世聯(lián)-長(zhǎng)沙_中信新城4號(hào)地塊物業(yè)發(fā)展建議N

1、中信新城4號(hào)地塊物業(yè)發(fā)展建議,2009.11.08,NOTE：本稿基于之前定位研究討論，僅針對(duì)方案四即“洋房為主+小高層”方案進(jìn)行具體物業(yè)發(fā)展建議,1、核心結(jié)論回顧,2、項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議,3、項(xiàng)目整體規(guī)劃亮點(diǎn)建議,4、產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議,5、整體分區(qū)及啟動(dòng)區(qū)劃分建議,1,核心結(jié)論回顧,對(duì)關(guān)鍵結(jié)論的提煉： 1、豪宅市場(chǎng)研究結(jié)論,洋房及聯(lián)排是長(zhǎng)沙豪宅市場(chǎng)收益=風(fēng)險(xiǎn)均衡產(chǎn)品,對(duì)關(guān)鍵結(jié)論的提煉： 2、豪宅市場(chǎng)研究結(jié)論,本項(xiàng)目所處板塊2010年洋房稀缺，但聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，發(fā)展洋房產(chǎn)品可以占據(jù)市場(chǎng)空缺,洋房市場(chǎng)：2010年長(zhǎng)沙市洋房總體供應(yīng)量約1188套；2010年下半年南城板塊各項(xiàng)目洋房產(chǎn)品基本消化

2、完，洋房較為稀缺預(yù)計(jì)存量約180套，為本項(xiàng)目發(fā)展洋房產(chǎn)品提供市場(chǎng)機(jī)會(huì),聯(lián)排市場(chǎng)：2010年長(zhǎng)沙市聯(lián)排總體供應(yīng)量約1500套；2010年下半年南城板塊別墅項(xiàng)目全部在售，其中預(yù)估獨(dú)棟約230套，雙拼約110套，聯(lián)排約540套；聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，獨(dú)棟次之，雙拼競(jìng)爭(zhēng)最弱,對(duì)關(guān)鍵結(jié)論的提煉： 3、本項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo),提升中信新城整體項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)并回快速籠資金,提升形象：繼續(xù)走配套+普宅的開(kāi)發(fā)道路對(duì)中信新城價(jià)值提升幫助不大，洋房將是中信新城快速兌現(xiàn)價(jià)值重整形象的一個(gè)契機(jī),高利潤(rùn)并回籠資金：中信新城一二期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)指標(biāo)較低，并地塊肩負(fù)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)并快速回籠資金任務(wù),對(duì)關(guān)鍵結(jié)論的提煉： 4、本項(xiàng)目屬性定位,城

3、市發(fā)展方向大型都市綜合體組成部分中低容積率坡地高端社區(qū),中低容積率：1-1.6（據(jù)項(xiàng)目需求定）,區(qū)位：融城發(fā)展方向上新城區(qū)，未來(lái)核心,屬性：區(qū)域型項(xiàng)目，大型的都市綜合體組成部分,地塊特點(diǎn)：部分坡地，限高,高端：項(xiàng)目自身?xiàng)l件與開(kāi)發(fā)商目標(biāo)定位,對(duì)關(guān)鍵結(jié)論的提煉： 5、本項(xiàng)目客戶定位,占位新融城：吸引長(zhǎng)株潭（主要指長(zhǎng)沙）中高端客戶群體 核心客戶：地緣型客戶，主要以天心區(qū)、雨花區(qū)及芙蓉區(qū)中高端客戶為主，包括：私營(yíng)企業(yè)主、大學(xué)老師、大型企業(yè)中高管、區(qū)域周邊公務(wù)員為主,對(duì)關(guān)鍵結(jié)論的提煉： 6、本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型定位,產(chǎn)品類型：洋房為主，少量小高層；其中洋房以180-250平米4房及復(fù)式為主、小高層以90-12

4、5平米2-3房為主； 關(guān)鍵詞：洋房為主打造純粹社區(qū)|小高層為輔充分利用容積率,2,項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議,N,芙蓉南路,東部：港子河 流量少，但具有景觀改造潛力,南側(cè)：市政路及 已建成單位集資房,北側(cè)：現(xiàn)狀小山包，未來(lái)規(guī)劃五星酒店,西側(cè)：芙蓉南路主干道及已建成中信城市文化廣場(chǎng),本項(xiàng)目地塊位于新城的中心位置,項(xiàng)目地塊分析：中信新城4號(hào)地塊四至,1 景觀,2 昭示性,3 配套,臨港子河 流量少，但具有景觀改造潛力，但面臨整治時(shí)間長(zhǎng)及不確定性風(fēng)險(xiǎn),臨芙蓉路 長(zhǎng)沙南北主干道，昭示性強(qiáng),臨北部酒店，西部城市文化廣場(chǎng) 未來(lái)商業(yè)配套優(yōu)勢(shì),本項(xiàng)目?jī)r(jià)值盤點(diǎn)昭示性、坡地地形本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目地塊分析：中信新城4

5、號(hào)地塊價(jià)值梳理,4 地形特點(diǎn),部分坡地 可利用地形特點(diǎn)打造特色內(nèi)部園林景觀,規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：地塊BLOCK綜合分析STEP1、地塊根據(jù)與周邊資源與道路的關(guān)系可劃分5 BLOCK,BLOCK劃分： 按順時(shí)針?lè)较?，從外到?nèi)根據(jù)地形特點(diǎn)、港子河與道路的關(guān)系劃分為5 BLOCK,注：?jiǎn)雾?xiàng)滿分為5分，最低分為1分,注：紅色為價(jià)值排序,規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：地塊BLOCK綜合分析STEP2、根據(jù)6大因素對(duì)BLOCK價(jià)值進(jìn)行綜合排序,BLOCK價(jià)值排序結(jié)論： B3 B2 B1 B4 B5,規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：地塊BLOCK綜合分析STEP3、各BLOCK適合排布物業(yè)初步分析,BLOCK2： 北向五星級(jí)酒店，西向芙蓉路及商業(yè)

6、廣場(chǎng)，商業(yè)價(jià)值高、昭示性好，但受噪音影響較大，可規(guī)劃為公共配套如會(huì)所,BLOCK1： 西向芙蓉路，昭示性好，坡地地形，但受噪音影響較大，可規(guī)劃為中端產(chǎn)品,BLOCK3： 小區(qū)內(nèi)部，坡地地形，私密性好，無(wú)噪音，可規(guī)劃為明星類產(chǎn)品,BLOCK5： 南向市政路，東向港子河面臨整改不確定性，有一定噪音，可規(guī)劃為公共配套如幼兒園,BLOCK4： 東向港子河面臨整改不確定性，私密性好，可規(guī)劃小高層產(chǎn)品,規(guī)劃布局初步排布：當(dāng)前討論 “洋房為主+少量小高層”當(dāng)如何規(guī)劃排布問(wèn)題，根據(jù)前面地塊BLOCK綜合分析，考慮到洋房純粹性高價(jià)值，排布方案如下：,BLOCK3：規(guī)劃盡可能多明星產(chǎn)品雙拼洋房以實(shí)現(xiàn)最好產(chǎn)品配置資

7、源原則； BLOCK1：規(guī)劃聯(lián)排洋房與BLOCK3雙拼洋房組成純粹洋房區(qū)； BLOCK2：規(guī)劃會(huì)所與五星級(jí)酒店相連最大化商業(yè)價(jià)值并強(qiáng)勢(shì)昭示； BLOCK4：規(guī)劃小高層中小戶型產(chǎn)品降低港子河影響并挖掘容積率； BLOCK5：規(guī)劃幼兒園利用通達(dá)性,3,項(xiàng)目整體規(guī)劃亮點(diǎn)建議,1、建筑形象,2、公共空間,建筑形象,高檔社區(qū)形象建立建筑立面風(fēng)格,1.四號(hào)地塊建筑立面風(fēng)格需中信新城整體項(xiàng)目風(fēng)格相一致； 2.借鑒案例代表性樓盤：成都華僑城、星河丹堤、長(zhǎng)沙郡原美村 3.四號(hào)地塊建筑立面風(fēng)格建議,本項(xiàng)目建筑立面風(fēng)格打造原則：,現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格特點(diǎn)： 強(qiáng)調(diào)建筑要隨時(shí)代發(fā)展，現(xiàn)代建筑應(yīng)同工業(yè)化社會(huì)相適應(yīng)；主張積極采

8、用新材料、新結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張擺脫過(guò)時(shí)的建筑樣式的束縛，放手創(chuàng)新的建筑風(fēng)格，主張發(fā)展新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格 現(xiàn)代主義建筑以簡(jiǎn)潔的造型和線條塑造鮮明的社區(qū)表情，通過(guò)高聳的建筑外立面和帶有強(qiáng)烈金屬質(zhì)感的建筑材料堆積出居住者的炫富感，以國(guó)際流行的色調(diào)和非對(duì)稱性的手法，彰顯都市感和現(xiàn)代感。豎線條的色彩分割和純粹抽象的集合風(fēng)格，凝練硬朗，營(yíng)造挺拔的社區(qū)形象,中信新城一二期風(fēng)格中信新城為大型都市綜合體項(xiàng)目，整體形象現(xiàn)代、時(shí)尚、都市感強(qiáng)且體現(xiàn)科技元素：一期“都會(huì)公元”建筑立面灰色為主配白色條文且運(yùn)用較多玻璃材料，凸顯現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，二期“青年社區(qū)”建筑里面通過(guò)灰、白及褚紅三

9、色搭配，同樣為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格凸顯都市感,都會(huì)公元,青年社區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),中信新城4號(hào)地塊建筑風(fēng)格思考,一二期現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格主要基于： 1、中信新城整體定位為“大型都市綜合體項(xiàng)目” ，啟動(dòng)期為“商業(yè)+普宅”，故需以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格體現(xiàn)都市感及現(xiàn)代感； 2、一期都會(huì)公元、二期青年社區(qū)為中小戶型普通住宅產(chǎn)品，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格較為適合；,四號(hào)地塊沿用現(xiàn)代簡(jiǎn)約里面風(fēng)格不適合，需以暖色調(diào)為主打造高端居家形象,四號(hào)地塊使命及特點(diǎn)： 1、提升中信新城整體項(xiàng)目形象； 2、四號(hào)地塊產(chǎn)品以洋房為主，少量小高層，市場(chǎng)及客戶均要求洋房需打造成類別墅產(chǎn)品；,建筑立面參考案例1：成都華僑城澳洲風(fēng)格澳洲風(fēng)格，風(fēng)格鮮明。洋房以暖色、白色為主

10、，高層以灰色、白色為主并輔以褚紅色；通過(guò)顏色、材質(zhì)的處理整體凸顯建筑界面的品質(zhì)感，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、凸窗等細(xì)節(jié)強(qiáng)化立面的空間節(jié)奏感,通過(guò)顏色及建筑界面處理（屋頂及建筑線條），統(tǒng)一洋房及高層風(fēng)格,建筑立面案例2：星河丹堤新太平洋典雅主義風(fēng)格 項(xiàng)目以暖色為主將立面顏色進(jìn)行統(tǒng)一，將古典主義的傳統(tǒng)用現(xiàn)代的技術(shù)手段來(lái)表達(dá)，突顯典雅，最終衍生出一組“新太平洋典雅主義風(fēng)格”,建筑里面風(fēng)格參考案例3：郡原美村北美風(fēng)格,公寓,洋房,獨(dú)棟,洋房采用深色屋頂、煙囪、米黃外墻、八角窗等體現(xiàn)北美風(fēng)格； 別墅、洋房均采用剖屋頂，但別墅采用暗紅色屋頂，使項(xiàng)目整體達(dá)成統(tǒng)一同時(shí)又進(jìn)行區(qū)別。,本項(xiàng)目立面風(fēng)格建議：參考星河丹堤風(fēng)格,

11、新太平洋典雅主義風(fēng)格：4號(hào)地塊立面以暖色為主，深色剖屋頂，打造類別墅感物業(yè)，同時(shí)標(biāo)榜身份感、尊貴感。 表現(xiàn)手法抽取古典建筑風(fēng)格的元素，如線腳、檐口、屋頂?shù)奶厥馓幚恚Y(jié)合現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)手法，將簡(jiǎn)潔與裝飾相協(xié)調(diào)，整體形象莊重而不失典雅、大氣且尊貴。,公共空間,公共空間“造場(chǎng)”舒適、親近自然、社區(qū)感營(yíng)造,本項(xiàng)目公共空間打造原則：,1.會(huì)所的雙重功能，作為銷售的標(biāo)簽展示功能，以及作為豪宅社區(qū)的名片功能； 2.內(nèi)部園林的打造，因地制宜，分為入口園林區(qū)、洋房組團(tuán)園林區(qū)、高層園林區(qū)幾個(gè)區(qū)域；,本項(xiàng)目會(huì)所位于地塊西北角，自然資源良好，正望山體，半邊水體，具備天然條件打造成一個(gè)社區(qū)的標(biāo)簽區(qū)域 會(huì)所打造點(diǎn)： 1、

12、建筑的空間形態(tài) 2、會(huì)所與自然資源的聯(lián)系 3、會(huì)所的功能空間（配套）,會(huì)所:建立未來(lái)生活的標(biāo)簽展示面 會(huì)所作為公建不僅是建筑理想與品質(zhì)的體現(xiàn)者，而且因其作為銷售中心率先展示也是項(xiàng)目未來(lái)生活的前期演示場(chǎng)。是項(xiàng)目建立客戶第一印象的關(guān)鍵點(diǎn)。,會(huì)所,案例：萬(wàn)科清林徑的會(huì)所 一個(gè)精致的生活展示場(chǎng)，麻雀雖小，故事出彩,會(huì)所:建筑的標(biāo)簽性（建筑的空間形態(tài)） 與產(chǎn)品風(fēng)格相統(tǒng)一，現(xiàn)代的，但更為先鋒，甚至可以是略為帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)的建筑嘗試，正如檀香山的鋼琴會(huì)所一樣，成為社區(qū)讓人過(guò)目不忘的名片,形態(tài)建議1、貝殼形 現(xiàn)代藝術(shù)、與水景的關(guān)聯(lián)感,貝殼會(huì)所經(jīng)典范例： 現(xiàn)代藝術(shù)、與自然的融合感,可效仿案例日本輕井澤地區(qū)1171

13、平米別墅，設(shè)計(jì)即以扁平型貝殼為主題,內(nèi)部空間與自然充分融合：石頭弧線與樹木生長(zhǎng)曲線融合的藝術(shù),形態(tài)建議2、“大眼睛” 現(xiàn)代藝術(shù)、與水景的關(guān)聯(lián),現(xiàn)代建筑藝術(shù)的一個(gè)經(jīng)典造型： 上圖：西班牙圣地亞哥-卡拉特拉瓦作品 左圖：同濟(jì)仿制品，水邊圖書館 本項(xiàng)目會(huì)所正臨水景,內(nèi)部空間的剔透性： 多玻璃天窗，強(qiáng)調(diào)自然采光面，與環(huán)境的天人合一,極夜水岸燈光私房菜,會(huì)所:向自然延展（水岸功能化） 與產(chǎn)品風(fēng)格相統(tǒng)一，現(xiàn)代的，但更為先鋒，甚至可以是略為帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)的建筑嘗試，正如檀香山的鋼琴會(huì)所一樣，成為社區(qū)讓人過(guò)目不忘的名片,會(huì)所,會(huì)所水岸線,豪宅社區(qū)的水岸標(biāo)簽： 一條悠閑的木制棧道，舒適的營(yíng)造，會(huì)所與水岸棧道之間的

14、自然過(guò)渡（草地+鵝卵石）,水岸的豐富功能：泛會(huì)所 A、水岸碼頭（小廣場(chǎng)）,水岸的泛會(huì)所化： 水的一個(gè)空間小標(biāo)簽，同時(shí)也是很好的營(yíng)銷活動(dòng)場(chǎng)所,水岸的泛會(huì)所化： 通過(guò)室外家具的擺放，增加餐飲功能或情景,水岸的豐富功能：泛會(huì)所 B、水岸客廳（露天餐飲）,水岸的豐富功能：活動(dòng)場(chǎng)所 C、觀魚臺(tái)（垂釣、觀魚）,水岸的泛會(huì)所化： 一些簡(jiǎn)單但有說(shuō)法的活動(dòng)空間場(chǎng)所,極夜水岸燈光私房菜,會(huì)所:標(biāo)桿性配套（會(huì)所的功能空間） 作為高端社區(qū)應(yīng)有的標(biāo)桿配套，建議以水為主題，重點(diǎn)打造會(huì)所的無(wú)邊際泳池及SPA會(huì)所。,會(huì)所,會(huì)所水岸線,豪宅社區(qū)的配套標(biāo)簽： 多層次的無(wú)邊際泳池，水景始終是奢華與舒適生活的最佳代言者,水會(huì)所,無(wú)邊

15、際泳池：池邊風(fēng)情 池邊小屋（生活情境塑造）,類星級(jí)度假酒店設(shè)置： 生活情境感的豐富，愜意放松的心情,室內(nèi)SPA房：主題呼應(yīng) 會(huì)所內(nèi)部功能房,類星級(jí)度假酒店設(shè)置： 面向泳池的室內(nèi)空間功能化設(shè)置,會(huì)所造場(chǎng):出則繁華，入則閑適 在一座新興的城市中享受自然的恩賜,1、一座名片式的會(huì)所建筑,2、一條泛會(huì)所化的水岸線 （1）木質(zhì)棧道 （2）小碼頭 （3）水岸客廳 （4）觀魚臺(tái),3、一個(gè)SAP主題的水會(huì)所 （1）無(wú)邊際泳池 （2）泳池小屋 （3）室內(nèi)SAP,內(nèi)部園林:三大分區(qū) 入口園林區(qū)+洋房組團(tuán)園林區(qū)+高層組團(tuán)園林區(qū)，不同區(qū)域園林承擔(dān)不同的功能，并根據(jù)地勢(shì)具有不同變化,入口園林區(qū)： 主題面子、氣勢(shì)、私密感

16、 （1）入口空間 （2）入口樹陣廣場(chǎng),洋房組團(tuán)園林區(qū)： 主題花園、層次豐富、寧?kù)o （1）組團(tuán)邊界 （2）中央景觀主軸 （3）中央景觀節(jié)點(diǎn) （4）洋房行列間園林 （5）洋房入戶園林 （6）洋房組團(tuán)內(nèi)人行道路界面,高層組團(tuán)園林區(qū)： 主題高綠化、公共客廳 組團(tuán)主題園林,入口園林:1、入口空間 入口通過(guò)噴泉、景觀小品、兩側(cè)行列排布的樹陣，形成富有儀式感、身份感的入口空間,入口園林區(qū),入口空間,入口園林:2、入口樹陣廣場(chǎng) 入口南側(cè)與會(huì)所泳池間設(shè)置樹陣廣場(chǎng)，私家林蔭大道的升級(jí)版本，增強(qiáng)社區(qū)的私密與幽靜感，通過(guò)樹陣半遮半掩進(jìn)一步塑造社區(qū)的品質(zhì)感,入口園林區(qū),入口空間,樹陣廣場(chǎng),洋房組團(tuán)園林:1、組團(tuán)邊界 洋

17、房組團(tuán)作為低密度組團(tuán)尤其重視私密感，與外部空間（道路、高層組團(tuán)）一定的區(qū)隔性，除了道路的天然邊界外，還需要強(qiáng)化綠植的元素,洋房組團(tuán)邊界的標(biāo)志： 林蔭大道或單排的高冠綠植,洋房組團(tuán)園林區(qū),洋房組團(tuán)園林:2、中央景觀軸 洋房組團(tuán)中央道路的美化，一條主題植物的大道，建議采用相對(duì)不是過(guò)于高挑的植物，與洋房的高度相搭配，賦予洋房組團(tuán)更美妙的主題性，如櫻花或桂花私家路,洋房組團(tuán)園林:3、中央景觀節(jié)點(diǎn)(一南一北） 洋房組團(tuán)內(nèi)部被道路南北一分為二，北部為坡地洋房，南部為平地洋房，在一南一北分別設(shè)置中央景觀廣場(chǎng)作為節(jié)點(diǎn)，相互呼應(yīng)，可以“瀑布+噴泉”為主題,北部中央景觀廣場(chǎng)： 可適當(dāng)利用坡地地形,洋房組團(tuán)園林:4

18、、行列間園林 洋房組團(tuán)內(nèi)部園林的打造是生活環(huán)境營(yíng)造的重點(diǎn)，除了普通的綠化廣場(chǎng)方式之外，建議增加情景化的生活空間，如與花壇結(jié)合的露天座椅、公共客廳等,洋房組團(tuán)園林:5、入戶園林 花圃+喬木，形成入口空間親近的進(jìn)入感，用自然環(huán)包建筑，增強(qiáng)洋房的親地與類別墅感,洋房組團(tuán)園林:6、洋房組團(tuán)內(nèi)人行道路界面 社區(qū)內(nèi)的人行界面多材質(zhì)考慮，多層采用文理豐富、具有原生態(tài)觸感的鋪地，搭配原始條石、卵石等打造層次豐富、富有趣味性、宜人的人行空間,高層組團(tuán)園林:1、行列間主題園林 因地制宜，不同空間采用不同的園林主題，如南面用地相對(duì)局促，可簡(jiǎn)化處理為綠化廣場(chǎng)的方式，搭配以部分可休憩的公共空間,主題1： 樹苑綠化配合部

19、分公共休憩空間,高層組團(tuán)園林:1、行列間主題園林 2、3位置園林空間相對(duì)開(kāi)敞，可考慮打造創(chuàng)新性園林，1層建筑，綠地，花卉覆頂?shù)摹熬G地客廳”，打造高層組團(tuán)區(qū)的泛會(huì)所與公共活動(dòng)空間,2,主題2： 綠地客廳避免長(zhǎng)沙夏天高曬和冬天寒風(fēng)冰雨的公共活動(dòng)空間,3,高層組團(tuán)園林:1、行列間主題園林 最北面園林用地也相對(duì)局促，而且與洋房組團(tuán)靠近，建議打造小規(guī)模水景，增強(qiáng)高層組團(tuán)的資源與舒適感,主題3： 清苑與西北部水景區(qū)域呼應(yīng)，以淺水打造為主,4,產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議,1、洋房產(chǎn)品創(chuàng)新,2、高層產(chǎn)品創(chuàng)新,市場(chǎng)現(xiàn)狀：長(zhǎng)沙市供應(yīng)較多但南城洋房產(chǎn)品稀缺，產(chǎn)品創(chuàng)新度逐步提升，多注重居住舒適度與建筑形象，贈(zèng)送主要集中于1/2

20、層,208平三房,205平三房,190平三房,280平三房,典型案例：融科檀香山洋房（4+1）1-3層入戶贈(zèng)送親地花園及地下室，4-5層為復(fù)式贈(zèng)送大面積露臺(tái)，項(xiàng)目整體贈(zèng)送率高，客戶非常認(rèn)同而實(shí)現(xiàn)高價(jià)且熱銷。,本項(xiàng)目洋房創(chuàng)新：保持洋房高形象，同時(shí)通過(guò)高附加值，全面提升洋房產(chǎn)品稀缺性,洋房附加值提升：高贈(zèng)送|類別墅居住方式1：萬(wàn)科系情景洋房，低層通過(guò)地下室|露臺(tái)贈(zèng)送，高層設(shè)置復(fù)式空間，整體打造類別墅居住體驗(yàn),萬(wàn)科系產(chǎn)品六大價(jià)值點(diǎn)： A、1-2層均有地下室附送 B、獨(dú)特的露臺(tái)空間 C、豐富的建筑形態(tài) D、豪華的頂層套房 E、氣派的橫向客廳 F、親近的鄰里關(guān)系,萬(wàn)科系情景洋房：1.首層、二層贈(zèng)送地下室

21、，將親地性整體提升，贈(zèng)送實(shí)用率增加；2.中間層贈(zèng)送露臺(tái)，通過(guò)露臺(tái)設(shè)置增強(qiáng)類別墅居住體驗(yàn)感；3.頂層復(fù)式單位設(shè)置，通過(guò)室內(nèi)復(fù)式空間強(qiáng)化類別墅居住體驗(yàn),典型戶型：萬(wàn)科城（寬景洋房）3+1，首層147平，地下室|花園全贈(zèng)送（約160平），完全利用首層親地性，打造類別墅居住室內(nèi)居住體驗(yàn),半地下室全贈(zèng)送,花園全贈(zèng)送,多景陽(yáng)光房,小露臺(tái),錯(cuò)層空間,動(dòng)靜分區(qū),首層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 多層次的花園灰空間設(shè)置，形成豐富的入戶空間； 庭院私有化，類別墅居住感增加； 半地下室全贈(zèng)送，高贈(zèng)送提升整體附加值； 室內(nèi)錯(cuò)層空間設(shè)置，動(dòng)靜自然分區(qū)的同時(shí)增加室內(nèi)空間的豐富性； 多景觀陽(yáng)光房設(shè)置，提升居住的趣味性，多功能性,二層14

22、1平，地下室|入戶露臺(tái)贈(zèng)送（約80平），但地下室需下兩層，整體使用舒適度有所降低,露臺(tái)全贈(zèng)送,通往地下室的樓梯,二層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 入戶露臺(tái)私有全贈(zèng)送，增加居住的舒適度； 樓梯間全采光設(shè)置，功能空間舒適度提升； 功能布局合理，整體居住實(shí)用性較高,三層182平，復(fù)式單位設(shè)置，雙層露臺(tái)贈(zèng)送（約54平）增加居住舒適度，頂層類別墅居住體驗(yàn)打造,三層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 南北通透，整體采光通風(fēng)性較好； 四露臺(tái)完全贈(zèng)送，整體舒適度較高，贈(zèng)送附加值高； 餐廳雙層通高，空間舒適度較高； 7米客廳設(shè)置，客廳空間闊綽，靈動(dòng)度較高； 主臥多功能套房設(shè)置，豪華度、奢侈感的整體打造,書房設(shè)置,衣帽間設(shè)置,餐廳雙層通高,典型戶

23、型：萬(wàn)科水晶城（情景洋房）4+1，建筑形式與贈(zèng)送兼具，入戶方式巧妙，每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái),情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。 主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶 二層：南向露臺(tái)入戶 三層、四層：樓梯入戶,首層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 贈(zèng)送架空層儲(chǔ)藏室：28，整體附加值較高 南入口首層，位于首層，獨(dú)享50左右私家花園，花池的設(shè)置，增加類別墅居住體驗(yàn)； 室內(nèi)錯(cuò)層空間設(shè)置，增加空間的趣味性、豐富性，同時(shí)強(qiáng)化功能分區(qū)； 獨(dú)有情景房，倍添院居情趣； 開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊、采光充分；

24、 超過(guò)20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間,架空層完全贈(zèng)送,一層149平，架空半地下室|私家花園贈(zèng)送，超大面寬，整體實(shí)用性、居住舒適度較高,多功能陽(yáng)光房,私家入戶花園,錯(cuò)層設(shè)置,闊綽客廳,二層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng) 7.35米開(kāi)間，近40橫向客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分 超過(guò)20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 空間功能布局合理，交通面積浪費(fèi)少 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富，附帶觀景露臺(tái),二層141平，錯(cuò)層露臺(tái)贈(zèng)送，贈(zèng)送度相對(duì)較少，主要通過(guò)獨(dú)立入戶強(qiáng)化居住的私密性，大客廳增強(qiáng)居住舒適度,露臺(tái)入戶,錯(cuò)層,三層129平，錯(cuò)層露臺(tái)贈(zèng)送，

25、保留室內(nèi)錯(cuò)層空間設(shè)置，延續(xù)二層舒適居住感,三層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 7.35米開(kāi)間，近40橫向客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分 超過(guò)20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富 附帶觀景露臺(tái),頂層復(fù)式戶型優(yōu)點(diǎn)： 上層豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺(tái)，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗”，近收陽(yáng)光與愜意 下層8.1米開(kāi)間闊綽客廳、餐廳空間 餐廳6米通高，整體空間舒

26、適度較好附帶超大觀景露臺(tái),頂層189平，復(fù)式空間，主要通過(guò)露臺(tái)贈(zèng)送，設(shè)置獨(dú)立主臥區(qū)，強(qiáng)化居住的豪華性與類別墅居住體驗(yàn)打造,萬(wàn)科系情景洋房產(chǎn)品總結(jié)：,平層面積在100-140平之間，整體層數(shù)不超過(guò)5層（包括復(fù)式單位），層層遞減，頂層通過(guò)設(shè)置復(fù)式，打造明星居住單位； 建筑形式豐富，類低密度產(chǎn)品，整體檔次較高； 多使用錯(cuò)層空間，增強(qiáng)室內(nèi)空間的豐富性、趣味性； 一層以贈(zèng)送地下室、私家花園的方式，最大化利用一層親地性優(yōu)勢(shì)，打造富有私家感的親滴住宅； 二層或贈(zèng)送地下室，或贈(zèng)送私家入戶花園，居住的舒適性面積贈(zèng)送的高附加值； 中間層主要依托面積縮小帶來(lái)的露臺(tái)贈(zèng)送，增加整體的產(chǎn)品附加值與居住舒適度； 頂層處理為

27、復(fù)式單位，通過(guò)復(fù)式空間處理避免平層單位面積過(guò)小帶來(lái)對(duì)居住舒適度的不利影響，同時(shí)通過(guò)雙層空間設(shè)置豐富的露臺(tái)空間，提升整體的居住舒適度、附加值； 頂層可單獨(dú)設(shè)置主臥層，提升整體的居住檔次；,洋房附加值提升：高贈(zèng)送|類別墅居住方式2：夾層式情景驗(yàn)房，中間層通過(guò)夾層贈(zèng)送，著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的附加值,夾層式情景洋房：1.首層、二層花園|露臺(tái)贈(zèng)送，將親地性提升至二層單位；2.中間層通過(guò)錯(cuò)層夾層設(shè)置，將夾層層高控制在2.2米以內(nèi)，夾層面積全贈(zèng)送；注：當(dāng)前深圳建筑面積規(guī)范已經(jīng)規(guī)定層高高于2.2米，含2.2米均要計(jì)算面積，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)難度加大3.頂層復(fù)式單位設(shè)置，主要通過(guò)露臺(tái)面積贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)高贈(zèng)送、類別墅的居住體驗(yàn),典型戶型

28、：金域中央（夾層洋房）首層150-160平，雙花園贈(zèng)送，室內(nèi)庭院引入，舒適性、高附加值雙向打造,首層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 雙私家花園贈(zèng)送，整體舒適度提升的同時(shí)提升附加值 室內(nèi)庭院設(shè)置，將室外環(huán)境引入室內(nèi)，南北通透，提升居住舒適度 動(dòng)靜分區(qū)，整體功能布置合理，使用方便,二層150平，四陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，常規(guī)露臺(tái)|陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，整體贈(zèng)送度普通，主要強(qiáng)化居住的舒適度,二層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 南北通透，整體采光、通風(fēng)較好 室內(nèi)庭院設(shè)置，將室外環(huán)境引入室內(nèi)，提升居住舒適度 主臥設(shè)置獨(dú)立衣帽間、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，舒適度、豪華度上升 次臥設(shè)置轉(zhuǎn)角凸窗|衣帽間，提升了次臥的居住檔次,三層|五層165-169平，錯(cuò)層空間，上夾層贈(zèng)送（22-

29、28平），高附加值|豐富的室內(nèi)空間整體凸顯產(chǎn)品的創(chuàng)新性,三|五層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 南北通透，整體采光通風(fēng)較好； 室內(nèi)庭院設(shè)置，將室外環(huán)境引入室內(nèi)，提升居住舒適度 主臥設(shè)置轉(zhuǎn)角凸窗，提升主臥的居住舒適度 客廳通高4米，整體空間大氣、闊綽 上2.8米，夾層空間完全贈(zèng)送，多功能用房，提升室內(nèi)空間的居住性、享受性,下1.2米,四層|六層150-155平，三錯(cuò)層空間，下夾層贈(zèng)送（15平左右），高附加值|豐富的室內(nèi)空間整體凸顯產(chǎn)品的創(chuàng)新性,四|六層戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 三錯(cuò)層空間設(shè)置，獨(dú)立客廳層，整體通高4米，空間大氣、闊綽； 上行1米錯(cuò)層空間，設(shè)置臥室、餐廚空間，室內(nèi)空間豐富、趣味性較強(qiáng)； 臥室轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)置，整

30、體的居住舒適度提升； 下行1.2米，夾層空間全贈(zèng)送，設(shè)置多功能影音室，提升居住的享受性； 六層利用頂層優(yōu)勢(shì)，屋頂花園整體贈(zèng)送，增加類別墅居住體驗(yàn),夾層式情景洋房產(chǎn)品總結(jié)：,平層面積在140-160平之間，上層夾層單位可直接復(fù)制，但為保持洋房形態(tài)，一般層數(shù)在6層左右； 主要通過(guò)室內(nèi)空間而非退臺(tái)式強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新，建筑空間層次感相對(duì)萬(wàn)科系情景洋房整體較弱，外在形象傾向于多層，可通過(guò)頂層露臺(tái)的搭配制造良好的建筑形象； 多層次的入口空間成為夾層式洋房重要的空間標(biāo)志，通過(guò)入口協(xié)調(diào)內(nèi)部空間布置 一層以私家花園的方式，最大化利用一層親地性優(yōu)勢(shì)，打造富有私家感的親地住宅。仍可增加地下室贈(zèng)送，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的附加值

31、； 二層贈(zèng)送相對(duì)普通，強(qiáng)化居住的舒適性面積贈(zèng)送的高附加值； 中間層通過(guò)拉升層高，在內(nèi)部設(shè)置層高為2.2米的夾層，上下制造錯(cuò)層空間，增加平面空間豐富性的同時(shí)夾層面積全贈(zèng)送，提升產(chǎn)品附加值，高性價(jià)比取勝； 夾層贈(zèng)送方式為：?jiǎn)螖?shù)層送上夾層，雙數(shù)曾送下夾層；客廳位置不設(shè)夾層，保證空間的使用舒適性； 頂層完全利用自身優(yōu)勢(shì)，可設(shè)置頂層花園，面積全贈(zèng)送，提升整體的居住舒適度以及實(shí)用性，還可打造類別墅居住空間；,洋房附加值提升：高贈(zèng)送|類別墅居住方式3：復(fù)（躍）式情景洋房，中間層通過(guò)躍層贈(zèng)送，在強(qiáng)化所有層產(chǎn)品附加值的同時(shí)改善了中間層贈(zèng)送的舒適度,復(fù)式情景洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，如首層設(shè)置三層復(fù)式空間、頂

32、層雙復(fù)式考慮，都將別墅的空間在洋房中集約化實(shí)現(xiàn) 主要為7層建筑，入戶方式巧妙： 首層：平層入戶 二戶：從三層入戶 三戶：從四層入戶 頂復(fù)1：從五層入戶 頂復(fù)2：從六層入戶,典型戶型：TH形式首戶173平，三花園贈(zèng)送，小面寬，大進(jìn)深，下一層，上兩層。集約型實(shí)現(xiàn)別墅居住空間，但整體空間闊綽性相對(duì)降低，享受性降低,首戶戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 地下室全贈(zèng)送，高附加值 多花園設(shè)置，且與室外環(huán)境保持一定的互動(dòng) 功能分層，公共、享受、居住完全分離，保證居住的私密與安靜； 陽(yáng)光餐廳設(shè)置，餐廚空間的使用舒適度提升 頂層三陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，提升整體的居住舒適度,二戶164平，二躍三戶，從三層入戶，下一層，躍層空間，花園面積贈(zèng)送，

33、餐廳|花園通高設(shè)置，性價(jià)比與舒適度相對(duì)兼顧,二戶戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 躍層空間設(shè)置，下層空間花園全贈(zèng)送，提升第二戶的居住舒適度與整體性價(jià)比 獨(dú)立設(shè)置餐廚空間，將油煙與客廳、居住完全分開(kāi)；餐廳通高設(shè)置，整體餐廚空間舒適度提升 客廳南北通透，采光通風(fēng)較好，且整體空間豐富、多層次，空間的檔次較好； 多陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，整體空間的舒適度、提升較好 保姆房設(shè)置，細(xì)節(jié)空間人性化考慮,三戶138-144平，4房，舒適居家型產(chǎn)品，從四層入戶，平層空間。雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，整體贈(zèng)送度普通，舒適度較好,三戶戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 南北通透，整體采光通風(fēng)較好； 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，客廳、次臥整體使用舒適度提升，但對(duì)書房有一定的干擾； 主臥凸窗設(shè)置，相對(duì)

34、增加居住舒適度,頂復(fù)1：167平，類別墅空間設(shè)置，從五層入戶，上兩層，主要通過(guò)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送，整體舒適度較好,頂復(fù)1戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 入戶花園與內(nèi)庭院綜合設(shè)置，入戶空間豐富性增強(qiáng)，且樓梯間空間舒適度提升 餐廳、客廳景觀、采光良好，整體舒適度較高； 陽(yáng)光房、頂層享受露臺(tái)空間設(shè)置，整體空間的享受性、檔次提升,頂復(fù)2：163平，類別墅空間設(shè)置，從六層入戶，上一層、下一層，主要通過(guò)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送，整體舒適度較好,頂復(fù)2戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)： 南北通透，空間整體的采光通風(fēng)都相對(duì)良好； 餐廳設(shè)置室外露臺(tái)，餐廳的空間舒適度、檔次迅速提升； 下躍層空間室內(nèi)庭園設(shè)置，可改房，同時(shí)也提升了下躍層的采光、整體舒適度

35、上躍層主臥層獨(dú)立設(shè)置，整體的居住奢華性、享受性整體凸顯,復(fù)式情景洋房產(chǎn)品總結(jié)：,平層面積在140-180平之間，普遍采用（躍）復(fù)式單位，但為保持洋房形態(tài)，一般層數(shù)在6層或6+1層左右； 主要通過(guò)室內(nèi)空間而非退臺(tái)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新，建筑空間層次感相對(duì)萬(wàn)科系情景洋房整體較弱，外在形象傾向于多層，可通過(guò)頂層露臺(tái)的搭配制造良好的建筑形象； 中間層的復(fù)式設(shè)置成為復(fù)式洋房重要空間標(biāo)志，舒適度較躍式大有提升 一層以私家花園的方式，最大化利用一層親地性優(yōu)勢(shì)，打造富有私家感的親地住宅。仍可增加地下室贈(zèng)送，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的附加值； 中間層通過(guò)向上或向下躍層實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送，內(nèi)部層高正常，上下制造錯(cuò)層空間，增加平面空間豐富性的同

36、時(shí)復(fù)式面積贈(zèng)送，為中間層居住同樣注入別墅感覺(jué)的元素 頂層完全利用自身優(yōu)勢(shì)，可設(shè)置頂層花園，面積全贈(zèng)送，提升整體的居住舒適度以及實(shí)用性，還可打造類別墅居住空間；,三種洋房形式優(yōu)劣勢(shì)分析：,物業(yè)形態(tài)上凸顯洋房的類低密度形態(tài)特征，與普通的多層、高層產(chǎn)生區(qū)別； 可采用復(fù)式情景洋房的形式，底層贈(zèng)送地下室，上層設(shè)置露臺(tái)，中間層躍式贈(zèng)送，以提高生活舒適度及產(chǎn)品價(jià)值的一大賣點(diǎn)； 在室內(nèi)可設(shè)置錯(cuò)層空間，增加空間的豐富性、層次性，同時(shí)強(qiáng)化功能的自然分區(qū)； 采取層層退臺(tái)形式，贈(zèng)送多露臺(tái)提高產(chǎn)品附加值 在景觀面可設(shè)置凸窗或落地凸窗，增加室內(nèi)與室外景觀互動(dòng)空間； 注重主臥的享受性打造，可設(shè)置套房型主臥，附加書房、步入式

37、衣帽間等輔助功能空間；,洋房戶型創(chuàng)新點(diǎn)建議,本項(xiàng)目洋房產(chǎn)品高附加值總結(jié)：類萬(wàn)科情景洋房系列“萬(wàn)科城寬景洋房”打造方法,創(chuàng)新坡地 “MINI疊墅”1,依山就勢(shì)，因地制宜； 戶戶有天有地，類獨(dú)棟感覺(jué)； 登高望遠(yuǎn)，景觀視野開(kāi)闊，戶戶有景； 產(chǎn)品形式新穎，較為稀缺,案例借鑒：東莞世紀(jì)城 坡地退臺(tái)別墅適合本項(xiàng)目坡地地形,洋房如何發(fā)揮坡地特點(diǎn)，打造高價(jià)值產(chǎn)品？ 可借鑒坡地別墅打造方法,案例借鑒：觀瀾上堤疊墅 利用坡地的另一種形式（前后雙向入戶），2層也同樣有天有地,創(chuàng)新坡地 “MINI疊墅”2,前后雙向入戶，適應(yīng)坡地地形特征 ； 戶戶有天有地，類獨(dú)棟感覺(jué)； 每戶均有私家泳池和花園 ，倍顯尊貴；,本項(xiàng)目一二

38、期高層產(chǎn)品借鑒：,借鑒原則： 1.延用暢銷產(chǎn)品，在原有基礎(chǔ)上做適度創(chuàng)新2.規(guī)避有硬傷產(chǎn)品,本項(xiàng)目高層創(chuàng)新：1.提升高層贈(zèng)送率，建立高層核心價(jià)值點(diǎn)2.優(yōu)化居住空間，戶型設(shè)計(jì)著重考慮對(duì)景觀資源的利用，整體提升高層居住附加值,項(xiàng)目高層贈(zèng)送率提升：送面積，增加面積實(shí)用率，提升贈(zèng)送實(shí)用性,A.全面積贈(zèng)送改房：錯(cuò)層露臺(tái)全贈(zèng)送改房通過(guò)錯(cuò)層送露臺(tái)，雙層通高面積全贈(zèng)送，錯(cuò)層改房，同時(shí)享有雙層通高空間，舒適度較好,泰華陽(yáng)光海110平三房，露臺(tái)面積：約9平，全贈(zèng)送面積：約24.4平，贈(zèng)送率22.2%,注：錯(cuò)層設(shè)置露臺(tái)，贈(zèng)送面積，奇偶層戶型有一定的差異性，一般選擇次臥位置錯(cuò)層贈(zèng)送，相對(duì)方便銷售。,A.全面積贈(zèng)送改房：

39、構(gòu)架式面積全贈(zèng)送預(yù)留房間位，通過(guò)搭建結(jié)構(gòu)構(gòu)架，銷售補(bǔ)建，實(shí)現(xiàn)構(gòu)架面積全贈(zèng)送改房,溪山127.7平三房，構(gòu)架面積：約8.5平，全贈(zèng)送面積：約27.7平，贈(zèng)送率21.7%,注：構(gòu)架式面積贈(zèng)送改房在銷售時(shí)需要跟業(yè)主簽訂合同統(tǒng)一改房，并簽訂驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)，整體后續(xù)有一定的操作風(fēng)險(xiǎn)性。,B.陽(yáng)臺(tái)面積全贈(zèng)送：錯(cuò)層送陽(yáng)臺(tái)主要設(shè)置在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過(guò)贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值,露臺(tái)面積全贈(zèng)送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12平米,單層送露臺(tái),雙層送露臺(tái),可設(shè)置錯(cuò)層送露臺(tái)（面積12m2）面積全贈(zèng)送，增加戶內(nèi)居住舒適度,C.凸窗面積全贈(zèng)送：凸窗面積贈(zèng)送利用利用凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)大空間容量?？筛鶕?jù)情況

40、，在中小戶型中運(yùn)用倒凸窗，中大戶型中運(yùn)用正凸窗,凸窗面積贈(zèng)送限制：當(dāng)凸窗高度小于2.20米，或凸窗進(jìn)深不大于0.60米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積。（深圳建筑規(guī)范） 注：落地凸窗進(jìn)深不宜過(guò)大，否則會(huì)影響室內(nèi)采光效果,在臥室中設(shè)置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可結(jié)合凸窗設(shè)置書房/電腦房/陽(yáng)光房等空間，該項(xiàng)做法適用度較廣,主臥運(yùn)用方式：結(jié)合轉(zhuǎn)角凸窗，可在主臥設(shè)置陽(yáng)光房，增加主臥居住舒適度,注：轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)置為陽(yáng)光房，適用于端頭戶、主臥景觀視野良好的單位，突出景觀價(jià)值,次臥運(yùn)用方式：設(shè)置上凸窗，結(jié)合凸窗設(shè)置書桌/床，擴(kuò)充臥室使用空間,床設(shè)置結(jié)合凸窗空間設(shè)置，節(jié)約臥室空間 注：凸窗改床主要用于房間面積過(guò)小

41、，在本項(xiàng)目中適用于兩房產(chǎn)品中,次臥運(yùn)用方式：墻體結(jié)合內(nèi)凸窗，設(shè)置為衣帽間，凸窗面積全贈(zèng)送,衛(wèi)生間設(shè)置凸窗可結(jié)合浴缸、花灑設(shè)置為淋浴空間，擴(kuò)大空間，提升戶型舒適度,其它空間運(yùn)用：衛(wèi)生間設(shè)置落地凸窗，凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)容室內(nèi)空間,A.舒適度提升：弧形陽(yáng)臺(tái)景觀視線較好單位，可設(shè)置弧形陽(yáng)臺(tái)，強(qiáng)化室內(nèi)空間與室外空間的融合，同時(shí)舒適度相對(duì)提升,弧形陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的柔和線條，將建筑與園林、景觀自然融合，較好的處理了園林軟與建筑的硬，同時(shí)更強(qiáng)化了景觀的資源價(jià)值。,項(xiàng)目高層空間優(yōu)化：優(yōu)化空間，提升整體居住舒適度（4號(hào)地塊小高層周邊為低密度項(xiàng)目，景觀視野好）,A.舒適度提升：寬廳設(shè)置景觀視角較好的單位可適當(dāng)放大客廳尺度

42、，或連同餐廳設(shè)置，整體擴(kuò)張客廳的尺度感，提升客廳的檔次與舒適度,B.功能優(yōu)化：主臥擴(kuò)容為主臥附加更多的功能空間，增加主臥的豪華型與居住檔次，同時(shí)提供居住者更人性化的空間考慮,主臥功能化擴(kuò)充衣帽間/書房/多功能空間增加，豐富主臥功能,B.功能優(yōu)化：一個(gè)半衛(wèi)生間從人性化使用的角度出發(fā)，細(xì)化廚衛(wèi)等功能空間，提供更便利的工呢過(guò)空間,由一個(gè)全功能衛(wèi)生間和一個(gè)僅設(shè)置便器和小型洗面器的“半衛(wèi)”組成。對(duì)常有客人的家庭其發(fā)揮衛(wèi)生間功能，對(duì)客人不多的家庭可改造成儲(chǔ)藏室。,B.功能優(yōu)化：收納空間預(yù)留結(jié)合墻體等結(jié)構(gòu)空間，進(jìn)行收納空間預(yù)留，同時(shí)可結(jié)合銷售展示，打造人性化、高實(shí)用的居住空間,儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)在衣柜、鞋柜

43、、雜物間的設(shè)計(jì)，主要可通過(guò)銷售展示啟發(fā)客戶，強(qiáng)化產(chǎn)品的細(xì)節(jié)人性化考量。,通過(guò)構(gòu)架或錯(cuò)層送露臺(tái)完全改房、錯(cuò)層送陽(yáng)臺(tái)，全方位提升贈(zèng)送的實(shí)用性、舒適性； 凸窗面積全贈(zèng)送，同時(shí)注重對(duì)凸窗空間的利用；主臥可設(shè)置轉(zhuǎn)角凸窗，加強(qiáng)對(duì)景觀資源的利用； 優(yōu)質(zhì)景觀位置考慮陽(yáng)臺(tái)、客廳的特殊處理（弧形陽(yáng)臺(tái)、寬廳設(shè)置），增強(qiáng)對(duì)景觀資源的利用，同時(shí)提升居住的舒適度，空間的整體檔次； 對(duì)主臥的功能進(jìn)一步補(bǔ)充，增設(shè)衣帽間、書房等輔助功能空間，提升主臥的豪華性與居住檔次； 功能空間人性化細(xì)節(jié)處理（一個(gè)半衛(wèi)生間、收納空間預(yù)設(shè)），提升居住的品質(zhì)感與細(xì)節(jié)感,高層戶型創(chuàng)新點(diǎn)建議,本項(xiàng)目高層產(chǎn)品創(chuàng)新總結(jié)：90-160m2高層產(chǎn)品戶型創(chuàng)新建

44、議,點(diǎn)式小高層產(chǎn)品參考案例：某項(xiàng)目（點(diǎn)式樓）中小戶型“2+1”“3+1”可改房產(chǎn)品：通過(guò)景觀陽(yáng)臺(tái)可改房、臥室?guī)мD(zhuǎn)角景觀凸窗、客廳餐廳帶生活陽(yáng)臺(tái)，入戶花園等，提升產(chǎn)品附加值及舒適度,改房,客廳餐廳帶舒適生活陽(yáng)臺(tái),臥室?guī)мD(zhuǎn)角景觀凸窗,景觀陽(yáng)臺(tái)可改房,改房,三房二廳二衛(wèi)： 入戶花園、景觀陽(yáng)臺(tái)可改房、臥室全帶轉(zhuǎn)角凸窗，客廳餐廳帶陽(yáng)臺(tái),二房二廳一衛(wèi)： 景觀陽(yáng)臺(tái)可改房、臥室全帶轉(zhuǎn)角凸窗，客廳帶陽(yáng)臺(tái),入戶花園,5,整體分區(qū)及啟動(dòng)區(qū)劃分建議,1、分區(qū)及啟動(dòng)區(qū)原則,2、分區(qū)及啟動(dòng)區(qū)劃分,3、收益測(cè)算,分區(qū)原則： 1、洋房與小高層產(chǎn)品分開(kāi)，通過(guò)營(yíng)銷節(jié)奏控制將洋房區(qū)域劃分為純粹洋房區(qū)域區(qū)域； 2、考慮施工進(jìn)度及預(yù)售證到位情況，保證充足貨量銷售； 3、考慮展示區(qū)展示效果，確定展示區(qū),1、分區(qū)及啟動(dòng)區(qū)原則：?jiǎn)?dòng)迅速引爆，后期持續(xù)熱銷并實(shí)現(xiàn)價(jià)值攀升,啟動(dòng)區(qū)原則： 1、昭示性強(qiáng)，靠近售樓處，便于包裝及宣傳推廣； 2、高端產(chǎn)品氣勢(shì)，提升整體項(xiàng)目形象； 3、不同種類產(chǎn)品搭配，保證啟動(dòng)區(qū)熱銷同時(shí)樹立價(jià)格標(biāo)桿,（方案四） 項(xiàng)目指標(biāo),方案（四）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建設(shè)用地86404.54，可售建面118680平米，容積率為1.4