貴陽白金地塊開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 貴陽白金 地塊開發(fā) 項(xiàng)目 第一章 總體說明及研究 摘要 一、總體說明 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 貴陽白金項(xiàng)目（一期） 投資的必要性、可能性、有效性和合理性。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)， 我們 從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的 主要數(shù)據(jù)來源 是： 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)， 是按照本項(xiàng)目地塊有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)以及貴州建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及相關(guān)規(guī)定編制而成 ； 各類房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來源于貴陽市國(guó)土房管局或貴州統(tǒng)計(jì)局 ；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)， 參照了貴陽市建設(shè)委員 會(huì)公布的貴陽市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料得出 。 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 全資興建的方案， 本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)本項(xiàng)目 所在區(qū)域市場(chǎng)分析 ，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情 況 嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前 貴陽 市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。 二、 項(xiàng)目 摘要 1、項(xiàng)目 概況 貴陽白金項(xiàng)目（一期） 位置：貴陽市白 云區(qū) 規(guī)劃建設(shè)總占地面積： 466667 （約 700畝） 建筑總面積： 2812625 萬 綜合容積率： 、 產(chǎn)品形態(tài) 高層 住宅 +商業(yè)與 裙樓 門面 +車庫 3、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 備注 1 規(guī)劃凈用地面積 466,667 凈地，約 700 畝 住用地 業(yè)用地 化用地 積率 筑密度 35% 地率 2 總建筑面積 中： 地上建筑面積 下建筑面積 宅 按計(jì)容 95%計(jì)算 業(yè) 下車庫 18569 個(gè) 3 可售建筑面積 4 不可售建筑面積 4、投資規(guī)模 本項(xiàng)目總投資包括開發(fā)成本與期間費(fèi)用。開發(fā)成 本包括土地費(fèi)用 （含前期拆遷成本） 、前期費(fèi)用、建安成 本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 大配套設(shè)施費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資 約 866012 萬元， 可售 綜合單方造價(jià) 3092元 /。 序號(hào) 項(xiàng)目 總金額（萬元） 單價(jià)（元 /） 1 土地費(fèi)用 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 4 前期準(zhǔn)備費(fèi) 5 建安工程費(fèi) 6 開發(fā)間接費(fèi) 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 管理費(fèi) 9 營(yíng)銷費(fèi) 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11 營(yíng)業(yè)稅 12 土地增值稅 13 交易印花稅 3 成本合計(jì) 5、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 單位 1 項(xiàng)目總投入 866,013 萬元 2 項(xiàng)目銷售收入 1,277,940 萬元 3 所得稅前凈現(xiàn)金收益 411,928 萬元 4 所得稅 102,975 萬元 5 所得稅后凈現(xiàn)金收益 308,953 萬元 6 稅后投資收益率 7 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 182,862 萬元 8 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ 9 稅后投資回收期（靜態(tài)） 10 稅后投資回收期（動(dòng)態(tài)） 結(jié)論 ：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 大 大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率，全部投資動(dòng)態(tài)回收期為 ，項(xiàng) 目盈利能力強(qiáng)，資金回收時(shí)間短，綜合經(jīng)濟(jì)效益良好。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看，該項(xiàng)目可行。 6、資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是借貸資金，三是 銷售收入轉(zhuǎn)投入 。 本項(xiàng)目資金來源如下： 預(yù)計(jì)投資： 866013 萬元 自有資金： 80000萬元 借貸資金： 80000 萬元 銷售收入轉(zhuǎn)投入 ： 706013萬元 4 第 二 章 項(xiàng)目 概述 一 、 項(xiàng)目名稱 貴陽白金 項(xiàng)目（一期） 。 二、項(xiàng)目提出的背景 貴陽 是一座具有三千余年歷史的國(guó)家級(jí)歷史文化名城，是中國(guó)西部地區(qū)唯一的直轄市，是長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，是一座依山 而建，依水而居，馳名中外的名城。直轄十年以來， 貴陽 緊緊抓住直轄、西部大開發(fā)和三峽工程建設(shè)的契機(jī)，以前所未有的發(fā)展速度在西部崛起，已成為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”。去年國(guó)家定 貴陽 為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，“特區(qū)”良好的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的機(jī)會(huì)。 白云 區(qū) 是 貴陽 重要區(qū)縣之一，在近幾年特別是去年 貴陽 成為“特區(qū)”后 白云 區(qū) 房地產(chǎn)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 2012年，隨著 貴陽 大川控股集團(tuán) 有限公司 業(yè)務(wù)拓展及可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略的需要， 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司 戰(zhàn)略性儲(chǔ)備了 貴陽白金項(xiàng)目（一期） 片區(qū)土地。 白云 區(qū) 是 貴陽 最 為宜居的地區(qū)之一。 整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行良好 ，加上 貴陽 市 政府 在政策上大力支持 白云 的發(fā)展，2011年將 白云 縣和雙橋區(qū)合并為 白云 區(qū) ， 片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，區(qū)域形象進(jìn)一步提升。 在 白云 區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的現(xiàn)狀和本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及眾多利好的支持下，公司于 2012年開始對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)。 整個(gè)項(xiàng)目占地 劃總建筑面積為 三、開發(fā)單位概況 本項(xiàng)目由 重慶 大川控股集團(tuán)有限公司進(jìn)行開發(fā)。 重慶 大川控股集團(tuán)注冊(cè)資本 ，總資產(chǎn)逾 40億，員工逾 3000 人，有 15 家全資控股公司，是 重慶 市百?gòu)?qiáng) 企業(yè)， 信用企業(yè)。集團(tuán)以“海納百川、有容乃大、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、持續(xù)創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)之道，形成了以開發(fā)業(yè)、建材業(yè)為核心，覆蓋制造業(yè)、金融、國(guó)際貿(mào)易、電子商務(wù)、旅游地產(chǎn)等多領(lǐng)域的大型現(xiàn)代化集團(tuán)。 四、項(xiàng)目開發(fā)模式 本項(xiàng)目由 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)包括高層住宅和商業(yè)。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為： 住宅 、商業(yè) 全部銷售。 五 、本可行性研究的范圍、編制依據(jù)和前提假設(shè) 1、項(xiàng)目可行性研究的范圍、編制依據(jù) 本可行性研究范圍包括項(xiàng)目建設(shè)意義、項(xiàng)目投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)前景、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目一期建設(shè)組織及進(jìn)度 、投資估算及融資計(jì)劃、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益及風(fēng)險(xiǎn) 5 評(píng)價(jià)等。其報(bào)告將根據(jù)國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南以及建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，結(jié)合 貴陽 市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項(xiàng)目具體情況，經(jīng)過認(rèn)真分析測(cè)算編制而成。主要編制依據(jù)有： （ 1） 關(guān)于貴陽市白云區(qū)白金片區(qū)項(xiàng)目合作備忘錄 （ 2） 白云區(qū)白金片區(qū)土地開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議書 （ 3）白云區(qū)白金片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議書 （ 4）有關(guān)本項(xiàng)目的行政性文件及批復(fù) （ 5）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法以及國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn) 行可行性研究的試行管理辦法和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南 （ 6） 其它有關(guān)資料。 2、項(xiàng)目可行性研究前提及假設(shè) （ 1）本可行性研究報(bào)告在 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 提供的相關(guān)資料和介紹有關(guān)情況的前提下做成， 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 對(duì)有關(guān)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 （ 2）項(xiàng)目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報(bào)告以 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 不改變其開發(fā)目的為前提。 （ 3）本可行性研究報(bào)告不考慮不可抗力或?qū)?xiàng)目的特殊交易及有關(guān)關(guān)聯(lián)方的權(quán)力產(chǎn)生的影響。 （ 4）項(xiàng)目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售的情況下無他項(xiàng)權(quán)利限制，以公開、公平、公正的原則進(jìn)行公開銷售，在此期間房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。 （ 5）假設(shè)項(xiàng)目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售條件以前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及周邊環(huán)境無大的變化。 （ 6）本可研報(bào)告涉及土地容積率設(shè)計(jì)商業(yè)、住宅均為 實(shí)際建筑容積率與本報(bào)告設(shè)計(jì)容積率不符， 測(cè)算 將有相應(yīng)調(diào)整。 6 第 三 章 貴陽市及白云區(qū) 簡(jiǎn)介 一、基本概況 1、 貴陽市 貴陽是中國(guó)貴州省的省會(huì)，位于中國(guó)西南云貴高原東部，是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。貴陽是中國(guó)首個(gè)”國(guó) 家森林城市“，被中國(guó)氣象學(xué)會(huì)評(píng)為“中國(guó)避暑之都”，良好的氣候資源，尤其是在夏季讓人感到?jīng)鏊褪孢m，非常適宜旅居和外地客商避暑。 2、 白云區(qū) 白云區(qū)是貴陽市的 6 個(gè)市轄區(qū)之一，地處貴陽市中部，北接修文縣，東、南與烏當(dāng)區(qū)毗連，東南部與云巖區(qū)相鄰，西部與金陽新區(qū)相連，西部一角與清鎮(zhèn)市接壤，把守著貴陽市北部的門戶，戰(zhàn)略地位十分重要。該區(qū)東西最長(zhǎng)為 28千米，南北最寬為 20 千米，全區(qū)總面積 方千米，占貴陽市總面積的 是全國(guó)最大的鋁工業(yè)基地之一。 有意思的是，貴陽市的地理中心落在了白云區(qū)，貴州省 的地理中心也恰好落在了這里，所以白云區(qū)素有“雙心之區(qū)”，“貴州中心”的美譽(yù)。 3、 白云區(qū)的經(jīng)濟(jì) 白云區(qū)人均生產(chǎn)總值一直位居全省第一名。 2003 年人均 500 美元，據(jù)統(tǒng)計(jì)至 2008年白云區(qū)人均 突破 5000美元大關(guān)。白云區(qū)雖然歷史短暫，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展異常迅猛，已在經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上留下了濃厚的一筆，而且神話仍在延續(xù)。作為貴陽市一顆璀璨的明珠，白云區(qū)與金陽新區(qū)已成為貴陽市近年來發(fā)展地最好最快的地區(qū)，被譽(yù)為“貴陽的浦東新區(qū)”。 2006 年是白云區(qū)實(shí)施“十一五”規(guī)劃的起始之年。一年來，在市委、市政府和區(qū) 委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大、區(qū)政協(xié)的監(jiān)督支持下，全區(qū)人民高舉鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想偉大旗幟，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞實(shí)現(xiàn)“三個(gè)率先”（在全市率先實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展、率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、率先全面建設(shè)小康社 7 會(huì)）和建設(shè)“六個(gè)白云”（競(jìng)爭(zhēng)白云、實(shí)力白云、富裕白云、魅力白云、生態(tài)白云、平安白云）的目標(biāo)，解放思想，開拓奮進(jìn)，扎實(shí)工作，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)建設(shè)，較好地完成了區(qū)八屆人大四次會(huì)議確定的目標(biāo)任務(wù) 。 2006年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 長(zhǎng) 完成財(cái)政總收入 元，完成地方財(cái)政收入 元，增長(zhǎng) 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 10599元，增長(zhǎng) 農(nóng)民人均純收入達(dá) 4422元，增長(zhǎng) 教育、科技、文化、衛(wèi)生等社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得新的成就，實(shí)現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃的良好開局。 白云區(qū) 總面積 270 平方千米。 2006年末人口 人，其中非 農(nóng)業(yè)人口 人，農(nóng)業(yè)人口 人。 屬亞熱帶氣候區(qū)，冷暖氣流交替強(qiáng)烈，季風(fēng) 高原氣候 明顯，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，全區(qū)年平均氣溫為 年極端最高溫度 為 年極端最低溫度為 這里氣候極其宜人，環(huán)境十分優(yōu)美，四季不分明，溫差小， 是許多旅游者 的理想避暑防寒之地。境內(nèi)自然資源豐富，全區(qū)農(nóng)用地面積 頃， 建設(shè)用地面積 頃，未利用地面積 頃。礦產(chǎn)資源主要有鋁土礦、鐵礦、原煤、石灰石、 大理石 等，儲(chǔ)量較大，品質(zhì)較優(yōu)，易于開采。 二 、歷史沿革 1、 貴陽市 東周以前：貴州為荊州西南裔。屬于“荊楚”之一部 。 春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期：屬于牂牁國(guó)之轄地；春秋末期，牂牁北部領(lǐng)土，仍以夜郎邑為中心，定國(guó)號(hào)為“夜郎”戰(zhàn)國(guó)時(shí)期 歸屬南夷夜郎國(guó) 。 漢時(shí)期：由牂牁郡所轄 。 唐朝時(shí)期：屬于矩州，宋朝時(shí)期稱貴陽為“貴州” 。 元時(shí)期：至元十六年設(shè)立八番羅甸宣慰司。至元十九年設(shè)立順元等路軍民宣慰司。至元二十九年順元、八番兩宣慰司合并，設(shè)立八番順元宣慰司都元帥府于 貴陽，仍然稱作貴州，但元朝統(tǒng)治者稱順元城 。 明時(shí)期：設(shè)立貴州等處承宣布政使司于貴陽，貴州正式成為明朝的第 13 個(gè)行省 。 清時(shí)期：設(shè)立貴州巡撫駐貴陽軍民府、后改貴陽軍民府為貴陽府 。 民國(guó)時(shí)期： 1914 年設(shè)立貴陽縣，屬于黔中道。 1920 年貴陽縣直屬貴州省長(zhǎng)公署。 1936年貴陽縣屬第一行政督察區(qū)。 1937 年貴陽縣直屬省政府管轄。 1941 年 7 月 1日，貴陽市正式成立。 1944 年 貴陽市設(shè)九個(gè)區(qū)，其中一至五區(qū)為城區(qū)，六至九區(qū)為郊區(qū) 。 1949年：貴陽歸屬中華人民共和國(guó)， 4 月 24 日貴陽區(qū)行政督察專員公署在修文成立 。 1950年：貴陽 市劃分為七個(gè)區(qū)。一至四區(qū)為城區(qū)，五至七區(qū)為郊區(qū) 。 1952 年：貴陽行政專署撤銷，設(shè)貴定專區(qū) 。 1954 年：貴筑縣劃歸貴陽市管轄 。 1955年：貴陽市人民政府改稱貴陽市人民委員會(huì) 。 1957：撤銷貴筑縣，將原貴筑縣大部分地區(qū)劃入貴陽市，將原安順專區(qū)的清鎮(zhèn)、修文、開陽三個(gè)縣及原屬黔南州的惠水縣劃歸貴陽市管轄。 1958 年 2 月接管貴筑縣轄區(qū) 。 19631963年 10 月開陽縣劃歸遵義專署，修文縣、清鎮(zhèn)縣劃歸安順專署，惠水縣劃歸黔南自治州。 1967 年 3 月成立毛澤東思想貴 8 陽市革命委員會(huì)，同年 8 月，改稱貴陽 市革命委員會(huì) 。 1973： 1973 年 6 月建立白云區(qū)。 1982 年 8 月將貴陽市革命委員會(huì)恢復(fù)為貴陽市人民政府 。 1992： 1992年清鎮(zhèn)撤縣設(shè)市。 1993 年 6 月撤銷花溪區(qū)小河鎮(zhèn)、南明區(qū)小河街道辦事處，成立市轄副縣級(jí)小河鎮(zhèn) 。 1996 年 1 月 1 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。原由安順地區(qū)管轄的清鎮(zhèn)市、修文縣、息烽縣、開陽縣劃歸貴陽市管轄 。 2000 年 4 月開始建設(shè)金陽新區(qū) 。 2001 年設(shè)立小河區(qū)。 2、 白云區(qū)歷史源革 清朝時(shí)為貴陽府及貴筑縣轄地，民國(guó)二年（ 1913），廢府并于次年置貴陽縣，為縣屬北一區(qū)，區(qū)公所駐沙子哨 。十九年（ 1930），改稱第八區(qū)，于雞場(chǎng)鎮(zhèn)建立白云鎮(zhèn)，以白云寺作為鎮(zhèn)名。二十六年（ 1937），更名沙子哨區(qū)，三十年（ 1941），廢貴陽縣置貴筑縣，區(qū)公所移駐白云鎮(zhèn)，更名為白云區(qū)。 1952 年，貴筑縣劃歸沙子哨區(qū)。 1957 年 11月，廢貴筑縣，置烏當(dāng)、花溪二區(qū)，屬貴陽市，第六區(qū)即沙子哨區(qū)并入烏當(dāng)區(qū)， 1959年 12 月，復(fù)置白云鎮(zhèn)，直屬貴陽市， 1962年，白云鎮(zhèn)改隸烏當(dāng)區(qū)， 1973 年 6 月，置白云區(qū)，至今未變。 三 、 自然 資源 1、 土地資源 白云區(qū)是一個(gè)城市與農(nóng)村并存的區(qū)域 ,擁有 700 多平方公里的區(qū)域面積， 土地資源相當(dāng)豐富。 2、 水利資源 白云區(qū)水資源豐富，是廣州市重要的水源涵養(yǎng)地。 珠江 流經(jīng)白云區(qū) 西部 ，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙貝海等數(shù)條大小河流亦流經(jīng)境內(nèi)。其中流溪河從該區(qū)東 北部 橫貫至西 南部 ，是廣州市民主要的飲水源。除此之外，白云區(qū)還有大小水庫 14個(gè)。 3、 動(dòng)植物資源 白云區(qū)境內(nèi)動(dòng)植物資源豐富，其中的帽峰山植被以天然次生闊葉林、針闊混交林和人工闊葉林為主，有黃樟、中華楠、觀光木、桫欏等珍貴樹種，也穿山甲、貓頭鷹、蟒蛇等保護(hù)動(dòng)物。 4、 生態(tài)旅游資 源 白云區(qū) 山 清水 秀，風(fēng)光旖旎，氣候宜人，旅游 資源 十分豐富。該區(qū)因其獨(dú)特的地貌和豐 富的自然資源，使之形成了以山水為特色的旅游、度假生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈。流溪河畔的 石馬 桃花 公園 、 竹料 體育旅游休閑帶、蚌湖農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光區(qū)等足以滿足都市人暫離喧囂，返樸歸真的樂趣，尤其是融高山、水庫、古廟、溪水于一體的帽蜂山 森林公園 ，和被譽(yù)為 廣州 “ 市肺”的國(guó)家 區(qū) 白云山風(fēng)景區(qū)。另外， 南湖 樂園、 云臺(tái)花園 、 雕塑公園 等生態(tài)風(fēng)景區(qū)都能讓游客飽覽勝景。除此之外，該區(qū)還擁有 三元里 古廟、升平社學(xué)等眾多的名勝古跡和廣州新體育館、新白云機(jī)場(chǎng)等現(xiàn)代建筑。 9 四 、交通環(huán)境 1、鐵路網(wǎng)絡(luò) 白云區(qū)交通發(fā)達(dá)，為陸路交通運(yùn)輸樞鈕，是廣州市東部、東北部、北部、西部的進(jìn)出咽喉。京廣電氣化鐵路、 105、 106、 107 國(guó)道及 海高速?gòu)V佛段、 （原京珠高速）、廣清高速、機(jī)場(chǎng)高速、環(huán)城高速、北二環(huán)高速、 華南快速干線 等高速公路穿越本區(qū)，廣花、興泰、羅南、沙泰等省道和地鐵二號(hào)線、機(jī)場(chǎng)快速干線也行經(jīng)區(qū)內(nèi)，使區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。京廣鐵路江高編組站為華南最大的客貨火車編組調(diào)配站。 圖表 貴陽市快鐵圖 上圖顯示，白云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于貴陽市的中部，貴陽市是連接華中、華南與西南的重要通道，是西南“三省一市”南下出海的必經(jīng) 之地，是重要的陸路交通樞紐和物流結(jié)點(diǎn)。白云境內(nèi)交通便捷， 210 國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、貴陽東北繞城環(huán)線和川黔鐵路穿境而過，又自成體系的廠礦鐵路專用線 60公里，鐵路密度為每百平方公里 里。距貴陽龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 公里，該機(jī)場(chǎng)已開通 40 余條航線，輻射全國(guó)大中城市和香港、白云區(qū) 10 澳門等地。白云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)距重慶長(zhǎng)江口岸直線距離 300 公里，距廣西北?？诎吨本€距離 500 公里 2、城市內(nèi)部交通 從貴陽市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃來看。該規(guī)劃線網(wǎng)由 3 條線路構(gòu)成，線網(wǎng)規(guī)模約為 置車站 72 座，其中換乘站 8 座。其中： 1 號(hào)線、 2 號(hào)線（一期）工程，總長(zhǎng)度 中，地下線長(zhǎng) 里，占 地面及高架線長(zhǎng) 里，占 車站共 35座，其中高架站共 18 座，地下站為 17 座。 這一貴陽市內(nèi)交通體系的形成，保障了重慶 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的形成，也加快了白云區(qū)連接市內(nèi)各區(qū)、縣的交通速度。交通建設(shè)的快速發(fā)展，將引導(dǎo)貴陽主城乃至周邊區(qū)縣對(duì)白云區(qū)域市房屋需求的提升，為白云區(qū)商品房項(xiàng)目帶來新的客源。正因?yàn)樗幍乩砦恢玫膬?yōu)勢(shì)，白云區(qū)也必將成為貴陽的交通咽喉，貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心城市。 圖表 貴陽市二環(huán)路 11 2011 年 9 月 6 日，作為貴陽“三環(huán)十六射線”重要組成部分的二環(huán)路全線貫通，該項(xiàng)目總投資約 120 億元，全長(zhǎng) 西二環(huán)、北二環(huán)、東二環(huán)、南二環(huán)四段組成，與十六條骨干射線道路相連，與一環(huán)、環(huán)城高速公路共同形成了貴陽市主城區(qū)道路骨架網(wǎng)絡(luò)，貫穿貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)和金陽新區(qū)，沿線可開發(fā)土地近 50 平方公里。 “城中村”改造，提升城市形象； 城區(qū)交通壓力，極大地方便市民出行； 域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 12 第 四 章 市場(chǎng)研究 一、 貴陽 市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 為了讓項(xiàng)目決策者充分了解 貴陽 市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們主要從橫向的角度進(jìn)行了深入的剖析，同時(shí)我們對(duì) 貴陽 市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)密切結(jié)合的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了深層次的研究，讓決策者能夠全面了解 貴陽 市經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，為項(xiàng)目決策提供理性宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的把握。 1、城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力及 行狀況 表 貴陽 市 2002年 項(xiàng)目 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 長(zhǎng)率 項(xiàng)目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 13 388 增長(zhǎng)率 圖 貴陽 市 2000年 020040060080010001200140016002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 % 中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 13 貴陽 市直轄以來一直處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。從 2002年后 貴陽 市的地區(qū)生產(chǎn)總值就以兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)。從 2002年的 011年的 1388億元，十年時(shí)間翻了兩番。 經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，增速 高 于全國(guó)平均水平。 2、固定資產(chǎn)投資狀況 表 貴陽 市 2002年 項(xiàng)目 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 固定資產(chǎn)投資 長(zhǎng)率 項(xiàng)目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 固定資產(chǎn)投資 長(zhǎng)率 圖 貴陽 市 2002年 02004006008001000120014001600180020 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年20 11 年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源： 中國(guó)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 2003年以前 貴陽 市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率一直沒有超過 20%，從 2001年后每年的增長(zhǎng)率都在 20%以上。 2011 年 貴陽 市累計(jì)完成投資 元，比 2010年增長(zhǎng)了 57%。 貴陽 市經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)積極向好，全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)不斷改善，投資供應(yīng)充足，擴(kuò)張性的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策為政府投資力度的加大提供了重要條件。 14 固定資產(chǎn)投資的平穩(wěn)持續(xù)增加為 貴陽 未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。同時(shí)也客觀地反映出社會(huì)各方對(duì) 貴陽 未來發(fā)展充滿信心，可以預(yù)期未來 5陽 將進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的快速通道。 結(jié)論： 從以上指標(biāo)可知 貴陽 市整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，人民收入水平和購(gòu)買力明顯提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán) 境和重要保障。 二、 2011 年 貴陽 房地產(chǎn)市場(chǎng) 總體 分析 1、 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)情況 發(fā)投資 過快 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱 2011年貴陽市年固定資產(chǎn)投資額達(dá) 1321億元，同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資額 地產(chǎn)開發(fā)所占比例 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 /固定資產(chǎn)投資額指數(shù)達(dá)到 歷年最高【指標(biāo)比值：正常區(qū)間 該指標(biāo)超出正常范圍。 工建設(shè)速度回落 2011年全市商品房施工面積 比增長(zhǎng) 其中住宅 1196萬平方米，同比增長(zhǎng) 商品房項(xiàng)目新開工面積 比增長(zhǎng) 其中住宅面積 比增長(zhǎng) 13%，商品房竣工面積 比下降 其中住宅面積 219萬平方米，同比下降 6%。 商品房施工量與竣工量呈下降趨勢(shì)，主要有兩方面的原因，一是高層建筑及大盤項(xiàng)目增加，開發(fā)建設(shè)周期相對(duì)延長(zhǎng)，二是部分項(xiàng)目由于拆遷難度大，進(jìn)展較為緩慢造成，因此商品房項(xiàng)目竣工比去年有所下降 。 2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需逐步回暖，盡管商品房供需仍不及去年，但降幅已明顯減少。存量房市場(chǎng)方面，在房產(chǎn)新政的 作用下，我市存量房交易在 2011年下半年有所回落，不過全年交易量仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，新政對(duì)市場(chǎng)影響顯現(xiàn)。 “北拓、南延、西連、東擴(kuò)” ，城市骨架將快速擴(kuò)大 15 圖 貴陽市城市發(fā)展擴(kuò)張示意 貴陽城市空間發(fā)展大有向四周擴(kuò)張之勢(shì)，但從居住空間上講，最具宜居價(jià)值的新區(qū)是東部和南部片區(qū)。 “北拓”加快麥架、沙文、扎佐區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群； “南延”推進(jìn)花溪、小河等區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)集聚； “西連”戰(zhàn)略，促進(jìn)老城區(qū)與金陽新區(qū)聯(lián)系與融合，遠(yuǎn)景城市空間向西與清鎮(zhèn)連片發(fā)展； “東 擴(kuò)”戰(zhàn)略，以龍洞堡機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建為契機(jī)，打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點(diǎn)，建設(shè)龍洞堡東部新城，同時(shí)推進(jìn)新天溫泉度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展，遠(yuǎn)景向龍里方向推進(jìn)，建設(shè)形成貴龍經(jīng)濟(jì)帶。 鎮(zhèn)組團(tuán) 2、 房地產(chǎn)開發(fā)資金保障情況 位資金增速不斷回落 2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)到位資金 元，同比增長(zhǎng) 較前三季度回落 上半年回落 中上年末結(jié)余資金 長(zhǎng) 16 本年到位資金 長(zhǎng) 較前三季度回落 上半年回落 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較全市開發(fā)投資增速低 金收緊趨勢(shì)正在顯現(xiàn)。 資金結(jié)構(gòu)預(yù)警信號(hào)凸現(xiàn) 首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“吃老本”現(xiàn)象顯現(xiàn)。今年以來，宏觀調(diào)控政策效果日漸顯著，當(dāng)年到位資金所占比重不斷萎縮。 2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金與上年末結(jié)余資金占比結(jié)構(gòu)為 84:16,2010 年為 83:17，而到 2011年則為 74:26，開發(fā)企業(yè)對(duì)上年末結(jié)余資金的依賴明顯提高。 其次是 2008年金融危機(jī)之后個(gè)人按揭貸款再現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。宏觀貨幣政策與購(gòu)房信貸政策作用明顯， 2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)人按揭貸款 比下降 是2008年金融危機(jī)年份呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)之后的首次下降， 2009年與 2010年該項(xiàng)資金來源分別增長(zhǎng) 最后是開發(fā)貸款增速不斷回落，結(jié)構(gòu)變化。 2011年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款 比增長(zhǎng) 較前三季度回落 上半年回落 中，銀行貸款 長(zhǎng) 占比 較 2010 年下降 銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 長(zhǎng) 占比 開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款來源向非銀行金融機(jī)構(gòu)流轉(zhuǎn)，該現(xiàn)象雖然從一定程度上顯示出如今房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有所拓寬，但類似現(xiàn)象在近幾年內(nèi)僅于受宏觀調(diào)控與金融風(fēng)暴雙重打擊的 2008年下半年曾經(jīng)出現(xiàn)，資金鏈緊繃的市場(chǎng)預(yù)期初步顯現(xiàn)。 3、 商品房銷售市場(chǎng)情況 總體趨勢(shì)更趨理性 2011年開年以來，政策調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲，新國(guó)八條的出臺(tái)以及銀行的多次加息，令 2011年商品住宅供需情況低于 2010年， 2011年銷售面積約為 510萬 平米，較 2010年下降 供應(yīng)方面，由于 2010年的供應(yīng)及成交的極度不平衡，致使可售商品住宅大量囤積，因此 2011年發(fā)展商供應(yīng)較謹(jǐn)慎，新增供應(yīng) 2010年的基礎(chǔ)上下降 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)催生市場(chǎng)兩大新的增長(zhǎng)點(diǎn) 從商品房銷售市場(chǎng)房屋類型分組情況來看， 2011年全市商品住宅銷售面積 比增長(zhǎng) 仍為市場(chǎng)銷售中的主導(dǎo)產(chǎn)品，但增速較低，較 2009年回落 2010年回落 17 而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，借勢(shì)于 貴陽 經(jīng)濟(jì)各 項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，以及“共富”目標(biāo)要求下人民收入增加、生活水平提高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和以車庫為主的其他商品房需求亮點(diǎn)突出，正在成為市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 2011年，全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 長(zhǎng) 較 2010年提高 他商品房銷售面積 長(zhǎng) 較 2010年提高 整體及各區(qū)域市場(chǎng)成交情況 圖 貴陽市各區(qū)域成交情況 整體市場(chǎng)成交均價(jià)為 5152元 /平米，較 2010年上漲約 13%，房?jī)r(jià)整體漲幅以達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)維持在 14%以下。 各區(qū)域均價(jià)都超過 4000元 /平米，兩城區(qū)站穩(wěn) 5000元高位，花溪區(qū)穩(wěn)居全市最高。 4、 保障性安居工程建設(shè)情況 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) 全市經(jīng)濟(jì)適用 住房 完成投資 ，同比增長(zhǎng) 6%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 占住宅投資的 經(jīng)濟(jì)適用住房在建項(xiàng)目面積 比下降 比下降 24%，竣工面積 同比下降 銷售面積 比增長(zhǎng) 占住宅面積的 銷售套數(shù) 5345套。 租住房保障 2011年，市財(cái)政安排資金 496萬元，安置新增 300戶“雙困”家庭住房，圓滿完成了2011年我市廉租住房保障目標(biāo)任務(wù)，廉租住房成為 “雙困”家庭住房困難的有效途徑。 圖 2011年全市保障房開工計(jì)劃 18 貴陽出臺(tái)了貴陽市公共租賃住房管理暫 行辦法，辦法要求 2011年全市將建設(shè)公租房200萬平方米，其中各區(qū)開建 160萬平米，一市三縣各建 10萬平米； 2012年全市安排建設(shè)公租房 200萬平米； 2013年建設(shè) 100萬平米，三年累計(jì)建設(shè)公租房 500萬平米，政策惠及對(duì)象方面也有了較大的提升，除了本地居民外對(duì)于非本地戶籍人群也可取得申請(qǐng)條件，打破了原有經(jīng)適房體系下的局限，符合當(dāng)前貴陽發(fā)展需要； 根據(jù)公租房按照規(guī)定，公共租賃住房建設(shè)遵循戶型小、功能齊、配套全的原則，單套建筑面積嚴(yán)格控制在 60平方米以下，全市三年共建成 500萬平米，就意味著未來三年將有 10萬套 60平米以下的小戶型入市，且分布的范圍較廣，對(duì)于以中小戶型為主打的項(xiàng)目或產(chǎn)生影響，特別是那些用地指標(biāo)受“ 7090政策”限制的項(xiàng)目，其產(chǎn)品區(qū)間將進(jìn)一步受到擠壓。 三 、 2011 年 貴陽 主城區(qū)土地市場(chǎng)分析 圖 2008年 土地 2011年全市成交土地 84宗，成交面積 出地塊總建筑面積約 交金額約 1037億元，成交面積、建筑面積及金額較往年均大幅上升，達(dá)到歷年最高，供需量推動(dòng)土地成交走高。上半年交易火熱，尤其是 4月份，多塊大宗土地出讓，下半 19 年反應(yīng)較平 。 圖 2011年貴陽市土地成交走勢(shì) 貴陽市成交的平均地價(jià)由 08年的 792元 /上升至 11年 1363元 /，整體增幅達(dá)到 72%，土地成本增加；而成交的平均樓面價(jià)基本持平，由 08年的 359元 /小幅上升至 11年的 385元 /；這反應(yīng)出高容積率的地塊集中放量，明年市場(chǎng)將涌現(xiàn)一大批同質(zhì)化的商業(yè)、高層住宅； 成交區(qū)域及性質(zhì) 圖 2011年土地成交各區(qū)域構(gòu)成 從供應(yīng)區(qū)域來看，本年貴陽土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)，與去年不同，兩城仍是供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，次戰(zhàn)場(chǎng)由烏當(dāng)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榻痍栃聟^(qū)的供應(yīng)，白云區(qū)的工業(yè)仍保持一定的供應(yīng)市場(chǎng)份額 。 圖 2011年土地供求情況 20 兩城區(qū)政府積極推動(dòng)“舊城改造”以及金陽新區(qū)“十二五”的調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)由商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝缕髽I(yè)的辦公、辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等供應(yīng)為主，改變?cè)搮^(qū)域房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的現(xiàn)狀。兩區(qū)域合計(jì)成交 961余萬平米，占 61%的市場(chǎng)份額 ;烏當(dāng)區(qū)的供應(yīng)縮減較為凸顯，由 2010年的 38%的市場(chǎng)份額縮減到 2011年的 無大型房開企業(yè)置地，大部分成交為奶牛場(chǎng)的工業(yè)用地（酒類、蔬菜以及副食品加工類） 2011年商住綜合用地依然是土地市場(chǎng)供應(yīng)的 主力，隨著“舊城改造”及城市整體城市規(guī)劃發(fā)展，純住宅、商業(yè)、辦公用地被商住綜合取代，樓面成本有所減少，商業(yè)、辦公推量隨之增大 。 圖 2008年 圖 2011年 貴陽各區(qū)域平均地價(jià) 21 圖 2011 年土地供求情況（按用途均價(jià)分類） 2011年整體地價(jià)為 1363元 /平米（ 2011年 1149元 /平米），整體拿地成本增長(zhǎng)。其中，兩城區(qū) 1499元 /平米（ 2010年 1643元 /平米），金陽新區(qū)地價(jià) 1786元 /平米（ 2010年 2046元 /平米），白云區(qū) 455元 /平米（ 2010年成交的主要為工業(yè)用地， 2009年 441元 /平米），烏當(dāng)區(qū) 993元 /平米（ 2010年 1660元 /平米），小河區(qū)地價(jià) 850元 /平米，花溪區(qū)地價(jià) 1654元 /平米。 表 各區(qū)域大宗土地 22 兩城區(qū)“舊城改造”項(xiàng)目領(lǐng)銜大手筆，如五里沖、大營(yíng)坡棚戶項(xiàng)目改造，呈現(xiàn)拿地成本低、容積率高、物業(yè)類型多樣化的特點(diǎn)。值得注意的，花溪區(qū)近年來以房?jī)r(jià)高、供不應(yīng)求的市場(chǎng)契機(jī)，吸引不少地產(chǎn)大鱷垂涎，保利地產(chǎn)已領(lǐng)軍 67萬方的“花溪第一大盤”進(jìn)入該區(qū)域，明年碧桂園預(yù)計(jì)將在該區(qū)域也開始大范圍的 “圈地運(yùn)動(dòng)”。 圖 2011年大型房開企業(yè)拿地情況 保利集團(tuán)、萬科勁嘉、上海綠地、中鐵集團(tuán)四大外地房開揮師貴陽積極儲(chǔ)地布局，保利與往年不一樣，由烏當(dāng)區(qū)“大本營(yíng)”轉(zhuǎn)向花溪區(qū)域開拓疆域，將成為該區(qū)域的新生代“霸主”；年底萬科在小河區(qū)域大大出手，與正在銷售的萬科勁嘉 百萬平米的超大規(guī)模，奠基了萬科在小河的龍頭位置；上海綠地則按兵不動(dòng)，繼續(xù)在白云區(qū)大本營(yíng)擴(kuò)張版圖，與恒大集團(tuán)搶占該區(qū)域市場(chǎng)份額；中鐵集團(tuán)繼續(xù)在城南片區(qū)筑城； 在外地房開幾分天下的同時(shí)，本土豪強(qiáng) 中天城投 和宏益房開分別拿下約 58萬方和 195萬方的土地，鑄就目前貴陽“超大樓盤”的方式，搶灘城南和漁安井片區(qū)；中建四局拿下城北中心 大營(yíng)盤位置，屬于“十二五“規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域升值前景巨大 23 金陽板塊、烏當(dāng)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整，該區(qū)域的房地產(chǎn)白熱化的發(fā)展方向已在政策宏觀調(diào)整下發(fā)生轉(zhuǎn)變，商品房供應(yīng)量上增加不大 。 總結(jié)： 從宏觀調(diào)控的層面上看， 2011年國(guó)家對(duì)樓市擴(kuò)大了限購(gòu)范圍，加大了限購(gòu)力度，房地產(chǎn)調(diào)控在今年初見成效，信貸投放持續(xù)優(yōu)化，政策調(diào)控不太可能會(huì)放松，而逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸將是明年樓市的主基 調(diào)。 從 土地 市場(chǎng)來看， 2011年貴陽土地供需市場(chǎng)整體表現(xiàn)不突出，全年土地供應(yīng)與成交環(huán)比均有所下降，供應(yīng)土地多以小規(guī)模地塊為主，加上樓市政策調(diào)控的影響，下半年開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓撸獾亻_發(fā)商顯得較為謹(jǐn)慎，反之本地開發(fā)商成為今年的主力軍。 從供應(yīng)市場(chǎng)來看，批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)比下降，新增供應(yīng)方面，金陽區(qū)、南明區(qū)和云巖區(qū)成為市場(chǎng)供應(yīng)主力， 2011年貴陽樓市以普通高層供應(yīng)為主，同時(shí)在戶型方面兩房、三房成為占主導(dǎo)地位，市場(chǎng)高端物業(yè)相對(duì)較稀缺。 從需求來看， 2011年貴陽市商品房成交受樓市調(diào)控的影響不是很大，全年成交走勢(shì)相對(duì)交平穩(wěn)，成交均價(jià)波動(dòng)不大，但下半年由于調(diào)控政策的持續(xù)，加大了購(gòu)房者的觀望情緒，年末成交略有下降，在明確限購(gòu)政策將在明年延續(xù)之后，又給市場(chǎng)增加了更多期待。 四 、近期政策解讀 1、 2011年中國(guó)房地產(chǎn)重點(diǎn)政策回顧 2011年為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，國(guó)務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)等相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。 2011年 1月 14日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011年 1月 20日起， 上調(diào)存款 類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2011年 1月 17日：銀監(jiān)會(huì)召開 2011年工作會(huì)議，會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對(duì)稱，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。 2011年 1月 25日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 24 2011年 1月 26日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施 (下稱 “新國(guó)八條” ),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買 第二套住房 的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 2011年 1月 27日：財(cái)政部公布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足 5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。 2011年 1月 28日：（財(cái)政部）上海和 貴陽 正式實(shí)施 房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。 2011年 2月 8日：中國(guó)人民銀行決定，自 2011年 2月 9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣 存貸款基準(zhǔn)利率 。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2011年 2月 9日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知，要求從 2011年 2月 9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0 20個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至 五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0 25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至 2011年 2月 18日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011年 2月 24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款 準(zhǔn)備金率 2011年 3月 18日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2011年 04月 05 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2011 年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 2011年 4月 17日：中國(guó)人民銀行決定，自 2011年 4月 21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2011年 4月 19日 :國(guó)土部資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘 藏春 4月 19 日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部要適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對(duì)閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時(shí)要繼續(xù)完善 招拍掛 制度。改變過去完全依靠?jī)r(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價(jià)。 2011年 5月 1日：根據(jù)國(guó)家發(fā)改委于 2011年 3 月 16 日發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 ，從 5月 1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)” 25 的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ，將處以每套房 5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得 5倍以下罰款；沒有違法所得，處 5萬元以上 50 萬元以下罰款。 2011年 5月 10日：住建部下發(fā)了關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知，要求各地 在下發(fā)文件后的 20個(gè)工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定， 6月 9日則是公布信息的最后期限，截至 6月 9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。 2011年 5月 12日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011年 5月 18日起， 上調(diào)存款 類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2011年 5月 19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，完成 1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。 2011年 6月 14日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011年 6月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款 準(zhǔn)備金率 2010年 7月 6日：中國(guó)人民銀行決定，自 2011年 7月 7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民 幣 存貸款基準(zhǔn)利率 。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 2011年 7月 14日：國(guó)務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分 城市房?jī)r(jià) 上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購(gòu)。 2011年 8月 17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的 5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)：6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或 1至 6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的； 1至 6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快、 調(diào)控政策 執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。 2011年 11月 30 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2011年 12月 5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 2011年 12月 9日：胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理 回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。 26 2、 “國(guó)八條”確立基調(diào)，明確調(diào)控措施 2011年 1月，即春節(jié)前夕，“國(guó)八條”出臺(tái)，確定了全年 房地產(chǎn) 調(diào)控基調(diào)，同時(shí)也拉開了全國(guó)范圍嚴(yán)格控制房 地產(chǎn) 行業(yè)的序幕。 （ 1）控價(jià)格：“國(guó)八條”首次釋放通過調(diào)控平抑的信號(hào)，即“將房?jī)r(jià)控制在合理水平”，并且要 求地方政府上報(bào)年度價(jià)格控制目標(biāo)。 （ 2）強(qiáng)保障：再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性 住宅 建設(shè)，并確定年度、十二五期間建設(shè)目標(biāo)，并要求地方政府逐級(jí)分解。 （ 3）嚴(yán)問責(zé)：對(duì)房?jī)r(jià)控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時(shí)間限制，并要求對(duì)公眾公開，使“問責(zé)制”的落實(shí)有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。 （ 4）擴(kuò)范圍：將限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的涉及范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)行全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控。 3、 地方政府細(xì)則跟進(jìn)，北京舉措 最為嚴(yán)厲 在“國(guó)八條”出臺(tái)之后，所有調(diào)控要求范圍內(nèi)的城市均先后出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，其中限購(gòu)、確定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)這兩項(xiàng)重量級(jí)的措施均為北京最為嚴(yán)厲。此外，年底北京市在調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也調(diào)整了存量房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，從而大幅提供存量房交易稅費(fèi)。 （ 1）限購(gòu)：北京市進(jìn)一步強(qiáng)化了 2010年 4月開始執(zhí)行的限購(gòu)政策，