某某縣某公共租賃住房項目可行性研究報告

1 某某縣某公共租賃住房項目 第一章 綜述 一、項目背景 1、項目名稱： 某某縣某 公共租賃住房項目 2、項目性質(zhì)： 新建 3、項目建設(shè)單位： 某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、建設(shè)單位法人代表 ： 梁洪清 5、項目總投資： 元 6、 可行性研究報告編制依據(jù) ： （ 1） 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 2007 24 號） ； （ 2） 國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā) 2011 1 號） ； （ 3） 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保 201087 號） ； （ 4） 國務(wù)院辦公廳 關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見（國辦發(fā) 2011 45 號） ； （ 5） 公共租賃住房管理辦法（住建部第 11 號令） ； （ 6） 某某市 公共租賃住房管理暫行辦法 （ 某府 發(fā) 2011 32 號） ； （ 7） 某某縣 公共租賃住房管理實施細(xì)則（試行）（ 某府 辦發(fā) 2012138 號） ； （ 8） 某某縣 縣城總體規(guī)劃 20102030 ； 2 （ 9） 某某縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 ； （ 10） 某某縣 住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于對 某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 修建公共租賃住房項目的批復(fù)（開住建 2013 46 號） ； （ 11） 委托人提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)資料、技術(shù)資 料； （ 12） 編制人員調(diào)研資料等。 本次可行性研究報告是在以上條件和背景的情況下進行并完成的。 7、編制原則及目的 （ 1） 根據(jù) 某某縣 縣城 總體規(guī)劃的要求，本項目建設(shè)需滿足區(qū)域 規(guī)劃布局的 總體要求； （ 2） 遵循有關(guān)部門對公共租賃住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限制； （ 3） 遵循國家關(guān)于 居住建筑 建設(shè)的環(huán)保、消防、節(jié)能、安全、供電、供水等有關(guān)規(guī)定； （ 4） 根據(jù)項目建設(shè)條件的實際狀況，通過對項目建設(shè)背景、必要性、建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、項目的組織管理和實施計劃、環(huán)境保護、消防與公共安全、招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析 ，重點研究和 論述項目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案和 投資估算，為項目的建設(shè)，提供可靠的決策依據(jù)； 二、項目概況 1、 建設(shè) 地點： 某某縣 城關(guān)鎮(zhèn)東山村 某地 2、 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 總用地面積 （ 約 ）。 總建筑面積 ，其中：住宅 ，商業(yè)用房 ， 配套服務(wù)設(shè)施用房 ，地 3 下車庫 。 共建設(shè)公租房 784 套 ， 每套建筑面積約 60 。 同時建設(shè)小區(qū)道路、環(huán)境、綠化、配電等配套設(shè)施。 3、 建設(shè)周期： 2 年（ 24 個月）， 2013 年 8 月至 2015 年 7 月。 4、 投資估算及資金籌措 （ 1） 投資估算 項目估算總投資 中：建安工程費用為 它基本建設(shè)費為 備費 （ 2）資金籌措 申請政府專項資金 占總投資額 ； 企業(yè)自籌 占總投資額 。 三、項目建成后效益分析 近年來，隨著廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于住房保障政策覆蓋范圍比較小，城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原 因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。 “公租房 ”建設(shè)將滿足完善住房供應(yīng)體系。當(dāng)前，廉租房、經(jīng)濟適用房等保障面不到總?cè)丝诘?5%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍 “救急 ”，尚難大面積 “保障 ”。特別是 “夾心層 ”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系 “空白區(qū) ”。幸福生活， 4 住有 所居是最重要的一條。居無定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴(yán)，談不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，由政府或政府委托的機構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設(shè)即公租房建設(shè)將有效緩解這一問題。 “公租房 ”建設(shè)將有效促進消費。 “公租房 ”的大規(guī)模建設(shè)勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場需求，對刺激消費絕對 “利好 ”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的 “房奴 ”從房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有 力刺激消費。 “公租房 ”建設(shè)將同時改善投資環(huán)境，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進一步改善投資環(huán)境，公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣鷳B(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業(yè)尤其是那些勞動密集型企業(yè)來說，無疑是一個長期的 “利好 ”消息，這又將推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會又好又快發(fā)展。 就本項目建設(shè)而言，它切實解決了 某某實業(yè)有限公司 （ 以下簡稱 某某實業(yè)公司 ） 青年職工的剛性住房需求，能夠及時為交流專家、青年職工、新晉大學(xué)生提供急需的安 身之所，對于企業(yè)的生存和發(fā)展、人力資源儲備都大有裨益，為企業(yè)在未來幾年的蓬勃發(fā)展提供了切實的保障。 因此，項目的社會綜合效益是可觀的、積極的 。 四、 建議 1、 項目業(yè)主單位要充分與地方政府溝通，在土地、財稅、金融等相關(guān) 5 方面用好、用足國家優(yōu)惠政策。 2、 項目業(yè)主對資金籌集和運用要作出詳盡可靠的安排，避免因資金不到位影響項目建設(shè)進度，進而造成更深層次的影響。 3、 項目設(shè)計要遵守當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門規(guī)定，以及公租房面積限制方面的規(guī)定。 4、 根據(jù)相關(guān)政策，規(guī)劃中可適當(dāng)考慮建設(shè)部分商業(yè)用房，并通過銷售來籌集部分建設(shè)資金， 5、 力求建設(shè)項目達到適用 、經(jīng)濟和美觀的要求。在設(shè)計階段項目業(yè)主要注意與設(shè)計單位嚴(yán)密對接，嚴(yán)格遵循方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的要求，逐步深化設(shè)計，在各個環(huán)節(jié)上以滿足使用功能為目標(biāo)，全面分析、研究、比較、優(yōu)化； 6、 注重限額設(shè)計。項目設(shè)計和建設(shè)中要嚴(yán)格控制面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用限額設(shè)計，嚴(yán)格控制建設(shè)投資。 7、 在項目建設(shè)過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，加強管理，實行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，符合環(huán)境保護要求，及資金的嚴(yán)格控管。 8、 項目建成后，嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)公租房管理條例，制定符合地方公租房管理的長效機制。 第一章 項目建設(shè)必要性分析 一、項目建設(shè)背景 1、 項目區(qū)域概況 6 某某縣 地處 某 中腹地，距 某某市 城區(qū)中心 86 公里，總面積 2026 平方公里，海拔在 之間，屬北亞熱帶季風(fēng)性溫潤氣候，年平均氣溫在 間，四季分明；轄 6 鎮(zhèn) 10 鄉(xiāng)，共 113 個行政村， 11個居委會，總?cè)丝?42 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 36 萬，占總?cè)丝跀?shù)的 86%。 某某縣 地型地貌變化多樣，地型起伏大，西高東低，呈斜坡狀，海拔在 之間，屬北亞熱帶季風(fēng)性溫潤氣候，年平均氣溫在 林植被完好，全縣森林覆 蓋率 42%（其中紫江地縫、南江大峽谷、香火巖景區(qū)高達 80%以上），具有綠色喀斯特、綠色 某某縣 之稱。境內(nèi)生態(tài)良好，森林覆蓋率達 居 某 中之冠。 某某縣 資源豐富，富集礦產(chǎn)資源、農(nóng)業(yè)資源、森林資源、旅游資源于一體。其中，礦產(chǎn)資源已探明的有磷、煤、鋁、重晶石等 30 多種礦種。 旅游資源集山、水、林、泉、峽、洞，匯奇、險、雄、秀、幽、野及風(fēng)土人情于一體，被譽為喀斯特生態(tài)博物館，具有巨大的開發(fā)潛力和價值。 “十一五 ”時期 某某縣 經(jīng)濟社會快速健康發(fā)展，先后榮獲 “全國綠化模范縣 ”、 “全國群眾體育先進縣 ”、 “全國地質(zhì)災(zāi) 害群防十有縣 ”、 “全國平安暢通縣 ”、 “全國殘疾人工作先進縣 ”、 “全國無機鹽行業(yè)節(jié)能減排先進單位 ”、 “全國封山育林先進縣 ”、 “全省創(chuàng)建文明縣城工作先進縣 ”、 “全省科技進步先進縣 ”、 “全省雙擁模范縣 ”等榮譽稱號。 2010 年，實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，人均生產(chǎn)總值達 2254 美元，財政總收入 元，地方財政收入 元，固定資產(chǎn)投資完成 元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達 元，社會消費品零售總額達 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16278 元，農(nóng)民人均純收入 5393 元。 7 2、 城關(guān)鎮(zhèn)概況 城關(guān)鎮(zhèn) 位于 某某縣 縣城東部，屬于 某 中經(jīng)濟帶，距 某某市 區(qū) 67 公里，是 某某縣 政治、文化中心，是全縣主要經(jīng)濟糧食作物產(chǎn)區(qū)和工業(yè)發(fā)展大鎮(zhèn)?？偯娣e 方公里；總耕地 28657 畝，林地 116166 畝，森林畜積量284489 立方米，覆蓋率 全鎮(zhèn)轄 8 個行政村， 4 個社區(qū) (居委會 )，總?cè)丝?87093 人。 3、 國家 關(guān)于 保障性住房 、公租房 的 政策 近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、 上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。為此，黨中央國務(wù)院要求各地區(qū)、各部門統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進公共租賃住房建設(shè)。 2011 年時任 國務(wù)院副總理李克強在 某州 考察時強調(diào)，要按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，加大對欠發(fā)達地區(qū)扶持力度，堅持民生為先，在推進跨越式發(fā)展中更加注重保障和改善民生。各級政府要多渠道籌集資金，保證土地供應(yīng)，健全準(zhǔn)入退出等管理機制，大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)， 8 大力發(fā)展小戶型、齊功能、質(zhì)量可靠的公共租賃住房，使困難群眾有安穩(wěn)的住所，增強他們生活和發(fā)展的信心。 為此，國家先后推出多項政策，扶持和規(guī)范公共租賃住房的建設(shè)和分配，如 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 2007 24號）、國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房 地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā) 2011 1 號）、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保 2010 87 號）、國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見（國辦發(fā) 2011 45 號）、公共租賃住房管理辦法（住建部第11 號令）等等。 4、 省、市、縣推進公共租賃住房建設(shè)的舉措 某州 省政府明確提出 ： 加快建設(shè)保障性安居工程，是改善民生、促進社會和諧的重大舉措，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、增強內(nèi)生動力的有效途徑，也是提升城市品質(zhì)，改善發(fā)展環(huán)境的客觀需要。要求各級各有關(guān)部門要切實增強責(zé)任感、緊迫 感，要政策給政策、要機構(gòu)給機構(gòu)、要人力給人力、要經(jīng)費給經(jīng)費。國土部門要優(yōu)先供地，規(guī)劃部門要優(yōu)先規(guī)劃，住建部門要牽頭協(xié)調(diào)，其他相關(guān)部門要主動配合，把保障性安居工程建設(shè)推向新階段。 2007 年以來，我省大力實施 “住有所居 ”行動計劃，農(nóng)村危房改造任務(wù)在全省提前三年率先完成，廉租住房建設(shè)取得重大突破，經(jīng)濟適用住房建設(shè)成效顯著，棚戶區(qū)和城中村改造邁出重大步伐，公共租賃住房建設(shè)全面啟動，有 某州 特色的多層次住房保障體系逐步形成。 某某市 從 2007 年起開始探索建設(shè)經(jīng)濟租賃房，建成小戶型租賃周轉(zhuǎn)房 200 套、 ； 2010 年開工建設(shè)公共租賃住房 6000 多套、 。 2011 年 2 月 12 日，李克強 9 副總理（時任）實地察看了 某某市 保障性住房建設(shè)情況，給予了充分肯定，并希望 某某市 在探索公租房和廉租房并軌、公租房管理以及保障性住房建設(shè)長效機制等方面探索經(jīng)驗。 為了動員社會各方力量建設(shè)保障性住房， 某某市 明確要求在普通商品房開發(fā)項目中配建一定數(shù)量的廉租房和公租房。近年來， 某某市 共建成經(jīng)濟適用住房 1100 萬 ，解決了 12 萬余戶中低收入家庭住房困難問題， 2011年 某某市 作出了暫停經(jīng)濟適用住房建設(shè)的決定，已經(jīng)審批的經(jīng)濟適用房項目或者改建廉租 房、公租房，或者補交土地收益金轉(zhuǎn)為普通商品房。 今后， 某某市 地方政府將 努力探索政府主導(dǎo)、市場運作相結(jié)合的運作模式，盡可能提供優(yōu)惠政策并落實到位。進一步解放思想，把國家的政策用足用好，最大限度地提供優(yōu)惠，讓開發(fā)企業(yè)有利可圖，形成加快推進的強大合力 ， 既改善居民住房條件，又形成新的城市景觀，還支持企業(yè)做大做強，確保保障性安居工程建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。 某某縣 于 2011 年 8 月啟動了公共租賃住房建設(shè)，目前已建成位于城關(guān)鎮(zhèn)堡龍寨的 “世紀(jì)佳苑 ”公共租賃住房 320 套，年內(nèi)將給來該縣務(wù)工人員、新就業(yè)職工和城鎮(zhèn)低收入家庭提供公共租賃 住房 2000 余套。 2011 年 5 月， 某某市 發(fā)布了 某某市 公共租賃住房管理暫行辦法（ 某府 發(fā) 2011 32 號） ； 2012 年 12 月， 某某縣 發(fā)布了 某某縣 公共租賃住房管理實施細(xì)則（試行）（ 某府 辦發(fā) 2012 138 號），為進一步規(guī)范公共租賃住房的建設(shè)和管理提供了法律依據(jù)。 5、 某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 概況 某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是 某某實業(yè)公司 的子公司 ，成立于 2006 年 11 10 月 12 日，注冊資金 1500 萬元。公司按照現(xiàn)代化企業(yè)制度的管理模式，下設(shè)總經(jīng)辦、開發(fā)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等部門。公司成立后，第一個建設(shè)項目為 “*”，地處 某州 省 某某縣 ，總建筑面積 11 萬 ，住宅總戶900 多戶，是極具北歐風(fēng)格的大型生活小區(qū)。項目進度分二期開發(fā)，一期工程已完工，所有業(yè)主已入住，二期工程目前也即將竣工入住。 某某實業(yè)公司 是為配合西部大開發(fā)的戰(zhàn)略實施，促進地方礦產(chǎn)資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢而建立的新興磷礦石生產(chǎn)企業(yè)。公司成立于 2002 年 11月，總部位于 某州 省 某某縣 金鐘鎮(zhèn)，礦區(qū)有公路及小寨壩至中心的專線鐵路相遇，交通較為方便。公司是 某某縣 重點磷礦生產(chǎn)基地，下屬單位有：雙流磷化工、明泥彎礦山，金陽加油站，兩個火車站專用站臺；擁有職工500 多名； 礦山有品位大于 30%的優(yōu)質(zhì)磷礦石儲量 4800 多萬噸。 隨著集團公司投資 12 億元建成投產(chǎn) 某某縣 雙流茶場磷化工基地?；匾粤椎V石深加工為主線，以精細(xì)磷化工為發(fā)展目標(biāo)，推動公司快速轉(zhuǎn)型，加快資源就地轉(zhuǎn)化，打造成高新環(huán)保型磷化工企業(yè)。 “十二五 ”規(guī)劃中期，集團公司將形成年產(chǎn) 10 萬噸飼料級磷酸氫鈣、 20萬噸硫精砂制酸、 30 萬噸重鈣、 30 萬噸阻燃劑、 60 萬噸磷銨（磷酸一銨30 萬噸、磷酸二銨 30 萬噸）、 60 萬噸磷石膏建材、 80 萬噸硫磺制酸、余熱發(fā)電和 200 萬噸磷礦石的生產(chǎn)規(guī)模。貨物進出總量在 300 萬噸以上，集團公司將建成 投運自有鐵路專用站臺（久永鐵路 *專用站臺），屆時將實現(xiàn)年銷售收入 50 億元，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) 3000 余人，同時帶動當(dāng)?shù)嘏涮桩a(chǎn)業(yè) 元的發(fā)展，為公司 “十二五 ”規(guī)劃末期實現(xiàn)銷售收入達到 70 億元奠定堅實基礎(chǔ)。 11 核心理念：厚道務(wù)實、公道求信、大道致遠(yuǎn) 內(nèi)斂精神：自強不息、追求不止 管理理念：各司其職、各負(fù)其責(zé)、各得其所 員工規(guī)范：務(wù)實勤奮、守法誠信、團結(jié)高效、開拓進取 公司宗旨：為員工創(chuàng)造機會、為企業(yè)創(chuàng)造效益、為社會創(chuàng)造價值 公司愿景： 某 精神長在， 某 基業(yè)長青， 某 員工長樂 二、項目建設(shè)必要性分析 1、 保障性住房建設(shè)是構(gòu)建 和諧社會的基本前提 實現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是 中華民族 孜孜以求的理想?？v觀中國歷史，從古代社會的孔、孟等提出的 “和為貴 ”、 “兼相愛 ”、 “大道之行也，天下為公 ”，到近代太平天國洪秀全提出的 “務(wù)使天下共享 ”以及康有為在大同書里提出要建立一個 “人人相親，人人平等，天下為公 ”的理想社會，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對 和諧 美好生活的向往。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的。與此同時，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距 日益擴大的趨勢?，F(xiàn)在 20的富裕家庭占有社會總金融資產(chǎn)的 55，而 20的最低收入家庭只占有 兩者的財富占有差距超過 34 倍，這種狀況 如果持續(xù)發(fā)展，必將 引發(fā) 更多的 社會矛盾。 公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助 “夾心層 ”解決住房難。公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和 12 外來務(wù)工人員，未來還有可能進一步擴大。因此，公共租賃住房政策 是作為 對 廣大中低收者的一種 住房 政策優(yōu)惠，不失為通過扶持弱勢群體政策謀求政治穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。 2、 公共租賃住房是解決 “夾心層 ”住房問題的主要 手段 一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味著政府要對那些在住房市場競爭中處于極端不利地位的部分群體實行 “托底 ”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民在準(zhǔn)市場的住房供應(yīng)中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶區(qū)改造這樣財政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。然而，當(dāng)前的現(xiàn)實是廣大中間收入甚至中高收入家庭都面臨較大的住房壓力，既進入不了住房保障體系，也無法獨立從市場購房或租房，即所謂 “夾心層 ”。當(dāng)前住房保障體系往往重點關(guān)注中低收入家庭，忽視 “夾心層 ”利益訴求，現(xiàn)行的保障房政策還存在犧 牲 “夾心層 ”利益為代價的情況，如保障房的供應(yīng)經(jīng)常擠占了市場化住房供應(yīng)，加大 “夾心層 ”住房壓力，那么會為社會和諧穩(wěn)定帶來很多復(fù)雜問題。為此時任國務(wù)院副總理李克強在 2010年 9月 17日 “加快保障性安居工程 ”座談會上明確提出， “要加強公共租賃住房建設(shè)，使處于 夾心層 的中等偏下收入住房困難居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員等，通過梯度消費逐步實現(xiàn)住有所居。 ” 3、 本項目建設(shè) 是實現(xiàn) 某某市 “十二五 ”保障性住房專項規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的重要 支持與保障 住房保障是關(guān)系國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局的重大民生工程。為貫徹中央和 省加強和改善宏觀調(diào)控的各項決策與加快推進以改善民生為重點的社 13 會建設(shè)等重要部署，落實 某某市 城市總體發(fā)展規(guī)劃（ 20092020 年），結(jié)合 某某市 實際，按照 某某市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要要求， 某某市 編制了 某某市 “十二五 ”保障性住房專項規(guī)劃。 在此專項規(guī)劃明確提出 某地 “十二五 ”期間保障性住房的建設(shè)目標(biāo)：按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建 “和諧 某地 ”的目標(biāo)要求，力爭到 2015 年，將人均住房建筑面積不足 15 的城市中等偏低收入家庭納入保障范圍，建立健全以公共租賃住房為重點、實行分層次保障、多渠道解決 某 某市 城鎮(zhèn)中等偏低收入群體住房困難的住房保障體系，努力實現(xiàn) “住有所居 ”，促進 某地 住房保障方式的轉(zhuǎn)變。 “十二五 ”期間，新建公共租賃住房（含廉租住房） 500 多萬 、 10 萬套（含購買、改建、租賃）。其中， 2011 年開工建設(shè) 302 萬 ，2012 年開工建設(shè) 25 萬 ， 2013 年開工建設(shè) 23 萬 ， 2014 年開工建設(shè) 50萬 ， 2015 年開工建設(shè) 100 萬 ；每年新增租賃補貼 2500 戶，年租賃補貼保障戶 2 萬戶左右，形成以公共租賃住房為主的住房保障體系。 4、 本項目建設(shè)是 某某實業(yè)公司 職工居住 的剛性需求 某某實業(yè)公司 現(xiàn)有職工 500 多人 ， 隨著集團公司投資 12 億元的 某某縣雙流茶場磷化工基地建成投產(chǎn)，公司職工人數(shù)將會大幅增加，預(yù)計年內(nèi)將達 3000 人左右。 這些職工大部分來自各地大專院校，年齡多集中于 22之間，為了招攬人才，留住人才， 某某實業(yè)公司 在員工待遇、生活條件、后勤服務(wù)方面下了很大力氣，但往往由于企業(yè)地處偏僻，住房條件差，無永久性住房安家，導(dǎo)致人員頻繁流失，給企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展帶來了較大的負(fù)面影響。 因此， 為 了實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展 目標(biāo)， 必須改善職工，特別是大中專畢業(yè)生 14 的居住問題 。解決他們的基本住房條件，是穩(wěn)定職工隊伍，引進和留住人才的 迫切需求 。 5、 本項目建設(shè)是 某某實業(yè)公司 未來發(fā)展的必要保障 某某實業(yè)公司 是為配合西部大開發(fā)的戰(zhàn)略實施，促進地方礦產(chǎn)資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢而建立的新興磷礦石生產(chǎn)企業(yè)。公司是 某某縣 重點磷礦生產(chǎn)基地，對 某某縣 乃至 某州 省的經(jīng)濟建設(shè)起積極推動作用，目前年上交國家利稅達 4000 多萬，排名在 某某縣 前 10 名。公司在積極響應(yīng)國家號召的前提下以帶動經(jīng)濟發(fā)展，解決地方勞務(wù)壓力，回報社會為公司的發(fā)展宗旨。 “十二五 ”規(guī)劃中期，集團公司將實現(xiàn)年銷售收入 50 億元，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) 3000 余人，同時帶動當(dāng)?shù)嘏涮桩a(chǎn)業(yè) 元的發(fā)展，為公司 “十二五 ”規(guī)劃 末期實現(xiàn)銷售收入達到 70 億元奠定堅實基礎(chǔ)。 而本次項目建設(shè)，是為了解決 某某實業(yè)公司 交流專家、青年職工、新晉大學(xué)生居住問題的關(guān)鍵性工程。沒有職工的奉獻，就談不上企業(yè)的生存和發(fā)展，只有職工安居樂業(yè)，企業(yè)才能倚仗人力資源，獲得長足發(fā)展。 第二章 住房需求預(yù)測 某某實業(yè)公司 *磷礦是以磷礦石開采為主的企業(yè)經(jīng)濟實體，在礦石開采方面擁有較強的礦山開采隊伍：現(xiàn)有工程師 5 名，技師 1 名，礦長 6 名，專職安全員 9 名，擁有穩(wěn)定的一線生產(chǎn)工人 260 多名。 某州 某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2006 年 11 月 12 日，注冊資金 1500萬元。公司下設(shè) 總經(jīng)辦、開發(fā)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等部門，現(xiàn)有 15 職工 160 多名。 某州 *擔(dān)保有限責(zé)任公司由 某某實業(yè)公司 和 某某縣 國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司共同出資籌建，系目前 某某縣 境內(nèi)唯一一家融資性的專業(yè)擔(dān)保公司，是 某某縣 投資擔(dān)保行業(yè)的先行者。公司下設(shè)擔(dān)保業(yè)務(wù)部、風(fēng)險管理部、綜合管理部、資信評審部、財務(wù)管理部等部門。公司業(yè)務(wù)人員包括房地產(chǎn)估價師、經(jīng)紀(jì)人、律師、業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理、財務(wù)人員等?，F(xiàn)有員工 100 余人。 某某實業(yè)公司 的 下屬單位 還有 金陽加油站 、 兩個火車站專用站臺 ， 擁有職工 60 多名 。 隨著集團公司投資 12 億元的 某某縣 *茶場 磷化工基地建成投產(chǎn)，預(yù)計年內(nèi) 公司職工總數(shù) 將達 3000 人左右。 其中 30 歲以下青年職工占 50%以上，即達到 1500 人。 從上面的分析來看，本次建設(shè)的 784 戶公租房，能夠滿足 公司擴展后約 50%青年職工的居住需求 。 本次建設(shè)的 545 配套服務(wù)設(shè)施用房 ， 主要用作物業(yè)管理用房，以確保項目后期管理，發(fā)揮效益 。 本次建設(shè)的 的地下停車庫、 的商業(yè)服務(wù)用房，符合公租房 “布局合理化、發(fā)展連鎖化、經(jīng)營規(guī)范化、消費便利化 ”的總體規(guī)劃要求，符合便民、利民和滿足居民生活消費的目標(biāo)。同時可以通過部分商業(yè)用房 的出售，彌補部分建設(shè)資金 缺口 。 因此，總體而言，本次項目 的 建設(shè)規(guī)模 和功能配置是合理的。 16 第三章 場址選擇與建設(shè)條件 一、項目建設(shè)地點 本項目建設(shè)地點位于 某某縣 城關(guān)鎮(zhèn)東山村 某地 。 項目用地符合 某某縣 土地利用總體規(guī)劃和 某某縣 縣城總體規(guī)劃20102030。 項目建設(shè)用地 基本為大部分為坡地、荒地，有少量林地。地塊 內(nèi)有少量 拆遷，區(qū)域 周邊自然環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是適合居住的理想用地。 二、工程地質(zhì)條件 擬建場地整體呈 東南至西北走向的條形 ，地勢高差較大，地質(zhì)構(gòu)造簡單，自然條件下穩(wěn)定，無滑波、崩塌、泥石流、 巖溶塌陷等地質(zhì)災(zāi)害存在。 本 項目 現(xiàn)尚未 做地質(zhì)勘察， 建筑 單位未提供詳細(xì)的地質(zhì)資料，但據(jù) 建設(shè) 單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足 工程建設(shè) 要求。建議項目 建設(shè) 單位盡快組織對建設(shè)場地進行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為工程設(shè)計提供依據(jù)。 項目通過地下室、局部地下室設(shè)計可處理大部分地形高差 。但 根據(jù)地形圖測算，最大邊坡高度 仍達 約 16m 左右 。 因此下階段應(yīng)對地質(zhì)情況、邊坡處理予以充分勘察，妥善處理。 三、周邊建筑物與環(huán)境條件 本項目 位置 遠(yuǎn)離工礦企業(yè)、垃圾填埋場、鐵路 等， 建設(shè)場地周邊無空氣與噪音污染 源 。 建設(shè)場地 周邊 自然植被良好，在工程建設(shè)時 可盡量保持原有植被，配以少量 移栽，用于 小區(qū) 綠化。 17 四、交通條件 本項目緊鄰 某某縣 金湖路和主干道 *路 ，交通便捷，為該項目建設(shè) 和入住 提供了交通保障。 五、公共設(shè)施 條件 本項目建設(shè)用地位于 某某縣 城關(guān)鎮(zhèn)東山村 范圍，屬于市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃覆蓋區(qū)域，水、電、燃?xì)?、通訊、有線電視等公用設(shè)施齊全，完全可以滿足項目建設(shè)需要，已具備項目建設(shè)條件。 1、 供水：本項目用水可通過鋪設(shè)的市政供水主干管接入，能夠保證該項目用水需求。 2、 排水：本項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入市政雨 水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)。 3、 供電：本項目用電由當(dāng)?shù)毓╇娋诌M行供給，可根據(jù)實際需要新增變壓器 ， 保障項目用電需求。 4、 通訊：移動通訊信號覆蓋整個項目建設(shè)區(qū)域，且 建設(shè)項目所在區(qū)域程控電話容量充足，可滿足項目固定和移動通訊要求。 六、施工條件 土方：本項目建設(shè)場地局部地勢高差較大， 可利用地形高差布置地下室，盡量減少土石方挖填 。 砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應(yīng)充足，可由周邊城市道路運輸至項目建設(shè)地點，滿足工程建設(shè)需要。 主要材料來源及供應(yīng)：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)，所需混凝土可采用商品混凝土。 18 七 、氣象條件 某某市 某某縣 縣境大部分地區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，春暖風(fēng)和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，水熱同季，無霜期長，春遲夏短，秋早冬長，多云霧，濕度大。春、冬、夏季風(fēng)交替，氣溫回升緩慢，寒潮頻繁，天氣多變，氣溫波動大。夏季光照充足，降水強度大；秋季多為西太平洋副熱帶高壓控制，冬季凝凍大，霧多日照少。 日照：縣境內(nèi)日照時數(shù)多年平均值介于 時之間。 熱量：全縣年平均氣溫介于 之間。最熱為 7 月，平均氣溫 ；最低氣溫為 1 月，平均氣溫 2 。 降水：年平均降水 量 米。 氣壓：全縣氣壓年趨勢為秋冬高，夏季低。全年平均氣壓為 帕。 風(fēng)向：縣境各季節(jié)風(fēng)向隨大氣環(huán)流季節(jié)變化有明顯差異。秋冬季多偏北風(fēng)，春夏季多偏南風(fēng)。全年主導(dǎo)風(fēng)向為 北風(fēng)），頻率為 12%，其次為 北風(fēng)）， 西南風(fēng)），頻率均為 9%， W（西風(fēng)）頻率為0%，靜風(fēng)為 10%。年平均風(fēng)速為 3 米 /秒 。 總之， 該項目建設(shè)用地能滿足規(guī)劃及使用要求，具有良好交通、環(huán)境及 配套設(shè)施條件， 良好的施工條件， 因此項目選址是適宜的。 第四章 工程建設(shè)方案 一、 工程概況 1、 區(qū)位關(guān)系： 19 某某縣 地處 某 中腹地，總面積 2026 平方公里，轄 6 鎮(zhèn) 10 鄉(xiāng)，總?cè)丝?3 萬。南距省會城市 某地 66 公里，北距歷史名城 *118 公里，位于連接 某地 與 *兩大城市的次中心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 2、 基地的環(huán)境特征： 該工程位于 某某市 某某縣 城關(guān)鎮(zhèn)東山村 某地 ，用地原貌為一片林地 和灌木 ，毗鄰 某地 ，交通便利，基地環(huán)境十分優(yōu)美。 3、 基地概況： 工程基地地塊呈不規(guī)則形狀，地形總體高差約 40 米，建筑基地用地面積約為 。 4、 氣候條件： 某某縣 海拔 在 之間，屬 北亞 熱帶季風(fēng)性溫潤 氣候 ，年平均氣溫在 之間，四季分明。 綜上所述，充分利用城市地理位置和自熱的良好景觀優(yōu)勢，處理好建筑體量之間及建筑與周邊各建筑的和諧空間關(guān)系，利用地形高 差設(shè)計好內(nèi)部功能，并處理好內(nèi)外交通組織流線，乃本次設(shè)計的關(guān)鍵所在。 二、 設(shè)計依據(jù)及設(shè)計要求 1、 委托方提供的該地塊地形圖及用地紅線、道路紅線。 2、 方案設(shè)計任務(wù)書 3、 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 4、 城市規(guī)劃編制辦法 5、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 6、 某某市 城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定（ 2013 版） 20 7、 建筑防火設(shè)計規(guī)范 （ 8、 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 （ 2005 版） 9、 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 （ 10、 住宅設(shè)計規(guī)范 （ 2003 版） 11、 其他國家有關(guān)居住區(qū)與住宅設(shè)計規(guī)范、規(guī)定文件。 三、 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想和設(shè)計特點 1、 總體設(shè)計要注重周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)合理，注重解決人流、車流交通的合理性。 2、 充分考慮供應(yīng)對象工作和生活要求，按照 “均衡布局、交通方便、配套完善、環(huán)境宜居 ”原則進行布點規(guī)劃，盡可能使交通便利、公共設(shè)施齊全。 3、 按照國家有關(guān)設(shè)計技術(shù)規(guī)范的要求，創(chuàng)造出和諧、人性化的居住環(huán)境；分區(qū)明確，創(chuàng)造出有使用價值的商業(yè)環(huán)境。 4、 開辟新的建筑立面，在線形的街道上，利用建筑界面的有規(guī)律的層次變化，讓空間產(chǎn)生張弛交替的節(jié)奏變化，增添 了縣城干道的趣味和生機，使新的高層公租房與城市產(chǎn)生良好的共生關(guān)系。 5、 低建筑密度使得可以打造更多的綠色空間，創(chuàng)造出和諧共生的居住環(huán)境。 6、 多方面使用新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的現(xiàn)代建筑理念，提高住宅建設(shè)的整體水平。 四、 規(guī)劃設(shè)計原則 1、 與自然共生 21 2、 與城市共榮 3、 與健康同在 4、 必要生活 基本的，帶有強迫性的日常生活，如購物、上下班。 5、 選擇活動 戶外條件允許時人們樂于進行的活動，如聚會、交流等。后兩類活動是高質(zhì)量的城市生活所追求的，它們受環(huán)境質(zhì)量的影響尤為明顯。 五、 總體規(guī)劃布局及構(gòu)思 （一）平面布置規(guī)劃設(shè)計 指導(dǎo)原則 本方案追求簡潔大氣。在充分尊重自然地理環(huán)境的前提下，努力凸現(xiàn)濃密的綠色環(huán)境，充分?jǐn)U展綠色生機。通過設(shè)計 “有價值的房子 ”的理念，努力營造人與自然，人與社會的居住哲學(xué)。 1、 小區(qū)環(huán)境以 “自然裝點自然，自然更加自然 ”作為設(shè)計主旨，讓居民感受到一種自然、綠意、藝術(shù)、和諧、舒適的居住環(huán)境。 2、 貫徹 “以人為本 ”的思想，以建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布置合理、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代社區(qū)。 3、 小區(qū)旨在創(chuàng)造一種具有多變性和多層次的生活，住戶在居住、休閑的生 活中，感到朝氣蓬勃的城市氣氛。 4、 小區(qū)規(guī)劃中，意識到城市景觀的美好不僅僅是花草樹木，而是如何將建筑與環(huán)境的有機融合，與周圍環(huán)境的相互襯托。契合該地區(qū)城市道路空間的脈絡(luò)，形成一道新的城市輪廓天際線。 （二）總圖布置： 22 根據(jù)該地塊的空間特征及甲方要求。 1、 方案中由于建筑密度比較低，所以在總體上以點式住宅的概念來布置。規(guī)劃結(jié)構(gòu)的明晰清楚，根植于對社區(qū)規(guī)劃的深刻理解和用地條件的仔細(xì)研究。小區(qū)的住宅空間、公共綠地和步行道路彼此貫通，形成完整的景觀綠化型社區(qū)。 2、 設(shè)計中，基于對城市居住生活的觀察理解，著重建構(gòu)了開放空間 空間 放空間將是市民性和公共性的場所；半公共空間是服務(wù)于整個住宅小區(qū)的、全體住戶的共有場所；私密空間被闡述成為組團內(nèi)部的、安靜宜人和小尺度的組團中心綠地。 3、 在組團的規(guī)模上，因為建筑密度較低，總共 4 棟建筑，所以在設(shè)計上兩兩分為一個小組團，小組團間是主題綠化景觀，組團間的居民可以在這個景觀處聯(lián)系交流。 4、 規(guī)劃方案中高層建筑沿城市道路呈點式布置，既有機的融入地塊，充分利用地塊臨街的地理優(yōu)勢，創(chuàng)造一定的商業(yè)價值，又在有限的用地條件下為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造景觀環(huán)境最大化。停車場的出入口與建筑有機結(jié)合布置 ，在西北和東南處形成小區(qū)的主要車行出入口，并與城市干道相連，與小區(qū)內(nèi)布置的人行干道形成了良好的人車分流，緊急時消防車可以通過寬 4米的通道直接到達各單元住宅的入口處，并連接各個小區(qū)出入口，形成消防環(huán)道。 5、 從功能上分：整個小區(qū)分為兩個組團，設(shè)置有地上或地下停車場，以滿足業(yè)主日益增加的停車需求，沿街部分設(shè)置商業(yè)裙房，住宅形式為高層住宅，兩個建筑組團之間有機聯(lián)系，在外部呈現(xiàn)出一種連續(xù)空間形態(tài)， 23 建筑立面采用簡歐式風(fēng)格，簡約而大氣。 6、 豎向空間設(shè)計：該地塊高差約 40 米，由道路向場地內(nèi)部逐漸升高，小區(qū)分為東西兩個組團，組團 區(qū)域設(shè)置底框商業(yè)裙房以及停車場，以消化場地內(nèi)部高差，盡量減少開挖量，降低造價，并且在裙房頂板上設(shè)置綠化景觀，營造溫馨舒適的小區(qū)環(huán)境。 7、 小區(qū)內(nèi)日照均滿足 某某市 城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定的要求。 六、 建筑及戶型設(shè)計 本次設(shè)計為 某 公租房項目，設(shè)計的建筑單體包括： 、 、 、 配套服務(wù)設(shè)施用房 。 (一 )商業(yè)門面設(shè)計 結(jié)合用地區(qū)域的特點，設(shè)計中將整個商業(yè)部分分隔成兩個部分，通過中間的垂直交通將住宅與商業(yè)之間聯(lián)系起來，營造出一個良好的環(huán)境。立面上與塔樓保持一致的風(fēng)格，利用簡歐式的柱式及開窗手法營造簡潔明朗的 商業(yè)形象。 (二 )住宅設(shè)計 小區(qū)內(nèi)都為高層的建筑組團，一共有 784 戶。 住宅樓耐火等級均為一級。 住宅戶型的設(shè)計，提供了不同面積標(biāo)準(zhǔn)的平面組合，為了滿足公租房建設(shè)要求并且以適應(yīng)現(xiàn)代化的生活方式，所以在建設(shè)上以經(jīng)濟實用為原則，緊湊合理布置室內(nèi)空間，保證居住空間的良好生活品質(zhì)，提倡自然，節(jié)能的設(shè)計理念。在本規(guī)劃設(shè)計方案中，在保證戶型面積的情況下，主要考慮了以下幾個方面： 24 （一 ） 方位朝向的均好性 （二 ） 平面布置的合理性 （三 ） 空間組合的人性化 （四 ） 立面處理的簡潔化 （五 ） 戶型盡量保證朝向和景觀的平衡。其中景觀陽 臺與客廳相連，保證居室良好的采光及開闊的景觀視野。 1、 全視角設(shè)計 設(shè)計中考慮建筑的整體性，所以加強了立面與屋頂?shù)奶幚怼Ｊ沟酶鞣N角度均有良好的視覺效果，構(gòu)成了蓬勃向上的特征景觀，也使得尺度更為宜人。 2、 典雅、精致的風(fēng)格取向 本方案延續(xù)城市文脈，以簡潔大氣為風(fēng)格取向。在各部分結(jié)合處用簡潔大方的線腳，增加了視覺整體上的連續(xù)性。整個單體以簡潔、大氣的風(fēng)格突出了小區(qū)的特征。 3、 典雅、溫馨的色彩及材料 整個立面以赭石、黃色、淺灰涂料或面磚為主要飾面材料，表達典雅、溫馨的基調(diào)。 同時也對女兒墻等部位進行處理，豐富其立面效果。 頂部 屋頂?shù)臉?gòu)件刷白色外墻涂料，使建筑立面既整體又細(xì)膩，具備高雅形象。 七、 結(jié)構(gòu)設(shè)計 (一 )設(shè)計依據(jù)： 國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)： 1、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 25 2、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 、鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 、建筑樁基技術(shù)規(guī)范 6、建筑抗震設(shè)計規(guī)范 、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施 9、 混凝土異形柱結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 用主要圖集 ： 國標(biāo)混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法 03二 )設(shè)計荷載： 1、 本工程樓面活荷載按下列各項取值： 商店： 浴室、廁所、盥洗室 挑出陽臺： 走廊、門廳、樓梯、衛(wèi)生間按規(guī)范規(guī)定與使用功能對應(yīng)取值： 2、 本工程屋面荷載按下列各項取值： 不上人屋面： 上人屋面： 屋頂花園： 地下車庫屋面： 基本風(fēng)壓： 26 (三 )結(jié)構(gòu)體系： 對 于高層住宅采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)；現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面板，板厚 100180構(gòu)安全等級：二級；抗震設(shè)防烈度為非抗震。商場，地下車庫，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆頂板，板厚根據(jù)板跨及荷載確定。 (四 )基礎(chǔ)： 高層住宅采用鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)，持力層選用中風(fēng)化巖石。 八、 道路、交通設(shè)計 （一）本案內(nèi)部西北和東南兩個方向均設(shè)置有小區(qū)車行入口，中間部分設(shè)置了開放和半開放的綠化景觀節(jié)點，高層建筑的兩個長邊均可作為消防登高面用以消防撲救。 （二） 道路設(shè)計與社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計相結(jié)合，強調(diào)對景與軸線的運用，創(chuàng)造良 好的內(nèi)外部空間視覺形象效果。 本規(guī)劃區(qū)道路為環(huán)狀：步行道路便利到達每家每戶。在保證車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)相互獨立，自成體系的同時，保證車行與步行路線直接與住戶相聯(lián)系，停車方面既有室外停車場，也可直接到達地下停車場與住宅核心筒相聯(lián)系。 （三） 小區(qū)步行道向多個方向發(fā)散，將人流引至各個方向的住宅塔樓。 （四） 消防車道： 環(huán)行組團道路的設(shè)置，可保證消防車能到達每個住宅單元，同時每個建筑物符合規(guī)范的各方面要求。 九、 節(jié)能設(shè)計 27 (一 )建筑節(jié)能設(shè)計依據(jù)： 1、 民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 、 某州 居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 49 3、 某州 公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) (二 )建筑處于城市的熱工設(shè)計分區(qū)：夏涼冬冷地區(qū)（按居住建筑分類）；夏熱冬冷地區(qū)（按公共建筑分類） (三 )建筑節(jié)能體系和主要節(jié)能措施： 采用外墻外保溫、屋面保溫和玻璃隔熱的建筑節(jié)能體系。 1、 外墻（從里到外） 00mm 空?；⒅閷嵭拇u外墻保溫隔熱層 滲抗裂柔性砂漿壓入耐堿玻纖網(wǎng)格布 綜合熱工性能 W/ /K） 、 鋼筋混凝土圍護結(jié)構(gòu)（梁柱、挑板） 梁、柱 ： 00mm 空?；⒅閷嵭拇u外墻保溫隔熱層 滲抗裂柔性砂漿壓入耐堿玻纖網(wǎng)格布 28 綜合熱工性能 W/ /K） 、 外墻保溫構(gòu)造做法如下：（墻體材料、厚度、構(gòu)造見建筑設(shè)計說明墻體篇） 外墻外保溫墻體陽角、陰角，參見 某 07 ， 某 07 。 外墻外保溫勒角，參見 某 07 外墻外保溫窗上下口，參見 某 07 陽臺，參見 某 07 4、 屋面： 裙 房屋面本工程上人屋面為倒置式屋面（板厚 180），保溫材料為 20030邊搭接（ 雨槽邊（ 密度 38kg/ 滿足本地區(qū)圍護結(jié)構(gòu)對屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)的要求。其構(gòu)造做法參見詳見西南 05。 其保護層為地面磚，但二次裝修時必須滿足保護層性能要求。 5、 建議開發(fā)方通過調(diào)研，考察設(shè)備生產(chǎn)廠家，采用雨水回收處理系統(tǒng)，以利節(jié)約水資源。 十、 給排水設(shè)計 1、設(shè)計依據(jù)： 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 2009 年版） 建筑設(shè)計防火規(guī)范 29 全國民用建筑給水排水工程設(shè)計技術(shù)措施（ 2009 年版） 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（ 2005 年版 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 版 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 005 年版 ) 住宅設(shè)計規(guī)范 氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn) 503312002 2、水源：由市政給水管網(wǎng)從 本小區(qū)二側(cè)分別引入二根 進水管在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水 ， 供水壓力 3、生活給水用水量： (1)居民生活用水量定額： 200L/人 天； (2)商場用水量定額： 5L/ 天； (3)道路、廣場及綠化澆灑用水： ； 最高日用水量 序號 用水類別 用水量 （ m3/d） 1 居民生活用水量 商場用水量 21 3 道路、廣場及綠化澆灑用水 管網(wǎng)漏水及其它用水量 以上各用水量之和 10% 合計 667 4、給水系統(tǒng)： 小區(qū)生活 用水采用雙水源，分別從城市兩個方向進水。生活給水管在 30 建筑周圍成環(huán)狀，并設(shè)有室外消火栓。 生活給水采用分區(qū)供水： 6 層及以下采用市政管網(wǎng)直接供水方式； 7 層及以上采用變頻自動供水設(shè)備供給，該設(shè)備統(tǒng)一設(shè)于地下室生活水泵房。 室外水表及水表井內(nèi)設(shè)置管道倒流防止器。 5、消防系統(tǒng)： (1)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 室內(nèi)消火栓用水量 40L/S， 火災(zāi)延續(xù)時間 2 小時。在地下室內(nèi)設(shè)置一個 400 立方米的消防水池及消防加壓水泵房聯(lián)合供水，并在最高棟屋頂設(shè)一個 18 立方米的消防水箱。 地下室、商業(yè)辦公部分消火栓箱選用帶自救式