國外與國內(nèi)的旅游地產(chǎn)的分類.ppt

1、旅游地產(chǎn)的分類,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,中國特色旅游地產(chǎn)再認識,旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開發(fā)的，與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主體內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項目。 國內(nèi)與國外旅游地產(chǎn)的套路不一樣，國外旅游地產(chǎn)更注重酒店類和高級住宅，而國內(nèi)反倒是開發(fā)了另一類旅游地產(chǎn)，就是以一個大的旅游區(qū)，生態(tài)城等模式為主題，并伴有大量大型居住區(qū)的住宅地產(chǎn)和部分酒店類等商業(yè)地產(chǎn)，與過去的純住宅地產(chǎn)或者純商業(yè)地產(chǎn)相比，就相當于若干個雞蛋放在一個籃子里，形成了產(chǎn)業(yè)組合的一個開發(fā)模式。 在中國，旅游地產(chǎn)實際上就是旅游綜合體或者文化綜合體。,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公

2、司 ,一、國內(nèi)旅游地產(chǎn)的分類,我們將國內(nèi)旅游地產(chǎn)分類，它們分別是： 第一類是旅游景觀地產(chǎn)：主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間。 第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)：主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)附近提供旅游相關(guān)服務(wù)的酒店、餐館、娛樂城、游客服務(wù)中心、會所、會議展覽場所等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 第三類sahib旅游度假地產(chǎn)：主要指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假或商務(wù)度假居住的各種類型的房地產(chǎn)，如度假酒店、商務(wù)型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店等。 第四類是旅游住宅地產(chǎn)：主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假

3、別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風險。在國內(nèi)市場上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多指旅游住宅地產(chǎn)。 在這里我們將本書的旅游地產(chǎn)的概念定義為兩大類： 廣義旅游地產(chǎn)：城市群旅游地產(chǎn)、旅游景觀地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。 狹義旅游地產(chǎn)：純旅游度假地產(chǎn)。,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,二、國外旅游房產(chǎn)類型及產(chǎn)品細分,（一）、旅游房產(chǎn)類型及產(chǎn)品細分： 國外商業(yè)經(jīng)營型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類以及投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟型酒店等。 國

4、外休閑度假消費類旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。 （二）、私人參與旅游房產(chǎn)產(chǎn)品細分： 根據(jù)對國際旅游房產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗的總結(jié)，以及對國際旅游房產(chǎn)投資開發(fā)和市場需求內(nèi)在因素的深度分析，以及對私人投資價值和消費需求動機進行區(qū)分，旅游房產(chǎn)主要分為如下三種消費和投資類型： 消費類：各類分時度假物業(yè)。 房產(chǎn)投資+休閑度假消費：度假公寓/別墅等。 商業(yè)不動產(chǎn)投資：各類經(jīng)營性酒店物業(yè)，如：旅游星級酒店、全套房酒店、度假酒店、經(jīng)濟型酒店、服務(wù)式公寓等。 比較來看，國內(nèi)旅游地產(chǎn)與國外旅游地產(chǎn)相比具有較大的差異性，兩者在不同的國家、國情和經(jīng)濟環(huán)境下形成了不同的發(fā)展方

5、向。,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,三、旅游房地產(chǎn)開發(fā)、投資價值比較,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,國際旅游地產(chǎn)發(fā)展歷史,旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，作為少數(shù)統(tǒng)治者的休閑的需要。這種狀況一直維持到18、19世紀。進入19世紀，隨著工業(yè)化的發(fā)展、中產(chǎn)階級規(guī)模擴大，可支配財富增加，激發(fā)了更多的休閑度假需求，從而也對休閑方式、度假地的居住生活需求多樣，旅游地產(chǎn)雛形初顯。 20世紀初旅游地產(chǎn)才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸。當時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑

6、度假中心；20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業(yè)市場的形成。 20世紀70年代中期美國的石油危機，使美國的經(jīng)濟進入緊縮期，泡沫經(jīng)濟造成了大量房地產(chǎn)積壓和閑置，特別是經(jīng)濟繁榮時期開發(fā)的大量別墅。為了充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入”時權(quán)酒店“這一概念，取得巨大成功。1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。 20世紀70年代后期，大多數(shù)歐共體國家有一半或一般以上的人口每年離家休假至少1次。并選擇多種度假居住方式，對度假地產(chǎn)的建設(shè)帶來更大的需求。 20世紀90年代以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式

7、更加豐富、清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)也迅速成熟。同時，分時度假模式進入市場，其靈活的服務(wù)模式令其發(fā)展成為旅游地產(chǎn)重要形態(tài)。,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,20世紀末，歐美一些國家的度假旅游甚至成為各類旅游產(chǎn)品中居主導地位的產(chǎn)品。1994年，以度假旅游為主要目的的旅游者英國占59%，德國占75%，法國占57%，西班牙占55%。1999年全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。在亞洲，隨著旅游消費需求從觀光向度假層次的轉(zhuǎn)變，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，利用其優(yōu)越的海濱自然資源，推出了假日休閑、周末度

8、假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等多種休閑度假類產(chǎn)品，對旅游房地產(chǎn)及相關(guān)的配套設(shè)施需求激增。隨即，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，取得可觀的收益，同時也帶動了亞洲各國經(jīng)濟的增長。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向一個新的高潮。,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,一、國際旅游地產(chǎn)分類,目前，國外旅游地產(chǎn)開發(fā)所呈現(xiàn)的基本形式有一下幾種： （一）自營式酒店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、購、娛）中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，同時增加娛樂、會議等功能，多建在旅游

9、、商務(wù)發(fā)達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅游酒店雖然是最早出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)形式，卻不是旅游地產(chǎn)當前的開發(fā)熱點。 （二）時權(quán)酒店 最早是由瑞士亞歷山大.耐首次提出的TIME SHARE HOTEL。即將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年52周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。 （三）產(chǎn)權(quán)酒店 指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，

10、投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)?！碑a(chǎn)權(quán)酒店“的概念起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯山，70年代在美國開始流行，現(xiàn)在已成為全國年銷售額100億元的成熟旅游細分行業(yè)。,旅游地產(chǎn)改變中國-段宏斌 廣州道本文化傳播有限公司 ,（四）時值度假型酒店 指消費者購買一定數(shù)量的”分數(shù)“，這些”分數(shù)“就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些”分數(shù)“在不同時間、不同地點、不同檔次的度假村中靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設(shè)施，消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 （五）養(yǎng)老型酒店 指投資人為自己或為老人在退休前購買休養(yǎng)老酒店（度假村）的某一個單位，每年和家人去使用一段時間，其余時間委托管理公司出租管理獲取一定的租金回報，直至退休后完全自用。一般情況下該酒店度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購后再出售，收益歸家人所有。 （六）度假村、別墅 依托特定的旅游資源，開發(fā)度假村、度假別墅項目。如結(jié)合高爾夫球、登山、滑雪等運動項目的運動度假村;溫泉等療養(yǎng)度假村；濱海、森林、湖泊度假村；集旅游、休閑、運動、療養(yǎng)、會議、培訓于一體的多功能度假