城中村改造可行性研究報告[Word完整版可編輯]

第 1 頁 共 80 頁 城城 中中 村村 改改 造造 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 前 言 一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、 對項目進行投資分析和風險分析。 5、 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 二、 報告編制依據(jù) 1、 開封市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、 國家建設(shè)部及開封市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政 策； 3、 開封 市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實施意見 （汴政 2007 52 號） 4、 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 5、 開封日報社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料 X 城中村改造 項目的可行性 研究報告 第 2 頁 共 80 頁 內(nèi) 容 提 要 項目 目標： 將 X 改造為集居住、購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的 人文生態(tài) 生活園區(qū) 本文通過對 000畝 地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù) X 人文生態(tài)區(qū)域 當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步 意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 80 萬平方米，項目總投資 元。經(jīng)測算項目實現(xiàn)利稅 25 %，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。 關(guān)鍵字 X 城中村改造 人文生態(tài)區(qū)域 目 錄 前 言 1 內(nèi)容提要 2 第一部分 開封市區(qū)域特征 一、 基本概況 8 第 3 頁 共 80 頁 二、自然條件 9 1、地理環(huán)境 9 2、自然資源 11 3、人口分布 12 4、氣候環(huán)境 13 5、工程地質(zhì) 15 6、水文地質(zhì) 15 三、經(jīng)濟發(fā)展 16 四 、政策環(huán)境 及政策依據(jù) 18 1、國家政策 18 2、地方法規(guī) 20 第二部分 項目開發(fā)建設(shè)的必要性 一、項目背景 22 二、項目建設(shè)的必要性 24 第三 部分 開封市房地產(chǎn)市場分析 一、 2010年前三季度 特征分析上 26 二 、 2010年 1封市房地產(chǎn)市場整體概況 31 三 、 2010年 1封市各類型房屋供求狀況 32 四 、 2010年 1封市商品房價格變化情況 34 五 、 開封市消費需求分析 34 六 、開封市發(fā)展趨勢分析 35 第四 部分 項目概況 及定位 一、 建設(shè)地址及屬性分析 37 1、 項目的地理位置 37 2、 項目的地形、地貌 38 二、總體設(shè)計規(guī)劃理念 39 第 4 頁 共 80 頁 三、 項目地塊 40 1、優(yōu)勢 40 2、劣勢 41 3、機會 42 4、威脅 42 四、項目定位 42 1、總體定位 42 2、項目形象定位 44 3、產(chǎn)品 定位 45 4、定位依據(jù) 46 5、目標客戶定位 47 6、物業(yè)管理定位 48 第五 部分 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 49 二、項目規(guī)劃設(shè)計條件 51 三、初步規(guī)劃方案 52 四、項目技術(shù)指標 53 五、建筑單體設(shè)計 54 六 、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計 55 第六 部分 拆遷、安置、補償方案 一、補償依據(jù) 57 二、補償標準 58 三、經(jīng)濟補償 58 四、補償方式 59 五、安置房建設(shè) 59 六、其他安置房及優(yōu)惠房建設(shè) 59 第七 部分 項目工程設(shè)計 第 5 頁 共 80 頁 一、項目建筑設(shè)計定位 61 二、住宅標準及設(shè)計 61 三、公用建筑設(shè)計標準 64 四、設(shè)備與設(shè)施標準 64 五、環(huán)境保護措施 64 第八 部分 公用工程設(shè)計 一、給排水工程 66 二、電氣設(shè)計 68 三、安全防范系統(tǒng) 71 第九 部分 經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 72 二 、 項目實施計劃 74 三、營銷方案 75 四 、 項目投資估算 77 五 、 資金籌措 計劃 81 第十 部分 盈虧平衡 與敏感性分析 一、項目盈虧平衡分析 82 二、項目敏感性分析 83 第十 一 部分 可行性結(jié)論與建議 一、風險與防范建議 85 二、擬建方案結(jié)論性意見 86 第 6 頁 共 80 頁 第一部分 開封市區(qū)域特征 一、 基本概況 開封市位于 X 省東部。全市總面積 6444 平方千米，總?cè)丝?490萬人。其中市區(qū)面積 359 平方千米、人口 85 萬。開封位于中國 處中華民族歷史文 化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。是北宋時的國都，簡稱汴，是我國七大古都和國務(wù)院首批 第 7 頁 共 80 頁 公布的 24 座歷史文化名城之一，在中國的歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有 2700 多年的歷史。戰(zhàn)國時期的魏國，五代時期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個王朝曾先后建國都于開封，故稱 “ 七朝故都 ” 。開封與中國的西安、洛陽、北京、南京、杭州、安陽并稱七大古都，在國內(nèi)外享有盛名。高等教育有 X 大學(xué)、開封大學(xué)、黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、開封教育學(xué)院。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通 便利，文化 教育發(fā)達，科技進步，經(jīng)濟繁榮， 是中原城市群和沿黃 “ 三點一線 ” 黃金旅游線路的重點城市 和對外開放城市 。 二、 自然條件 1、 地理環(huán)境 今天的開封市位于豫東平原 ,北瀕黃河 ,南接江淮 ,東毗齊魯 ,西抵鄭洛 ;地跨東經(jīng) 11351511151542 ，北緯341143351143 。 全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩。 開封 在 X 省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。海拔 69米至 78 米。東臨商丘市，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望?？偯娣e 6444平方公里，其中市區(qū)面積 362平方公里。南北寬約 92公里，東西長約 126 公里。東距亞歐大陸橋東端的 第 8 頁 共 80 頁 港口城市連云港 500 公里，西距省會鄭州 72公里，在中國版圖上處于豫東大平原的中心部位。 開封市轄 5 個市轄區(qū)、 5 個縣；全市共有 24個街道、 34 個鎮(zhèn)、55個鄉(xiāng)。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬（ 2007 年）。 2、 自然資源 開封市土地總面積為 628,頃，其中耕地面積434,土地總面積的 園地面積 10, 林地面積 24,頃，占 居民 點 第 9 頁 共 80 頁 及工礦用地 83,頃，占 交通用地 17, 水域 46,頃，占 未利用土地10,頃，占 開封所轄區(qū)域地下資源已探明的有石油和天然氣，預(yù)計石油總生成量為 然氣儲量為 485 億立方米， 現(xiàn)已大量開采利用。煤炭資源埋藏較深，預(yù)測可靠儲量為 噸。此外，地下還有豐富的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦 藏。 開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為 立 方米（不含過境水）。其中地表水為 立方米，占資源總量的 42，地下水 立方米（允許開采量），占資源總量的 58。 開封交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速公路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰， 310、 106 國道在境內(nèi)交匯，過境的日（照）南（陽）、阿（內(nèi)蒙古阿榮旗）深（圳）高速公路正在建設(shè)中。開封黃河大橋飛架南北。距現(xiàn)代化的國際航空港僅 52公里，連接開封與機場的高速公路正在籌建當中。以鐵路、公路、航空為代表的立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。 3、 人口分布 第 10 頁 共 80 頁 開封市轄 5 個市轄區(qū)、 5 個縣；全市共 有 24個街道、 34 個鎮(zhèn)、55個鄉(xiāng)。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬。 在 口數(shù)量處于中間位置。 鼓樓區(qū) 面積 方千米，人口 人。 龍亭區(qū) 面積 方千米，人口 人。 順河回族區(qū) 面積 方千米，人口 人。 禹王臺區(qū) 面積 方千米，人口 人。 金明區(qū) 面積 方千米，人口 人。 杞 縣 面積 1258平方千米，人口 105 萬人。 通許 縣 面積 767 平方千米，人口 60 萬人。 尉氏縣 面積 1257平方千米，人口 87萬人。 開封縣 面積 1302平方千米，人口 67萬人。 蘭考縣 面積 1116平方千米，人口 76萬人。 490 第 11 頁 共 80 頁 4、 氣候環(huán)境 開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制，屬穩(wěn)態(tài)大型季風氣候開封 4 ，年均降雨量 650毫米左右，林木覆蓋率高于全國平均水平。 身處內(nèi)陸平原 的開封市 ，周邊無山，城中多水 ，雨量充足而氣候溫和，屬暖溫帶亞濕潤氣候。 其主要氣候特征：四季分明、降水集中于夏季，冬夏 溫差大，具體表現(xiàn)為春季氣溫回升迅速，冷暖變化劇烈、氣候干燥；夏季炎熱多雨；秋季天高氣爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率為 51%，平均日照時數(shù)為 2267 . 6 小時。年平均氣溫為 14 . 0 一 14 . 2 ，年無霜期為 207 一 220 天，年平均降 雨量為 627 . 5 一 722 . 9 毫米，年平均大氣蒸發(fā)量為 1959 . 1 毫米。 據(jù)開封市氣象記載，其主要氣候要素如下： 氣壓 100 . 66 氣溫 多年平均氣溫 14 . 14 絕對最高氣溫 43 . 10 絕對最低氣溫 一 1630 降水 多年平均降水量 635 . 6 一日最大降水量 210 第 12 頁 共 80 頁 小時最大降水量 65 蒸發(fā) 多年平均蒸發(fā)量 1967 . 8 溫度 絕對溫 度 1 . 38 相對溫度 69 % 最大凍土濃度 28 最大積雪厚度 32 沙暴日數(shù)（平均） 9 . 7D 雷暴日數(shù)（最多） 25D 地震裂度根據(jù) X 省地震部門要求擬建工 程地震裂度按七度區(qū)進行抗裂設(shè)計。 5、 工程地質(zhì) 開封屬黃河沖積平原，第四系全新地層，其成因為黃河沖積物，地層在垂直分布上為： A、 淺棕黃色粉沙，深度 基承載力為 110 B、 淺棕黃色粘土，深度 基承載力為 130 C、 淺棕黃色粉細沙，平均層厚 基承載力為 100D、 淺黃色沙土，層厚 10米左右，地基承載力為 100震基本烈度為 7 度。 第 13 頁 共 80 頁 6、 水文地質(zhì) 開封市地處豫 東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系 。河流水面共計 24 . 81 萬畝，湖泊 0 . 38 萬畝，坑塘 4 . 65 萬畝，主要有惠濟河、渦河、賈魯河三大水系。開封北臨黃河，水資源得天獨厚，且水質(zhì)優(yōu)良，擁有天然水資源總量約 12 . 45 億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量 4 . 5 億立方米，黃河多年平均徑流量 471 . 1 億立方米。 地下水流自西北向東南。從上層地下水流向看，黃河的滲透水是其來源之一。城市地下水埋深在 2 . 7 - 3 . 20 米，受季節(jié)影響較大。 地下水水質(zhì)，據(jù)有關(guān)資料記載：水質(zhì)酸堿度 7 左右，總硬度為 15 度左右，總堿度為 25 度左右，但對混凝土無侵蝕性。 三、 經(jīng)濟發(fā)展 建國以來特別是改革開發(fā)以來，開封經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設(shè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得 了顯著的發(fā)展成就。開封十分注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)造對外開放的良好環(huán)境，在保護和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上，努力向新興的現(xiàn)代化城市邁進。位于老城西側(cè)的開封經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 25 平方公里，已開發(fā)面積 8 平方公里，己初步建成集多功能為一體的現(xiàn)代化的新城 第 14 頁 共 80 頁 區(qū)。開封工業(yè)門類比較齊全。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 3580 家，形成了以化工、 機械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。 開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨厚。所屬五縣均是全國商品糧和小麥生產(chǎn)基地，也是全省小麥、棉花、花生、大豆的重要產(chǎn)區(qū)。 2009年 X 省各市 均 名次 城市 生產(chǎn)總值 元 ) 增長 (%) 人均 ) 常住人口 (萬人 ) 0477 9487 1 鄭州市 4000 752 2 洛 陽市 2314 642 3 南陽市 7645 1096 4 許昌市 7284 431 5 平頂山市 3050 503 6 焦作市 2640 342 7 周口市 0215 1003 8 安陽市 0322 521 9 新鄉(xiāng)市 9081 552 10 商丘市 2409 832 11 信陽市 4467 679 12 駐馬店市 1746 770 13 開封市 6523 471 14 三門峽市 1912 222 15 濮陽市 9097 351 16 漯河市 3772 249 17 鶴壁市 6381 143 第 15 頁 共 80 頁 18 濟源市 5532 開封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠流長，具有鮮明的消費性、服務(wù)性、集散性。目前，全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點 4萬多個，各類市場 315 個。開封地處內(nèi)陸與沿海之間，境內(nèi)交通、通訊便利。 四、 政策環(huán) 境及政策依據(jù) 1、 國家政策 國務(wù)院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建 設(shè)。 財政部、國土部等五部委出臺進一步加強 土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時， “ 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 中國銀監(jiān)會 11日指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 第 16 頁 共 80 頁 14 日召開的國務(wù) 院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50，貸款利率不得低于基準利率的 1 1 倍。對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30。 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 ，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。 由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部門聯(lián)合制定的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見 12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。 加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會 17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強強調(diào) ，要 第 17 頁 共 80 頁 堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房 . 國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于 30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 中華人民共和國規(guī)劃法 、土地管理法以及 相關(guān)的 國家 產(chǎn)業(yè)政策 。 2、 地方法規(guī) 開封市城市總體規(guī)劃（ 2006 開封市住房建設(shè)規(guī)劃 （ 2008 開封市市區(qū)基準地價 中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱 鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃 (2006 開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實施意見 （汴政 2007 52 號） X 省關(guān)于加強城中村改造工作的指導(dǎo)意見 （豫建 2008 112 號） 第 18 頁 共 80 頁 第二部分 項目開發(fā)建設(shè)的必要性 一、 項目背景 城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了 一批喪失農(nóng)村經(jīng)濟形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進一步改善的突出問題。 隨著國家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實施，產(chǎn)業(yè)將由東部沿海向中西部轉(zhuǎn)移，而勞動力的流動和產(chǎn)業(yè)的聚集有著密切的關(guān)系。開封市作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡，開封市未來面臨大發(fā)展的好形式。開封市經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五” 第 19 頁 共 80 頁 規(guī)劃指出加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。以建設(shè)開封特大城市為目標，強力實施中心城市帶動戰(zhàn)略，提高城市品位。完善城鎮(zhèn)體系，充實城鎮(zhèn)功能，加 強城鎮(zhèn)管理壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟，增強城鎮(zhèn)對經(jīng)濟增長的支撐帶動和輻射作用。因此開封市 都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢所趨。 2007年 開封 市政府出臺了 開封 市 人民政府關(guān)于加快 城中村改造的實施意見 規(guī)定，加大了城中村的改造力度。 開封 市政府已把城中村的改造列為提升城市水平和實力的大事 件 之一。 文件明確了“集約、節(jié)約、合理利用土地，優(yōu)化城市空間布局，提高城市品味，加快城鎮(zhèn)化進程，構(gòu)建和諧社會，促進全市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，實現(xiàn)開封復(fù)興”的指導(dǎo)思想， 在此 思想 的指引下 開封 市城市化進程將進一步提速，開封 城市框架也將不斷拉大。 隨著目前開封的城市發(fā)展形勢，以及基本達成共識的城市空間組織結(jié)構(gòu)，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會展的發(fā)展營造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改造建步伐，在 3 一 5 年內(nèi)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，拉動三產(chǎn)、推動二產(chǎn)、反浦一產(chǎn)，改善轄區(qū)城市形象，推動城區(qū)經(jīng)濟快速循環(huán)發(fā)展，在市委、市政府統(tǒng)一安排部署下， 2010 年鼓樓區(qū)將進行 X 城中村改造項目的建設(shè)，積極開展新型社區(qū)建設(shè)前期規(guī)劃工作。 第 20 頁 共 80 頁 1 、 X 村整體概況 X 村位于城 區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。人口 600人，現(xiàn)有土地 1000 畝，一般農(nóng)用地為 800 畝，現(xiàn)狀村莊占地總面積 200 畝。 2 、現(xiàn)狀存在的問題 村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境差，居民的生活質(zhì)量難以提高。村莊建設(shè)處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行）。村容村貌極差，嚴重影響城市整體形象，極待改善，并納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理中去。村集體經(jīng)濟無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。 目前村民生活來源主要靠農(nóng)業(yè)種植，需要通過村莊改造，形成經(jīng)營管理經(jīng)濟實體，整合資源，實現(xiàn)村集體經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。 近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興， X 急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。 二、項目開發(fā)建設(shè)的必要性 根據(jù)市總體規(guī)劃，西部開發(fā)區(qū)將建成開封市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項目的建設(shè)，將進一步完善西南部地區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)西南部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，樹立開封市新的形象， 促進開封市現(xiàn)代化旅游城市的建設(shè)。 第 21 頁 共 80 頁 1、 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。 2、 通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了資金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高一級發(fā)展階段。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一 個起飛的機場。 3、 X 內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，有些地方甚至連自來水都不通。啟動該項目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。 4、 國家出臺了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動本項目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升了容積率，實現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時，通過該區(qū)域土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長點和新型城市產(chǎn)業(yè)。 5、 是提供 了社會保障，促進了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許 第 22 頁 共 80 頁 多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。 第三 部分 開封市 房地產(chǎn)市場分析 一、 2010 年前三季度 X 省房地產(chǎn)開發(fā)市場運行基本特征分析 1、投資 快速增長，增速出現(xiàn)回落 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長 增速分別比上年同期、一季度加快 和 百分點，比上半年、1分別回落 地產(chǎn)開發(fā)投資增速在快速增長中出現(xiàn) 回落態(tài)勢。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 元，增長 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 降到 元，增長 比重由上年同期的 高到 商業(yè)營業(yè)用房投資 元，增長 比重由上年同期的 降到 其他投資 元，增長 比重由上年同期的 高到 在住宅投資中， 90平方米及以下住宅投資 上年同期增長 低于住宅投資增速 百分點，比一 季度回落 上半年、 1份分別提高 和 住 第 23 頁 共 80 頁 宅投資的比重僅為 140 平方米以上住宅投資 長 低于住宅投資增速 百分點，分別比一季度、上半年、1回落 、 和 百分點。 2、 資金到位，自籌資金 為 主渠 道 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 元，比上年同期增長 增速比一季度加快 百分點，比上半年、 1和 百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速高 于完成投資增速 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款 長 所占比重由上年同期的 高到 自籌資金 元，增長 所占比重由上年同期的 第 24 頁 共 80 頁 高到 其中企業(yè)自有資金 長 所占比重由上年同期 降到 定金及預(yù)收款 元，所占比重由上年同期的 降到 3、 房屋施工、新開工和竣工面積增速趨緩 2010年前三季度， X 省全省房屋施工面積 上年同期增長 分別比一季度、上半年、 1回落 、宅施工面積 長 分別比一季度、上半年、 1回落 、 和 百分點。其中， 90平方米及以下住宅施工面積 平方米，增長 分別比一季度、上半年、 1回落 、 和 百分點，90平方米及以下住宅施工面積占住宅施工面積的比重僅為 前三季度，全省房屋新開工面積 平方米，增 長 分別比一季度、上半年、 1回落 、 百分點。住宅新開工面積 長 分別比一季度、上半年、 1、 和 百分點。其中， 90平方米及以下住宅新開工面積 平方米，增長 分別比一季度、上半年、 1回落 、 百分點， 90 平方米及以下住宅新開工面積占住宅新開工面積的比重僅為 第 25 頁 共 80 頁 前三季度，全省房屋竣工面積 平方米，增長 分別比一季 度、上半年、 1回落 、 百分點。住宅竣工面積 平方米，增長 分別比一季度、上半年回落 和 百分點，比 1百分點。其中，90平方米及以下住宅竣工面積 長 分別比一季度、上半年、 1回落 百分點， 90平方米及以下住宅竣工面積占住宅竣工面積比重僅為 4、 商品房銷售增速持續(xù)回落 前三季度，全省商品房銷售面積為 平方米，分別比一季度、上半年、 1回落 、 中，商品住宅銷售面積為 平方米，增長 分別比一季度、上半年、 1回落 、 百分點。 第 26 頁 共 80 頁 在商品住宅銷售中， 90平方米及以下住宅銷售面積 上年同期增長 分別比一季度、上半年、 1和 商品住宅銷售面積的比重為 140 平方米以上住宅銷售面積 平方米，增長 分別比一季度、上半年 、 1回落 百分點，占商品住宅銷售面積的比重為 前三季度，全省商品房銷售額 長 分別比一季度、上半年、 1回落 百分點。其中商品住宅銷售額為 元，同比增長 分別比一季度、上半年、 1回落 、 和 百分點。 第 27 頁 共 80 頁 在商品住宅銷售中， 90平方米及以下住宅銷售額 上年同期增長 分別比一季度、上半年、 1回落 、百分點，占商品住宅銷售額的比重為 140平方米以上住宅銷售額 元，增長 分別比一季度、上半年和 1回落 和 商品住宅銷售額的比重為 二、 2010 年 1 開封市 房地產(chǎn) 市場 整體概況 2010年開封市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目計劃總投資 億，規(guī)劃總用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米（其中住宅面積 業(yè)面積為 它建筑面積 ）。 我市至 10 月底完成開發(fā)項目投資 元， 我市房地產(chǎn)開發(fā)10 月份完成投資 元，較去年同期上漲了 其中住宅投資為 元，約占累計完成項目投資的 83。 至 2010 年 10 月底，開封市房地產(chǎn)開發(fā)項目在建建筑面積 中 10 月份在建建筑面積 平方米，較去年同期提高了 其中住宅和商業(yè)分別為 第 28 頁 共 80 頁 其他建筑 截至 2010 年 10月底，開封市住宅類銷售均價約為 4058元 /平方米，比 9 月份上漲 229*元 /平方米。非住宅類銷售均價 9713 元 /平方米（銷售均價不含經(jīng)濟適用房）。 三 、 2010 年 1 開封市各類型房屋供求狀況 2010年 1房屋結(jié)構(gòu) 90 以下 90 110 130 150 150 以上 09 年占總量比例 16% 5 月占總量比例 37% 6 月占總量比例 7 月占總量比例 8 月占總量比例 9 月占總量比例 10 月占總量比例 分析結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市住宅面積供給類型 6 月份比前 5 月中小面積戶型比重有所上升，其主要原因是購房者買房以 110平方米 以下的兩室兩廳或三室兩廳為首選造成的。 自 7 月份以后， 我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因為改善性需求的置業(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選， 第 29 頁 共 80 頁 并且這類人群有極強的購買能力，占據(jù)市場消費的主力 。 2010年 1（ 單位：萬 ） 住宅銷售 較去年同期 非住宅銷售 較去年同期 2010 年 4 月 11% 2010 年 5 月 3% 2010 年 6 月 2010 年 1 2010 年 8 月 2010 年 9 月 2010 年 10 月 2010 年 1 分析結(jié)論： 2009 年，開封市全年住宅共計銷售 平方米，非住宅銷售面積為 平方米 。從 2010 年 1 的數(shù)據(jù)顯示開封市房地產(chǎn)市場銷售趨于平穩(wěn)上升，購房者趨于理性購房，以剛性需求為主的開封樓市，購房者在經(jīng)歷過樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場中漸漸顯現(xiàn)。 四 、 2010 年上半年開封市商品房價格變化情況 2010年 1 ( 單位：元 / ) 住宅銷售 均價 較上年同期 非住宅類銷售 2009 年 2978 342 6320 4 月份 3285 547 6550 5 月份 3263 523 6600 6 月份 3315 558 6710 7 月份 3355 564 6780 8 月份 3389 586 6872 9 月份 3829 920 8911 10 月份 4058 1200 9713 第 30 頁 共 80 頁 分析結(jié)論： 由 以上 圖 表 可以看出， 2010 年同 09年一樣房價呈平穩(wěn)上升之勢，但 2010年均線整體抬升。 開封 房價在宏觀調(diào)控對房價上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升， 2010 年 6 月份房價相比 1 月份增幅達到 而 10 月的房價比 8 月上漲了 669元 /平方米。 這一方面說明了市場需求的旺盛，另一方面也與 開封 土地供應(yīng)減少、地價飆升有著直接關(guān)系。因此， 對 開封 樓盤而言，如果土地供應(yīng)現(xiàn)狀沒有明顯改善，地價得不到有效抑制，房價的繼續(xù)上漲將是不可阻擋。 五、 開封市消費需求分析 1、 外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。 2、 消費者對開封 房地產(chǎn)市場信心度較高，買房需求強烈；持幣觀望的消費心理已經(jīng)逐步得到釋放。 3、 受房價、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃。 4、 房者購買住宅期望價格在 4000 元 /以下，但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠 超過消費者的期望價格。 5、 普通住宅需求為當前主流，但高檔住宅需求也較大 。目前，在 90 120 戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。 第 31 頁 共 80 頁 6、 受房價逐步上揚的影響，經(jīng)濟適用房存在嚴重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象，很多有經(jīng)濟適用房證的居民卻購不到房。 六、開封市發(fā)展趨勢分析 1、 中國房地產(chǎn)市場還將持續(xù)發(fā)展 10 20 年。 我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標準，小康目標的人均住房面積是 35，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均 18， 離這個目標還非常遠。現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1，按照這個建設(shè)速度，我國 12年后才能達到預(yù)定的小康目標。 城市化建設(shè)是動態(tài)的。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進城人口就是 1100 萬人。今后 20年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個百分點，城市人口的增長每年是 500萬，加起來就是 1600萬。 拉動國民經(jīng)濟增長的需要。中國經(jīng)濟增長離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是 15 個百分點，如果加上建材，大概能達到 30%。 2、 商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短 期內(nèi)不會出現(xiàn)。 第 32 頁 共 80 頁 3、 2006 年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長。 4、 供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。 5、 城南和城西 南的開發(fā)將急速升溫。 4、 經(jīng)濟適用房依然會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 5、 拆遷安置房將會受到廣大居民的追捧。 第 33 頁 共 80 頁 第四 部分 項目概況及定位 一、 建設(shè)地址及 屬性分析 1、 項目地理位置 X 位于 開尉公路兩側(cè) ， 是 開封市區(qū) 的 南 大門，毗鄰 310 國道 。 X 四至范圍 為 東至 開封機場 ；西至 馬家河北支渠 ；南至 南干道 ；北至 鄭汴路 。 總用地約 1000 余畝，村莊用地 200畝?，F(xiàn)有村民約 600 戶，人口 2400 人。 2009 年年人均收入為 3000 元。 分析： A、 本項目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域?qū)儆陂_封市鼓樓區(qū)， 開封市鼓樓區(qū)為開封市中心商貿(mào)區(qū)，是開封市商業(yè)經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)。 第 34 頁 共 80 頁 B、 接鄭汴路和 310 國道，周邊無大型住宅區(qū)，交通極為發(fā)達。 C、 項目所在地與馬家河北支渠相鄰，適宜建造自然、唯美的人文景觀。 2、項目地形、地貌 X 被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四佰畝，X 開尉公路西部，面積約八 佰畝。 項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目現(xiàn)有地貌平坦，場地平整量較小。 分析： 南柴屯區(qū)域圖 第 35 頁 共 80 頁 A、 項目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。 B、 項目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高