成都中海名城項(xiàng)目發(fā)展策劃書

1 成都中海名城 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 書 1. 項(xiàng)目概況 地理位置及素質(zhì) 【 中海名城 】 位于成都市南部的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機(jī)場(chǎng)路西延線和體育公園。項(xiàng)目所處的高新區(qū)始建于 1988 年， 1991 年 3 月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。經(jīng)過(guò)十年建設(shè)，該區(qū)形成了一區(qū)多園的管理模式，初步形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程與現(xiàn)代食品三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)新型的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無(wú)與園區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生活配套設(shè) 施。 【 中海名城 】 的開(kāi)發(fā)建設(shè)，正好填補(bǔ)這一空白。 目宗地及周邊環(huán)境 項(xiàng)目用地的西北部現(xiàn)在是電纜廠的主廠區(qū)，目前正在生產(chǎn)；用地的北面（即紫荊西路北側(cè)）有倍特幼兒園（對(duì)外接收學(xué)生）、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（含小學(xué)、初中及高中部）、高新區(qū)電信局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；用地東側(cè)的肖家河神仙樹(shù)段目前尚未整治（位于高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)的肖家河已整治成示范段，景觀尚可），枯水季節(jié)景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。用地內(nèi)有部分廠房和舊民房需要拆遷，根據(jù)用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于今年 9 月 30 日前完成首期用地的拆遷并交供我司約 100 畝土地。 南面：規(guī)劃路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間要求逐段完成，且不影響我司的分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃；體育公園正在建設(shè)中。 北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約 150 米）居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于 2000 年 12 月 31日前完成該路段的建設(shè)并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設(shè)中。紫荊西路北側(cè)的倍特小區(qū)除“金葉苑” （約 平方米的低檔住宅）外 已全部建成并已入伙。 東面：元華路已形成并通車，但有部分道路仍為原郊區(qū)道路（長(zhǎng)約 200 米）。根據(jù)“用地協(xié)議” ，高新區(qū)政府將于 2001 年 3 月 31 日前完成該路的市政化改建 2 及肖家河神仙樹(shù)段的治理（包括其兩側(cè)各寬 5 米的防護(hù)綠地建設(shè)）。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）位于該路的北段。元華路東側(cè)有部分舊房（已列入拆遷范圍，其用地性質(zhì)為住宅小區(qū)）， 【 中海名城 】 隔元華路 與東邊的銀都花園、紫荊小區(qū)相望。 西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點(diǎn)。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機(jī)電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。 通狀況及市政建設(shè) 通狀況 根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為 便利，有 26 路、 28 路、 78 路共三條公交線路經(jīng)過(guò)地塊，其中， 26 路公共汽車由紅照壁開(kāi)往國(guó)防樂(lè)園，?？可裣蓸?shù)公交車站； 28 路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開(kāi)往火車北站； 78 路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場(chǎng)后穿行蜀都大道開(kāi)往西部的金沙汽車客運(yùn)站。 用地周邊道路通暢，駕車出行可以很方便地到達(dá)市中區(qū)、火車南站、機(jī)場(chǎng)、樂(lè)山、峨眉山、雅安等地。出地塊后延高新大道向北穿過(guò)二環(huán)路（距離地塊兩分鐘路程）和一環(huán)路（距地塊四分鐘路程）可便利達(dá)到市中心內(nèi)各地（十五分鐘到華西醫(yī)大附屬醫(yī)院，二十五分鐘到達(dá)天府廣場(chǎng)）。成雅、成樂(lè)及機(jī) 場(chǎng)高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機(jī)場(chǎng)，五十分鐘內(nèi)可到樂(lè)山，交通極為便利。 政建設(shè) 高新區(qū)通過(guò)十年建設(shè)，市政配套設(shè)施較為完備。但具體到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)，就目前情況來(lái)說(shuō)并不完善，需要由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間及內(nèi)容要求及時(shí)配套到位。目前狀況如下： 給水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有 300 供水管線，高新大道現(xiàn)有 600 供水管線，元華路的北段已埋設(shè) 300 供水管線。 污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有 800 污水管線（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現(xiàn)有 800 污水管線。 雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有 1200 雨水管線（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現(xiàn)有 1200 雨水管線。 供電情況：沿紫荊西路現(xiàn)有 10 千伏架空供電線路，高新大道現(xiàn)有 10 千 3 伏架空供電線路，元華路現(xiàn)無(wú)供電線路。 燃?xì)馇闆r：紫荊西路上無(wú)燃?xì)夤艿?，高新大道西?cè)現(xiàn)有 159 天氣氣管道且在東側(cè)有預(yù)留接口。 供熱情況： 南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。 電話及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營(yíng)業(yè)廳，高新大道已埋設(shè) 新大道已埋設(shè)光纖電纜。 家河現(xiàn)狀及濱河公園的規(guī)劃 家河現(xiàn)狀 源頭：肖家河發(fā)源于清水河，清水河流過(guò)西二環(huán)路清水河橋后，主流流往府南河，支流形成肖家河。分支處有鐵欄過(guò)濾漂浮垃圾，欄后有一水閘，控制肖家河水量。從水閘處了解及堤上水紋高度，其控制水位在 左右 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源。但因流經(jīng)地段新開(kāi)發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導(dǎo)致建筑垃圾增多，并長(zhǎng)期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。 水量：肖家河河道寬約 10 米，河堤寬 47 米，堤高一般在 4，從河堤水紋線看，水位高時(shí)不超過(guò) 。每年 510 月份為豐水季節(jié)，河水流量較大，神仙樹(shù)段水流較急，河水無(wú)臭味； 11 月至次年 4 月份為枯水季節(jié)，河水流量很小，神仙樹(shù)段水流緩慢，河水臭味明顯。 高新區(qū)管委會(huì)為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計(jì)劃對(duì)肖家河神仙樹(shù)段進(jìn)行徹底治理，并已經(jīng)在高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)形成了約 1示范段，神仙樹(shù)段的河道治理會(huì)在 2001 年 3 月份完成。 河公園的規(guī)劃 按規(guī)劃肖家河神仙樹(shù)段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長(zhǎng)約 900 米、 80 米寬（防護(hù)綠地寬 5 米 +河道寬 10 米 +防護(hù)綠地寬 5+公園 60 米） 的濱河公園，擬做成開(kāi)放的、可供市民健身、休閑 的帶狀綠化空間。河堤設(shè)計(jì)成生態(tài)性、自然狀、活潑的綠化小環(huán)境，肖家河神仙樹(shù)段將徹底整治。 目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 新區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況 4 高新區(qū)已從起步區(qū)的 方公里發(fā)展成規(guī)劃 40 平方公里； “九五”末實(shí)現(xiàn) 元；工業(yè)總產(chǎn)值 200 億元（現(xiàn)有外資企業(yè) 240 多家，高新技術(shù)企業(yè)275 家，年產(chǎn)值過(guò)千萬(wàn)元企業(yè) 70 多家，過(guò)億元企業(yè) 20 家。區(qū)內(nèi)目前人口約 20萬(wàn)）； 2010 年計(jì)劃實(shí)現(xiàn) 元，工業(yè)總產(chǎn)值 1050 億元，建成中國(guó)重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的高地，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、環(huán) 境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。 新區(qū)戰(zhàn)略地位及人才戰(zhàn)略 中央制定西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢(shì)分析，西安、成都、重慶將是重點(diǎn)和快速發(fā)展的區(qū)域，針對(duì)成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。在人才戰(zhàn)略上，從 2000年 7 月起，進(jìn)入成都高新區(qū)企業(yè)博士后科研工作站工作的博士，兩年將獲得 10萬(wàn)元的政府補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。高新區(qū)每年還將拿出 300 萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)基金獎(jiǎng)勵(lì)有突出貢獻(xiàn)的各類人才。在戶口、職稱評(píng)定及稅收政策等方面也將對(duì)引進(jìn)的高級(jí)人才大開(kāi)“綠燈”。 據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進(jìn)入高新區(qū)工作的餓高級(jí)人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都 市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學(xué)即享受區(qū)內(nèi)戶籍待遇。戶口、人事行政關(guān)系、人事檔案不在成都的高級(jí)人才，在高新區(qū)工作滿一年即可申報(bào)專業(yè)技術(shù)職稱，不受工齡、出國(guó)前職稱和任職時(shí)間限制；正式調(diào)入高新區(qū)的高級(jí)人才取得突出業(yè)績(jī)者可破格申報(bào)高一級(jí)職稱，不受學(xué)歷、資歷、任職時(shí)間限制。高新區(qū)財(cái)政每年拿出 100 萬(wàn)元作為高級(jí)人才創(chuàng)辦企業(yè)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)（留學(xué)人員、博士另有渠道），每年拿出 300 萬(wàn)元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中貢獻(xiàn)突出的高級(jí)人才。其所獲獎(jiǎng)勵(lì)和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或投資新辦企業(yè)的，免征個(gè)人所 得稅。海外留學(xué)人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個(gè)人所得稅起點(diǎn)按境外人員對(duì)待，入?yún)^(qū)定居者其出國(guó)前工齡和回國(guó)后的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限合并計(jì)算。進(jìn)入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研工作站工作的博士，高新區(qū)管委會(huì)每年給予每人補(bǔ)助 5 萬(wàn)元（共兩年），由其個(gè)人自行支配。 據(jù)最新了解， 39 家博士公司已入住高新區(qū)。這些博士中包括一名中國(guó)工程院院士、一名美國(guó)科學(xué)院院士和 13 名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國(guó)歸來(lái)的留學(xué)生。 5 2成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)查 資情況 統(tǒng)計(jì)顯示， 1999 年成都房地 產(chǎn)共完成投資 元，較 98 年增長(zhǎng) 其中完成住宅投資 元，增長(zhǎng) 99 年新開(kāi)商品房 比增長(zhǎng) 新開(kāi)工項(xiàng)目比重為 2000 年 1 3 月成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 元，同比增長(zhǎng) 34%，其中住宅 元，同比增長(zhǎng) 新開(kāi)工面積 比增長(zhǎng) 竣工情況 1999 年 新開(kāi)工總規(guī)模中，住宅面積為 460 萬(wàn)平方米，占 1999 年商品房竣工總量達(dá) 方米，同比增長(zhǎng) 售情況 1999 年全年銷售商品房 平方米，同比增長(zhǎng) 其中，平方米，同比增長(zhǎng) 在住宅銷售面積中 ,普通住宅為 平方米，占 安居房為 平方米，占 別墅、高檔公寓為 平方米，占 ；寫字樓 平方米，同比增長(zhǎng) 商業(yè)用房 平方米，同比增長(zhǎng) 個(gè)人購(gòu)房大幅上升是 99 年房市最顯著特點(diǎn)，去年個(gè)人購(gòu)房 平方米，同比增長(zhǎng) 占住宅銷售的 比重較 98 年上升了 百分點(diǎn)。 99 年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 元，同比增長(zhǎng) 其中住宅銷售 比增長(zhǎng) 2000 年 7 月市統(tǒng)計(jì)局對(duì)成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費(fèi)狀況等進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示：今年有 即 9 萬(wàn)家庭打算購(gòu)房。 置情況 1998 年末空置商品房 平方米，其中住宅空置面積 平方米；1999 年末空置商品房 平方米，同比減少 其中住宅空置面積 比下降 2000 年 5 月末空置商品房 平方米，比 1999年同期增加 比今年一季度末的 平方米擴(kuò)大 百分點(diǎn)，其中住宅空置量為 平方米，比 1999 年同期（ 平方米）增加 比今年一季度末的 平方米增加 6 另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。其中市東面和北面房屋空置率居高； 96 97 年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開(kāi)發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)，其空置率則較低。 數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨 著供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。 從近期成都市 2000年房地產(chǎn)交易會(huì)看： 2000年成都夏季房地產(chǎn)交易會(huì)首日共成交各類房屋 1073套，成交金額 其中商品房成交 1046套，面積 11萬(wàn)平方米。 為期 7天的交易會(huì)上，共有 交各類房屋達(dá) 交 金額 達(dá) 與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會(huì)之最。 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場(chǎng)的競(jìng) 爭(zhēng)也是最為激烈的。預(yù)計(jì)成都市的住宅市場(chǎng)會(huì)有以下幾方面的發(fā)展趨勢(shì)： 格趨勢(shì) 價(jià)格的兩級(jí)分化將加劇，高檔精品住宅和低價(jià)優(yōu)質(zhì)樓盤可能會(huì)成為市場(chǎng)的主流。主要表現(xiàn)在：高檔精品住宅能滿足市場(chǎng)高收入者，而低價(jià)樓盤面向廣大中低收入人士，潛力巨大。 2000 年 1 月成都市住宅項(xiàng)目綜合價(jià)格 2659 元 /平方米，與99 年末 2658 元 /平方米的價(jià)格水平相比略有上升。 積趨勢(shì) 中高檔住宅的戶型面積將會(huì)有所下降，平面設(shè)計(jì)更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價(jià)格適中，“價(jià)廉物美”是銷售成功的關(guān)鍵。相同面積的房屋，用戶更多選擇錯(cuò)層式 ，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分離和豐富的空間感，如“新綠季節(jié)”推出兩室和三室的房屋在戶型平面上，既有躍式的功能，又有 3.9 m 的層高；“麗陽(yáng)天下”推出的全躍層小戶型商務(wù)式公寓， 層高，為客戶提供了不同層高的空間，氣派而不浪費(fèi)。 套趨勢(shì) 住宅功能將更加健全，物業(yè)管理嚴(yán)謹(jǐn)、周到、方便。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊 7 全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開(kāi)發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問(wèn)題。 模及品牌趨勢(shì) 小區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā)以及品牌效應(yīng)越來(lái)越受到重視，也是未來(lái)成都地產(chǎn)界著重努力的方向。特別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資大 ，周期長(zhǎng)，規(guī)模和品牌對(duì)房屋預(yù)售和加速資金周轉(zhuǎn)較為有利。 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將再掀熱潮，發(fā)展水平將迅速提高，競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。 目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，被譽(yù)為成都的“富人區(qū)”。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價(jià) 4000 元 / 上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等（售價(jià)在 3300 元 / 上）。列表 如下： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目類型 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬(wàn)平米） 入伙日期 折實(shí)均價(jià) （元 /平米） 裝修情況 銷售率 (%) 銀都花園 多層、小高層 240 20 500 空殼 60 中華園 多層、小高層 220 20 4,085 空殼 85 紫竹苑 多層、小高層 80 8 200 普通裝修 80 紫荊嘉園 多層 400 普通裝修 70 世紀(jì)錦苑 多層、小高層 100 6 709 廚衛(wèi)裝修 30 牡丹名邸 9 層電梯公寓 17 059 空殼 45 王府花園 18 層電梯公寓 130 629 全裝修 90 三九雅園 多層 23 012 空殼 60 芳草地 多層 100 8 100 空殼 80 盤古花園 電梯公寓 42 990 全裝修 40 大世界商業(yè)廣場(chǎng) 電梯公寓 80 800 空殼 30 錦繡花園 多層 300 32 175 全裝修 80 錦官新城 電梯公寓 400 30 180 全裝修 60 錦官城 電梯公寓 31 5 800 空殼送中央空調(diào)櫥柜 50 域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 銷樓盤的特征 8 根據(jù)調(diào)查，以下幾個(gè)小區(qū)銷售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國(guó)際社區(qū)等。其共同特征如下： 小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)施智能化。 容積率低，一般多層（含部分別墅）在 之間，高層在 度小，一般在 25%以下；綠化率高，一般達(dá)到 50%以上。 平面布置較好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來(lái)的成都人的心理需求。戶型設(shè)計(jì)一般為寬廳、大臥室、雙衛(wèi)、大廚房、大陽(yáng)臺(tái)布局。樓宇規(guī)劃錯(cuò)落有致，立面造型多采用古典歐風(fēng)、色彩配置鮮明，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)合理。 功能齊備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車位充足（ 1：上），休閑娛樂(lè)場(chǎng)地寬闊（游泳池、會(huì)館、中心廣場(chǎng)等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。小區(qū)公建完善（學(xué)校、幼兒園、市場(chǎng)、銀行、郵局、門診所等）。 戶型面積多樣，并自有特色。 有復(fù)式為主（中華園，銀都花園），有點(diǎn)式小高層電梯為主（世紀(jì)錦苑、錦繡花園），但總體上以 150 250 平方米的大戶型為主。 推出時(shí)機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大。以上幾個(gè)小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對(duì)較少，市場(chǎng)需求量大。 小區(qū)規(guī)模大，品牌好，許多發(fā)展商是從舊城中檔房轉(zhuǎn)向高檔房小區(qū)開(kāi)發(fā)，一般均具有相對(duì)較好的信譽(yù)，較強(qiáng)的實(shí)力。在分期開(kāi)發(fā)上注意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價(jià)格較為合理。 銷樓盤項(xiàng)目的特征 所謂滯銷樓盤是指房屋入住時(shí)銷售未達(dá)到 30%的樓宇。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官 城（高層電梯公寓）等。其共同特征為： 小區(qū)位置較好，但密度大，容積率高；周邊環(huán)境擁擠、雜亂。 小區(qū)綠化地、空地小，配套不全，戶型單一。 平面布置較差，戶型好壞差異大，車位不足，人車混雜。 定價(jià)過(guò)高（如錦官新城）；或分期開(kāi)發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。 宣傳銷售不力，規(guī)模小，品牌形象不足。 9 資金不足，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)。 根據(jù)我們的調(diào)查，成功的小區(qū)家家相似，不成功的小區(qū)各有其原因和不足。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須全力避免出現(xiàn)滯銷因素。 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 體市場(chǎng)銷售分 析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，成都房地產(chǎn)銷售有兩級(jí)分化明顯的狀況：一是價(jià)格低廉的安居小區(qū)；二是環(huán)境好的高檔小區(qū)（價(jià)格相對(duì)合理）。成都房屋市場(chǎng)已從房改階段經(jīng)過(guò)非理性購(gòu)房階段（注重虛榮、浮夸而弱化實(shí)用及總價(jià)）而逐步走向市場(chǎng)化和個(gè)人購(gòu)房為主的理性購(gòu)房新階段（實(shí)用、舒適而總價(jià)位合理）。 99 年商品房峻工總量達(dá) 平方米，個(gè)人購(gòu)房 平方米，同比增長(zhǎng) 占住宅銷售的 從周邊已建小區(qū)分析，市場(chǎng)勢(shì)頭較好。 但值得注意的是： 高檔公寓的需求量雖然增長(zhǎng)，但在建項(xiàng)目也逐漸增多。特別是成都西面正推出禾嘉花園、 舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特色，多數(shù)為五層框架結(jié)構(gòu)，會(huì)所配套很完善的小區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)激烈。 價(jià)格走低。推出的樓盤較多后，售價(jià)高的銷售停滯如錦官新城。但價(jià)格合理的高檔小區(qū)如麗都花園則異?；鸨▋r(jià)格在 4000 元 /平方米以內(nèi)）。 “價(jià)廉物美”是成都房地產(chǎn)銷售制勝的法寶。 買對(duì)象分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)買對(duì)象集中在以下幾方面： 成都本地人士 業(yè)主。此部分是目前已購(gòu)高檔房的主要構(gòu)成者。收入高對(duì)居住環(huán)境要求嚴(yán)格 密度小、綠化面積大、小區(qū)服務(wù)齊全。 項(xiàng)目所處高新區(qū)部 分區(qū)內(nèi)高新企業(yè)工作人員是未來(lái)購(gòu)買對(duì)象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，通過(guò)銀行按揭可以承受高檔房屋的消費(fèi)。 分單位特別是效益較好的企業(yè)通過(guò)福利方式補(bǔ)助職工，對(duì)高檔房有一定的購(gòu)房需求。 外來(lái)人士 10 成都?xì)v來(lái)是西藏的大后方，許多支邊或經(jīng)商人士都把成都作為安家養(yǎng)老的最好地方，因其收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 重慶地區(qū)由于其地理?xiàng)l件和城市環(huán)境，許多來(lái)往于成渝兩地的經(jīng)商人士都愿意把成都作為二次置業(yè)的首選。 四川地區(qū)在沿海經(jīng)商和工作人員較多，因成都生活便利 ，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。 因項(xiàng)目處于高新區(qū)，部分外籍工作人員是重要銷售對(duì)象，他們對(duì)出售的小戶型商務(wù)樓及出租的大戶型住宅均有需求。 房屋投資者（含二次置業(yè)者） 房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計(jì)的超前性，增值潛力較大。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會(huì)使一部分較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽(yáng)天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購(gòu)買。 3 中海名城設(shè)計(jì)構(gòu)想 題思想 “中海名城”是中國(guó)海外集團(tuán)在歷史文化 名城 成都開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和區(qū)域條件，擬開(kāi)發(fā)成大型都市休閑、高檔精品居住社區(qū)，以“現(xiàn)代歐風(fēng)社區(qū)，天府文化生活”作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立意，以“歐陸風(fēng)采，天府情懷”作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的概念主題，將現(xiàn)代歐風(fēng)居住設(shè)計(jì)與成都人生活方式相結(jié)合，充分體現(xiàn)西方傳統(tǒng)建筑文化與傳統(tǒng)巴蜀文化的雙重內(nèi)涵。把西方先進(jìn)的生活理念引入成都。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時(shí)，嘗試營(yíng)造新型生活空間和社區(qū)文化，引導(dǎo)并提升居民的生活方式，從而全面增進(jìn)小區(qū)居民的生活質(zhì)素。 步經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目土地面積為 456 畝（ 平方米 ），其中住宅用地 平方米，公共建筑用地 平方米，道路用地 平方米，公共綠地 平方米，總體容積率為 中首期暫定為 總建筑面積為 平方米，其中住宅建筑面積約 4447 萬(wàn)平方米， 11 公共建筑面積 24000 平方米。 車位配比為 1： 部地下停車，預(yù)留地面停車位空間，總體配置不超過(guò) 1： 體規(guī)劃設(shè)想 規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)完好地貫徹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立意主題。 體分期發(fā)展規(guī)劃 總體規(guī)劃 按五期發(fā)展，各期規(guī)劃應(yīng)在相對(duì)獨(dú)立完整的基礎(chǔ)上有所呼應(yīng)。各期的規(guī)劃開(kāi)發(fā)應(yīng)與土地交供情況相結(jié)合，即交供一批，開(kāi)發(fā)一期，避免讓規(guī)劃設(shè)計(jì)脫離實(shí)際情況。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用軸線組織和空間序列的手法，將分期發(fā)展的各部分有機(jī)地組織在一起，并通過(guò)特色商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計(jì)的綠脈、水景將各個(gè)區(qū)域串聯(lián)起來(lái)，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通的聯(lián)系紐帶。 同時(shí)，避免過(guò)分追求總體布局的形式構(gòu)圖，忽略了實(shí)際使用的需要，造成建筑組團(tuán)、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。 劃組團(tuán)設(shè)想 根據(jù)項(xiàng)目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點(diǎn)，以及居住 小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團(tuán)不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢(shì)，采用小組團(tuán)花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)，做到“戶戶有景”。并通過(guò)公共空間 半公共空間 半私密空間 私密空間的層次組織室外空間序列，構(gòu)成豐富的空間層次。 根據(jù)各分期楓丹園、賽樂(lè)園、千色園的不同國(guó)家的建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)富有異國(guó)情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生和諧優(yōu)美的效果。各區(qū)內(nèi)不同組團(tuán)的環(huán)境應(yīng)在設(shè)計(jì)風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。 楓丹園 局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉， 設(shè)計(jì)放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術(shù)效果。 賽樂(lè)園 采用對(duì)稱式與自由式相結(jié)合的現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)圓拱形柱廊，圍繞中心廣場(chǎng)，圍墻以藝術(shù)鐵花、裝飾花盆進(jìn)行點(diǎn)綴，并配置西班牙情調(diào)的陶藝、雕塑作品，選用西班牙風(fēng)格的石材、陶瓷材料。 12 千色園 采用自由式現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，園中遍植色彩鮮艷的各類花卉，拼成自由曲線的圖案，鋪地小廣場(chǎng)中可設(shè)置小型風(fēng)車雕塑，作為特色鮮明的環(huán)境標(biāo)識(shí)物，并結(jié)合設(shè)置水池、噴泉、疊泉等。 筑單體布置構(gòu)想 首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，容積率控 內(nèi)，靠北側(cè)試探性開(kāi)發(fā)少量小高層。 二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺(jué)上會(huì)形成較為開(kāi)闊的空間，可適當(dāng)提高容積率。幼兒園可考慮建在整個(gè)地塊的中心位置，以提高其使用的方便性。 三期周邊環(huán)境較差（北靠電纜廠，西臨立交橋，東臨鐵路與一、二期隔離）?？稍诒眰?cè)臨電纜廠位置開(kāi)發(fā)部分高層、小高層，小學(xué)可建在西側(cè)臨立交橋位置，其操場(chǎng)靠路邊。 型戶型設(shè)想 型設(shè)計(jì)朝向設(shè)想 以多層為主，適當(dāng)考慮一部分小高層和五層復(fù)式，多層以五層為主不宜超過(guò)六層，小高層控制在 12 層以內(nèi)。其中 四到五層復(fù)式為上下兩套復(fù)式單位，分別帶屋頂花園、地面花園。項(xiàng)目樓型考慮以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需要布置部分點(diǎn)式住宅，并注意住宅朝向，務(wù)必做到“戶戶朝南或朝東”。 各樓型所占比例大致為：多層約占 70%；小高層約占 15%；四 五層復(fù)式約占 15% 型設(shè)計(jì)設(shè)想 戶型以中等規(guī)模的戶型（ 70 85 平方米的二房， 120 140 平方米的三房）為主，并以 120 140 平方米的戶型為主打戶型，結(jié)合少量 150 200 平方米的四房和復(fù)式，也可以考慮少量 45 60 平方米的商務(wù)單身公寓。 內(nèi)空間特征設(shè)想 各 房間設(shè)計(jì)方正實(shí)用，主要房間無(wú)梁無(wú)柱； 客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)； 三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間； 平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一 13 起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)； 廚房應(yīng)避免過(guò)于狹長(zhǎng)，爭(zhēng)取設(shè)計(jì) L 型灶臺(tái)； 根據(jù)地區(qū)習(xí)慣，對(duì)儲(chǔ)藏室或壁柜等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，三房以上單位考慮在主人房設(shè)進(jìn)入式衣帽間； 根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽(yáng)光房等； 作躍層式和錯(cuò)半層式設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意； 多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計(jì)在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”； 頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設(shè)私家花園； 局部考慮首層架空設(shè)計(jì)，增加庭院通透感。 面設(shè)計(jì)設(shè)想 為體現(xiàn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)內(nèi)涵，塑造建筑形象的象征性、標(biāo)志性，考慮到歐陸風(fēng)格在突出樓盤形象、項(xiàng)目檔次等方面的優(yōu)勢(shì)，“中海名城”擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風(fēng)”建筑形式，借鑒居住文化特征鮮明的歐洲國(guó)家的民居和園林風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)人性化的休閑意趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風(fēng)”風(fēng)格。 首期法國(guó)楓丹園立面設(shè)計(jì)中，采用坡頂、老虎窗、窗套造型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計(jì)語(yǔ)言，并選用藍(lán)色筒 瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷鮮艷油漆的窗套作為點(diǎn)綴。 二期西班牙賽樂(lè)園立面采用緩坡、短檐、紅瓦屋頂、緩弧狀白色拱門等建筑符號(hào)，墻面采用米黃色噴涂。 三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計(jì)元素，運(yùn)用鮮黃色、淺粉色、淺藍(lán)色等墻面色彩，營(yíng)造活潑的氣氛。 四、五期屬于遠(yuǎn)景規(guī)劃，目前只作預(yù)想?？紤]到時(shí)間的推移，人們的審美趨勢(shì)可能發(fā)生變化，從對(duì)歐美文化的盲目追風(fēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)本國(guó)傳統(tǒng)文化的回溯，因此，四、五期的立面設(shè)計(jì)可考慮采用具有東方審美情調(diào)的風(fēng)格，如中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格或 日本風(fēng)格。 修標(biāo)準(zhǔn) 裝修擬采用套餐式裝修，即預(yù)先設(shè)計(jì)幾種不同檔次，不同風(fēng)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在交房前由客戶預(yù)先選定，另行簽定裝修合同。此種方法既便于客戶的靈活選擇， 14 又利于日后統(tǒng)一管理。 檔次可預(yù)設(shè) 500 元 /平方米， 800 元 /平方米， 1200 元 /平方米三種，風(fēng)格和內(nèi)容可預(yù)先準(zhǔn)備菜單，在菜單上詳細(xì)列明，由客戶自行選擇，并單獨(dú)簽定裝修合同。 境設(shè)計(jì)設(shè)想 本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深厚、功能配置齊全的特征。 區(qū)入口設(shè)想 在首期向元華路借用部分濱河綠化帶設(shè) 小區(qū)入口廣場(chǎng)，采用歐式庭院的軸線式設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)造型醒目的大門、臺(tái)階、噴泉、疊泉、規(guī)則式花壇、幾何圖案鋪地，形成與眾不同、氣派非凡的入口空間，以體現(xiàn)“中海名城”高尚休閑社區(qū)的氣勢(shì)。 二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計(jì)的手法，有別于廣場(chǎng)式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。 仙樹(shù)生態(tài)綠脈 前文提到的串聯(lián)各個(gè)區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)系紐帶的綠脈環(huán)境設(shè)計(jì)，是整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)的核心。生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有中國(guó)文化內(nèi)涵的景點(diǎn)小品，如以三星堆出土文物為題材的環(huán)境雕塑、小 品等。 在生態(tài)綠脈中心位置提前移栽古樹(shù)一株，如榕樹(shù)、黃果樹(shù)等，并命名為“神仙樹(shù)”，配置石刻小品，營(yíng)造出深遠(yuǎn)的歷史感和濃厚的文化氣息。 花溪”主題水系 引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團(tuán)庭院、生態(tài)綠脈的主題水系 “浣花溪“。這一水系由一系列的水景景觀組成：水池、噴泉、疊泉、水墻、溪流、旱意水景等，成為貫穿全園的靚點(diǎn)。 水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計(jì)一巴蜀特色水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志。水系盡可能利用落差自流，局部采用人工排水，考慮到枯水期水量不足，應(yīng) 設(shè)計(jì)蓄水裝置，并設(shè)計(jì)部分旱意水景。 水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。水系不應(yīng)過(guò)于臨近居民的生活休息區(qū)域，造成不必要的影響。 水系的設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮與商業(yè)街的結(jié)合，以期形成水邊商業(yè)概念。 15 意小品及其他 小區(qū)設(shè)計(jì)一系列的小型雕塑和創(chuàng)意小品，增添小區(qū)內(nèi)的生活情趣，并與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，感覺(jué)親切，有居家感。中心廣場(chǎng)和入口處的雕塑為了突出小區(qū)形象，則須作出相當(dāng)?shù)臍鈩?shì)，表現(xiàn)出高尚住宅小區(qū)的地位和氣派。 套設(shè)施設(shè)想 色商業(yè)街 在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有歐陸風(fēng)情的特色商業(yè)街 ，不僅方便了小區(qū)居民的生活，為小區(qū)引入了一種新的生活方式，提升了小區(qū)居民的生活水平。 特色商業(yè)街可營(yíng)造“歐陸小鎮(zhèn)”式的氛圍，親切近人的空間尺度，鮮艷悅目的色彩選材，豐富多彩的環(huán)境小品，五彩繽紛的花卉植物，整齊統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)燈箱，方便齊全的功能配置，中心區(qū)域可設(shè)計(jì)下沉式音樂(lè)廣場(chǎng)，成為商業(yè)街公共硬地廣場(chǎng)的景觀高潮。 商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于使用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既實(shí)用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等 。 需要注意的是，商業(yè)街強(qiáng)調(diào)的是居家休閑的氛圍，因而不應(yīng)有過(guò)濃的商業(yè)氣息。商業(yè)街的布局可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣息，使其在方便居民生活的同時(shí)，更成為小區(qū)獨(dú)具特色的一道風(fēng)景線。 所建設(shè)設(shè)想 會(huì)所的建設(shè)應(yīng)結(jié)合分區(qū)發(fā)展的特點(diǎn)，首期建設(shè)規(guī)模較大的會(huì)所，起到宣傳作用，二期會(huì)所可建于鐵道旁，以懷舊小站的形式出現(xiàn)，并利用鐵道兩側(cè)的綠地，做成高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。 會(huì)所的功能以休閑、娛樂(lè)為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。會(huì)所內(nèi)部設(shè)置茶室、保健、游樂(lè)園、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、網(wǎng)吧、圖書館、多功能會(huì)議室等功 能。設(shè)計(jì)上做到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的互相交融，真正使人與自然融為一體，同時(shí)節(jié)約了管理費(fèi)用。 兒園，小學(xué)設(shè)想 幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量靠近整個(gè)地塊的中心位置，便于使用。幼兒園外 16 型風(fēng)格可結(jié)合賽樂(lè)園的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成西班牙式。西班牙式建筑外型奇異，色彩豐富，非常迎合兒童的口味，極適于應(yīng)用于幼兒園類建筑。 小學(xué)設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其對(duì)居住區(qū)的干擾。其體量不宜過(guò)大，風(fēng)格應(yīng)與千色園統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 他配套設(shè)施 配電站，垃圾站一類附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融 合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。避免產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。 4 中海名城的發(fā)展計(jì)劃 展背景簡(jiǎn)述 “中海名城”是中國(guó)海外集團(tuán)在西部地區(qū)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，總體開(kāi)發(fā)時(shí)間為 。由于機(jī)關(guān)辦事效率低，加上籌備時(shí)間短，工作會(huì)遇到很多困難。 度計(jì)劃 此處編制的 進(jìn)度計(jì)劃 主要為前期工作計(jì)劃和首期（ 100 畝土地）開(kāi)發(fā)、銷售計(jì)劃。 中海名城”前期發(fā)展計(jì)劃（附表一） 4. 中海名城”首期發(fā)展計(jì)劃（附表二） 17 18 附表二：【中海名城】首期發(fā)展計(jì)劃 19 5工程管理 5 1 工程管理范圍 主要內(nèi)容包括： （ 1）組織工程招標(biāo)有關(guān)工作，確定施工單位； （ 2）向政府主管部門申辦工程開(kāi)工的批準(zhǔn)文件； （ 3）配合設(shè)計(jì)主管部門，組織設(shè)計(jì)院配合工程各個(gè)環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)一致，確保工程順利進(jìn)行； （ 4）組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站等； （ 5）策劃項(xiàng)目所需重要材料、設(shè)備選型和采購(gòu)選點(diǎn)工作； （ 6）組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計(jì)、建立、質(zhì)檢單位，共同負(fù)責(zé)確?！爸泻Ｃ恰比〉谜块T頒發(fā)的有關(guān)工程驗(yàn)收證明。 5 2 工程管理架構(gòu) 和工程招標(biāo)工作程序 程管理架構(gòu)（附表三） 程招標(biāo)程序（附表四） 5 3 工程管理工作制度 目工程實(shí)施周報(bào)制度； 生一切重大事件報(bào)告制度； 目合約審定表 （附表五）； 程結(jié)算會(huì)簽審批表（附表六）； 程成本實(shí)時(shí)核算監(jiān)控制度。 20 附表三：工程管理架構(gòu) 總 經(jīng) 理 各主管副總經(jīng)理 物 資 部 合 約 部 工 程 部 其 它 部 門 地 產(chǎn) 部 供 應(yīng) 商 項(xiàng)目經(jīng)理部 設(shè) 計(jì) 院 政府公用事業(yè)主管部門 政府行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 總 包 商 監(jiān)理 公司 工 市 程 政 承 配 包 套 商 土 建 分 包 商 安裝分包商 裝修分包商 其它分包商 21 附表四：工程招標(biāo)程序 報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批 編制整個(gè)項(xiàng)目的分拆分 包方案 選定參與投標(biāo)報(bào)價(jià)的單位，進(jìn)行資格預(yù)審 其它各部門審查、修改 編制招標(biāo)文件、標(biāo)底，發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開(kāi)標(biāo)并提出報(bào)告書 各部門及有關(guān)單位評(píng)議各標(biāo)書并確分包單位 合約部編制合同文本 其它各部門審查、修改 報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署 合約部負(fù)責(zé)、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助 合 約 部 負(fù) 責(zé) 召集各部門會(huì)議 合約部報(bào)告開(kāi)標(biāo)情況、分析書 22 附表五：項(xiàng)目合約審 定表 項(xiàng)目合約審定表 編號(hào)：蓉合審 合約名稱 簽約甲方 簽約乙方 簽約工程承包范圍： 合約審定要點(diǎn) 合約金額（元） 簽約日期 承包方式 固定總價(jià) 固定單價(jià) 標(biāo)價(jià) +概算增減 其它 合同工期 自 年 月 日 至 年 月 日 工程概算書 必須為合約組成部分（有 無(wú)） 必須為合約組成部分 乙方簽約情況 公章 有 無(wú) 法人章 有 無(wú)（法人授權(quán)委托書 有 無(wú)） 合約部評(píng)定： 部門主管： 項(xiàng)目經(jīng)理意見(jiàn)： 部門主管： 工程部意見(jiàn)： 部門主管： 地產(chǎn)部意見(jiàn)： 部門主管： 主管總經(jīng)理審定： 簽署： 23 附表六：項(xiàng)目工程竣工結(jié)算審定表 編號(hào)：蓉結(jié)審字 第 號(hào) 日期： 年 月 日 6、投資控制與資金管理 展總投資（ 89， 564 萬(wàn)元 資項(xiàng)目 1地價(jià)（不含息） 31， 610 萬(wàn)元 2前期費(fèi)用 850 萬(wàn)元 3建安及相關(guān)費(fèi)用 34， 591 萬(wàn)元 4銷售、管理費(fèi) 5， 075 萬(wàn)元 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3670 萬(wàn)元 金投入 資金來(lái)源以集團(tuán)投入和銀行貸款為主，投入時(shí)間不超過(guò)小區(qū)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)的時(shí)間進(jìn)度。 金控制 通過(guò)現(xiàn)金流量分析，項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，資金回收狀況隨時(shí)調(diào)整，保證資金最大使用效力。 資回收 預(yù)售時(shí)間從 2001 年度 2 季開(kāi)始，至 2004 年底為止。 附表七：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究登記卡 附表八：項(xiàng)目成本及利潤(rùn)預(yù)算表 附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息） 附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計(jì)息） 附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息） 附表十二：首期成本及利潤(rùn)預(yù)算表 附表十三：首期現(xiàn) 金流量表（投資借貸部分計(jì)息） 24 附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息） 附表七：【中海名城】投資項(xiàng)目可行性研究登記卡片 項(xiàng) 目 資 料 項(xiàng)目名稱 神仙樹(shù)土地項(xiàng)目 宗地位置及編號(hào) 高新大道東側(cè) 土地規(guī)劃用途 住宅小區(qū) 地塊現(xiàn)狀 有舊房需拆遷 土地面積（ 309600 容積率（倍） 發(fā)展面積（ 495181 可銷售面積（ 393,672 計(jì)劃發(fā)展期（年） 地塊質(zhì)素評(píng)價(jià) 位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。 發(fā)展物業(yè)類型及檔次 高檔住宅 運(yùn)作建議 賣方 /合作方名稱 成都市高新區(qū)管委會(huì) 我方擬占權(quán)益（ %） 100% 收購(gòu)費(fèi)用 樓面地價(jià) 1,211元 /平方米 收購(gòu)方式 買斷 項(xiàng)目背景 此項(xiàng)目由成都市高新區(qū)政府與中海成都公司及四川大陸集團(tuán)合作建房。 支付方式 收購(gòu)費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償、政府地價(jià)、土地管理費(fèi)及土地契稅。根據(jù)土地供應(yīng)進(jìn)度進(jìn)行支付。 經(jīng)營(yíng)方式 獨(dú)立開(kāi)發(fā) 投資成本 計(jì)劃總投資額（萬(wàn)元） 132,766 土地費(fèi)用（不含利息） 47,655 計(jì)劃投入資本金（萬(wàn)元） 8,300 其他費(fèi)用（萬(wàn)元） 32,248 計(jì)劃借貸金額（萬(wàn)元） 26,000 建安及相關(guān)費(fèi)用（萬(wàn)元） 52,863 計(jì)劃借貸比率（ %） 預(yù)期稅前成本（元 / 3,174 資金需求最高點(diǎn)（萬(wàn)元） 33,857 資金需求最高期（年份） 2002 年 1 季度 營(yíng)銷 預(yù)期銷售總收入（萬(wàn)元） 156,296 預(yù)期售價(jià)（元 / 3,600（住宅） 銷售期及速度 入伙后 3 個(gè)月售完，銷售期 49 個(gè)月 目標(biāo)市場(chǎng) 首次及二次置業(yè)人士 預(yù)期盈利 預(yù)期稅后利潤(rùn)（元 / 508 成本利潤(rùn)率（ %） 稅后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 20,001 自有資金內(nèi)部年收益率（ %） 盈虧平衡點(diǎn)（元 / 3,083(可售面積 ) 內(nèi)部年收益率（ %）（借貸部分計(jì)息） 動(dòng)態(tài)投資回收期 內(nèi)部年收益率（ %）（全投資不計(jì)息） 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 主要風(fēng)險(xiǎn)為： 1、拆遷費(fèi)用。目前的拆遷費(fèi)用是按 101 萬(wàn)元 /畝進(jìn)行測(cè)算，拆遷費(fèi)用的多少直接影響到項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率； 2、交地時(shí)間及順序。我們目前的分期計(jì)劃與國(guó)土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地計(jì)劃有一定的矛盾； 3、電纜廠的搬遷問(wèn)題是否能夠落 實(shí)，以及搬遷的費(fèi)用等。 對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，我們會(huì)與高新區(qū)有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，并通過(guò)大陸集團(tuán)來(lái)做這方面的工作。 其他事項(xiàng) 編制單位綜合意見(jiàn) 負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日 25 研究報(bào)告編制人員 工程： 投資： 財(cái)務(wù)： 26 附表八：項(xiàng)目成本及利潤(rùn)預(yù)算表 27 附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息） 28 附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計(jì)息） 29 附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息） 30 附表十二：首期成本及利潤(rùn)預(yù)算表 31 附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息） 32 附表十四：首期現(xiàn)金流量表 （全投資不計(jì)息） 34 7、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 十年來(lái)，成都的房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從起步到成熟，從盲目到理性，項(xiàng)目決策從定性到定量，行業(yè)經(jīng)營(yíng)從捷足先登到專業(yè)化，規(guī)?；?，隨之產(chǎn)生了一批具專業(yè)性、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是 2000 年中國(guó)海外、深圳萬(wàn)科和大連萬(wàn)達(dá)等知名房產(chǎn)公司相繼進(jìn)入，將在成都平原上構(gòu)筑具有各自獨(dú)特個(gè)性和不同文化理念的項(xiàng)目。另一方面，住房消費(fèi)者從最初的單純追求居住條件的改善到追求居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和發(fā)展。而房地產(chǎn)市場(chǎng)已 從計(jì)劃供給期，產(chǎn)品導(dǎo)向期和銷售導(dǎo)向期，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的消費(fèi)導(dǎo)向期。 在消費(fèi)導(dǎo)向期，消費(fèi)者的需求和心理欲望成了問(wèn)題的核心。通過(guò)把握消費(fèi)者的需求和欲望，并圍繞消費(fèi)者的省錢、省時(shí)、增加利益，滿足期盼這四大要求的基礎(chǔ)上，建立既有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以具有強(qiáng)烈吸引力的思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)、概念和構(gòu)架，并通過(guò)廣告，促銷，直效營(yíng)銷，事件營(yíng)銷及公關(guān)等來(lái)進(jìn)行品牌的塑造和提升，方能使公司及項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)有力持久力和親和力。 【中海名城】是中國(guó)海外集團(tuán)在歷史文化名城 成都拓展的第一個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。開(kāi)發(fā)土地總面 積為 456 畝，首期開(kāi)發(fā) 100 畝。建成后的中海名城將是一個(gè)集生態(tài)、科技、規(guī)模、文化、健康等為一體的高檔精品休閑生活社區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、項(xiàng)目科技含量高、自然環(huán)境優(yōu)美、人文氛圍濃釅、地理位置優(yōu)越、交通便捷等諸多優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無(wú)可限量的增值潛力。第一期擬定于 2000 年 5 月預(yù)售。本案旨在提出今后的營(yíng)銷思路，確立大致的戰(zhàn)略方針。 場(chǎng)概況 期市場(chǎng)特征 （ 1）區(qū)域性市場(chǎng)進(jìn)一步明朗 成都自古有“東窮西貴，南富北匪”之說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性十分明顯。這種涇渭分明的心理劃分 是漫長(zhǎng)的城市發(fā)展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。城南得風(fēng)氣之先，由錦繡花園開(kāi)始造就了首屈一指的高尚社。近年來(lái)中華園、芳草地、錦官新城、牡丹名邸、盤古花園等加盟更是人氣急聚，加之傳統(tǒng)的玉林、棕北、棕南等風(fēng)水寶地，使南門社區(qū)已 35 趨非常成熟，大環(huán)境無(wú)與爭(zhēng)鋒。從成都市“向東向南”發(fā)展的角度來(lái)講，該地段的區(qū)位價(jià)值會(huì)獲長(zhǎng)足支持。 地產(chǎn)業(yè)界三大巨頭：中海外、深萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)同時(shí)搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢(shì)。大連萬(wàn)達(dá)強(qiáng)勁造勢(shì)，先聲奪人，占領(lǐng)城西上風(fēng)上水之區(qū)域之地，大有勝人一籌之感。西部雖然不是城市未來(lái)發(fā)展的重要 方向，但仍有廣闊的發(fā)展空間。近期以來(lái)，隨著 1500畝錦西名宅、 1300多畝的金沙花園等大規(guī)模、集約化的規(guī)劃和發(fā)展，使城西具有新的活力。加之政府政策對(duì)城西的土地開(kāi)發(fā)控制和“羊西線名宅風(fēng)景一條街”的政策導(dǎo)向，高尚住宅群西移的趨勢(shì)也是一個(gè)明顯之點(diǎn)，加之市場(chǎng)自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂(lè)一條街以及成郫路上興旺繁榮的農(nóng)家 樂(lè)。 注入了西門一種特殊的休閑，舒適的人文情結(jié)。特別是成都自古有西北方為“上風(fēng)上水”之說(shuō)，使西部住宅項(xiàng)目具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。 即便如此，城南在區(qū)域位置上還是比城西具有明顯的優(yōu)勢(shì)，居住城