XX縣XX水庫景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 庫 景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總論 1 一、項(xiàng)目建設(shè)提要 2 二、項(xiàng)目選擇依據(jù) 2 三、項(xiàng)目報(bào)告編制依據(jù) 3 四、可行性研究結(jié)論 4 第二章 建設(shè)背景及必要性 5 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 6 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性及目的意義 7 三、 析 9 第三章 建設(shè)條件 14 一、自然條件 15 二、人文資源 15 三、交通區(qū)位 15 第四章 開發(fā)定位 17 一、指導(dǎo)思想 18 3 二、開發(fā)定位 18 第五章 功能布局 22 一、指導(dǎo)思想 25 二、功能分區(qū)及表現(xiàn)形式 25 三、盈利方式 31 第六章 游憩方式設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià) 32 一、景觀游賞的設(shè)計(jì)原則 33 二、游賞方式與內(nèi)容 33 三、旅游線路 35 第七章 運(yùn)作與實(shí)施方案 37 一、指導(dǎo)思想 38 二、實(shí)施方案 38 第 八章 營銷方案 42 一、指導(dǎo)思想 43 二、營銷理念 43 三、營銷方案 43 四、可操作性分析 44 4 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施 45 一、園林工程風(fēng)險(xiǎn) 46 二、投資風(fēng)險(xiǎn) 46 三、項(xiàng)目招商及管理風(fēng)險(xiǎn) 47 四、污染危害風(fēng)險(xiǎn) 48 第十章 效益分析及評(píng)價(jià) 50 一、社會(huì)效益 51 二、經(jīng)濟(jì)效益 51 第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 53 一、項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀 54 二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響 54 三、環(huán)境保護(hù)措施 54 四、 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 55 第十二章 結(jié)論 56 一、結(jié)論 57 5 第一章 總 論 6 一、項(xiàng)目建設(shè)提要 1、項(xiàng)目名稱： 庫 景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 3、項(xiàng)目建設(shè)單位： 、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 5、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：含紅星水庫周邊，土地面積約 5000 畝 6、 項(xiàng)目相關(guān)概況： 海景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目擬建于紅星水庫 區(qū)距成都市 157 公里，遂寧市 30 公里，南充市 38公里，鄰近 海、觀音湖、靈泉寺等著名景區(qū)。紅星水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯(cuò)， 四周環(huán)山，風(fēng)光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛，具有良好的生態(tài)優(yōu)勢。 7、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 在 紅星水庫 景區(qū)， 打造 以景觀 +文化 +旅游 為主線 ，功能豐富多樣的度假區(qū)為輔助功能的生態(tài)觀光旅游度假勝地 。 8、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)： 二、項(xiàng)目選擇依據(jù) 1、國內(nèi)紅葉旅游人氣火爆 隨著都市休閑旅游的發(fā)展，人們對(duì)金秋賞紅葉旅游的熱情日益高漲。全國陸續(xù)涌現(xiàn)出北京香山紅葉、濟(jì)南紅葉谷、重慶巫山紅葉、四川雅安等紅葉景區(qū)，吸引了大量游客的目光，許多景區(qū)在此期 間甚至出現(xiàn)了人滿為患的場面。 2、芳香產(chǎn)業(yè)鏈逐步興起 隨著生活水平的提高，人們對(duì)的精神與物質(zhì)消費(fèi)需求日益提高， 7 芳香產(chǎn)業(yè)作為一種新興高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，在歐美國家一直占有相當(dāng)穩(wěn)定的消費(fèi)市場。近年來，這股香潮已經(jīng)開始席卷 費(fèi)市場。 3、老年產(chǎn)業(yè)成為朝陽產(chǎn)業(yè) 老齡化社會(huì)的到來不可避免，隨著老齡化速度的加快，這一群體帶動(dòng)的消費(fèi)日益被眾商家重視。如今養(yǎng)老業(yè)被成為朝陽產(chǎn)業(yè)，成為很多企業(yè)投資的新興領(lǐng)域。環(huán)境優(yōu)美，且集休閑、居住、娛樂、服務(wù)于一體的多功能的老年度假區(qū)在各地悄然興起。 4、紅色文化旅游市場廣闊 紅色文化旅游是指 以革命紀(jì)念地、紀(jì)念物及其所承載的革命精神為吸引物，把紅色 人文景觀 和綠色 自然景觀 結(jié)合起來，把革命傳統(tǒng)教育與促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合起來的一種新型的主題旅游形式。 據(jù)統(tǒng)計(jì)： 3 年來，全國紅色旅游游客累計(jì)逾 4 億人次，其中自費(fèi)旅游占 全國紅色旅游綜合收入突破 1000 億元，成為許多革命老區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “切入口 ”和 “催化劑 ” 。 三、項(xiàng)目報(bào)告編制依據(jù) 1、遂寧市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要； 2、 綜合開發(fā)“十一五”規(guī)劃； 3、 態(tài)縣建設(shè)規(guī)劃； 4、 生態(tài)示范區(qū)建設(shè)規(guī)劃； 5、 壤； 6、四川省遂寧市旅游發(fā)展總體規(guī)劃； 7、四川省 旅游發(fā)展總體規(guī)劃； 8、四川省旅游管理?xiàng)l例； 9、四川省旅游政務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)； 10、充分的市場調(diào)查論證； 8 11、開發(fā)主體公司的資源能力評(píng)估； 四、可行性研究結(jié)論 本項(xiàng)目位 于紅星水庫 近 海、觀音湖、靈泉寺等著名景區(qū)。擁有良好的旅游大環(huán)境市場，以及生態(tài)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。 項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)年來訪游客將達(dá)到 人次，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值約為 。 使 游快速融入的遂寧精品旅游線中，實(shí)現(xiàn)濟(jì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同 時(shí)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)、社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)均屬良好，因此本項(xiàng)目是可行的。 9 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 10 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 1、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 （ 1） 旅游產(chǎn)品多元化 以名山大川觀光為主的傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品將逐漸被更趨多樣化的旅游產(chǎn)品所取代。 （ 2） 自駕游成為潮流 游客自駕車訪舊懷古、回歸自然為主題的消遣性度假旅游、休閑旅游迎合了現(xiàn)代旅游者崇尚自我的需求，將會(huì)熱銷。 （ 3） 鄉(xiāng)村體驗(yàn)旅游升溫 領(lǐng)域?qū)拸V、規(guī)模較大、特色突出、快速發(fā)展的農(nóng)村旅游格局，成為國內(nèi) 短期旅 游 的主要支撐，滿足了二分之一的旅游市場需求。 （ 4） 度假游成為時(shí)尚 在現(xiàn)代社會(huì)中，人們長期生活在沉重的工作壓力下，無一不感到身心疲憊。度假游作為一種 “放松身心、感受自然 ”的深度旅游，漸漸受 高端人群喜愛。 2、遂寧實(shí)施全域遂寧及旅游目的地戰(zhàn)略 （ 1）旅游目的地戰(zhàn)略 遂寧市委、政府 依托觀音故里、觀音湖和 海三大優(yōu)勢旅游資源，強(qiáng)力推進(jìn)旅游目的地建設(shè) ，并于今年成功評(píng)為 秀旅游城市和被授予 音文化之鄉(xiāng)，為遂寧推進(jìn)旅游目的地建設(shè)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；在旅游目的地戰(zhàn)略推動(dòng)下，遂寧將打造成為國民休閑、度假旅游的勝地 ，實(shí)現(xiàn) “遂寧讓心靈度假 ”的發(fā)展思想。 （ 2）全域遂寧的旅游發(fā)展戰(zhàn)略 為推進(jìn)旅游目的地戰(zhàn)略，豐富旅游產(chǎn)品，遂寧市正在引導(dǎo)全市旅游資源的整合，實(shí)施旅游資源捆綁式推廣，重點(diǎn)規(guī)劃了六大旅游經(jīng)濟(jì) 11 區(qū)，搭建以旅游為主體，整合政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)全部資源，兼顧城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的大旅游發(fā)展框架，旨在推進(jìn)全域遂寧的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，力爭將遂寧旅游打造成國際知名、國內(nèi)一流休閑度假旅游目的。 3、 旅游強(qiáng)縣戰(zhàn)略的實(shí)施 近年來， 府提出了 “做旺商旅、做實(shí)文化 ”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，積極對(duì)外推廣本地旅游資源，深度發(fā)掘本地旅游文化，并取得顯 著成效。 以赤城湖書法創(chuàng)意文化旅游基地和佛博苑等為代表的大型旅游項(xiàng)目紛紛落戶 于 、高峰山等景區(qū)組成一個(gè)極具特色的旅游線路，屆時(shí)必將匯集大量人氣，使 游業(yè)引來美好的發(fā)展前景。 4、地震對(duì)景區(qū)造成的深遠(yuǎn)影響 川渝旅游一向以優(yōu)美的地質(zhì)風(fēng)光與宜人的生態(tài)旅游為主打產(chǎn)品，但由于很多景區(qū)正好處在地震斷裂帶上，導(dǎo)致在 “512”汶川大地震中，川渝兩地共有 361 家景區(qū)受到不同程度的破壞，其中銀廠溝、青城山 都江堰、千佛山等 56 個(gè)旅游景區(qū)受損嚴(yán)重。旅游業(yè)直接損失達(dá) 465 億元，旅游公路損壞達(dá) 5315 公里。 雖然目前九寨溝、黃龍、青城山等景區(qū)旅游市場已逐漸回復(fù)，但地震給人們帶來的心靈創(chuàng)傷和陰影并不是短時(shí)間內(nèi)能夠回復(fù)的。因此，遂寧、南充、雅安、廣安等眾多非地震帶旅游景點(diǎn)贏得了良好的發(fā)展機(jī)遇。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性及目的意義 1、 實(shí)現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣，在過去，一產(chǎn)業(yè)在 域經(jīng)濟(jì)中占有較大比重，工業(yè)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)、三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢，城市規(guī) 12 模也很小。進(jìn)入二十一世紀(jì)，隨著工業(yè)和房地產(chǎn)的迅速發(fā)展以及城市功能的不斷完善，三產(chǎn)業(yè)作為城市功能的重要組成，其發(fā)展顯得尤為重要。 然而 第三產(chǎn)業(yè)目前仍在起步階段，需要一個(gè)核心項(xiàng)目來帶動(dòng)和整合其它優(yōu)勢資源，實(shí)現(xiàn) 域經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施極有可能成為 三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心推動(dòng)載體。 2、 完善城市功能、改善人居環(huán)境 進(jìn)入本世紀(jì)，經(jīng)營城市思想理念在全國廣泛應(yīng)用。隨著市民收入水平的增加，對(duì)城市配套功能的需求與日俱增，為滿足市民這一需求，各地政府紛紛借助市場來優(yōu)化資源配置，從而有條件逐步推進(jìn)城市配套功能完善。本項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，改善城市的人居環(huán)境和投資環(huán)境，完善城市功能，為 蓬勃發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 3、 促進(jìn)農(nóng)民增收方式轉(zhuǎn)變推 進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 目前 大部分農(nóng)民仍處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)狀態(tài)，受市場及自然雙風(fēng)險(xiǎn)制約，生活較為艱難。 本項(xiàng)目的實(shí)施，將調(diào)整片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)優(yōu)從業(yè)結(jié)構(gòu)、完善基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)片區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，形成以一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系；同時(shí)還能夠帶動(dòng)農(nóng)村就業(yè)、衛(wèi)生、交通的發(fā)展，改善人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，調(diào)整農(nóng)民收入構(gòu)成，促進(jìn)農(nóng)民增收方式轉(zhuǎn)變，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn) “生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì) ”三大效益的統(tǒng)一，構(gòu)建和諧新農(nóng)村。 4、 實(shí)現(xiàn)旅游資源大縣向旅游資源強(qiáng)縣轉(zhuǎn)變 旅游資源大縣。擁有 、華蓮寺、高峰山、赤城 湖等名勝古跡，以及豐富的歷史文化，旅游資源極其豐富。 然而 旅游業(yè)仍在起步階段，需要一個(gè)核心項(xiàng)目來帶動(dòng)和整 13 合相關(guān)旅游資源，以實(shí)現(xiàn) 個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施將幫助 現(xiàn)從旅游資源大縣到旅游資源強(qiáng)縣的轉(zhuǎn)變。 5、 整合旅游資源、融入大旅游 為推進(jìn)旅游目的地戰(zhàn)略，豐富旅游產(chǎn)品，遂寧市正在引導(dǎo)全市旅游資源的整合，實(shí)施旅游資源捆綁式推廣，重點(diǎn)規(guī)劃了六大旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，搭建以旅游為主體，整合政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)全部資源，兼顧城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的大旅游發(fā)展框架，旨在推進(jìn)全域遂寧的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，力爭將遂寧 旅游打造成國際知名、國內(nèi)一流休閑度假旅游目的。 游作為遂寧全域旅游六大旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組團(tuán)，其發(fā)展備受注目。本項(xiàng)目作為 游核心項(xiàng)目之一，將有助于整合 有旅游資源，形成 色旅游精品線路，最終融入遂寧大旅游戰(zhàn)略，并扮演重要角色。 三、 海項(xiàng)目發(fā)展 析 1、發(fā)展優(yōu)勢（ S） （ 1）政策優(yōu)勢 旅游業(yè)是 確立的國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一，是全縣正在培育的支柱產(chǎn)業(yè)，是縣委縣府打造 入遂寧旅游強(qiáng)市戰(zhàn)略的重要支撐，遂寧市委、市政府及 縣委、縣政府各部門高度重視，制定了各種促進(jìn)旅游發(fā)展的優(yōu) 惠政策和措施，并在資金安排上給與了全力支持。 （ 2）區(qū)位優(yōu)勢 地處嘉陵江和涪江的分水嶺及古蜀國、巴國結(jié)合部，歷史文化豐富。景區(qū)距成都市 157 公里，遂寧市 30 公里，南充市 38 公里，鄰近 海、觀音湖、靈泉寺等著名景區(qū)。具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。 （ 3）生態(tài)優(yōu)勢 14 紅星水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯(cuò)，四周環(huán)山，風(fēng)光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛，具有良好的生態(tài)優(yōu)勢。 （ 4）文化優(yōu)勢 旅游活動(dòng)從本質(zhì)上講是一種文化活動(dòng)。無論是旅游消費(fèi)活動(dòng)還是旅游經(jīng)營活動(dòng)都具有強(qiáng)烈的文化性。只有挖掘出文化內(nèi)涵 ,它才會(huì) 具備吸引旅游者的魅力。 從古至今， 生活中充滿紅色的主題。 紅色 詮釋著 心目中最完美的色彩，并蔓延到各個(gè)文化領(lǐng)域。景區(qū)在 文化的基礎(chǔ)上衍生出了：農(nóng)耕文化、紅色文化、龍文化、芳香文化等文化主題，與 地的書法文化，佛教文化互相輝映，景區(qū)必將成為 造文化之旅戰(zhàn)略的載體項(xiàng)目。 （ 5）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 海項(xiàng)目涉及到紅葉旅游、紅色旅游、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、芳香產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)目前在國內(nèi)均具有良好的消費(fèi)市場，且其他附屬功能如：星級(jí)農(nóng)家樂（御花園休閑娛樂區(qū)）、團(tuán)隊(duì)拓展訓(xùn)練、野戰(zhàn)模擬訓(xùn)練、海濱浴場、康樂休閑等，都具有十 分火爆的人氣，因此景區(qū)所涉及的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢十分明顯。 （ 6）市場優(yōu)勢 遂寧擁有觀音湖、廣德寺、靈泉寺、 海等精品旅游資源，近年來已形成較為成熟旅游市場， 為遂寧旅游資源的重要組團(tuán)，擁有較好的市場優(yōu)勢。 2、自身劣勢（ W） （ 1） 為一個(gè)有魅力的旅游目的地還未樹立，還沒有進(jìn)入潛在消費(fèi)者的旅行計(jì)劃之中，也不為旅游業(yè)內(nèi)所了解和認(rèn)同。 （ 2）景區(qū)所涉及的開發(fā)項(xiàng)目多而雜，且地形相對(duì)較復(fù)雜，因此 15 開發(fā)建設(shè)和包裝出有特色、有市場競爭力的旅游產(chǎn)品具有眾多挑戰(zhàn)。 3、面臨機(jī)遇（ O） （ 1）遂寧旅游強(qiáng)市戰(zhàn)略和全域遂寧旅游 戰(zhàn)略 為推進(jìn)旅游強(qiáng)市戰(zhàn)略，豐富旅游產(chǎn)品，遂寧市正在引導(dǎo)全市旅游資源的整合，實(shí)施旅游資源捆綁式推廣， 重點(diǎn)規(guī)劃了六大旅游經(jīng)濟(jì)區(qū) ，游作為其重要組團(tuán)，其旅游開發(fā)必定受到市委、市政府的高度重視與支持。 （ 2） 品文化旅游線路即將形成 以赤城湖書法創(chuàng)意文化旅游基地和佛博苑等為代表的大型旅游項(xiàng)目紛紛落戶 以預(yù)見，在不遠(yuǎn)的將來，以 海、佛博苑、赤城湖書法基地為鐵三角的 品旅游線路即將形成。因此未來必匯集大量人氣，成為川渝旅游一顆閃耀的新星。 （ 3）震后旅游產(chǎn)業(yè)的重組 在 “512”汶川大地震中 ，川渝兩地共有 361 家景區(qū)受到不同程度的破壞，其中銀廠溝、青城山 都江堰、千佛山等 56 個(gè)旅游景區(qū)受損嚴(yán)重。 目前川渝兩地旅游市場正逐步恢復(fù)，然而眾多景區(qū)受破壞嚴(yán)重，無法正常開放，由此川渝旅游產(chǎn)業(yè)面臨重組的局面。使得擁有眾多旅游資源的遂寧迎來良好的發(fā)展機(jī)遇。 4、競爭挑戰(zhàn)（ T） 目前 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于起步參與階段，與遂寧市其他成熟旅游區(qū)相比，其市場競爭力和威脅顯得較為弱小。因此本項(xiàng)目必然面臨其他景區(qū)的競爭，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面： （ 1）旅游開發(fā)資金的競爭 隨著遂寧旅游強(qiáng)市戰(zhàn)略的實(shí)施，遂寧各地區(qū)掀起了景點(diǎn)開 發(fā)熱 16 潮，各景點(diǎn)景區(qū)紛紛大力吸納社會(huì)資本以及工商資本，并爭取社會(huì)閑散資金的進(jìn)入，因此本項(xiàng)目在項(xiàng)目招商及爭取社會(huì)資金投入方面將面臨挑戰(zhàn)。 （ 2）客源市場競爭 A、 客源分析 客源市場大致可分為三級(jí)： 一級(jí)市場：南充、遂寧及周邊地區(qū) 本區(qū)域?yàn)榍捌谥饕驮词袌?，區(qū)域人口約為 1160 萬，其中城市人口約占 20%，為主要消費(fèi)群體。 主要客源：南充、遂寧及周邊地區(qū)政府、企業(yè)、旅游團(tuán)體、自駕車游客以及普通游客。 二級(jí)市場：成都、重慶及省內(nèi)其它城市 鑒于 國內(nèi)旅游以省內(nèi)游為主 的特性 （附件） ，本區(qū)域內(nèi)游客為本景區(qū)重點(diǎn) 爭取客源。（ 2008 年 1度，我省累計(jì)接待旅游者 計(jì)實(shí)現(xiàn)旅游收入 元人民幣， 游客人均消費(fèi)為 587元） 主要客源：旅游團(tuán)體、自駕車游客以及旅行社游客。 三級(jí)市場：省外及國外游客 省外游客： 我省 年 接待 國內(nèi) 旅游者 約為 450 萬人次 （ 07 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 國外游客： 我省 年 接待入境旅游者 約為 30 萬人次 （ 07 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 主要客源：旅游團(tuán)體、旅行社游客。 B、市場分析 一級(jí)市場競爭：南充、遂寧地區(qū) 17 雖有凌云山、大英死海、靈泉寺、觀音湖、赤城湖等人氣較旺景區(qū)，但彼此均不屬 于同類型。 游應(yīng)當(dāng)快速融入遂寧旅游精品線路中，利用景區(qū)自身特色吸收這些已經(jīng)成熟的旅游環(huán)線上的游客。因此，在一級(jí)市場競爭上具有較大的市場優(yōu)勢。 二級(jí)市場競爭：成都、重慶及省內(nèi)其它城市 在秋季紅葉主題文化觀賞期間尚無同類型的度假區(qū)堪與之競爭，但其它類似主題文化的景區(qū)、度假區(qū)眾多。 在二級(jí)市場競爭上應(yīng)著重宣傳“ ?！边@一主題， 以及 “紅文化 ”、 “芳香療養(yǎng) ”以及 “生態(tài)養(yǎng)生 ”等豐富的旅游主題，并整合遂寧和 個(gè)精品旅游線路，從而提升自身砝碼，提高二級(jí)市場競爭力。 三級(jí)市場競爭 :省內(nèi)及全國范圍內(nèi)景區(qū) 省內(nèi)：紅葉景區(qū)有巫山、九寨溝、峨眉山、四姑娘山、寶興峰桶寨等。但這些景區(qū)多以單純的自然風(fēng)景觀光為主，且存在紅葉景觀零散、路途較遠(yuǎn)、服務(wù)行業(yè)未跟上等問題，因此，在紅葉期間競爭力不如本景區(qū)。 全國范圍：有同類香山紅葉景區(qū)、濟(jì)南紅葉谷景區(qū)等相同景區(qū)，也有以類似文化為主題的景區(qū)，它們的知名度遠(yuǎn)勝本區(qū)，并將與本區(qū)在三級(jí)市場上構(gòu)成競爭 18 第三章 建設(shè)條件 19 一、自然條件 1、優(yōu)越的水域條件：紅星水庫有效庫容為 257 萬方水，是 石、鳴鳳、吉祥等場鎮(zhèn)生活用水，無任何污染。 2、良好的生態(tài)環(huán)境 ：規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)優(yōu)勢較好，植被覆蓋率在 60%左右，植被以柏樹林為主。 3、獨(dú)特的地形地貌：項(xiàng)目所在的區(qū)域地貌均為淺丘地形，且擁有較多大面積臺(tái)地和半島。 4、宜人的氣候條件：片區(qū)內(nèi)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，高溫多雨，雨熱同期，集中于夏季。 二、人文資源 1、豐富的旅游資源 文物大縣，擁有 壁畫、白塔禪院、天王殿等名勝古跡；高峰山、赤城湖、 等豐富旅游資源。 2、濃厚的文化底蘊(yùn) 文資源豐富，有影響 統(tǒng)人倫上千年的 “二十四孝 ”之“孟宗哭竹 ”發(fā)源地，有唐宋以來道教名士張亞子在赤城寶屏山解注道德經(jīng)， 以及佛教名勝白塔禪院為代表的儒、釋、道文化和以入載 筑史的天王殿。 三、交通區(qū)位 華蓮寺片區(qū)位于成南高速公路 口，距出口約 1 公里，通過318 國道連接 遂寧，距 城 6遂寧城區(qū) 30通條件便利，區(qū)位優(yōu)勢突出。 20 本案 21 第四章 開發(fā)定位 22 一、指導(dǎo)思想 立足紅星水庫片區(qū)良好的自然生態(tài)環(huán)境、交通區(qū)位，樹立景觀 +文化 +旅游的開發(fā)理念。通過生態(tài)環(huán)境的整體優(yōu)化，深厚文化底蘊(yùn)的注入，各特色功能區(qū)的打造，以及創(chuàng)新的經(jīng)營理念和模式，將景區(qū)進(jìn)行整體品牌塑造和提升，全力 打造在國內(nèi)具有品牌效應(yīng)的高端生態(tài)觀光旅游度假勝地，使之成為 旅游產(chǎn)業(yè)的核心項(xiàng)目。 二、開發(fā)定位 1、主題定位 文化主題是構(gòu)成景區(qū)旅游產(chǎn)品的 “精神支柱 ”，起著強(qiáng)化旅游吸引力的作用。景區(qū)的旅游文化主題越鮮明、越突出，也就越具吸引力。其主要體現(xiàn)在： （ 1） “點(diǎn)化 ”作用，文化主題賦予旅游資源以 “靈氣 ”、 “活力 ”，使其充滿特色，更具魅力，使得資源開發(fā)具有深度效應(yīng)； （ 2） “整合 ”作用，文化主題可以將一種文化理念貫穿于看似孤立、分散的度假區(qū)各景點(diǎn)，做到 “景散意連 ”，使得資源開發(fā)具有整體效應(yīng)。 海 主題定 位描述： 紅：古以紅、黃、青、白、黑為五方正色，紅為五色之首。它與琉璃黃、青花藍(lán)、水墨黑和玉脂白構(gòu)成一道繽紛的 統(tǒng)色彩風(fēng)景線 。 從古至今，紅色是喜慶、吉祥、皇族的象征：紅燈籠、紅雙喜、紅蠟燭、紅利是、紅對(duì)聯(lián)、披紅綢、戴紅花，鞭炮要燒滿堂紅 紅，成為一種傳統(tǒng)，更成為一種文化。如今，國人更是用紅色來表現(xiàn)民族風(fēng)貌：國旗、國徽、奧運(yùn)火炬以及各種婚慶禮樂的慶典都以紅色為主 23 基調(diào)。紅，讓世界了解了 ： 紅是 的魂 ，尚紅習(xí)俗的演變，記載著 的心路歷程，經(jīng)過世代承啟、沉淀、深化和揚(yáng)棄，傳統(tǒng)精髓逐漸 嬗變?yōu)榛牡咨?，彌漫著濃得化不開的積極入世情結(jié)，象征著熱忱、奮進(jìn)、團(tuán)結(jié)的民族品格。 紅色，中華民族最喜愛的顏色，甚至成為 的文化圖騰和精神皈依 。 紅色，構(gòu)成了世界認(rèn)同 顏色，也是 象征。 從古至今， 生活中充滿紅色的主題。 紅色 詮釋著 心目中最完美的色彩，并蔓延到各個(gè)文化領(lǐng)域。 紅文化 深深的滲透到中華上下五千年的文明之中，沉淀為華夏民族的文化底色。 海： 將中華民族上下五千年的紅文化、紅色革命文化以及紅所代表的喜慶、吉祥、熱情、興旺等元素匯集到一起，輔以波光粼粼的水面以及紅色林海的 晚秋意象，匯成了一片紅色的海洋， 海。 2、形象定位 海 形象定位描述： 色：滿山遍野的紅葉 +人造紅色景觀 香：特色的芳香產(chǎn)業(yè)鏈 味：濃厚的 文化以及眾多文化韻味 意：中華上下五千年的文化意境 形：山巒起伏的紅色林海 神：西方相鄰的紅海與死海，將在遂寧重現(xiàn) 湖、海的大量涌現(xiàn)，詮釋了遂寧西部水都的形象 24 3、功能定位 海旅游觀光度假區(qū) 功能定位描述： 獵奇觀光： 以原始山嶺天然的艱難道路，加上人工障礙為獵奇觀光對(duì)象，輔之以山地觀光、森林觀光、紅葉觀光等自然風(fēng)景觀光。 文化體驗(yàn)： 以 紅文化、紅色文化、紅葉文化、巴蜀文化、農(nóng)居文化、養(yǎng)生文化以及芳香文化為文化主題，以紅色文化和巴蜀文化為重點(diǎn)，通過文化尋根、文化探秘、科考教育、民俗體驗(yàn)、活動(dòng)參與等，最大限度滿足游客的文化體驗(yàn)需求，輔以滿山遍野的紅葉，將景區(qū)整體營造成一片紅色的海洋。 活動(dòng)參與： 進(jìn)行野外團(tuán)隊(duì)拓展訓(xùn)練、野外實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，讓游客體驗(yàn)到 揮汗如雨的激情 ，更加鍛煉了人與人之間的合作意識(shí)以及團(tuán)隊(duì)意識(shí) 。 芳香療養(yǎng)： 在休閑區(qū)全面推廣芳香產(chǎn)業(yè)，使景區(qū)營造出一種生態(tài)、芳香的韻味。香味不僅給人以舒適的感覺，還能凈化空氣，對(duì)人體健康亦有多種益處 ；對(duì)于一些高端的消費(fèi)需求，可推薦其嘗試一種盛行于歐美的新的保健養(yǎng)生之法 芳香療法：通過植物精油的“香熏 ”、 “按摩 ”和 “沐浴 ”等的方法，使人體精神上和身體上得到極大放松，并可治療多種疾病。 生態(tài)養(yǎng)生： 立足于景區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和景觀，通過吃原生態(tài)食品，住生態(tài)莊園，行走在鳥語花香、曲徑幽深的景區(qū)內(nèi)，呼吸山林間自由的空氣，使人心曠神怡，達(dá)到休養(yǎng)生息的作用。 度假休閑： 以垂釣蕩舟休閑、文化娛樂休閑、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑、戶外活動(dòng)休閑、康體健身休閑等等方式；發(fā)展田園度假、生態(tài)度假、養(yǎng)生度假、康樂度假，以及情侶度假、 商務(wù)度假、會(huì)議度假等。 25 4、戰(zhàn)略定位 佳紅葉旅游度假區(qū) 功能定位描述：我國有不少紅葉旅游景區(qū)，但普遍存在紅葉樹種單一，紅葉觀賞季節(jié)性強(qiáng)，旅游度假配套功能不夠完善等問題。 本項(xiàng)目地處中亞熱帶氣候區(qū)，適宜多種紅葉植物生長。品種的多樣化，將形成一年中持續(xù)三個(gè)季節(jié)的紅葉景觀。同時(shí)，項(xiàng)目地處川中丘陵區(qū)，具有良好的生態(tài)環(huán)境、特色的地形優(yōu)勢以及豐富的文化底蘊(yùn)，極具旅游度假功能的深度開發(fā)價(jià)值。因此，該項(xiàng)目極有可能打造成國內(nèi)最佳的紅葉觀賞區(qū)和旅游度假區(qū)。 26 第五章 功能布局 27 28 一、指導(dǎo)思想 以中華民族上下五千年紅文化的演變?yōu)槁糜沃骶€，通過對(duì)紅文化在體現(xiàn)形式的刻畫和打造，同時(shí)融入紅葉、文化及民俗風(fēng)情，并合理布局休閑、度假、會(huì)議項(xiàng) 目，使紅星水庫片區(qū)形成生態(tài)優(yōu)勢突出、內(nèi)容豐富的觀光休閑度假勝地 海 ！ 二、功能分區(qū)及表現(xiàn)形式 七點(diǎn)三線兩面： 在紅葉區(qū)和香島區(qū)根據(jù)不同的區(qū)域特點(diǎn)和文化定位劃分為七點(diǎn) ,彰顯個(gè)性 。 旅游兩線設(shè)計(jì)在于滿足不同游客的旅游 訴 求 鴻運(yùn)之旅旅游線 ,紅海泛舟水上線 ,三線互為補(bǔ)充。目的是增強(qiáng)景區(qū)的層次感和創(chuàng)造逐漸變化的景觀空間 ,使景區(qū)獲得豐富的 內(nèi)涵 ,達(dá)到品質(zhì)的提升。強(qiáng)化紅海不同區(qū)域的個(gè)性特征 ,營造景觀氛圍 ,使游客的紅海之旅獲得豐富的景觀體驗(yàn)和視覺印象。 （ 一 ） 香島開放區(qū) 1、 紅海商業(yè)區(qū) :為景區(qū)提供豐富的商業(yè)配套設(shè)施。 2、 紅海廣場 :打造寬闊的場地空間 ,為游客提供休憩、游玩的場所。 3、 溢香廣場 :以花卉作為廣場景觀元素，強(qiáng)化香文化氛圍 ;佇立此地 ,人的心靈和感 觀得到徹底放松， 也是人氣聚居之地。 4、 觀景臺(tái) :登臨此臺(tái) ,眺望紅海及整個(gè)景區(qū)的優(yōu)美景色。 （ 二 ） 香島二區(qū) 1、 別墅區(qū) :以精美的中式風(fēng)格 ,打造的度假別墅 ,屹立于半島之上 ,彰顯了業(yè)主尊貴與優(yōu)雅。 29 2、 堤岸景觀帶 :為本區(qū)建造濱湖的綠色親水長廊 ,營造特色的堤岸景觀帶。 3、 紅海之舟 :以特色建筑打造景區(qū)的地標(biāo)性景觀 ,為業(yè)主提供高品質(zhì)的休閑之所 ;同時(shí) ,作為本區(qū)的商務(wù)會(huì)所 ,匠心的設(shè)計(jì)讓業(yè)主盡享尊貴和舒適。 4、 花港觀魚 :湖岸建魚池 ,放養(yǎng)數(shù)萬尾金鱗紅鯉 ,岸邊栽種四季之花 ,在這里縱情魚趣 ,盡享自然之趣 . （ 三 ） 香島三區(qū) 1、 別墅區(qū) :本區(qū)與花卉區(qū)遙遙相望 ,視線開闊 ,環(huán)境怡人 ,打造高端度假別墅 ,提供一種久違的高尚、安逸、舒緩生活 ,是業(yè)主的一生珍藏。 2、 堤岸景觀帶 :通過湖岸線的調(diào)整和堤岸的處理 ,創(chuàng)建特色的堤岸景觀帶 , 作為觀景、游玩、休憩之用。 3、 吊橋 :連接本區(qū)與花卉區(qū) ,作為較為私密的通道 ,為本區(qū)業(yè)主專用 ,盡享尊貴 提升本區(qū)品質(zhì) . （ 四 ） 鴻運(yùn)當(dāng)頭 紅色是喜慶，快樂、吉祥的顏色。歷來 ,國人對(duì)紅色就情有獨(dú)鐘。紅運(yùn)當(dāng)頭 ,此線串連了 的三大主題：民俗喜慶之紅 ,農(nóng)耕傳統(tǒng)之紅 ,革命奮斗之紅。 1、 翰墨苑 :修建書法展示廳 ,展現(xiàn)遂寧書法家的作品 ,作品以歌頌農(nóng)耕文化為主 ,如七月等 ;這是對(duì)遂寧書法的贊揚(yáng) ,也是對(duì)農(nóng)耕文明的歌頌。 2、 景星堂 :景星者 ,德星也 常出有道之國 ;建此堂 ,制作領(lǐng)導(dǎo)人 30 的 雕塑。頌揚(yáng)先烈們的崇高品德 ,緬懷歷史。 4、 紫瑞亭 :供游客休憩的小亭 ,名源自 紫氣東來、瑞從天降 . 5、 若華夕曜 :設(shè)置親水平臺(tái) ,作游玩觀景之用。 若華夕曜 出自鮑照的登大雷岸與妹書 ,指夕陽照耀下的美景 . 6、 歸田園居 :遷農(nóng)戶在本區(qū)居住 ,以真實(shí)的農(nóng)村生活場景示人 ,展現(xiàn)質(zhì)樸 , 原汁原味的鄉(xiāng)村意象 :日出而作 ,日入而息 ,逍遙于天地之間而心意自得 。 7、 革命廣場 :建設(shè)碑林 ,鐫刻先烈的功績 ,銘記歷史 . 8、 民俗長廊 :沿河岸以棧道的形式修建的民俗長廊 ,展現(xiàn)傳統(tǒng)的民俗文化。 （ 五 ） 情滿人間 對(duì)紅有濃濃的情意 ,紅色作為 眾多情感的載體 ,是流淌在國人靈魂中的顏色?？梢哉f ,有情的地方就有紅。 1、 問泉 :水者何也 ?物之本原 ,水是生命之源 ,更是文化之源。從鑿井取水 ,到開渠灌溉 ,典而優(yōu)美的農(nóng)耕文化也依水而生 ,伴水而在 ,隨水而長。修水塘、水渠 ,營造流動(dòng)水景 ,建水主題浮雕墻 ,譜寫水文化的華章。 2、 比翼廣場 :打造唯美的環(huán)境 ,提供露天婚慶場所。 3、 同舟灣 :營造浪漫氛圍 ,情侶通過這里泛舟于湖面 ,暢游山水間。 4、 五步亭 :諧音 500 亭 ,從問泉到這里約 500 步。建小亭 ,設(shè)石凳。 5、 斜月閣 :建設(shè)休憩小亭 ,極目遠(yuǎn)眺 ,視線極好。 6、 露橋聞鳴 :加深此處幽深環(huán)境的營造 ,漫步林藹 ,林深鳥語 ,野趣醉人。 31 7、 百轉(zhuǎn)千回 :營建植物迷宮 ,取名 百轉(zhuǎn)千回 ,配合生態(tài)氛圍 ,平衡活動(dòng)的設(shè)置和環(huán)境的保護(hù)。 8、 情滿園 :開辟植樹園 , 以認(rèn)種 樹苗 的 方式為游人提供表明心意 ,留住情意的地方。 9、 戰(zhàn)體驗(yàn)戰(zhàn)區(qū) :利用地形優(yōu)勢設(shè)置野戰(zhàn)與拓展項(xiàng)目 ,聚集人氣 。 （ 六 ） 花雨天地 人們習(xí)慣從花來表達(dá)自己的情感 ,花成為人類所有情感的載體。本區(qū)域?qū)⒋蛟煲黄ê?,人們徜佯于花海間 ,達(dá)到 天人合一 ,回歸自然 的忘我境界。 1、 梅亭醉墨 :梅花置景 ,設(shè)一小屋 ,屋檐以 異型的書卷或卷軸造型 ,供旅游休息。 2、 靜水朱華 :周圍花卉布景 ,取名 靜水朱華 ,以做觀景，取意于曹植的公宴詩 秋蘭被長坂 ,朱華昌綠池 。 3、 萬里渡 :兩岸各設(shè)一碼頭 ,作為景區(qū)主交通 ,將是客流通道和人流聚集點(diǎn) . 萬里渡 取意唐詩 千江有水千江月 ,萬里無云萬里天 。 4、 層臺(tái)聳綠 :以綠色植物作景觀小塔 ,小塔四周設(shè)長凳 ,供游人休憩。 5、 花間集 :花叢中設(shè)置休憩驛站 ,建造特色石凳 ,作休息觀景之用。 6、 祥瑞閣 :觀景小閣； 祥瑞 又稱 符瑞 是吉祥的自然現(xiàn)象 ,此閣除觀景外 ,更寄于對(duì)人生的美好希冀。 7、 半日閑 :建索道 ,為游客提供更好的視覺享受 ,是紅海景區(qū)旅游功能的提升。 8、 龍山索 :建吊橋 ,加強(qiáng)景區(qū)連接 ,增加游樂趣味性。 32 9、 松風(fēng)聽濤 :植物造景配以特色石景 ,讓游客感受松風(fēng)聽濤的意境。 10、 百果長廊 :在該長廊種植四季水果 ,以供游人采摘。 11、 花卉觀賞區(qū) :沿湖種植 1000 余米的花卉觀賞帶 ,錯(cuò)落有致的鑲嵌在紅海之中 ,采用不同花期的品種 ,營造季節(jié)性花卉景觀 ,并利用地勢起伏創(chuàng)造視線層次。 （ 七 ） 回歸 暢想自然 本區(qū)除展現(xiàn)和詮釋不同地域的紅海文化 ,強(qiáng)化活力氛圍外 ,并針對(duì)青少年開設(shè)多個(gè)項(xiàng)目 ,讓他們貼近自然 ,體驗(yàn)自然。 1、 海角 :以魚、蝦、蟹、貝等各種水族置景 ,使游客感受輕爽的海洋氣息。 2、 和氣致祥 :以“和”字不同造型作為此區(qū)沿途景觀 .和 是我國的社會(huì)主題 ,更是 化追求的理想的最高境界。 3、 文 /武龍亭 :取意 文龍宴海，武龍翻江 。亭中置碑 ,記錄政府執(zhí)政為民 ,興修水利的功績。 5、 孝文化廣場 :營建孝文化展示臺(tái) ,弘揚(yáng)傳統(tǒng)孝文化。 6、 科普教育基地 :讓城市長大的孩子在這里學(xué)會(huì)辨別各種常見的植物水果 ,親近自然 ,寓教于樂。 7、 杜鵑長廊 :建設(shè)此廊作為游 覽 步道 ,豐富游客的行進(jìn)路線。 8、 紅海岸 :運(yùn)用紅海特色元素 ,創(chuàng)造游客戲水與親水的動(dòng)態(tài)空間。 9、 紅海碼頭 :游客聚散地 ,重要的客流通道。 10、 海濱浴場 :打造海濱浴場 ,增強(qiáng)親水性和不同尺度水空間的體驗(yàn)。 11、 天趣園 :網(wǎng)置各種飛鳥 ,供游人觀賞。 33 三、 各區(qū)域 盈利方式 1、 對(duì) 芳香文化休閑區(qū)別墅 的 銷售 和租賃 ， 芳香衍生產(chǎn)品 的 銷售以獲取利潤 。 2、在 野外實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練 區(qū)域以 彈夾銷售 、 拓展訓(xùn)練租賃 、 夏令營 團(tuán)費(fèi) 、 露營帳篷租賃 、 篝火材料銷售 等獲取利潤。 3、 認(rèn)種樹苗費(fèi)，飾品銷售 4、 在愛情主題園區(qū)以 婚慶公司 駐場 費(fèi) 、 婚紗 /服裝 店 租賃，露天婚慶 場地租賃 等獲取利潤。 5、 在民俗園區(qū)以 民俗產(chǎn)品銷售 獲取利潤。 6、 在生態(tài)園區(qū)以食品 深加工 及 銷售 、 水果 /鮮花自助購 、 浴場門票銷售 、 釣具租賃 、 水產(chǎn)品銷售 、 家禽銷售、苗木銷售、 生豬預(yù)養(yǎng) 及出 售、 自留地出租 等獲取利潤。 8、 在 養(yǎng)生 區(qū)域以 夕陽紅養(yǎng)生苑 銷售或 出租 獲取利潤。 9、 在綜合 商業(yè) 中心以 酒店消費(fèi) 、 餐飲消費(fèi) 獲取利潤。 34 第六章 游憩方式設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià) 35 一、景觀游賞的設(shè)計(jì)原則 1. 主題突出 鑒于景區(qū)文化及娛樂功能眾多，因此在景區(qū)局部布局時(shí)，要盡量保持基調(diào)與主題相關(guān)，同時(shí)注意“ “紅”、“海 ”通過不同時(shí)期紅文化的不同體現(xiàn)形式 來共同打造 海這一立體形象。 2. 形式多樣 總體景觀風(fēng)格以紅色為基調(diào)，但由于景區(qū)所需體現(xiàn)的是跨越中華上下五千年歷史，同時(shí)包含了多民族文化的主題，因此布局及景觀不能拘泥于單一時(shí)期及地域風(fēng)格，可輔之以龍雕、燈籠、窗花、年畫、瓷器等傳統(tǒng)農(nóng)耕文化景觀，以及相協(xié)調(diào)的各民族風(fēng)格與傳統(tǒng)宗教文化特色的景觀。 3. 景散意連 由于景區(qū)在紅文化的底色下，包含了農(nóng)耕文化、紅色文化等多種文化，因此，景區(qū)在建筑和景觀布置上應(yīng)盡量遵循景區(qū)文化主線基調(diào)。為避免不同文化在布局和景觀上的差異造成的沖突，在景觀和功能布局上，應(yīng)盡量取其與 紅文化相關(guān)的一面渲染，達(dá)到“景散意連”的效果。 二、游賞方式與內(nèi)容 游賞內(nèi)容安排： 獵奇觀光、文化體驗(yàn)、活動(dòng)參與、芳香療養(yǎng)、生態(tài)養(yǎng)生、度假休閑。 海景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目擬建于紅星水庫 星水庫水體資源良好，水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯(cuò)，四周環(huán)山，風(fēng)光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛，具有良好的生態(tài)優(yōu)勢。 36 項(xiàng)目建成后，景區(qū)將主要分為 4 大主體文化旅游區(qū)和七大 功能旅游區(qū)，同時(shí)以“紅”文化為文化主線，將各景點(diǎn)串聯(lián)起來，輔以漫山遍野的紅葉景觀，形成了主題突出，形式多樣、景散意連的觀光旅游度假 勝地 海。 1、 紅 文化主題區(qū) 以仿古建筑風(fēng)格為主，片區(qū)著重渲染“民俗紅，農(nóng)耕紅，革命紅”的風(fēng)格，同時(shí)提供文化體驗(yàn)、觀光休閑等服務(wù)內(nèi)容。 景區(qū)古代風(fēng)格濃厚，返璞歸真，讓游客從城市的鋼筋水泥中解放出來，覓得一處修身養(yǎng)息的世外桃源。 2、 活動(dòng) 文化主題區(qū) 以活動(dòng)參與為主要功能。提供多種具備較強(qiáng)體驗(yàn)性、參與性的活動(dòng)。如露營體驗(yàn)，篝火晚會(huì)體驗(yàn)等體驗(yàn)性活動(dòng)；模擬野戰(zhàn)、團(tuán)隊(duì)拓展訓(xùn)練 ，植物迷宮 等參與性活動(dòng)；以及 花卉景區(qū)等 參觀等觀光性活動(dòng)。 本景區(qū)參與性功能極強(qiáng)，游客在感受 自然 的同時(shí)，自身也參與到眾多趣味十足的活動(dòng)中。 讓游客體驗(yàn)與平常截然不同的生活樂趣；在活動(dòng)參與中讓游客能夠更好的認(rèn)識(shí)自我，融入團(tuán)隊(duì)。是釋放自我、盡情揮灑激情汗水的最佳去處。 3、度假休閑主題旅游區(qū) 由紅海岸休閑區(qū)、紅海浴場、夕陽紅養(yǎng)生區(qū)等 組成。 同時(shí)具備生態(tài)養(yǎng)生、度假休閑等服務(wù)功能。 在度假區(qū)里，人們將徹底放松，盡情享受： 緊張將在運(yùn)動(dòng)中消失；健康在生態(tài)環(huán)境中恢復(fù)；煩惱將被芳香療養(yǎng)驅(qū)除；壓力在文化體驗(yàn)中溶解；壓抑在笑容里融化 37 4、芳香主題文化區(qū) 由 芳 香文化觀光休閑區(qū)、芳香莊園度假休閑區(qū)、香島別墅區(qū)、芳香文化廣場等 組成。 景區(qū)以芳香文化體驗(yàn)、度假休閑、 芳香療養(yǎng)為主要功能。 香味不僅給人以舒適的感覺，還能凈化空氣，同時(shí)能治療多種人體疾病。作為芳香產(chǎn)業(yè)鏈的衍生物 芳香居、芳香浴、芳香療法、芳香之旅等消費(fèi)概念開始在國內(nèi)市場日漸風(fēng)靡。古代貴族才能享受的芳香文化開始融入尋常百姓生活。 三、旅游線路 根據(jù)景區(qū)的不同功能定位，游客可以有多種不同特點(diǎn)的游線及游程安排。 二 條主要游線，四條專項(xiàng)游線 。 主線： 1、鴻運(yùn)之旅 類型：觀光、體驗(yàn)游 游路：民俗長廊 歸田園居 革命廣場 比翼廣場 百轉(zhuǎn)千回 情滿園 花雨 天地 紅海岸 天趣園 露天浴場 線路說明：集中 展示紅海旅游區(qū)所有精華景點(diǎn)的游線 。 2、 水路 沿途設(shè)有三大碼頭 ， 可以隨時(shí)滿足游客泛舟于山水間的需求。 六 條專線 1、紅運(yùn)當(dāng)頭：紅文化主題區(qū)環(huán)線 38 紅色是喜慶，快樂、吉祥的顏色。紅運(yùn)當(dāng)頭，此線串連了 的三大主體主題：民俗喜慶之紅，農(nóng)耕傳統(tǒng)之紅，革命奮斗之紅。 線路：民俗長廊 景觀走廊 歸田園居 革命廣場 同舟灣 類型：觀光、體驗(yàn)游 線路說明： 此線串連著 的三大主體表現(xiàn)，寓意著從中走過的人鴻運(yùn)當(dāng)頭，吉祥如意。其中景區(qū)的布置從水邊一直向山上延升，也祝福著游人步步高升，富足安康。 二、情滿人間 線 線路：比翼廣場 碼頭 情滿園 百轉(zhuǎn)千回 激情體驗(yàn) 類型：觀光、體驗(yàn)游 三、 花雨天地 線 國人對(duì)紅有著濃濃的情意，紅是愛情的象征，是激情的火把，是熾熱的情感，是流淌在 靈魂中顏色。 可以說，紅色是 情感的顏色，有情的地方就有紅。 線路：景區(qū)入口 花卉觀賞區(qū) 萬里渡 出口 類型：觀光游 四、歸途如虹：野趣環(huán)線 線路：百果長廊 紅海碼頭、紅海岸 青少年科普教育基地 天趣園、海濱浴場 類型：觀光、體驗(yàn)游 39 五：香島環(huán)線 線路： 景區(qū)大門 紅海廣場 沿湖商業(yè)街 溢香廣場 沿湖景觀 萬里 渡碼頭 類型：休閑、體驗(yàn)游 六：水上泛舟線 線路： 以畫舫、竹筏等作為水上交通工具 ,串連沿湖的各大碼頭 , 泛舟于秀美湖面 ,水枕長廊 ,移步景換 ,貼近自然 ,天人合一 。 40 第七章 運(yùn)作與實(shí)施方案 41 一、指導(dǎo)思想 紅星水庫片區(qū)開發(fā)涉及地域面積較大，項(xiàng)目眾多，為快速形成接待能力，實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體開發(fā)效益，應(yīng)采取整體規(guī)劃，分步、分片、分項(xiàng)目招商的辦法，在不同時(shí)期，不同情況制定不同的運(yùn)作與實(shí)施方案，形成靈活快速的項(xiàng)目運(yùn)作方案。 二、實(shí)施方案 1、開發(fā)時(shí)序 統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)。 初期重點(diǎn)（ 1 3 年）：紅葉觀光，休閑旅游 以紅葉觀光與休閑娛樂功能區(qū)啟動(dòng)市場， 以紅葉觀光為核心吸引區(qū)域，以康樂休閑區(qū)、紅海浴場、芳香島為重點(diǎn)活動(dòng)區(qū)域，兼顧農(nóng)耕文化區(qū)的觀光休閑功能。重點(diǎn)完善紅葉景觀與功能區(qū)建設(shè)。尤其是入口迎賓區(qū)、紅葉觀景區(qū)、休閑活動(dòng)區(qū)的建設(shè)，以及觀景平臺(tái)、標(biāo)志性建筑的建設(shè)。 中期重點(diǎn)（ 3 5 年）：文化體驗(yàn)，旅游度假 以文化體驗(yàn)功能建設(shè)為重點(diǎn)： 按照分片、分項(xiàng)目招商的辦法，開發(fā)出一條完善的紅文化旅游精品線路，包括：強(qiáng)調(diào)及完善整個(gè)景區(qū)的紅文化氛圍，建立紅色文化展示區(qū)及相關(guān)功能活動(dòng)區(qū)。使 海的主題淋漓盡致 的展現(xiàn)在游客面前。 以養(yǎng)生度假功能建設(shè)為次重點(diǎn)： 在不斷完善景區(qū)生態(tài)環(huán)境與文化氛圍的基礎(chǔ)上，通過項(xiàng)目招商的辦法，開發(fā)景區(qū)養(yǎng)生度假功能，建設(shè)老年養(yǎng)生度假區(qū)及紅海少年夏令營，同時(shí)在初期建設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善康樂休閑區(qū)、紅海浴場以及其它功能區(qū)的景觀及功能建設(shè)。迎合遂寧市的旅游主題，為不同年齡 42 階段的游客提供一個(gè)“讓心理度假”的觀光度假休閑勝地。 建立以項(xiàng)目開發(fā)，招商引資的商業(yè)運(yùn)營模式，通過項(xiàng)目的不斷滾動(dòng)創(chuàng)新，帶動(dòng)度假區(qū)的中后期發(fā)展。 長期重點(diǎn)（ 5 10 年）：文化旅游，養(yǎng)生度假 全面推進(jìn)景觀 +文化 +旅游的觀光與度 假功能建設(shè)，全面統(tǒng)一和完善整個(gè)度假區(qū)的主題與環(huán)境，打造 佳紅葉度假區(qū)。 開發(fā)建設(shè)生態(tài)型景觀房產(chǎn)、莊園，實(shí)施莊園運(yùn)作模式。 建立：旅游開發(fā)產(chǎn)業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)，一套完整的產(chǎn)業(yè)增值鏈。 通過產(chǎn)業(yè)增值使開發(fā)業(yè)主的利益最大化，從而不僅僅依靠旅游收入單一運(yùn)營。 2、開發(fā)運(yùn)作模式 （一）整體開發(fā)運(yùn)作模式 實(shí)行整體開發(fā)運(yùn)作，即招商引資引進(jìn)片區(qū)開發(fā)主體單位。作為片區(qū)開發(fā)總業(yè)主單位，總業(yè)主單位負(fù)責(zé)土地運(yùn)作、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目招商。 （二）土地運(yùn)作模式 片區(qū)建立土地流轉(zhuǎn)合作社，搭建土地集中平臺(tái)，將片區(qū)準(zhǔn)備開發(fā)的土地集中 起來，開發(fā)總業(yè)主與土地流轉(zhuǎn)合作社簽訂協(xié)議：在土地開政府 開發(fā)主體 開發(fā)業(yè)主 土地流轉(zhuǎn)合作社 完善基礎(chǔ)設(shè)施 組建 開發(fā)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目合作 組建管理公司 自主投資經(jīng)營 流轉(zhuǎn) 項(xiàng)目整合 基礎(chǔ)建設(shè) 43 發(fā)前由農(nóng)民繼續(xù)種植，開發(fā)單位提前一個(gè)季度通知土地流轉(zhuǎn)合作社，并支付基本流轉(zhuǎn)費(fèi)后，農(nóng)民放棄耕種，業(yè)主實(shí)施開發(fā)。 （三）莊園農(nóng)業(yè)運(yùn)作模式 地塊劃分為不同規(guī)模地塊，并進(jìn)行生態(tài)隔離，對(duì)每一莊園做方案。 投資者選擇。 務(wù)協(xié)議。 施產(chǎn)業(yè)社會(huì)化管理。投資者支付管理費(fèi)，農(nóng)民經(jīng)培訓(xùn)后轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)管 理工人，參與管理。 取物業(yè)管理費(fèi)。 農(nóng)民承包地 農(nóng)民承包地 農(nóng)民承包地 土地流轉(zhuǎn)合作社 委托 入股 委托 入股 委托 入股 組建 開發(fā)單位 流轉(zhuǎn) 60% 基本地租 40%（管理費(fèi)） 土地增值 44 （四）子項(xiàng)目投資運(yùn)作模式 引導(dǎo)農(nóng)民、農(nóng)民合作組織或社會(huì)資本：選擇子項(xiàng)目投資，讓農(nóng)民在項(xiàng)目開發(fā)中受益。 農(nóng)民 農(nóng)民 農(nóng)民 農(nóng)民 子項(xiàng)目 合作組織 社會(huì)資本 開發(fā)業(yè)主 經(jīng)營收益 投資選擇 投資選擇 投資 投資 投資 付管理費(fèi) 提供 投資 選擇 開發(fā)主體 開發(fā)單位 基礎(chǔ)設(shè)施 投入 莊園地塊 劃分 莊園 莊園建設(shè) 業(yè)主 委托 土地流轉(zhuǎn)合作社 入股 社會(huì)資本 選擇 土地流轉(zhuǎn)合作社 流轉(zhuǎn) 莊園管理 委托業(yè)主 45 第八章 營銷方案 46 一、指導(dǎo)思想 景觀 +文化 +旅游 整體運(yùn)作、項(xiàng)目招商 聚人氣、旺地氣、富財(cái)氣 二、營銷理念 1、重宣傳、重營銷、重管理 建立健全立體式的景區(qū) 營銷渠道和高效暢通的宣傳網(wǎng)絡(luò)。 加大對(duì)遂寧、南充地區(qū)政府及企業(yè)的宣傳力度，盡力爭取各政府部門和企業(yè)部門的客源。 面對(duì)旅游者的直銷與面向旅行商的營銷相結(jié)合，形成立體宣傳促銷的復(fù)合效應(yīng)。 到主要客源地進(jìn)行宣傳促銷，可以采用 “請(qǐng)進(jìn)來 ”的方法，邀請(qǐng)各旅游代理商來參觀，或舉辦 “旅游新聞發(fā)布會(huì) ”，會(huì)后通過電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)刊進(jìn)行宣傳報(bào)道 不斷提高自身經(jīng)營管理水平和理念，豐富景區(qū)文化內(nèi)涵及服務(wù)功能，建立高素質(zhì)、高水平的經(jīng)營、管理以及服務(wù)團(tuán)隊(duì)， 建立靈活的價(jià)格體系來增強(qiáng)吸引力和縮短旅游淡季，同時(shí)注意豐富景 區(qū)的淡季吸引功能。 2、抓女人、抓老人、抓兒童 通過紅葉景觀、芳香之旅、養(yǎng)生度假、文化體驗(yàn)、夏令營等旅游產(chǎn)品，吸引女人、老人和小孩前來消費(fèi)，從而最大限度的爭取以家庭為