房地產(chǎn)法律法規(guī).ppt

1、,世 聯(lián) 地 産,世聯(lián)版權(quán)所有,世聯(lián)銷售代表上崗專業(yè)培訓(xùn)系列課程 房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險防范 備注的內(nèi)容僅作為參考資料,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,2,問題 關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險 你認(rèn)識多少？ 假設(shè)：如果你作為一名打算購房的消費者， 你覺得在整個購房活動中可能會面臨哪些風(fēng) 險？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,3,問題 作為消費者，如果你的權(quán)益受到了損 害，請問你會選擇什么樣的方式來維 權(quán)？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,4,問題 開發(fā)商和消費者發(fā)生了糾紛和爭議 作為代理商，將面臨哪些風(fēng)險？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,5,前提 必須先了解,開發(fā)商,消費者,代理商,三者之間的民事法

2、律關(guān)系,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,6,開發(fā)商,和,購房客戶,買方和賣方 之間的 買賣合同關(guān)系,開發(fā)商,和,代理公司,代理人和被代理人 之間的 代理合同關(guān)系,購房客戶 和,代理公司,被代理人和第三人 之間的關(guān)系,無直接法律關(guān)系,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,7,在開發(fā)商和購房客戶發(fā)生“激烈”糾紛 矛盾不可調(diào)和的時候 什么情況下會殃及代理人？ 導(dǎo)致代理公司承擔(dān)責(zé)任？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,8,民法通則意見第條 代理人和被代理人對已實施的民事行為負(fù)連帶責(zé)任的，在民事訴訟中， 可以列為共同訴訟人。 民法通則第六十三條 代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施 民事法律行為。 被代理人對代理

3、人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。 第六十六條 代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事 責(zé)任。 第六十七條 代理人知道被委托代理的事項違法仍然進(jìn)行代理活動的，或 者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對的， 由被代理人和代 理人負(fù)連帶責(zé)任。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,9,舉例： 委托代理合同中通常約定:”乙方不得以低于甲方認(rèn)可 的價格銷售本項目，不得擅自給客戶任何形式的折扣，不 得向客戶收取未經(jīng)甲方同意的任何費用。乙方須根據(jù)甲方 提供的文件進(jìn)行如實的宣傳和銷售。售樓過程中如有因乙 方對客戶的誤導(dǎo)、欺騙等行為引起的法律訴訟或索賠要求 時，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理有關(guān)的糾紛或

4、訴 訟?！?代理人承擔(dān)責(zé)任的情況，通常有兩種： 一、代理人有過錯。（故意、過失） 案例 Hy 項目撻定 Lj 項目物管費 二、代理行為違法。 案例 未取得預(yù)售許可證 一房二賣,世 聯(lián) 地 産,世聯(lián)版權(quán)所有,如何確保我們的銷售行為更合法?,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,11,1 、向買受人出示商品房銷售合法的有 關(guān)審批文件 和委托銷售代理證 明； 2 、如實介紹所 代理銷售 樓盤 的有 關(guān)情況 ，不得 超 出授權(quán)范圍作 出虛假 承諾。 3 、不 能為了銷售 業(yè)績 ，對 客戶作 一些不符合實 際 情況 的承 諾, 對項目目 前不明朗 的信息 ，不 要隨意 發(fā)揮 ，應(yīng)實事 求是地暫時 不予公 示。

5、口頭 承諾的 潛在作用值 得重視 ，直接影響公司 品牌形象 和項 目口碑 。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,12,關(guān)于認(rèn)購書 的問題 1. 認(rèn)購書屬于 合同 嗎？具 有法律 效力 嗎？ 2. 認(rèn)購書 一定 必須簽署嗎？ 3. 認(rèn)購書與 買賣合同不一 致 ，以 哪個 為 準(zhǔn)？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,13,關(guān)于 定金的 問題 1. 沒收客戶 定 金（俗稱 撻定 ）是否 合法？,2. 3.,定 金能口頭約 定嗎？ 定 金能隨意約 定數(shù)額嗎？,4. 簽訂 認(rèn)購書 并約定了定金，但定金未交 付。一 方違 約的情況 下，還能適用定金 罰則 嗎？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,14,法律 規(guī)定 合同

6、法,第115116 條 也 有類似規(guī) 定,中華人民共和國擔(dān)保法 第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債 務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履 行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受 定金的一方不履行約定的 債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人 在 定金 合同 中應(yīng)當(dāng)約定交 付定金的 期限，定金合同從實際交付定金之日起生效。 第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不 得超過主合同標(biāo)的額 的 百 分之二十。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,15,廣告 與承 諾 發(fā) 出的 廣告都 具有法律 效力嗎？ 對 廣告 發(fā) 布者而

7、言廣告就 代表承 諾嗎？必 須 按照廣告 內(nèi)容來 履行 嗎？ 廣告 法當(dāng)中的一 些 禁止性規(guī) 定你了 解多 少 ？案例 ：廣告 中僅標(biāo) 示最低價,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,16,必 須 先 要 區(qū) 分 所發(fā) 布 的 廣告 是 構(gòu) 成 “要約 ” 性質(zhì)還 是屬于 “要約 邀請 ”性質(zhì) ？ 解釋 什么 是 “要約 ”？ 什么 是 “要約 邀請 ”？ 要約 和要約 邀請 如何 進(jìn)行 區(qū)分 ？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,17,參考 文件 (了解即 可) 商品房 銷售管理辦法15 條： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu) 發(fā)布的商品房銷售廣告 和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買 賣合

8、同中約定”。 最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法 律若干問題的 解 釋第三條明 確規(guī)定 “ 商品房的銷售 廣告和 宣傳資料為要約邀請 ，但是出 賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍 內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的 說 明和允諾具體 確 定，并對 商品房買賣合同的 訂立以及房屋價 格的確 定有 重大影響 的，應(yīng)當(dāng) 視為要約。該說 明和允諾即使未載入 商品房買賣合同， 亦 應(yīng)當(dāng)視 為合同 內(nèi) 容，當(dāng)事人違反 的，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)違約責(zé)任?！?深圳的 房地產(chǎn)買賣合同 ：“除買賣雙方另 有約定， 賣方所作的售 樓 廣 告、售樓 書、樣板房視 為本 合同的組成部分 ，賣方應(yīng)承 擔(dān) 相應(yīng)的 義務(wù)”。,世聯(lián)版權(quán)所

9、有,世 聯(lián) 地 産,18,無論 是要約 性質(zhì)還 是要約 邀請性質(zhì)都 必須符 合廣告法的 規(guī)定 案例一：英達(dá)利科技園虛假廣告案 英達(dá)利 售樓廣告： “科技 地產(chǎn)投資風(fēng)暴強勢登陸！英達(dá) 利科技園全新現(xiàn) 樓，每平方米 3000 余元 ，高升 值帶 租約 回報 8% 。 政府掛 牌園區(qū) ，皇崗 口岸物 業(yè)，投資自 用 皆 宜 。 ” “政府基 地 ，零貶 值風(fēng)險 ”、 “六大優(yōu) 勢 、成 就 巔峰 創(chuàng)富 ”、 “高達(dá) 8% 以上的 年投資回報 ” 思考： 請大家 共同 分析一下其中違法的 地方有哪些？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,19,法律 分析 一是使用“政府基 地”等 廣告 用語， 二是使用“零

10、貶值風(fēng)險” 、“ 成就巔峰創(chuàng)富”等絕 對化用語， 三是有“高達(dá) 8% 以上的年 投資回報 ”等 投資回報 內(nèi)容， 涉嫌 違反了房地產(chǎn)廣告 發(fā)布 暫行規(guī) 定第十六條“房地產(chǎn)廣告 中 不得出 現(xiàn)融資或者 變相融 資的內(nèi) 容，不得 含有升值或者 投資回報 的 承諾。” 廣告 不得有 下列 情形 ： ( 二) 使用 國家機 關(guān)和國家機 關(guān) 工作人 員的名義 ； ( 三) 使用 國家級 、最高 級、最 佳等 用 語；,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,20,參考 文件 ： 房地產(chǎn)廣告 發(fā)布暫行規(guī)定 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn) ，不得發(fā)布廣告： ( 四) 預(yù)售房地產(chǎn) ，但未取得 該項目預(yù) 售許可 證的； 第九

11、條 房地產(chǎn)廣告中對價格 有表示的，應(yīng)當(dāng) 清楚表 示 為 實際的銷售價 格，明示 價格的有效期限。 第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項 目位置，應(yīng)以 從該項 目達(dá)到某 一 具體 參照物的現(xiàn) 有交通干 道的實際距離 表示 ，不得以所需時間來表 示距離。 第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得 利用其他 項目形 象 、環(huán)境作為本 項目 效 果。 第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融 資或者變 相 融資的內(nèi)容，不得 含 有升 值或者投 資回報 的承諾 。 第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得 含有廣告主能夠 為 入住 者 辦理戶口、就業(yè)、 升學(xué)等事 項的承 諾。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,21,參考 文件 ：廣告 法當(dāng)中的一 些禁止性

12、規(guī) 定 廣告不得 有下列 情形： ( 一) 使用中華人民共和國國 旗、國徽 、國歌 ； ( 二) 使用國 家機關(guān)和國 家機關(guān) 工作人 員的名 義； ( 三) 使用國 家級 、最高 級、最 佳等用 語； ( 四) 妨礙社會安 定和危害人 身、財產(chǎn) 安全， 損害社會公 共利 益； ( 五) 妨礙社會公 共秩序 和違 背社會良好風(fēng)尚 ； ( 六) 含有淫穢 、 迷信、 恐怖 、暴力、 丑惡的內(nèi)容； ( 七) 含有民 族、 種族、 宗教 、性別歧 視的內(nèi)容； ( 八) 妨礙環(huán)境 和 自然資 源保 護(hù)； ( 九) 法律、 行政 法規(guī)規(guī) 定禁止 的其他情形。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,22,簽約問題

13、1 、如何處理 購 房客戶 對合同 補充協(xié)議提 出的 異議 ？ 2 、如何防止 購 房客戶 對合同 補充協(xié)議提 出異議 ？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,23,記載 內(nèi)容 有瑕疵 樓書 、夾頁 或者合同 文件 上的記載 的信 息與 實際情況 不符？ 印刷錯誤 。 手寫錯誤 。 案例 ：銷售人 員對認(rèn)購書 計價錯誤,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,24,超范圍 售房 問題 銷售人 員賣出委托銷售 范圍 之外 的物 業(yè) 的后果 ？ （房號未被列 入 委托銷售代理房 號明細(xì)表或委托 文件）,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,25,銷 控不當(dāng) 問題 銷售人 員銷控不當(dāng)， 導(dǎo)致一房 多賣的 發(fā) 生？ 最高 人

14、民法 院司法解釋 第 八條 具有下列情形 之一， 導(dǎo)致商品房買賣合同目的不 能實現(xiàn)的， 無法取得房 屋的買受人可以 請求解除合同、 返還已付購房款及 利息、 賠償 損失，并可以 請求出賣人承擔(dān)不 超過已付購房款一倍的賠償 責(zé)任 ： （一）商品房買賣合同 訂立后 ，出賣人未 告知買受人 又將該 房屋抵押 給第三人； （二）商品房買賣合同 訂立后 ，出賣人 又將該 房屋出賣給 第三人。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,26,私 自承諾購 房優(yōu)惠 銷售人 員私 自承諾：給予客戶 折扣 或其 他優(yōu)惠 條件，但發(fā)展商不 予承認(rèn)。 代理合同：乙方不得以低于甲方認(rèn)可的價格銷售本項 目，不得擅自給客戶任何形式的

15、折扣，不得向客戶收取未經(jīng) 甲方同意的任何費用。否則將按合同約定對甲方承擔(dān)違約責(zé) 任。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,27,私 自收款 問題 銷售人 員收取客戶購 房款并出具收 據(jù)， 會造成 哪些 風(fēng)險？,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,28,代 付款的 問題 購房業(yè)主的親屬或朋友 代為 支付購房款 是否 可以 ？ 案例：錢凱訴世聯(lián)及發(fā)展商不當(dāng)?shù)美?世 聯(lián) 地 産,世聯(lián)版權(quán)所有,課程講述完畢。謝謝大家 世聯(lián)集團總經(jīng)辦 法務(wù)部 黃淮 廣東金卓越律師事務(wù)所 律師 聯(lián)系電話： 13242 009900 0755 22162596,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,30,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,31,

16、世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,32,被 政府 處 罰的常 見違規(guī) 行為 （ 摘自國 土局網(wǎng)站 ） 引以為 戒,u,根據(jù)工商局行政處罰決定書，已認(rèn)定深圳xxx公司開發(fā)的“南方國際廣場”在,房地產(chǎn)廣告宣傳中存在以下問題：1 、“南方國際廣場”的廣告宣傳內(nèi)容與事實 不符，構(gòu)成了虛假宣傳；2 、廣告中未載明預(yù)售證號；3 、使用建筑設(shè)計效果圖而 未注明。 u深圳 xxx公司開發(fā)的東門天地大廈項目銷售廣告存在以下問題：銷售價格表未明 示售房價格的有效期限、廣告中以時間表示距離、利用規(guī)劃中的政府項目作為宣 傳、利用國家機關(guān)的名義為樓盤進(jìn)行宣傳。 u深圳 xxx公司開發(fā)的鴻祥花園項目銷售廣告存在以下問題：銷售

17、價格表未明示售 房價格的有效期限、廣告中使用建筑設(shè)計效果圖未予注明、承諾按不同情況贈送 相關(guān)數(shù)額的物業(yè)管理費。 u深圳 xxx公司開發(fā)的新華苑二期項目銷售廣告存在以下問題：利用抽獎方式進(jìn)行 有獎銷售，最高獎的金額超過了五千元，違反不得進(jìn)行不正當(dāng)競爭的規(guī)定 u深圳 xxx公司開發(fā)的東方新地苑項目銷售廣告存在以下問題：廣告中含有升值和 投資回報承諾，戶外廣告存在“買一層賺一層、20 萬旺盛人氣”等夸大不實的宣 傳內(nèi)容。 u深圳 xxx公司開發(fā)的碧海名園項目銷售廣告存在以下問題：廣告含有升值內(nèi)容和 認(rèn)籌。 u深圳 xxx公司開發(fā)的德眾五金商貿(mào)廣場尚未取得預(yù)售證就發(fā)布房地產(chǎn)廣告。,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián)

18、 地 産,33,房 地產(chǎn)法律 索引土 地 類（1 ） u法律 u中華人民共和國土地管理法 （1998修）,u,行政 法規(guī)、規(guī)章,u中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990） u外商投資 開發(fā)經(jīng)營成片土地 暫行管理辦法（1990） u劃撥土地 使用 權(quán)管理暫 行辦 法（1992） u城市國有土地 使用權(quán)出 讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法（1992） u土地利用 總體 規(guī)劃編制 審批暫行辦法（1993） u股份有限 公司土地使用 權(quán)管理暫行規(guī)定（1994） u基本農(nóng)田保護(hù) 條例（ 1998） u中華人民共和國土地管理法 實施條例（1999） u報國務(wù)院 批準(zhǔn)的建設(shè)用地審 查辦法（1999

19、） u土地利用 年度計劃管理辦法 （1999） u建設(shè)用地審查 報批管理辦法 （1999） u新增建設(shè)用地 土地有償 使用 費收繳使用管理辦法（1999） u關(guān)于做好 省級 和需國務(wù) 院審批的城市土地利用總體規(guī)劃報批工作的通知（1999） u關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國土地管理法實施 條例若干問題的意見（1999） u關(guān)于進(jìn)一 步推行招標(biāo)拍 賣出讓國有土地使用權(quán)的通知（1999） u關(guān)于切實 做好 耕地占補平衡 工作的通知（ 1999） u關(guān)于查處 土地 違法行為如何 適用土地管理 法有關(guān)問題的通 知（1999） u關(guān)于加強土地 違法案件 查處 工作的通知（ 1999）

20、 u規(guī)范國有土地 租賃若干 意見（1999） u關(guān)于土地開發(fā) 整理工作有關(guān)問題的通知（ 1999） u最高人民法院關(guān)于審理 破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （2000） u國土資源 部關(guān)于建立土 地有 形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知（ 2000）,u土地登記資料公開查詢 辦法,（2003）,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,34,房地產(chǎn)法律 索引 土地類（ 2） 廣東省地方性法規(guī)、規(guī)章 廣東省林地管理辦法（1992） 廣東省基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)管理條例（1993） 廣東省實施中華人民共和國土地管理法辦法（1999） 深圳經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)、規(guī)章 深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例（1995） 深

21、圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣規(guī)定（1998） 深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例（1998修） 深圳市土地征用與收回條例（1999） 深圳市征用土地實施辦法 （2002） 深圳市土地交易市場管理規(guī)定（2001） 深圳市政府規(guī)范性文件 關(guān)于特區(qū)內(nèi)農(nóng)用地規(guī)劃的幾項規(guī)定（1982） 關(guān)于加強特區(qū)內(nèi)已劃紅線用地管理的通知（1987） 關(guān)于深圳經(jīng)濟特區(qū)征地工作的若干規(guī)定（1989） 深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法（1990） 深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法（1993） 深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告（1996） 深圳市人民政府關(guān)于調(diào)整深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收標(biāo)準(zhǔn)的通知（1997）

22、中共深圳市委、深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強規(guī)劃國土管理決定（1998） 深圳市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部閑置土地處置辦法的通知（1999） 深圳市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知（1999） 關(guān)于加強土地市場化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定（2001）,廣東世 聯(lián) 地 産售管理條例（1994）,世聯(lián)版權(quán)所有,35,省商品房預(yù) 廣東省拆遷城鎮(zhèn)華僑房屋規(guī)定（1995）,房地產(chǎn)法律 索引 房產(chǎn)類 （ 1） 產(chǎn)權(quán)類 土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法（1995） 農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定（1995） 廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例（1994） 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)

23、登記條例（1992） 關(guān)于處理深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)權(quán)屬遺留問題的若干規(guī)定（1993） 法律 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994） 行政法規(guī)、規(guī)章 國務(wù)院城市私有房屋管理條例（1983） 中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例（1990） 國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例（1991） 城市房屋租賃管理辦法（1995） 城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定（1997） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（2000） 廣東省地方性法規(guī)、規(guī)章 廣東省城鎮(zhèn)私有房屋管理規(guī)定（1992） 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例（1993） 廣東省經(jīng)紀(jì)人管理條例（1993） 廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定（1993） 廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例（1994） 廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例（1994） 廣東省房地產(chǎn)評估條例（1994）,世聯(lián)版權(quán)所有,世 聯(lián) 地 産,36,房地產(chǎn)法律 索引 房產(chǎn)類 （ 2） 深圳經(jīng)濟特 區(qū)法 規(guī)、規(guī) 章 深圳經(jīng)濟 特區(qū) 房屋拆遷 管理辦 法（1991 廢止） 深圳經(jīng)濟 特區(qū) 房屋拆遷 管理辦 法 (2001) 深圳經(jīng) 濟 特區(qū) 房屋 租賃條例 實施 細(xì) 則（1993） 深圳經(jīng)濟 特區(qū) 物 業(yè) 估價 暫行辦 法（1994 ） 深圳經(jīng)濟