型，但層數(shù)一般在2層，控制總面積； 進深過長的問題，通過引入中庭花園或者透天窗來改善通風(fēng)和采光，并將室內(nèi)庭院和中庭結(jié)合起來； 送的面積也逐漸多起來，以露臺、內(nèi)庭院為主，由于上海氣候潮濕，送大面積地下室的項目不多； 車位一般以1個為標(biāo)準(zhǔn)配備，但留出足夠備用或訪客車位，滿足客戶多車位的需求；,結(jié)論1：以舒適性TH為主流 上海市場上舒適性為主流的TH面積220平米左右，房型以四房為主，價格在200-300萬平米； TH別墅以四聯(lián)、三聯(lián)為主流，輔以兩聯(lián)和五聯(lián)產(chǎn)品

8、，五聯(lián)以上的產(chǎn)品04年下半年后很少再出現(xiàn)； 大多采用現(xiàn)代風(fēng)格為主，線條簡潔明快；,北京/上海/深圳三地TownHouse市場戶型設(shè)計價值溢價的八種方式,深圳/北京/上海三地TH戶型比較研究,三地TH戶型功能空間比較表,方式一：地下室可以通過抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。,南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；,亞運新新家園,中庭花園下沉；,亞運新新家園,半地下室，頂部高出水平面60工分以上；,美林香檳小鎮(zhèn),方式二：入戶口和平臺設(shè)計是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺把握尺度感，結(jié)合花園布局，美

9、觀使用；,萬科城,美林香檳小鎮(zhèn),萬科藍(lán)山,帕莎迪納,中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺要略大；,端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺放大可成為休憩區(qū)；,方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計力求自然、流暢，實用功能強；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨立別墅特征；,側(cè)進，形成入戶玄關(guān)；,凹進，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨立別墅特征，氣派；,選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進戶門廳和玄關(guān)，體面氣派；,將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；,萬科藍(lán)山,萬科藍(lán)山,金地格林春曉,美林香檳小鎮(zhèn),方式四：客廳層高可通過各種方式挑高，大氣、舒適；,客廳二層

10、挑空（6m）,利用客廳喝餐廳間的錯層設(shè)計（33.9m）,利用二層的錯層將一樓客廳層高拉高（33.6m）,利用雙跑樓梯增加層高（3.6m）,利用夾層和客廳間的夾層增加（4.8m）,方式五:中間套單元通過中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計可改善采光和通風(fēng)效果的方法,設(shè)置中庭花園,萬科藍(lán)山,帕薩迪納,帕薩迪納,萬科第五園,方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點最明顯，節(jié)約面寬、浪費面積最少；,直跑：節(jié)約面寬,雙跑錯層：最大化節(jié)約交通面積，但總要通過爬樓梯到達(dá)其它功能空間，且無完整的大平面空間，建議不采用,橫向雙跑：犧牲面寬，但不會使交通走道過于狹長，適用于面寬稍大、進深稍小的戶型,豎向雙跑：

11、優(yōu)劣勢與橫向雙跑正好相反,方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計亮點，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；,轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺；,客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯層，互不干擾,北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗；,北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)；,方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺，這點是TH有別于高檔公寓重要點；,主臥專用層，南北雙陽臺，還帶大露臺,主臥室都配有陽光浴室,三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽臺和大面積露臺。,萬科第五園,北京新新

12、家園,各區(qū)域劃分清楚，露臺大而方正；,金地格林春曉,帕薩迪納,功能區(qū)隔明顯，南北露臺，空間靈活；,蠡湖一號TH產(chǎn)品戶型設(shè)計基本建議,面積建議: 中間套單元面寬在5.46.9米,面積在180210平米; 端頭套單元面寬在6.610米,面積在210250平米; 中間套為3-4房為主,端頭套以4-5房為主;主力房面積在4555平米；,地下室建議: 地下室為半地下室,頂部高于地面60公分,地下室直達(dá)一層; 地下室面積能占到一層一半以上,功能靈活,安排下水和排水,讓客戶自行安排地下室 衛(wèi)生間;,一層建議: 主入口有入戶平臺,平臺開闊,留有玄關(guān)空間; 中間套單元設(shè)置中庭庭院或采光天窗,改善通風(fēng)和采光; 客

13、廳方正使用,用各種方式將層高挑高3.66米,落地/低窗臺凸窗,端頭套客廳可步入庭院; 可考慮安排一間客房或保姆房; 餐廳方正,直臨窗可看庭院; 廚房空間空間開放靈活,有條件可分成封閉和開放雙式廚房; 衛(wèi)生間簡單,位置居中方便各個空間使用;,二層建議: 二層設(shè)置家庭室,面積適中; 二層為兩房,設(shè)置一間衛(wèi)生間,三房則需設(shè)置兩間衛(wèi)生間; 二層房間最好能戶戶有陽臺,有露臺更佳; 三層建議: 三層為主人專用層配備獨立的衛(wèi)生間、步入式衣帽間，以及獨立的大露臺； 庭院建議： 入戶庭院雙平臺設(shè)置，后庭院還能滿足一定的私密要求；,整體空間： 整個TH空間少梁無柱，空間靈活自由； 地下室： 有盡可能大的地下室，面積贈送，有采光增加利用率（地下室抬高、中庭下沉、花園下沉）； 無地下室，則需在一層安排一儲藏空間； 地下室設(shè)置洗衣房； 夾層： 可考慮將利用半地下車庫做夾層設(shè)計 ，夾層可做餐廳或保姆房； 屋頂： 充分利用屋頂，設(shè)置樓梯達(dá)到屋頂，屋頂形成又一大露臺，有天有地的完整生活； 門廳： 入戶門廳挑高，有側(cè)窗；,蠡湖一號TH產(chǎn)品戶型設(shè)計提升建議（賣點）,