白云錦繡花園策劃書

1 白云錦繡花園策劃書 第一部分 20 01 年廣州市樓市概述 2001 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。但總體衡量，預(yù)計(jì)廣州房地產(chǎn)業(yè)在 2 0 0 2 年仍將繼續(xù)維持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的格局。發(fā)展的主要特點(diǎn)表現(xiàn)為： 1 商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈 2001 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各個(gè)樓盤為了促銷，花樣百出，用盡招術(shù)，甚至連“無理由退房”這種手段都用上了，反映激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。從商品房市場(chǎng)的供求狀況看， 2 0 0 1 的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 2 0 0 1 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量增加土地儲(chǔ)備，顯示 2 0 0 1年商品房的供應(yīng)潛力不可小視； 此外，到 2 0 0 1 年底，商品房的新開工面積、在建規(guī)模、現(xiàn)樓存量均有增長(zhǎng)，因此， 2002 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，供求矛盾將更加尖銳，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。令人感興趣的是，在競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的 2 0 0 2 年，樓盤促銷還會(huì)玩出什么新花樣，“降價(jià)”能否成為樓市的一種趨勢(shì)？樓盤還有多大的降價(jià)空間？當(dāng)然，在用盡了各種花招之后， 開發(fā)商們可能會(huì)冷靜下來，理智地發(fā)現(xiàn)認(rèn)認(rèn)真真為購(gòu)房者著想，兢兢業(yè)業(yè)地提高樓盤綜合素質(zhì)才是贏得市場(chǎng)的最好手段。 2 2商品住宅價(jià)格仍受供求關(guān)系制約，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)一步趨向社會(huì)平均利潤(rùn) 由于 2 0 0 1 年商品住宅市場(chǎng)供 求矛盾進(jìn)一步加劇，商品住宅價(jià)格將受到供求關(guān)系的制約而有繼續(xù)下降的動(dòng)力。但 2 0 0 0 年廣州市商品住宅總體價(jià)格下降近 10%后，發(fā)展商讓利的空間越來越窄，價(jià)格繼續(xù)下降的空間已越來越??；而且，城郊低價(jià)樓盤銷售在總成交中的比例也已經(jīng)達(dá)到一定程度，不可能再有明顯的增長(zhǎng)，反而中高價(jià)樓盤銷售有逐漸增加的趨勢(shì)，價(jià)格重心下移導(dǎo)致整體價(jià)格下降的動(dòng)因不足。 因此，2 0 0 2 年商品住宅價(jià)格將呈牛皮盤整的態(tài)勢(shì)，上下兩難是 2 0 0 2 年房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)。住宅價(jià)格繼續(xù)面臨下降的壓力，而利率卻有上升的可能，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)一步趨向社會(huì)平均利潤(rùn)。 按照房 地產(chǎn)項(xiàng)目平均兩年半的開發(fā)周期計(jì)算，前幾年的 7 次降息使房地產(chǎn)總的開發(fā)成本平均下降 5 . 5 ，成本的下降在一定程度上抵消了價(jià)格下降對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的影響。 3新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將建立新的樓市發(fā)展格局 2001 年是新世紀(jì)的第一年，也是廣州實(shí)施第十個(gè)五年計(jì)劃的第一年，廣州將進(jìn)一步調(diào)整城市形態(tài)和城市功能分區(qū)，實(shí)施“北抑、南拓、西調(diào)、東移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)向東、向南、沿珠江向海濱發(fā)展，在調(diào)整完善中心區(qū)大組團(tuán)的情況下，發(fā)展東翼大組團(tuán)，構(gòu)建南翼大組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展居住、旅游等，并重點(diǎn)對(duì)珠江沿江區(qū)域進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，構(gòu)建珠江 口門戶及廣州景觀門戶，塑造具有國(guó)際水準(zhǔn)的濱海城市新形象。新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領(lǐng)樓市發(fā)展新格局的形成。南部樓 3 市的發(fā)展將由大石、南村逐步向東南沿珠江推進(jìn)，南沙、蓮花山等沿珠江地區(qū)有新的發(fā)展機(jī)遇；琶洲地區(qū)將成為廣州景觀門戶的重要地區(qū)，隨著華南快速干線、環(huán)城高速的建成，地鐵二號(hào)線的推進(jìn)，“南肺”保護(hù)以及廣州會(huì)展中心的開工建設(shè)，琶洲地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的外部條件日趨成熟，預(yù)計(jì) 2002 年，該地區(qū)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)之一；另一個(gè)重點(diǎn)地區(qū)是東圃地區(qū)，廣園東路竣工后，該地區(qū)交通條件大為改善，隨著廣東奧林匹克體育中心的竣工以及體育 中心周邊景觀設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等項(xiàng)目的竣工，該地區(qū)的環(huán)境形象將更進(jìn)一步改觀。 此外，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均 G D P 超過 3 0 0 0 美元時(shí)，市中心區(qū)人口向郊區(qū)遷移現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)。 2 0 0 1 年廣州的人均G D P 已經(jīng)達(dá)到 3 6 23 美元， 隨著城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)；以及消費(fèi)者住房的多樣化需求， 一部分收入較高的消費(fèi)者 為了追求生活質(zhì)量和情調(diào)，愿意購(gòu)買郊區(qū)的住宅，同時(shí)， 另一部分工薪階層， 在擴(kuò)大住房面積時(shí)，為了減小貸款壓力，會(huì)選擇房?jī)r(jià)較低的近郊區(qū)住宅， 不同的消費(fèi)需求都會(huì)造成近郊區(qū)住宅的銷售比例增加。預(yù)計(jì)進(jìn)入 2002 年后，隨著我市城市建設(shè)進(jìn)一步向南、向東發(fā)展，廣州居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)將進(jìn)一步明顯。 4房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，規(guī)模經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)繼續(xù)加強(qiáng) 造成目前住宅供求比例失衡，空置持續(xù)上升主要有兩方面的原因，一是住宅行業(yè)對(duì)于新的發(fā)展商來說進(jìn)入障礙小。 與家用電器、汽車制造、石油化工等平均規(guī)模已達(dá)到 20 億元以上的行業(yè)相比，新的住宅發(fā)展商的資金進(jìn)入障礙較小；與高科技、電子等要求具有較強(qiáng)的產(chǎn)品研 4 究和開發(fā)能力的行業(yè)相比，新的發(fā)展商的技術(shù)進(jìn)入障礙較小。 二是住宅行業(yè)的平均經(jīng)營(yíng)規(guī)模不高，沒有形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)局面。 到 1997 年，全國(guó)家用電 器行業(yè)前 10 名的市場(chǎng)份額已達(dá)到 84， 而在住宅行業(yè)中，上海、深圳等地前 10 名的市場(chǎng)份額都沒有超過 40。在住宅市場(chǎng)發(fā)育較早的香港，前 10 名的市場(chǎng)份額已達(dá)到 80左右。 由于商品房開發(fā)的集中度不足，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)也不明顯，商品房市場(chǎng)的信號(hào)一般因生產(chǎn)周期較長(zhǎng)而滯后一年左右，因而也導(dǎo)致了相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的滯后。 第二部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體概述 5 （一） 白云區(qū)簡(jiǎn)介 1 、交通狀況 白云區(qū)交通發(fā)達(dá)，路網(wǎng)建設(shè)完善，是廣州市東西南北交通的緩沖區(qū)也是廣州對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來、文化交流的重要窗口 。白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落在區(qū)內(nèi)，京廣、廣三和武廣鐵路干線橫貫整個(gè)白云區(qū)。白云區(qū)有全國(guó)最發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，南北有京珠高速、 1 0 5 國(guó)道、 1 0 6 國(guó)道、 107國(guó)道、新廣從、廣清高速、機(jī)場(chǎng)高速等；東西有廣深高速、廣佛高速、北環(huán)高速、華南快速干線、九太公路等；興建之中的地鐵二號(hào)線在白云區(qū)設(shè)有多個(gè)出口，白云區(qū)的交通狀況有望在近年有更大的改觀。航空、地鐵、輕軌及地面交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成了白云區(qū)的立體交通系統(tǒng)，為白云區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展鋪就了康莊大道。 2 、市政規(guī)劃 白云區(qū)是市政規(guī)劃的重點(diǎn)，城市規(guī)劃較為先進(jìn)完善，區(qū)域功能明確。隨著市政 規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)將搬往花都，污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)將受到整治，區(qū)內(nèi)環(huán)境將進(jìn)一步改善。目前白云區(qū)在建或擬建大型建設(shè)項(xiàng)目共有 18 項(xiàng)，預(yù)計(jì)投入資金將超過 3 0 0 億元，這些項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用將會(huì)對(duì)白云區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，也為該區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供良好的契機(jī)，有助白云區(qū)下一步的發(fā)展規(guī)劃。此外，市政府的“北抑南拓”及“一年一小變，三年一中變”的發(fā)展計(jì)劃也對(duì)白云區(qū)今后的發(fā)展方向產(chǎn)生意義深遠(yuǎn)的影響。 （二） 白云區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1 、 白云區(qū)住宅分布狀況 6 縱觀白云區(qū)的樓盤開發(fā)狀況，區(qū)內(nèi)樓盤的呈帶狀分布，主要集中在以下幾個(gè)重要路段：增槎路、西灣路、廣花路、機(jī)場(chǎng)路、黃石路、同和路、新廣從路（現(xiàn)為白云大道）等；此外，白云山麓及南湖周邊也是住宅樓盤的主要分布地帶，南湖周邊更集中了白云區(qū)的數(shù)個(gè)高檔豪宅盤，如白云堡豪苑、山水庭園、頤和山莊、江南世家等。總體說來，白云區(qū)的樓盤分布具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1 ）以城市規(guī)劃為發(fā)展依據(jù)，樓盤的分布具有可推測(cè)性。市政設(shè)施先行，以城市規(guī)劃為發(fā)展節(jié)奏是白云區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)之一。區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大不斷發(fā)展并逐步變得成熟市政建設(shè)功不可沒。白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)從第一階段發(fā)展至今，市政設(shè)施 如教育、醫(yī)療等配套不斷地得到完善，交通狀況、人居環(huán)境大大改善，居住條件日益成熟，從以往的郊農(nóng)地區(qū)一躍成為現(xiàn)今的居住旺地，樓盤的分布向交通設(shè)施和大型市政配套落戶的地段集中。以機(jī)場(chǎng)路板塊的發(fā)展為例，隨著機(jī)場(chǎng)路周邊的市政項(xiàng)目的相繼建設(shè)、竣工和交付使用，這一板塊的樓市一路升溫，機(jī)場(chǎng)的搬遷也將影響到該板塊的住宅分布?？梢灶A(yù)見，一座嶄新的“白云新城”將在這里崛起。此外，地鐵的建設(shè)也將影響到住宅樓盤的分布，地鐵沿線將成為樓盤的集結(jié)地帶。 （ 2 ）依山而建，傍水而居是白云區(qū)樓盤分布的特點(diǎn)之一。隨著白云區(qū)住宅樓盤的深入開 發(fā)，發(fā)展商愈來愈注重樓盤的選址，白云山麓成為眾發(fā)展商的鑾戰(zhàn)之地。倚綠山莊、恒駿山莊、東方明珠花園、保利白云山莊、云山別墅等聯(lián)袂引領(lǐng)白云區(qū)山景樓盤，樓盤的選址大有包圍白云山之勢(shì)。南湖板塊逐漸揭開其神秘的面紗，露出冰山一角，引起廣州豪宅市場(chǎng)的強(qiáng)烈震動(dòng)。白云堡豪苑、江南世家、頤和山莊、山 7 水庭園相繼推出，雅居樂集團(tuán)的介入，以南湖板塊為代表的山水豪宅欲與珠江新城、濱江豪宅三分廣州豪宅市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)顯露無遺。受多因素的影響，白云區(qū)樓盤依山而建傍水而居的分布格局在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有很大的改變?！澳贤乇币帧钡陌l(fā)展規(guī)劃只會(huì)使區(qū) 內(nèi)山水樓盤倍受眾買家的關(guān)注和推崇。 （ 3 ）白云區(qū)樓盤分布注重路段的選擇，交通在很大程度上決定了樓盤的分布。白云區(qū)樓盤的分布以機(jī)場(chǎng)路、同和路等重要路段為基礎(chǔ)，呈半環(huán)狀分布，逐漸向白云山麓靠攏，并隨著機(jī)場(chǎng)路、白云大道的建設(shè)慢慢地與市區(qū)樓盤連成一片。 總體而言，白云區(qū)住宅樓盤的分布受到眾多因素的影響。地鐵建設(shè)、機(jī)場(chǎng)搬遷等眾多利好消息對(duì)白云區(qū)樓盤的分布趨勢(shì)產(chǎn)生很大的影響；市政規(guī)劃、城市建設(shè)也都在很大程度上制約著樓盤的分布；政府最近推出的“北優(yōu)”代替“北抑”的規(guī)劃案對(duì)今后白云區(qū)住宅樓盤的分布有深遠(yuǎn)的影響 ，有助于把白云區(qū)與廣州“后花園” 花都連成大型的生活社區(qū)，形成互補(bǔ)互利的社區(qū)格局，白云區(qū)住宅分布面臨重大變陣。 白云區(qū)上半年住宅交易情況一覽表 面積：平方米 均價(jià)：元 /平方米 月份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 8 高層 38722 37893 39816 50707 45288 56854 高層均價(jià) 4425 4774 4482 4371 4247 4417 多層 31872 28920 28920 43487 24694 27902 多層均價(jià) 4487 3892 3892 4612 3934 3713 由上述圖表可以看出，白云區(qū)住宅成交量呈逐月上升態(tài)勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，白云區(qū)的住宅成交量位居全市第三，成交量和成交金額較去年同期由很大的增長(zhǎng)。 總體而言，白云區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)是近兩年廣州樓市迅速崛起的后起之秀 ， 產(chǎn) 業(yè) 成 長(zhǎng) 速 度 十 分 快 ， 住 宅 開 發(fā) 逐 步 走 上 規(guī) 模 化 、 精 品 化 的 道路，區(qū)內(nèi)住宅素質(zhì)不斷提高，大型樓盤、明星樓盤不斷涌現(xiàn)。 目前白云區(qū)以山水著稱的云山板塊、南湖板塊的豪宅盤以及眾多的中低檔盤白云區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖0200040006000一月 二月 三月 四月 五月 六月高層均價(jià)多層均價(jià)白云區(qū)住宅成交量走勢(shì)圖0200004000060000一月 二月 三月 四月 五月 六月高層多層 9 為廣州樓市增添了許多的亮點(diǎn)。云山、南湖板塊的興起再度成為“北部”樓市的焦 點(diǎn)，逐漸形成與珠江新城、濱江東板塊三分廣州豪宅時(shí)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)；機(jī)場(chǎng)路、黃石路等眾多路段的中低檔也紛紛叫板“華南板塊”，欲與之決一高低。 （三）白云區(qū)住宅市場(chǎng)行情概述 白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)是白云區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在廣州樓市中具有不可或缺的作用。從整體看，白云區(qū)住宅市場(chǎng)已進(jìn)入理性發(fā)展階段，住宅產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟。相對(duì)廣州住宅樓市的發(fā)展?fàn)顩r，白云區(qū)住宅市場(chǎng)的成長(zhǎng)速度是較快的，市場(chǎng)前景也是最為樂觀的。白云區(qū)住宅樓盤具有先天的優(yōu)勢(shì)，自然條件好、市政配套較完善、政府規(guī)劃到位等使得該區(qū)的地段升值潛力不斷增強(qiáng)。近年不 斷傳出的利好消息不啻為白云區(qū)住宅的發(fā)展注進(jìn)了一支強(qiáng)心劑，白云區(qū)住宅樓市表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)有如下的幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)： （ 1 ）住宅樓價(jià)將穩(wěn)步攀升，但增幅不會(huì)很大 “大廣州”概念客觀上把白云區(qū)置于“市中心”的位置，加上機(jī)場(chǎng)搬遷、地鐵 2 號(hào)線及輕軌延伸等市政利好，為造就名副其實(shí)的城北中心區(qū)域地位和吸引眾多的購(gòu)房者創(chuàng)造的條件。此外，新體育館的落成，“九運(yùn)會(huì)”的舉辦也為白云區(qū)住宅的形象提升創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，令該區(qū)的各種市政設(shè)施得以不斷地完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除豪宅外，白云區(qū)住宅均價(jià)從幾年前的不 足 4 0 0 0 元 /平方米漲到現(xiàn)今的 4 6 0 0 元 /平方米以上，穩(wěn)步地向中檔盤邁進(jìn)。 10 （ 2 ）近期樓市將平穩(wěn)發(fā)展，區(qū)內(nèi)住宅市場(chǎng)醞釀著大的變陣 白云區(qū)近來演繹著“西線無戰(zhàn)事“，表面上各大樓盤廣告宣傳明顯減弱，銷售策略似乎有了很大的改變，之前風(fēng)風(fēng)火火的促銷場(chǎng)面清靜了很多。但事實(shí)上，各大發(fā)展商并沒有放棄樓盤的促銷，各樓盤正醞釀著大的變陣。以機(jī)場(chǎng)路為例， 翠逸家園已進(jìn)入“尾貨”階段，廣告投入自然有所回落，其發(fā)展商的另一個(gè)大盤“世紀(jì)花園”正伺機(jī)入市，估計(jì) 10 月份將推出， 屆時(shí)與云集機(jī)場(chǎng)路又一居、萬方園、百順臺(tái)等樓盤將有 一番龍爭(zhēng)虎斗。舊機(jī)場(chǎng)搬遷后騰空的大片土地也將成為眾發(fā)展商鑾戰(zhàn)的又一戰(zhàn)場(chǎng)。占地 100 多萬平方米的花都南航碧花園橫空出世，是機(jī)場(chǎng)路最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 此外，雅居樂集團(tuán)將介入南湖板塊的豪宅的市場(chǎng)，想從火爆的南湖豪宅市場(chǎng)中分一杯羹。頤和山莊、山水庭園、白云豪堡、江南世家等豪宅盤再度狹路相逢，新一輪的促銷浪潮一觸即發(fā)。 （ 3 ） “新都市主義”的回歸為白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī) “新都市主義”與“住宅郊區(qū)化”是兩種并行不悖的居住理念，這兩種理念的提出在不同的時(shí)期影響著人們的購(gòu)買意向。 “住宅郊區(qū)化“使 華南板塊成為今年最大的贏家，而“新都市主義”的再度興起又使得市區(qū)住宅成為新的熱點(diǎn)。 兩種理念的激蕩和碰撞，一種折衷的平 11 衡主義將為地處城市邊緣的白云區(qū)、芳村區(qū)帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，白云區(qū)住宅市場(chǎng)將獲益菲淺。 具體而言，白云區(qū)地處城市邊緣，既能方便地享受大都市的繁榮，又不失為遠(yuǎn)離煩囂的一片綠地，是居住的理想地段，因而必能受到眾多回歸都市的買家青睞。 二、項(xiàng)目區(qū)域各板塊市場(chǎng)分析 白云區(qū)住宅樓盤大致可以分為以下幾個(gè)板塊：南湖板塊、同和板塊、機(jī)場(chǎng)路板塊、城西板塊、白云大道板塊。這幾個(gè)板塊是白云區(qū)住宅樓盤的重要分布地段 ，各板塊具體分析如下： （一）白云山 該板塊由于有著白云山和南湖這一稀缺性資源，是白云區(qū)諸板塊中樓價(jià)最高的。區(qū)域內(nèi)樓盤主要有：白云堡豪苑、頤和山莊、江南世家、山水庭苑。各樓盤情況如下表： 樓盤名稱 地理位置 建筑規(guī)模 配套設(shè)施 占地面積 建筑面積 頤和山莊 華南北道 1 3 1 6 0 0 1 0 4 6 7 0 學(xué)校、會(huì)所、健身中心、桑拿室等 山水庭苑 同和路南湖東側(cè) 1 2 0 0 0 0 8 0 3 7 8 會(huì)所、游泳池等 江南世家 南湖黃莊路段 1200 畝 商場(chǎng)、超市、銀行、酒樓、托兒所等 白云堡豪苑 白云堡大道 1 2 3 5 0 0 1 7 7 0 3 6 會(huì)所、球場(chǎng)、健身中心、桑拿室等 雅居樂 南湖東側(cè) 600 畝 不詳 不詳 白云山 南湖板塊各因素分析如下： 12 1 、環(huán)境 “云山珠水”歷來是廣州人引以為豪的驕傲。白云山 南湖板塊地處白云山麓，是白云區(qū)最具升值潛力的地段。該板塊項(xiàng)目依山而建傍水 居 ， 自 然 環(huán) 境 優(yōu) 越 ， 人 文 物 產(chǎn) 豐 富 ， 樹 木 郁 郁 蔥 蔥 ， 山 水 相 映 成趣，景觀錯(cuò)落有致，坐擁白云山和南湖風(fēng)景區(qū)。白云山是廣東名山之一，素有“市肺”和“氧吧”之稱；而南湖則是著名的旅游度假風(fēng)景區(qū)，是接待國(guó)家政要的地方。 2 、交通 白云山 南湖板塊由于城市規(guī)劃和政策性傾斜交通狀況已有很大的改觀，但交通網(wǎng)絡(luò)的完善仍有待時(shí)日。目前，白云山 南湖板塊與 市 區(qū) 之 間 的 主 要 交 通 干 線 是 同 和 路 ， 而 該 路 段 多 年 失 修 、 路 面 狹窄，車輛通行十分困難，交通瓶頸的問題尚未得到妥善的處置。 3 、配套 白云山 南湖板塊政府介入不足，市政規(guī)劃起步比較晚，市政設(shè)施和公共配套很不完善，主要靠小區(qū)自身的配套給以彌補(bǔ)。板塊周邊生活設(shè)施相當(dāng)缺乏，在很大程度上無法滿足居民的需求，給住戶帶來諸多的不便。 4 、價(jià)格 白云山 南湖板塊主要樓盤價(jià)格情況一覽表 單位：元 /平方米 樓盤名稱 平均定價(jià) 按揭均價(jià) 管理費(fèi) 13 頤和山莊 9350 8620 3 山水庭苑 9030 8760 南世家 7380 6510 云堡豪苑 公寓 1 1 8 4 0 1 1 6 0 0 4 別墅 1 1 4 7 0 1 1 4 7 0 南湖雅居樂 尚未開盤 尚未開盤 該板塊住宅價(jià)格都在 6 5 0 0 元 /上，是廣州豪宅的市場(chǎng)價(jià)，部分單位的樓價(jià)甚至高達(dá)萬元以上，價(jià)格足以與珠江新城、濱江東豪宅相媲美。 白云堡的售 價(jià)由于其特殊的市場(chǎng)定位，再加上近年豪宅市場(chǎng)價(jià)格的理性調(diào)節(jié)作用正在下降，目前售價(jià)在 11100 元 /平方米左右；然而同樣位于該區(qū)的頤和山莊，價(jià)格卻在大幅攀升，由于環(huán)境較佳，正加之開發(fā)商通過投入巨資營(yíng)造人文山頂公園，頤和山莊的樓價(jià)已經(jīng)由開盤時(shí)的 4000 多元 /平方米左右，上升至目前的 6000 多元 /平方米左右。南湖板塊的樓盤已超越了番禺大石的眾多大盤，進(jìn)入了高尚住宅的行列。 5 、客戶對(duì)象 區(qū)域內(nèi)客戶定位于社會(huì)高收入人士，主要有高收入的私營(yíng)企業(yè)主，高級(jí)白領(lǐng)人士，港澳臺(tái)等外籍人士、政府官員等。 6 、發(fā)展規(guī)劃 政府實(shí) 施“北抑南拓”的城市規(guī)劃方針，加強(qiáng)對(duì)白云山風(fēng)景區(qū)的保護(hù)，將嚴(yán)格限制白云山周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，有利于目前已開發(fā)建設(shè) 14 的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 政府最近決定以南湖為中心，周邊車程 15 分鐘為限構(gòu)建南湖高尚住宅群區(qū)，將完善該區(qū)的交通條件、配套設(shè)施并改善該區(qū)域的社區(qū)環(huán)境，大大提升區(qū)域形象。此外，云踞該板塊的多家發(fā)展商還會(huì)與政府?dāng)y手共同加快板塊內(nèi)市政設(shè)施的建設(shè)和完善，并加強(qiáng)同和路的改造和拓寬。 板塊分析： 白云山 南湖板塊是繼二沙島及濱江東、珠江新城之后的豪宅板塊，憑籍其優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源在廣州豪宅市場(chǎng)上有重要的 地位。該板塊具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、地利人和潛力大 白云山 南湖板塊，隨著白云堡豪苑、江南世家、頤和山莊、山水庭苑以及雅居樂等有實(shí)力、有規(guī)模的樓盤和發(fā)展商的相繼進(jìn)駐，逐漸為廣州地產(chǎn)界所樂道和熟知。該板塊位于白云山北麓、南湖之畔，風(fēng)光旖旎，坐擁湖景山色，已經(jīng)成為廣州樓市一顆冉冉上升的新星。 政府“北翼”規(guī)劃的出臺(tái)，對(duì)白云區(qū)周邊的地產(chǎn)開發(fā)作了嚴(yán)格的控制，使白云山周邊的樓盤開發(fā)有了數(shù)量上的嚴(yán)格規(guī)定。“北抑”與“北優(yōu)”政策的傾斜也為該板塊的發(fā)展提供了契機(jī)。 白云山 南湖板依山傍水，順應(yīng)地利人和，一 出生就彰顯豪氣，這將是二沙島之后又一豪宅匯聚之地。 2、自然環(huán)境十分優(yōu)越 白云山 南湖板塊是廣州“青山、碧水、藍(lán)天、綠地”山水城市理念的最好詮釋，人工與自然處于一種渾然天成的狀態(tài)。該板塊坐 15 擁有廣州“市肺”、“氧吧”之稱的白云山，懷攬輕波飄渺、水光粼粼的南湖，生態(tài)環(huán)境保存之完美，自然風(fēng)光之優(yōu)美在廣州當(dāng)屬無出其右者。 3、環(huán)境不斷完善 借九運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，南湖板塊的市政配套得到了快速的改善。在九運(yùn)會(huì)會(huì)場(chǎng)周邊地區(qū)及場(chǎng)館連接道路的景觀整治中，建筑物外立面的防盜網(wǎng)將統(tǒng)一被拆除，同一建筑物上的室外空調(diào)將按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)重新設(shè)置，工廠、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)體封閉圍墻將改為通透圍欄；此外，建筑物外立面，亂停亂放車輛現(xiàn)象，雜亂電線、通訊線路等也將得到相應(yīng)整治。隨著九運(yùn)會(huì)的如期舉行，白云山 南湖板塊有建成區(qū)域中心的可能。白云區(qū)政府也對(duì)南湖板塊作出了“高尚住宅區(qū)”的定位，有關(guān)部門正在加緊南湖周邊環(huán)境、城中村的整治，加快周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 （二）機(jī)場(chǎng)路板塊 機(jī)場(chǎng)路南通廣園中路，北往黃石路，與解放北路相連，因緊鄰白云機(jī)場(chǎng)而命名。機(jī)場(chǎng)路板塊指是機(jī)場(chǎng)路兩旁的樓盤所組成的板塊，它包括樂得花園、匯僑新城、宜福閣、白云明珠廣場(chǎng)、紫荊花園、海德花園、 百順臺(tái)、萬方園、翠逸家園、又一居、騰龍閣、和潤(rùn)花園、貝麗花園等十余個(gè)樓盤。大部分樓盤在機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)這一帶，另外有一部分在新市鎮(zhèn)一帶，即機(jī)場(chǎng)路北端。這一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下一些特性： 1 、 環(huán)境 16 機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)由眾多居住小區(qū)組成，有些是在售的商品房小區(qū)。也有些是國(guó)有企業(yè)的員工宿舍樓。這些居住樓集在一起形成整個(gè)區(qū)域良好的居住環(huán)境。人多而不雜，居住的人氣旺為即將入住的提供信心保證。 機(jī)場(chǎng)路北端新市一帶原為行政村，現(xiàn)在居住的有原村居，也有外出的打工人員、居住人口比較混雜。另外由于許多房屋為村民自建，出現(xiàn)整體 外觀差，并有臟和亂的存在。同時(shí)這一帶受到機(jī)場(chǎng)噪音的污染。 2 、 交通 機(jī)場(chǎng)路是聯(lián)通市區(qū)與北部花都的重要通道，來往的車輛多，而且目前是通往飛機(jī)場(chǎng)的唯一通道。這條路卻很容易塞車，特別是機(jī)場(chǎng)路的兩頭，即機(jī)場(chǎng)立交和新市處。目前新市處在建廣花高架，這在一定程度上會(huì)造成不便，待全部竣工后將會(huì)部分改善交通狀況。 同時(shí)，地鐵 2 號(hào)線正處于建設(shè)中，在機(jī)場(chǎng)板塊附近高設(shè)了 5 個(gè)站：江廈、新市、廣州體育館、遠(yuǎn)景和三元里，雖然開通尚需時(shí)日，但地鐵的方便快捷將會(huì)給這一帶的交通狀況以較大改觀。 3 、 配套 住宅多，相對(duì)生活配套便較為齊 備，區(qū)內(nèi)有學(xué)校、酒店以及小區(qū)的商鋪、肉菜市場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)有廣州民航子弟學(xué)校、云港大廈、民航酒店等。新市則有蕭崗購(gòu)物中心以及王太子服裝廣場(chǎng)等。但由于居住環(huán)境以住為主，商業(yè)氛圍相對(duì)市區(qū)中心較淡。 4 、 價(jià)格 17 機(jī)場(chǎng)路板塊的樓盤平均價(jià)格在 3 3 0 0 - 5 5 0 0 元 / 平方米 之間，機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)一帶的樓盤價(jià)格在 4 5 0 0 - 5 5 0 0 / 平方米之間，新市一帶的價(jià)格則在 3300 /平方米之間，機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)的樓盤價(jià)格相對(duì)較高，并且是白云和樓盤價(jià)格較高的，而新市一帶由于地理位置及環(huán)境的影響，樓盤價(jià)格較低。 5、 發(fā)展前景 機(jī)場(chǎng)路板 塊的發(fā)展前景關(guān)鍵在于舊機(jī)場(chǎng)搬遷所帶來的區(qū)域性地位的提升。新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)及投入使用，舊機(jī)場(chǎng)所在地將成為廣州北部的生態(tài)新城：白云新城。據(jù)規(guī)劃，白云新城東至白云山，南至廣園路，西至機(jī)場(chǎng)路，北至華南路，核心區(qū)域是 方公里的機(jī)場(chǎng)用地，規(guī)劃總面積 方公里，成為連接北部花都居住組成和市中心大組團(tuán)的樞紐，具有文化、娛樂、休閑功能，成為均衡發(fā)展居住、商貿(mào)、金融的地區(qū)性中心。白云新城規(guī)劃總?cè)丝?25 萬，將建設(shè)三個(gè)居住組團(tuán)和一個(gè)市屬公共設(shè)施中心。 白云新城的規(guī)劃充分考慮了綠化用地的建設(shè)，人與自然的和諧規(guī)劃使得白云新場(chǎng) 堪稱一座生態(tài)新城。據(jù)了解，白云新城將于 2005 年開始建設(shè)，規(guī)劃期限 2010 年。 毫無疑問，對(duì)消費(fèi)者而言，現(xiàn)在的住所在不遠(yuǎn)的將來會(huì)成為白云新城的鄰居，自然對(duì)這一區(qū)域會(huì)增添信心和喜愛，這樣便會(huì)促進(jìn)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 （三）白云大道板塊 18 這一板塊包白云大道南、黃石東路一帶，它包括體育花園、盈翠華庭、逸景居、東方明珠花苑、松云雅苑、保利白云山莊、隆康花園、白云高爾夫花園、祥景花園等。這區(qū)域的房地產(chǎn)特征有以下一些： 1 、 環(huán)境 白云大道位于白云山西側(cè)，這一帶的樓盤或多或少可以與白云山沾上邊，加上白云山為市重點(diǎn)保護(hù)景地 ，輻射到周邊較大范圍內(nèi)的環(huán)境，得以保護(hù)，沒有大型污染源，景觀資源好是這一帶的環(huán)境特點(diǎn)。在這一帶還有東方樂園和新體育館，待新體育館竣工之后，將成為這一帶的標(biāo)志性建設(shè)物之一。 另外由于這一帶背靠白云機(jī)場(chǎng)，一定程度的受到機(jī)場(chǎng)噪音的污染。 2 、 交通 白云大道南起廣園中路，北止文盛路，原屬景從路、大金鐘路北段，廣從一路至廣從三路，為 105 國(guó)道的一段。它與廣園路、黃石路相交，是連接市區(qū)與市北部郊區(qū)的重要通道。目前由于九運(yùn)會(huì)的一個(gè)體育館設(shè)在這里，這條路正在進(jìn)行 60 米路寬的拓建工程，目前這條路上的 住宅小區(qū)較集中在南北兩頭，交 通線路并不齊全，有數(shù)條公交車經(jīng)過，可以把客戶送到市中心的一些地方，如童心路等，同時(shí)地鐵 2號(hào)線經(jīng)過這一帶的北部江廈處，到時(shí)對(duì)本區(qū)域的交通會(huì)有一定的提升。 3、 配套 19 白云大道一帶的配套設(shè)施較少，從逸景居到廣州外語外貿(mào)大學(xué)的一段距離上沒有銀行、飲食、商店等配套設(shè)施，即使是逸景居、盈翠華庭的周邊也缺乏大型的商業(yè)設(shè)施、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套，白云大道與黃石路交匯處一帶則比較好，有大專院校，瑪莎女子中學(xué)，以及一些灑家。娛樂方面區(qū)域內(nèi)則有東方樂園作支撐，東方樂園是白云區(qū)及至廣州市的一個(gè)知名的娛樂場(chǎng)所。加上體育館建成之后， 其體育設(shè)施也是較好的配套資源。 4、 價(jià)格 白云大道板塊的平均價(jià)格范圍在 4000 / 平方米 之間，各盤的價(jià)格與其地理位置及個(gè)盤特點(diǎn)有關(guān)。白云大道南如逸景居約為4500 元 /平方米，東方明珠花苑為 4900 元 /平方米；而中間的白云高爾夫花園推出錯(cuò)層住宅，其標(biāo)準(zhǔn)層的價(jià)格約為 4200 元 /平方米，而錯(cuò)層住宅則為 4900 元 /平方米左右，這樣的一個(gè)價(jià)格幅度在廣州市內(nèi)處于中等水平；最近白云山的體育花園的價(jià)格約為 6000 元 /平方米左右，松云雅苑的價(jià)格則比較高，達(dá)到 6600 元 /。但整個(gè)板塊的價(jià)格與鄰近的機(jī)場(chǎng)路板塊相比 略低。 5、 發(fā)展前景 白云大道板塊的發(fā)展前景與這一帶的白云山和新體育館相聯(lián)，白云山為廣州市的市肺，為了保護(hù)這個(gè)市中心的綠洲，市政府采取了眾多的防范措施，從而在很大程度上以白云山周邊的地帶給以較大的發(fā)展前景，即周邊地帶的房地產(chǎn)始終能夠打著“白云山山景”這桿旗，為自己創(chuàng)造賣點(diǎn)。而新體育館的即將建成將為這一帶的樓市帶來利好， “六運(yùn)會(huì)”創(chuàng)造了天河，“九運(yùn)會(huì)”有可能再創(chuàng)造一個(gè)新的東 20 圃，而受九運(yùn)會(huì)的影響， 新的體育館的周邊樓盤必然會(huì)在概念上得以升華，進(jìn)而為本區(qū)域房市的發(fā)展增添砝碼。 6、 客戶對(duì)象 本板塊的客戶以周邊區(qū)域的 客戶為主。同時(shí)向廣州市的其它區(qū)域輻射，例如是盈翠華庭的定位為超時(shí)尚的住宅小區(qū)，來這里買樓的客戶不但有周邊的如廣源新村的客戶，也會(huì)有天河、海珠的客戶。從另一角度看，由于價(jià)格適中，以中青年夫婦為購(gòu)買主力。而體育花園、松云雅苑、保利白云山莊的客戶則是對(duì)山景有獨(dú)特喜好的人群。相對(duì)客戶定位比較高。 三、總述 白云區(qū)住宅是廣州樓市的重要組成部分，是白云區(qū)房地產(chǎn)的核心，也是該區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱力量，具有不可或缺的作用。 總體來說，白云區(qū)住宅樓盤大致可以分為高檔盤和中低檔盤，其中，中低檔住宅盤是白云區(qū)住宅樓市的主打力 量，也是廣州住宅市場(chǎng)的重頭戲，而高檔樓盤則初現(xiàn)端倪，露出冰山一角。從上述分析看，白云區(qū)的高檔盤主要分布在白云山 南湖板塊，現(xiàn)今推出的豪宅盤僅有四個(gè)：頤和山莊、山水庭苑、江南世家、白云豪堡以及即將推出的雅居樂花園 ， 比起珠江新城、濱江東等豪宅云集之地，是白云區(qū)高檔樓盤只能算鳳毛麟角，但這幾個(gè)樓盤卻能憑籍自身的優(yōu)勢(shì)叫板廣州豪宅市場(chǎng)，與珠江新城、濱江東及二沙島形成三足鼎立、三分廣州豪宅市場(chǎng)的局面；而中低檔盤的分布則較為廣泛，幾乎遍布白云區(qū) 21 的所有路段，形成大面積分布的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并有向北不斷蔓延的趨勢(shì)。 以下是白云區(qū)中 低檔樓盤的對(duì)比分析： 樓盤對(duì)比分析 1賣點(diǎn)對(duì)比 機(jī)場(chǎng)路 翠逸家園 舒服無價(jià)、翠逸家園 又一居 好生活、看得見 匯港苑 100%港式生活方式 紫荊花園 半山高尚居庭 百順臺(tái) 機(jī)場(chǎng)路上罕見的立體化園林小區(qū) 城西 同逸苑 西關(guān)新風(fēng)情 同德花園 同德大型成熟生活小區(qū) 富力半島花園 大型江景成熟配套社區(qū) 城西花園 純美山水生態(tài)、極品蘇杭園林 珠島花園 居住革命的綠、靜、美 白體育花園 白云新城綠化景觀主軸上的都市生態(tài)社區(qū) 盈翠華庭 超越時(shí)尚、活出 精彩 22 云大道 逸景居 白云山下果園居 東方明珠花苑 白云山下、龍頭大盤 白云高爾夫花園 尋常人家的生態(tài)家園 祥景花園 白云山下、祥景人家 松云雅苑 白云山里絕版的阿爾卑斯山村，標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際社區(qū) 同和路 保利白云山莊 山里的尊貴享受、把握住進(jìn)白云山的珍貴機(jī)會(huì) 倚綠山莊 白云山下，健康人家 云景花園 白云山畔 32 萬 M 2 湖景綠色小城 恒駿花園 千色生活無界限 從以上的賣點(diǎn)可以看到白云區(qū)的樓盤很大程度上與本區(qū)的重要景點(diǎn)白云山相連，如一半以上的樓盤說是在白云山下。由此可見，白云山在客 戶心中的地位。另外有一些樓盤的賣點(diǎn)是對(duì)一種生活方式的詮釋，例如盈翠華庭的時(shí)尚，翠逸家園的舒適。 2 價(jià)格對(duì)比 路段 名稱 一次性均價(jià) 按揭均價(jià) 機(jī) 場(chǎng) 路 翠逸家園 5480 5716 又一居 5253 5309 匯港苑 4595 4698 紫荊花園 3965 4009 百順臺(tái) 4320 4460 平均 4722 6 4838 4 城 西 同逸苑 3877 3957 同德花園 3539 3613 富力半島花園 5808 5808 城西花園 3577 3692 珠島 花園 4270 4360 平均 4214 2 4286 23 白 云 大 道 體育花園 5932 5994 盈翠華庭 5880 5942 逸景居 4500 4700 東方明珠花苑 4253 4300 白云高爾夫花園 4918 4972 祥景花園 4567 4665 松云雅苑 6204 6336 保利白云山莊 5753 5857 同 和 路 平均 5130 8 5231 1 倚綠山莊 3490 3545 云景花園 4476 4622 恒駿花園 3886 4017 平均 3950 6 4061 3 白云區(qū)的樓盤價(jià)格范圍在 3 0 0 0 0 0 元 / 平方米之間，根據(jù)地理位置、諸方面質(zhì)素不同而不同。由上表可以看出各個(gè)區(qū)域的平均價(jià)格，最近白云山的白云大道板塊的平均價(jià)格最高，一次性均價(jià)在 5 0 0 0元 / 平方米以上，其次為機(jī)場(chǎng)路板塊，依次后是城西板塊、同和路板塊。個(gè)盤最高為白云山下的松云雅苑，另外富力半島、盈翠華庭、保利白云山莊的價(jià)格比較高。 3戶型對(duì)比 名稱 一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 其它 翠逸家園 33 55 7 5 又一居 5 8 . 3 4 1 . 7 匯港苑 4 7 . 8 3 4 . 7 1 7 . 5 紫荊花園 8 4 . 2 1 5 . 8 百順臺(tái) 6 . 2 5 3 1 . 2 5 6 2 . 5 24 同逸苑 2 2 . 2 4 4 . 5 3 3 . 3 同德花園 20 60 20 富力半島花園 3 7 . 5 3 7 . 5 25 城西花園 8 67 25 珠島花園 8 . 3 50 4 1 . 7 體育花園 15 45 27 13 盈翠華庭 5 9 . 7 3 8 . 1 2 . 2 逸景居 5 6 . 6 3 2 . 3 1 1 . 1 東方明珠花苑 3 5 . 6 3 4 3 . 4 7 11 9 . 9 白云高爾夫花園 22 39 22 17 祥景花園 5 . 3 4 2 . 1 4 7 . 3 5 . 3 松云雅苑 5 . 6 7 7 . 8 5 . 6 6 . 6 4 . 4 保利白云山莊 7 . 5 7 4 . 6 1 7 . 9 倚綠山莊 9 . 6 5 6 . 2 2 1 . 7 1 2 . 5 云景花園 3 9 . 7 51 9 . 3 恒駿花園 5 1 . 0 4 3 6 . 4 6 1 2 . 5 總計(jì) 71. 35 8 4 7 . 9 2 8 3 7 . 2 3 1 5 6 . 9 2 3 . 6 5 5 . 8 7 . 2 比例 3 2 . 3 9 6 4 1 . 8 6 1 5 7 . 8 4 5 1 . 1 8 2 . 7 9 0 . 3 6 25 從以上表格可以知道二房、三房占極大比例，綜合在 80%以上，其中二房的比例略大。剩下的四房、一房都有一定的比重，較少的是大單位。由此可見，對(duì)平民百姓來講，中小戶型仍最受歡迎的。 規(guī)模對(duì)比 路段 名稱 占地面積 (萬 M 2 ) 總建筑面積 (萬 M 2 ) 機(jī) 場(chǎng) 路 翠逸家園 一居 0 匯港苑 30 120 紫荊花園 3 8 百順臺(tái) 0 城 西 同逸苑 3 5 同德花園 16 29 富力半島花園 5 城西花園 11 島花園 40 100 白 云 大 道 體育花園 7 14 盈翠華庭 逸景居 1 2 東方明珠花苑 1 白云高爾夫花園 10 20 祥景花園 云雅苑 和 路 保利白云山莊 綠山莊 景花園 32 75 26 恒駿花園 結(jié)： 白云區(qū)是廣州 占地面積最大、人口密度最小的一個(gè)區(qū)，區(qū)內(nèi)住宅樓盤的分布廣，既有豪宅盤又有經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中低檔盤，兼顧了不同買家的需求。目前該區(qū)在售的樓盤中價(jià)格、戶型、規(guī)模不盡相同，各有特色：中低檔住宅單價(jià)在 4 0 0 0 - 6 0 0 0 元之間，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用二房、三房等戶型為主，小區(qū)大的有占地幾十萬平方米、建筑面積過百萬平方米的，小的占地也有一萬平方米左右。其中，中低檔盤占白云區(qū)在售住宅樓盤的絕大部分，而高檔盤雖然所占比例不大但其地位不可忽略，也正是這些樓盤組成了白云區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 從以上的對(duì)比分析中可知， 白云區(qū)的樓盤多、開發(fā)面積大、房?jī)r(jià)相對(duì) 便宜，并擁有豐富的自然資源和有利的區(qū)域條件，且有多方利好的支持，因而必將成為廣州樓市中繼番禺之后的有一樓市熱點(diǎn)，地段升值潛力不可限量。 四項(xiàng)目區(qū)域的樓盤分析 物業(yè)名稱：頤和山莊 地理位置：廣州市白云區(qū)同各鎮(zhèn)永泰村金鐘嶺西南側(cè) 發(fā) 展 商：廣州頤和山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 1 0 4 6 7 0 平方米 建筑面積： 1 3 1 6 0 0 平方米 綠 地 率： 4 5 . 7 % 27 容 積 率： 1 . 2 5 建筑規(guī)劃： 工程進(jìn)度：第一 期在 2000 年春節(jié)前交樓 配套設(shè)施：學(xué)校、會(huì)所、健身中心、桑拿室等 價(jià)格狀況 一次性均價(jià) （元 / m 2 ） 按揭均價(jià) （元 / m 2 ） 單元最低售價(jià)（元） 單元最高售價(jià) （元） 8 5 3 0 8 6 2 0 6 2 8 4 5 6 0 7 8 2 7 0 0 以上價(jià)格為頤沁圓價(jià)格 管 理 費(fèi)： 3 元 / 平方米 戶型狀況：現(xiàn)推戶型主要是二廳四房、二廳五房、二廳六房，各戶 型所占比例均為三分之一。 樓盤賣點(diǎn)：廣州的頤和園 評(píng)述： 頤 和 山 莊 是 優(yōu) 質(zhì) 樓 盤 ， 具 有 明 顯 的 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) ， 集 居 住 、 休 閑 、 旅游、度假于一體其得天獨(dú)厚。山莊在規(guī)劃 設(shè)計(jì)上，在自然生態(tài)上做文章，使人回歸大自然；又利用現(xiàn)代的園林、建筑，使天賦與人工融為一體。在總體規(guī)劃上較恰當(dāng)?shù)胤从场皬V州的頤和園”（夏天的宮殿）的意念，構(gòu)成較濃厚的生態(tài)意境，表現(xiàn)出帶有古典氣息的意大利式的山地園林風(fēng)貌。不僅為居民提供了一個(gè)寬松、幽雅、舒適的居住、休閑、度假的理想場(chǎng)所；同時(shí)把天然與人工、現(xiàn)代與古典、東方與西方文化較好地融合在一起，有較濃厚的文化氛圍，成為真正的“頤和山莊” 生態(tài)園林住宅區(qū)。 28 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，除滿足居民的一般生活消費(fèi)需要外，特別關(guān)注居民的康體活動(dòng)，有近 8 萬平方米的山頂公 園，可供攀登，有昆明湖和多個(gè)泳池可供嬉水，可從事多種體育運(yùn)動(dòng)。在建筑物的設(shè)計(jì)上，除外觀的高文化品位，內(nèi)部設(shè)計(jì)則突出居民的適用性，考慮亞熱帶氣候特點(diǎn)，注意房屋的通風(fēng)、防塵等，把人的需要放在首位。 山莊物業(yè)還具有較高的投資價(jià)值。據(jù)物業(yè)所處的區(qū)位、北組團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，以及近期樓市的價(jià)格及其走勢(shì)山莊物業(yè)未來升值的潛力是可觀的。 物業(yè)名稱： 山水庭苑 地理位置： 廣州 . 白云區(qū)白云山麓，同和路南湖東側(cè) 發(fā)展商：廣州偉成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 8 0 3 7 8 建筑面積： 1 2 0 0 0 0 綠 化 率： 4 0 % 容 積 率：不詳 建筑規(guī)模： 19 幢小高層、高層住宅 配套設(shè)施：小學(xué)、商場(chǎng)、食肆、會(huì)所、游泳池等 工程進(jìn)度：現(xiàn)樓 價(jià)格狀況： 一次性均價(jià) （元 / 按揭均價(jià) （元 / 單元最低售價(jià) （元） 單元最高售價(jià)（元） 8 5 7 8 8 7 6 0 1 0 7 0 5 2 0 4 6 8 4 1 4 0 管 理 費(fèi)： 2 . 5 元 /平方米 29 戶型狀況：戶型有 3 房 2 廳、 3 房 1 廳 、 4 房 1 廳、 4 房 2 廳及復(fù) 式單位，面由 1 8 2 4 7 6 平方米不等，現(xiàn)推戶型中 3 房和 4 房所占比例分別為 6 2 . 5 %和 3 7 . 5 % 賣 點(diǎn)：南湖山水庭苑，廣州上流社區(qū) 評(píng)述： 山水庭苑憑借其得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和優(yōu)越的產(chǎn)品品質(zhì)成為廣州山景樓盤的代表作。該樓盤定位為上流社區(qū)，標(biāo)榜是“都市中的國(guó)家旅游渡假區(qū)”，引進(jìn)分質(zhì)供水系統(tǒng)和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，力求使社區(qū)的功能臻于完善。這樣的定位迎合了目標(biāo)客戶的居住需求，有效地提升了物業(yè)的品牌形象。此外樓盤在建筑設(shè)計(jì)上因地制宜，最大限度地保留了原有的植被，并 利用架空層、天臺(tái)綠化等手段，達(dá)到自然與建筑物的完美結(jié)合，使坡地建筑與自然地形渾然一體，小區(qū)布局錯(cuò)落有致，園林綠化極具觀賞性。發(fā)展商還聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并不斷地完善小區(qū)的配套設(shè)施，使小區(qū)社區(qū)環(huán)境得以不斷改善。 總體而言，山水庭苑推出半年多，但銷售進(jìn)度緩慢，銷售業(yè)績(jī)并不理想，一方面是由于發(fā)展商尚未全力促銷，另一方面則是由于該樓盤周邊的配套尚須時(shí)日去完善，購(gòu)買者持幣觀望，遲遲不能入市。 物業(yè)名稱：江南世家 地理位置：南湖黃莊路段 發(fā) 展 商：廣州清漪園房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 占地面積： 1 2 0 0 畝 30 建筑面積： 不詳 綠 化 率： 8 7 % 容 積 率：不詳 建筑規(guī)模：由 1 7 5 座別墅組成 配套設(shè)施：商場(chǎng)、超市、銀行、酒樓、會(huì)所、托兒所、醫(yī)療中心等 工程進(jìn)度：現(xiàn)樓 價(jià)格狀況： 一次性均價(jià) （元 / 按揭均價(jià) （元 / 單元最低售價(jià)（元） 單元最高售價(jià)（元） 7 5 1 0 7 6 8 0 1 3 9 2 8 5 8 2 3 6 2 6 9 7 管 理 費(fèi)： 4 . 8 元 /平方米 戶型狀況： 15 種別墅戶型，建筑面積 2 4 1 4 5 3 平方米，占地面積 11 4 6 9 1 平方米 賣 點(diǎn)： 南湖大型別墅群，締造高尚生活區(qū)。 評(píng)述： 該項(xiàng)目 占地面積達(dá)到了畝，是白云山 南湖板塊最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目 自然條件優(yōu)越，自然資源得天獨(dú)厚，樓盤定位為純別墅區(qū)。首期開發(fā)的 170 多套別墅，分布錯(cuò)落有致，盡現(xiàn)山水樓盤的淳樸本質(zhì)，其延續(xù)了南湖自然風(fēng)光的漪麗本質(zhì)。發(fā)展商憑籍其雄厚的實(shí)力，在南湖邊營(yíng)造出高尚生活區(qū)樓盤形象，從去年開盤至今，與周邊樓盤發(fā)展商聯(lián)手投入大量的財(cái)力物力提升樓盤的品牌形象，在廣 31 州豪宅市場(chǎng)中引起很大的震動(dòng)。 據(jù)發(fā)展商講，雖然近段時(shí)間未作推廣 ，但江南世家近期成交卻很紅火。 物業(yè)名稱：白云堡豪苑 地理位置：新廣從公路白云堡大道一號(hào) 發(fā) 展 商：白云堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 1 7 7 0 3 6 平方米 建筑面積： 1 2 3 5 0 0 平方米 綠 化 率：不詳 容 積 率：不詳 建筑規(guī)模：由 2 3 6 幢別墅合座高層豪華公寓組成 配套設(shè)施：會(huì)所、球場(chǎng)、健身中心、桑拿房、游泳池等 工程進(jìn)度：現(xiàn)樓 價(jià)格狀況（別墅） 一次性均價(jià) （元 / 按揭均價(jià) （元 / 單元最低售價(jià)（元） 單元最高售價(jià)（元） 1 3 6 0 0 1 3 8 9 0 5 3 7 3 5 0 6 7 6 6 4 0 8 管 理 費(fèi)： 4 元 /平方米 戶型狀況：不詳 賣 點(diǎn)：不詳 評(píng)述： 32 該項(xiàng)目占地萬平方米，三面環(huán)水，別墅和公寓均環(huán)繞萬平方米的天然湖依山而建。廣州北部豪宅群落的興起，白云堡功不可沒，當(dāng)年孤軍奮戰(zhàn)，與二沙島眾多豪宅單打獨(dú)斗，硬是殺出了一條血路，別墅價(jià)位曾飚升到元每平方米，當(dāng)仁不讓地成為廣州豪宅的一面旗幟。白云堡開白云山 南湖板塊豪宅先河，在該地區(qū)真正形成規(guī)模開發(fā)，其依靠 2 年多時(shí)間建 造起來的疊級(jí)設(shè)計(jì)，沿著中心人工湖建起了別墅群，開創(chuàng)了這里豪宅設(shè)計(jì)的新紀(jì)元。 白云堡的售價(jià)由于其特殊的市場(chǎng)定位，再加上近年豪宅市場(chǎng)價(jià)格的理性調(diào)節(jié)作用正在下降，目前售價(jià)在 1 1 1 0 0 元 /平方米左右。白云堡將其顧客群限于高收入人群這一狹窄的范圍，普通市民對(duì)其的認(rèn)識(shí)有限，但隨著白云山 南湖板塊的興起，白云堡逐漸被人們所認(rèn)識(shí)，彰現(xiàn)豪宅氣派。 物業(yè)名稱：百順臺(tái) 地理位置：廣花四路與機(jī)場(chǎng)路交界處 發(fā) 展 商：廣州市百順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 資 商：廣州工程總承包集團(tuán)有 限公司 占地面積： 2 5 8 0 0 m 2 建筑面積： 10 萬 m 2 建筑規(guī)模： 10 棟 16 層電梯洋房 綠 化 率： 3 0 % ， 1 0 0 0 0 m 2 首次公開發(fā)售： 2 0 0 1 年 7 月 27 日 硬件配套：會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、泳池、羽毛球場(chǎng) 33 軟件配套：封閉式物業(yè)管理，電子保安監(jiān)控系統(tǒng) 交通狀況：機(jī)場(chǎng)路及廣花路有較多車輛經(jīng)過 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 管 理 費(fèi)： 1 / m 2 客戶定位：周邊的