辦稅指南商業(yè)土地增值稅稅率是多少

1、商業(yè)土地增值稅稅率是多少現(xiàn)代社會生活中遇到商業(yè)土地增值稅的情況越來越多，這就不可避免的需要我們?nèi)チ私馍虡I(yè)土地增值稅的計(jì)算和方法商業(yè)土地增值稅稅率是多少的先關(guān)問題。一、土地增值稅的含義土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。二、商業(yè)土地增值稅的稅率如何計(jì)算?房地產(chǎn)商業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：房地產(chǎn)商業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的 ( 一般的預(yù)征率在 2%-4%，具體每個地方不

2、一樣的 ) ：1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額 ( 包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等 )2、計(jì)算收入3、收入 - 扣除項(xiàng)目金額 =增值額4、增值額 / 扣除項(xiàng)目金額 =增值率5、按稅率計(jì)算稅額基本步驟如下：計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ;(2) 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用 ;(3) 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格 ;(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)

3、的稅金 ;(5) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條( 五) 項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條 ( 一) 、( 二 ) 項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時都可以加計(jì)扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè) ; 二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。具體計(jì)算增值額時，不同情況的處

4、理方法根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知 ( 國稅函發(fā) 1995110號) 規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：( 一) 對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。( 二) 對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵

5、投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時，僅是對開發(fā)成本加計(jì)扣除，對土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。( 三) 對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì) 20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報(bào)，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時，不僅允許對開發(fā)成本加計(jì)扣除，對土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除。( 四) 轉(zhuǎn)

6、讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額 ( 即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值 ) ，以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除。( 五 ) 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計(jì)算土地增值稅的方法。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知( 財(cái)稅 200621號) 第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)

7、地稅務(wù)部門確認(rèn)，條例第六條第( 一)項(xiàng)、第 ( 三 ) 項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額( 即土地價(jià)和房屋建筑物評估價(jià)) ，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100% 的部分，稅率為 40%。增值額超過扣

8、除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：三、商業(yè)土地增值稅稅率是多少?計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：( 一) 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額 =增值額 30%( 二) 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%的土地增值稅稅額 =增值額 40%- 扣除項(xiàng)目金額 5%( 三) 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的土地增值稅稅額 =增值額 50%- 扣除項(xiàng)目金額 15%( 四) 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額 =增值額 60%- 扣除項(xiàng)目金額 35%公式中的 5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。以上就是為大家