知名地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究57頁[詳細(xì)]

1、,第三篇（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）,從售價-土地價格-成本-利潤的思考，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的把握、集采的思考 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)成果（表14-表20） 后續(xù)工作應(yīng)用及開展機制,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究流程,此次武漢大區(qū)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究，按照華潤置地住宅產(chǎn)品線產(chǎn)品手冊V2.0編制作業(yè)指引的四個階段工作程序展開，結(jié)合本大區(qū)內(nèi)各個城市公司品質(zhì)線及改善線項目的典型產(chǎn)品，并對市場競品項目進行對標(biāo)，經(jīng)過大區(qū)設(shè)計管理部、市場營銷部、成本管理部三方共同研究制定的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級體系。 按照產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級體系，通過成本管理部對其進行驗算，市場營銷部根據(jù)客戶敏感點等因素對其復(fù)核，形成最終確定武漢大區(qū)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級清單。,6月15日，討論并統(tǒng)一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)框架。,7月初

2、，完成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)匯總，制定分級標(biāo)準(zhǔn)。,7月20日,按產(chǎn)品線2.0作業(yè)指引附表填寫。,8月20日，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)三方確認(rèn)，并完成產(chǎn)品手冊2.0編寫。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究思考,定位,成本,標(biāo)準(zhǔn),目標(biāo)：確定市場定位，明確目標(biāo)客戶需求,目標(biāo)：成本控制，使售價與成本相匹配,目標(biāo)：明確具體標(biāo)準(zhǔn)與做法，作為產(chǎn)品實現(xiàn)的依據(jù),目標(biāo)市場、目標(biāo)客戶的需求是什么？敏感度如何？ 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是否符合目標(biāo)客戶的需求,合理的利潤率下，項目產(chǎn)品定位的目標(biāo)成本是多少？ 項目成本控制能否符合定位的需求。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是否符合項目成本指標(biāo)？ 在成本指標(biāo)下，如何分配產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),匹配,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究框架,置地成本科目的建安成本共有15項科目，前期工程、土方及基

3、礎(chǔ)處理工程、燃?xì)夤こ毯推渌こ藤M與標(biāo)準(zhǔn)無關(guān)，溜冰場和特殊設(shè)備主要涉及商業(yè)項目，和住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)僅剩9項，其中5項已被現(xiàn)有產(chǎn)品線鎖定，納入產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級的成本分項約占總建安成本的25.2%。 園林景觀分項亦納入產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級中。,武漢 現(xiàn)有項目匯總,武漢大區(qū)現(xiàn)有項目分析,合肥 現(xiàn)有項目匯總,武漢大區(qū)現(xiàn)有項目分析,長沙 現(xiàn)有項目匯總,武漢大區(qū)現(xiàn)有項目分析,武漢大區(qū)現(xiàn)有項目分析,武漢大區(qū)項目產(chǎn)品線分級,武漢大區(qū)項目單價分析,武漢大區(qū)產(chǎn)品線分級,大區(qū)項目分析： 1、武漢大區(qū)現(xiàn)有項目單價集中于500010000的區(qū)間，占比62%，1000015000占比21%。 2、現(xiàn)有產(chǎn)品線大部分為改善線（77%），其它為

4、品質(zhì)線（23%），尚未有真正意義的高端產(chǎn)品。 3、武漢大區(qū)未來拓展項目的方向亦集中在改善線及品質(zhì)線。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級： 結(jié)合大區(qū)的城市發(fā)展?fàn)顩r、項目儲備及未來投資戰(zhàn)略方向，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作聚焦于品質(zhì)與改善線，劃分為ABCD四級，基本涵蓋目前及未來兩年大區(qū)的主要開發(fā)項目。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作重點： 1、武漢大區(qū)價格偏低，利潤空間較小，成本壓力大，需嚴(yán)格控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 2、制定匹配項目定位的合理成本，關(guān)注客戶敏感點，有效分配資源。 3、AB檔在控制成本及保障利潤率的前提下，關(guān)注客戶敏感點，適當(dāng)提升配置標(biāo)準(zhǔn)。 4、CD檔著力控制成本，嚴(yán)格控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)赝愴椖康闹髁髋渲脴?biāo)準(zhǔn)相當(dāng)，對于客戶關(guān)注度高的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

5、選項，可適當(dāng)略高于主流配置標(biāo)準(zhǔn)。 5、分級標(biāo)準(zhǔn)通過項目成本模型進行核算成本，以驗證標(biāo)準(zhǔn)、定位與成本的匹配關(guān)系。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級基礎(chǔ)框架,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級基礎(chǔ)框架,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級基礎(chǔ)框架,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況,成本計算模型參數(shù)： 1.模擬建筑面積設(shè)為10萬m2； 2、物業(yè)類型為33F高層； 3.模擬地上計容面積為88000m2； 4.模擬標(biāo)準(zhǔn)層裝修面積為85m2； 5.模擬大地庫面積12000m2，每個車位設(shè)為35m2； 6、塔樓地下室均為一層；,注：以上成本數(shù)值對應(yīng)地上可售面積，成本范疇為稅前成本下開發(fā)成本中的建安成本景觀成本，土建價格水平參照當(dāng)前市場價格水平。,一、外窗工程分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外

6、窗工程,外窗,外窗分?jǐn)倖畏浇ò渤杀炯s100元-150元，成本敏感度高，需嚴(yán)格控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 重點關(guān)注：窗地比、五金件。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外窗工程,外窗工程一級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外窗工程,外窗工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外窗工程,外窗工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外窗工程,二、外飾面工程分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外飾面工程,外飾面,外飾面分?jǐn)倖畏浇ò渤杀炯s80元-200元，成本敏感度高，需嚴(yán)格控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)， 重點關(guān)注：近人尺度的基座材料、外立面風(fēng)格。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外飾面工程,外飾面工程一級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外飾面工程,外飾面工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級 外飾面工程,外飾面工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

7、分級 外飾面工程,三、入戶門工程分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況入戶門工程,入戶門,入戶門分?jǐn)倖畏浇ò渤杀炯s7元-25元，成本敏感度不高，需根據(jù)產(chǎn)品定位控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，A檔、B檔可適當(dāng)提升標(biāo)準(zhǔn)。 重點關(guān)注：入戶門本體。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況入戶門工程,入戶門工程一級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況入戶門工程,入戶門工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況入戶門工程,四、大堂裝飾工程分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況大堂裝飾工程,大堂,大堂分?jǐn)倖畏浇ò渤杀炯s3.5元-11元，成本敏感度不高，但屬于客戶敏感度高的部分，可根據(jù)產(chǎn)品定位適當(dāng)提升標(biāo)準(zhǔn)。 重點關(guān)注：飾面系統(tǒng)、空間尺度,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況大堂裝飾工程,大堂裝修工程一級清單,

8、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況大堂裝飾工程,大堂裝修工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況大堂裝飾工程,五、電梯廳工程分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯廳工程,標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳,標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳分?jǐn)倖畏浇ò渤杀炯s67元-126元，成本敏感度較高，屬于客戶敏感度高的部分，是客戶日常接觸最多的場所，應(yīng)保證產(chǎn)品品質(zhì)及耐久性，可根據(jù)產(chǎn)品定位適當(dāng)提升標(biāo)準(zhǔn)。 重點關(guān)注：飾面系統(tǒng)。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯廳工程,電梯廳工程,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯廳工程,六、電梯工程分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯工程,電梯,電梯分?jǐn)倖畏浇ò渤杀炯s41元-46元，成本敏感度一般，客戶對基本配置敏感度不高，但優(yōu)化轎廂裝飾可較大的提升品質(zhì)類客戶感受。 重點關(guān)注

9、：電梯轎廂、層門材質(zhì)、裝飾。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯工程,電梯工程一級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯工程,電梯工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯工程,電梯工程二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況電梯工程,七、 園林景觀工程分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,園林景觀,園林景觀工程占項目開發(fā)成本約3%，客戶敏感度高，需根據(jù)定位選擇性提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 重點關(guān)注：公共形象空間、軟景系統(tǒng)、功能化。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,景觀成本分級體系,從武漢大區(qū)近3年來各項目的景觀設(shè)計限價數(shù)據(jù)統(tǒng)計，景觀單方設(shè)計造價集中在300-650元/平米。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,景觀成本分級體系,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀

10、工程,產(chǎn)品分檔與景觀功能場地的對應(yīng)關(guān)系表,根據(jù)成本敏感度和客戶敏感度的分析結(jié)果，明確各檔景觀產(chǎn)品對應(yīng)的功能場地面積及配置要求，在成本控制范圍內(nèi)實現(xiàn)最高的客戶滿意度。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,產(chǎn)品分檔與景觀功能場地的對應(yīng)關(guān)系表,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,產(chǎn)品分檔與景觀面積控制的對應(yīng)關(guān)系表,軟景70% 70%-75%,非貴重材料硬景 12% 20%-12%,灌木 21%,地被10%,草坪 39% 39%-50%,硬質(zhì)廣場 25%,石材人行道 26%,木平臺及棧道2%,景觀構(gòu)筑物3%,硬底水景2%,泳池飾面3%,非硬質(zhì)廣場2%,非石材人行道5%,運動場地25%,景觀控制面積比例,貴重材料硬

11、景 18% 18%-5%,為了更有效控制景觀成本，分區(qū)域?qū)椖康母骶坝^單項指標(biāo)（紅框內(nèi)）進行控制。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,產(chǎn)品分檔與園林各要素面積控制的對應(yīng)關(guān)系表,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,景觀產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)一級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,園林景觀產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,園林景觀產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)二級清單,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究概況園林景觀工程,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)后續(xù)工作應(yīng)用及開展機制,深化工作：目前已建立武漢大區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級基礎(chǔ)框架，并初步編制外窗、外飾面、園林景觀、入戶門、大堂、電梯廳及電梯工程的分級標(biāo)準(zhǔn)。計劃2012年底配合大區(qū)集采工作，明確相關(guān)的材

12、料部品及設(shè)備選型。 拓展工作：拓展產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級體系，延伸至防火門、智能化系統(tǒng)、機電設(shè)備、欄桿等材料部品等方面。 項目落地：項目定位確定后，明確分級標(biāo)準(zhǔn)，以此為基礎(chǔ)，逐步制定項目的方案、施工圖階段的項目整體產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)材料定板及設(shè)備選型、編制交樓標(biāo)準(zhǔn)。 成本控制：通過制定分級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、項目整體產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計成本限額指標(biāo)、構(gòu)造做法標(biāo)準(zhǔn)等，明確設(shè)計成果要求。設(shè)計成果需進行成本復(fù)核，確保達(dá)到預(yù)期的成本控制目標(biāo)。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)后續(xù)工作思路,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)后續(xù)工作應(yīng)用及開展機制,項目定位階段：確定項目的定位與分級，制定項目定位階段產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，為設(shè)計、成本、營銷提供客戶敏感點分析及成本區(qū)間參考。 項目設(shè)計階段：制定

13、設(shè)計階段的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，為設(shè)計、成本、營銷提供成本優(yōu)化控制和集中采購依據(jù)。 施工配合階段：根據(jù)施工圖設(shè)計成果和材料設(shè)備選型定板成果，制定正式產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此編制交樓標(biāo)準(zhǔn)。 后期調(diào)整：如對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)提出調(diào)整建議，需經(jīng)產(chǎn)品決策委員會審批，方可進行調(diào)整。 項目結(jié)束后：需針對項目的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作進行總結(jié)分析，納入項目后評估報告，并為優(yōu)化項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)與建議。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級的應(yīng)用,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)后續(xù)工作應(yīng)用及開展機制,大區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級體系中的不同模塊可在由項目定位直至交付使用的全項目期間發(fā)生不同作用。,定位,大區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)分級體系,設(shè)計,項目建設(shè),交付,從土地、客戶、價格等方面綜合考慮，確定項目定位，確定產(chǎn)品線及

14、產(chǎn)品配置分級，并進行財務(wù)指標(biāo)核算。,確定產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，包括外立面、部品材料、地庫、公共空間、機電、裝修及園林等模塊，并延伸細(xì)化至各專業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)施工圖設(shè)計。,制定正式的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此編制交樓標(biāo)準(zhǔn)。確定構(gòu)造及做法標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型定板。如有調(diào)整，需經(jīng)產(chǎn)品決策委員會審批。,客戶使用說明手冊 項目后評估報告。,總結(jié)篇,對過去-現(xiàn)在-未來的產(chǎn)品思考判斷（開放式編寫）,總結(jié),關(guān)于產(chǎn)品：,產(chǎn)品”集合了企業(yè)對行業(yè)、客戶、土地、項目的所有理解，是企業(yè)組織能力的外化，體現(xiàn)企業(yè)競爭策略（差異化和成本領(lǐng)先），在很大程度上決定著企業(yè)的市場地位和生存狀況。,關(guān)于產(chǎn)品研究：,在大區(qū)層面進行常態(tài)化的跨職能端口（不僅限于設(shè)計）的產(chǎn)品總結(jié)與研發(fā)，既重深度又重寬度和高度，促使產(chǎn)品研究與項目開發(fā)交互推動。,關(guān)于武漢大區(qū)住宅產(chǎn)品趨勢展望：,1、樹立大產(chǎn)品概念：華潤置地“住宅+持有物業(yè)+增值服務(wù)”生意