國(guó)外與國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)的分類.ppt

1、旅游地產(chǎn)的分類,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,中國(guó)特色旅游地產(chǎn)再認(rèn)識(shí),旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開發(fā)的，與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主體內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項(xiàng)目。 國(guó)內(nèi)與國(guó)外旅游地產(chǎn)的套路不一樣，國(guó)外旅游地產(chǎn)更注重酒店類和高級(jí)住宅，而國(guó)內(nèi)反倒是開發(fā)了另一類旅游地產(chǎn)，就是以一個(gè)大的旅游區(qū)，生態(tài)城等模式為主題，并伴有大量大型居住區(qū)的住宅地產(chǎn)和部分酒店類等商業(yè)地產(chǎn)，與過去的純住宅地產(chǎn)或者純商業(yè)地產(chǎn)相比，就相當(dāng)于若干個(gè)雞蛋放在一個(gè)籃子里，形成了產(chǎn)業(yè)組合的一個(gè)開發(fā)模式。 在中國(guó)，旅游地產(chǎn)實(shí)際上就是旅游綜合體或者文化綜合體。,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公

2、司 ,一、國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的分類,我們將國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)分類，它們分別是： 第一類是旅游景觀地產(chǎn)：主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間。 第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)：主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)附近提供旅游相關(guān)服務(wù)的酒店、餐館、娛樂城、游客服務(wù)中心、會(huì)所、會(huì)議展覽場(chǎng)所等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 第三類sahib旅游度假地產(chǎn)：主要指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假或商務(wù)度假居住的各種類型的房地產(chǎn)，如度假酒店、商務(wù)型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等。 第四類是旅游住宅地產(chǎn)：主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假

3、別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多指旅游住宅地產(chǎn)。 在這里我們將本書的旅游地產(chǎn)的概念定義為兩大類： 廣義旅游地產(chǎn)：城市群旅游地產(chǎn)、旅游景觀地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。 狹義旅游地產(chǎn)：純旅游度假地產(chǎn)。,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,二、國(guó)外旅游房產(chǎn)類型及產(chǎn)品細(xì)分,（一）、旅游房產(chǎn)類型及產(chǎn)品細(xì)分： 國(guó)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類以及投資經(jīng)營(yíng)為主要目的的旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等。 國(guó)

4、外休閑度假消費(fèi)類旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。 （二）、私人參與旅游房產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分： 根據(jù)對(duì)國(guó)際旅游房產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，以及對(duì)國(guó)際旅游房產(chǎn)投資開發(fā)和市場(chǎng)需求內(nèi)在因素的深度分析，以及對(duì)私人投資價(jià)值和消費(fèi)需求動(dòng)機(jī)進(jìn)行區(qū)分，旅游房產(chǎn)主要分為如下三種消費(fèi)和投資類型： 消費(fèi)類：各類分時(shí)度假物業(yè)。 房產(chǎn)投資+休閑度假消費(fèi)：度假公寓/別墅等。 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資：各類經(jīng)營(yíng)性酒店物業(yè)，如：旅游星級(jí)酒店、全套房酒店、度假酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、服務(wù)式公寓等。 比較來看，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)與國(guó)外旅游地產(chǎn)相比具有較大的差異性，兩者在不同的國(guó)家、國(guó)情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下形成了不同的發(fā)展方

5、向。,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,三、旅游房地產(chǎn)開發(fā)、投資價(jià)值比較,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,國(guó)際旅游地產(chǎn)發(fā)展歷史,旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，作為少數(shù)統(tǒng)治者的休閑的需要。這種狀況一直維持到18、19世紀(jì)。進(jìn)入19世紀(jì)，隨著工業(yè)化的發(fā)展、中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模擴(kuò)大，可支配財(cái)富增加，激發(fā)了更多的休閑度假需求，從而也對(duì)休閑方式、度假地的居住生活需求多樣，旅游地產(chǎn)雛形初顯。 20世紀(jì)初旅游地產(chǎn)才開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸。當(dāng)時(shí)地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時(shí)間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑

6、度假中心；20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。 20世紀(jì)70年代中期美國(guó)的石油危機(jī)，使美國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，泡沫經(jīng)濟(jì)造成了大量房地產(chǎn)積壓和閑置，特別是經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期開發(fā)的大量別墅。為了充分盤活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入”時(shí)權(quán)酒店“這一概念，取得巨大成功。1977年美國(guó)市場(chǎng)95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。 20世紀(jì)70年代后期，大多數(shù)歐共體國(guó)家有一半或一般以上的人口每年離家休假至少1次。并選擇多種度假居住方式，對(duì)度假地產(chǎn)的建設(shè)帶來更大的需求。 20世紀(jì)90年代以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式

7、更加豐富、清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)也迅速成熟。同時(shí)，分時(shí)度假模式進(jìn)入市場(chǎng)，其靈活的服務(wù)模式令其發(fā)展成為旅游地產(chǎn)重要形態(tài)。,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,20世紀(jì)末，歐美一些國(guó)家的度假旅游甚至成為各類旅游產(chǎn)品中居主導(dǎo)地位的產(chǎn)品。1994年，以度假旅游為主要目的的旅游者英國(guó)占59%，德國(guó)占75%，法國(guó)占57%，西班牙占55%。1999年全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元，540萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。在亞洲，隨著旅游消費(fèi)需求從觀光向度假層次的轉(zhuǎn)變，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來西亞、新加坡等國(guó)家，利用其優(yōu)越的海濱自然資源，推出了假日休閑、周末度

8、假、旅游度假、會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)健康休閑等多種休閑度假類產(chǎn)品，對(duì)旅游房地產(chǎn)及相關(guān)的配套設(shè)施需求激增。隨即，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，取得可觀的收益，同時(shí)也帶動(dòng)了亞洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向一個(gè)新的高潮。,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,一、國(guó)際旅游地產(chǎn)分類,目前，國(guó)外旅游地產(chǎn)開發(fā)所呈現(xiàn)的基本形式有一下幾種： （一）自營(yíng)式酒店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、購(gòu)、娛）中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，同時(shí)增加娛樂、會(huì)議等功能，多建在旅游

9、、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。由于旅游酒店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營(yíng)來收回投資，而酒店自營(yíng)的回收期相當(dāng)長(zhǎng)，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營(yíng)理念不符，因此，旅游酒店雖然是最早出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)形式，卻不是旅游地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。 （二）時(shí)權(quán)酒店 最早是由瑞士亞歷山大.耐首次提出的TIME SHARE HOTEL。即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如一年52周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。 （三）產(chǎn)權(quán)酒店 指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，

10、投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。”產(chǎn)權(quán)酒店“的概念起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯山，70年代在美國(guó)開始流行，現(xiàn)在已成為全國(guó)年銷售額100億元的成熟旅游細(xì)分行業(yè)。,旅游地產(chǎn)改變中國(guó)-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,（四）時(shí)值度假型酒店 指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的”分?jǐn)?shù)“，這些”分?jǐn)?shù)“就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些”分?jǐn)?shù)“在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)、不同檔次的度假村中靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施，消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 （五）養(yǎng)老型酒店 指投資人為自己或?yàn)槔先嗽谕诵萸百?gòu)買休養(yǎng)老酒店（度假村）的某一個(gè)單位，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間委托管理公司出租管理獲取一定的租金回報(bào)，直至退休后完全自用。一般情況下該酒店度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)后再出售，收益歸家人所有。 （六）度假村、別墅 依托特定的旅游資源，開發(fā)度假村、度假別墅項(xiàng)目。如結(jié)合高爾夫球、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)度假村;溫泉等療養(yǎng)度假村；濱海、森林、湖泊度假村；集旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)、療養(yǎng)、會(huì)議、培訓(xùn)于一體的多功能度假