大廈建設項目可行性研究報告

X 大廈建設 項目可行性研究報告 I X 大廈建設 項目 可 行 性 研 究 報 告 二 一二 年 十 一 月 X 大廈建設 項目可行性研究報告 I 目 錄 第一章 總 論 . 1 項目基本情況 . 1 研究工作的主要依據(jù)與范圍 . 2 主要技術經(jīng)濟指標 . 3 第二章 項目建設背景及必要性 . 5 項目建設 背景 . 5 項目建設必要性 . 6 第三章 市場分析 .X 縣房地產(chǎn)市場分析 . 10 X 縣商業(yè)用房市場分析 . 12 城市建設要求 . 13 第四章 項目建設條件 .項目區(qū)概況 . 14 地址建設條件 . 15 第五章 項目建設方案 .建設方案和建設規(guī)模 . 17 主要技術方案 . 17 工程設計 . 22 原輔料消耗及能源消耗表 . 33 X 大廈建設 項目可行性研究報告 主要設備 . 34 土建工程 . 35 第六章 環(huán)境保護 .采用的環(huán)境保護法規(guī)及標準 . 36 環(huán)境保護設計 . 37 主要污染來源及污染物 . 37 施工期污染防治措施 . 37 營運期污染防治措施 . 38 環(huán)境影響評價結論和建議 . 40 第七章 節(jié)能篇章 .用能標準和規(guī)范 . 42 能源消耗 . 43 節(jié)能 . 43 第八章 職業(yè)安全衛(wèi)生與消防 .設計的主要依據(jù) . 47 職業(yè)安全措施 . 47 衛(wèi)生安全防護措施 . 48 消防措施 . 49 第九章 項目實施規(guī)劃 .項目實施進度 . 51 項目實施管理 . 52 X 大廈建設 項目可行性研究報告 十章 項目招標 .工程招標 . 54 招標方式 . 56 第十一章 投資估算與資金籌措 .投資估算 . 58 資金籌措 . 62 第十二章 財務評價 .編制說明 . 65 經(jīng)營收入估算 . 66 成本費用估算 . 67 銷售稅金和利潤測算 . 68 現(xiàn)金流量分析 . 69 項目效益分析 . 69 盈虧平衡分析 . 69 敏感性分析 . 70 財務評價結論 . 71 第十三章 社會效益分析 .社會影響分析 . 72 項目所在地區(qū)與適性分析 . 73 社會風險及對策分析 . 74 結 論 .廈建設 項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 項目基本情況 項目名稱 X 大廈建設 項目 項目 負責 單位概況 單位 名稱： 項目負責人： 聯(lián)系電話： 項目擬建 地點 X 省 X 縣城老城區(qū)西部 。 項目建設期 本項目建設期自 2012 年 11 月至 2016 年 10 月，共 4 年 。 建設規(guī)模及內(nèi)容 項目 擬 占地 方米 ， 建設 X 大廈，項目建成后， 將成為整個 X 縣地區(qū)的休閑消費中心和標志性建筑 。 本項目建設有酒店、商業(yè)、辦公及住宅多功能的綜合建筑群， 配套建設 供配電工程 、 供水與排污工程 、 環(huán)保與安全工程 和其它 等輔助工程 。 投資估算及資金籌措 （ 1）本項目總投資 83000 萬元，其中固定資產(chǎn)投資為 74700 萬元，流動資金為 8300 萬元。 （ 2）資金籌措： 全部 由 企業(yè) 通過招商引資 籌措 。 X 大廈建設 項目可行性研究報告 2 研究工作的主要依據(jù)與范圍 項目研究與咨詢過程 承擔報告編制單位依據(jù)國家可行性研究報告的編制 要求，參考其中論述要點和分析思路，到委托方現(xiàn)場進行充分調(diào)查 研究 項目 概況 ，主要從宏觀角度、外部性角度進行技術、經(jīng)濟、社會、環(huán)境、節(jié)能等幾方面綜合分析，并尊重委托方的意愿，客觀地編制本項目可行性研究報告。 研究工作的主要依據(jù) （ 1） 國家主席令第 29 號中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和第 91 號中華人民共和國建筑法 ； （ 2） 中華人民共和國勞動法； （ 3）國家發(fā)改委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （ 第三版 ）； （ 4） 中華人民共和國城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部標準民用建筑設計規(guī)范（ 87）； （ 5） 中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī) 范（ 93） ； （ 6）中華人民共和國國家標準住宅設計規(guī)范（ 99）； （ 7）中華人民共和國國家標準高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 95）； （ 8） 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃X 大廈建設 項目可行性研究報告 3 綱要； （ 9）產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄（ 2011 年本）； （ 10） 房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術 ； （ 11） X 省工程建設其他費用定額 ； （ 12） 國務院 關于 支持 贛南 等原中央 蘇區(qū)振興 發(fā)展 的若干意見 ； （ 13） X 縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 ； （ 14） X 縣建設項目承建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則； （ 15） X 縣城市總體規(guī)劃 。 主要技術經(jīng)濟指標 本項目主要技術經(jīng)濟指標見表 1 表 1主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 單位 指標 備注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 167830 3 計算容積率 總建筑面積 平方米 121773 4 不計容積率 總建筑面積 平方米 46057 5 容積率 6 總建筑占地面積 平方米 15709 7 總建筑密度 % 8 總綠地面積 平方米 4003 X 大廈建設 項目可行性研究報告 4 9 綠 地 率 % 10 總綠化面積 平方米 11903 11 綠 化 率 % 12 建筑最高層數(shù) 層 31 13 建筑主體高度 米 100 14 總停車位 輛 1135 15 住宅總戶數(shù) 戶 384 16 住宅總人數(shù) 人 1288 X 大廈建設 項目可行性研究報告 5 第二章 項目建設 背景及必要性 項目建設 背景 國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見 （ 國發(fā) 2012 21 號 ）第六部分“培育壯大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，走出振興發(fā)展新 路子”中明確提出“推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。促進產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務功能和承載能力?？茖W規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎設施和公共服務設施建設，增強輻射帶動能力。推進數(shù)字化城市建設”。 新中國成立 60 多年來， X 人民繼承優(yōu)良革命傳統(tǒng)，大力弘揚長征精神，自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)，奮力拼搏，始終咬定發(fā)展不放松，特別是換屆以來， X 縣級班子更是跳出 X 看 X，不斷深化對縣情的認識，更加堅定以加快發(fā)展為己任，以改善人民生活為宗旨的執(zhí)政追求，牢固樹立發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、民生為本的理念，科學描繪了建 設幸福 X 的宏偉藍圖。 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高， X 縣房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為 X 縣經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長， X 縣住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著中國加入世界貿(mào)易組織、舉辦奧林匹克運動、世博會以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術交流活動的進一步擴展，中國 各地區(qū)之間與世界各國的各種交往活動日趨增多，這使高檔 辦公樓、商務公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設X 大廈建設 項目可行性研究報告 6 以其豐厚的收 益吸引了越來越多的資金加入。 為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進 X 縣城市 建設及經(jīng)濟發(fā)展， X 縣計劃在縣城區(qū) 開發(fā)建設包括高檔 酒店 辦公 樓、高級住宅樓、商 業(yè)中心 以及各種附屬配套設施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 項目建設必要性 （ 1） 贛南蘇區(qū)振興發(fā)展的 需要 贛南等原中央蘇區(qū)在中國革命史上具有特殊重要的地位，為中國革命作出過重大貢獻和巨大犧牲。振興發(fā)展贛南等原中央蘇區(qū)，既是重大的經(jīng)濟任務，更是重大的政治任務，對全國革命老區(qū)加快發(fā)展具有標志性意義和示范性作用。 X 是一塊紅色的熱土，創(chuàng)建了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地，建立了第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)地的創(chuàng)建奠定了重要基礎；誕生了贛南第一個縣級蘇維埃政權，為中央蘇維埃的政權建設、經(jīng)濟建設、軍隊建設進行了先行先試的探索和實踐，作出了重大貢獻；是中央紅軍長征的集結出發(fā)地，當年 X 人民積極支紅擴紅，作出了巨大的貢獻和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 人；還是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭就是從 X 開始的。 在全面建設小康社會的關鍵時期和深化改革開放、加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，作為蘇區(qū)精神主要發(fā)源地之一的 X 縣，將大力傳承和弘揚蘇區(qū) 精神，秉承發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、民生為本 的 理念，團結帶領百萬老區(qū)人民堅持加快發(fā)展，推進轉型發(fā)展，X 大廈建設 項目可行性研究報告 7 著力建設經(jīng)濟繁榮、城鄉(xiāng)秀美、生態(tài)宜居、社會和諧的幸福 X，讓老區(qū)人民過上更加富裕、更加安康、更加和諧、更加美滿的幸福生活。 （ 2） X 縣城區(qū)城市化進程的需要 縣城區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展水平；經(jīng)濟結構雷同、單一，基礎設施和社會服務設施尚不完善。 X 縣在邁向現(xiàn)代化國際大都市的進程中，肩負著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，縣城區(qū)的建設和 發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快縣城區(qū)建設是實現(xiàn) X 縣農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動農(nóng)村投資，啟動農(nóng)村市場，促進農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。 X 大廈建設 項目的成功實施，將大大加快 X 縣 城 區(qū) 的建設步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地乃至全 縣 帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。 （ 3） X 縣城區(qū)城市功能完善的需要 由于經(jīng)濟高速發(fā)展，增長能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟拉動的需求等原因， 促使 當前新城的建設逐漸成為一股潮流。建設新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、 促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。隨著經(jīng)濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結構及土地利用現(xiàn)狀 逐漸成為 了發(fā)展的約束。這種結構性門檻對于城市整體發(fā)展的負作用是顯而易見的：一是拆遷補X 大廈建設 項目可行性研究報告 8 償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的地價使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加。 縣城區(qū)通過最近十幾年的經(jīng)濟高速發(fā)展，增長能量集聚過多，結構門檻日益 凸顯 ，如城區(qū)人口密度過大，公共綠地匾乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑 景觀漸失特色而流于庸俗化等。在區(qū)域一體化趨勢中，縣城區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能。必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間。 針對目前 X 縣城區(qū)人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎設施落后等現(xiàn)狀，將建設 項目將極大地增強區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結構，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)，完備各項配套設施及市政基礎設施。 （ 4）促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑 實施 X 大廈建設 ，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社 區(qū)服務，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設，是擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結合點。既可以滿足 當?shù)?居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應結構，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“ 泡沫 ”。 綜上所述， X 大廈建設項目的推進實施，對于加快 X 縣 房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動城市 經(jīng)濟、推進基礎設施建設、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。另外，根據(jù)對本項目所在地的房地X 大廈建設 項目可行性研究報告 9 產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設具有較大的必要性。 X 大廈建設 項目可行性研究報告 10 第 三 章 市場分析 X 縣房地產(chǎn) 市場分析 房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，一二線城市的房地產(chǎn)市場受到國家調(diào)控政策的影響其發(fā)展有所放緩。與之相對的是三線城市及縣級城市的房地產(chǎn)市場異常火爆，呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展態(tài)勢。 X，這座有著“六縣之母”之稱的縣級城市，在其經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎之上，房地產(chǎn)市場也被日漸看好。 （ 1） X 縣近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況分析 2010 年一季度， X 縣的房地產(chǎn)市場形勢再度顯現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，主要呈現(xiàn)三大特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，新增七個開發(fā)項目。一季度，全縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長 233%；房地產(chǎn)開發(fā)總量達 比增長 132%；其中商品房新開工面積 比增長 146%；二是房屋銷售狀況好于往年。一季度，全縣商品房銷售總面積 中住宅銷售面積 住宅銷售面積 去年同期相比分別增長 7%、 8%和 81%；房屋銷售額達 元，同比增長 79%；房地產(chǎn)稅收達 6694萬元；三是二手房交易成交量明顯好于去年同期。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 去年同期相比分別增長 208%和 138%。 2011 年 1 5 月， X 縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比下降 房地產(chǎn)開發(fā)總量達 品房銷售面積 中住宅銷售面積 廈建設 項目可行性研究報告 11 萬 住宅銷售面積 房屋銷售額達 元；房地產(chǎn)稅收達 元。全縣高層商品房銷售均價為 3811 元 /高層商品房銷售均價為 2871 元 /層商品房銷售均價為 3751 元 /理房屋權屬登記 685 宗，確權面積 項權利登記 613 宗，二手房交易 278 宗；歸集 物業(yè)維修資金 元，元。 從上述介紹可知 X 縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。近年來，隨著 X 省 以及贛州市 對基礎設施建設投入力度 的 加大， X 縣城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對 X 縣進行規(guī)劃布局，提出了“開放興 縣 ，工業(yè)強 縣 ，農(nóng)業(yè)穩(wěn) 縣 ”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進一步加強， 縣城 經(jīng)濟發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著 X 經(jīng)濟的發(fā)展， 縣城 人口將不斷增長，由此帶動商品房、寫字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場。 本項目地處 X 縣縣城，是未來發(fā)展的重點區(qū)域。因此，項目具有較大的市場潛力 。 （ 2） X 縣房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或 間 接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前， 中 國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 %，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過宏觀及區(qū)域市場研究報告分析，可以看出整體 X 縣 地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)： X 大廈建設 項目可行性研究報告 12 宏觀經(jīng)濟形勢較好， X 近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分猛烈， 居 民生活水平不斷攀升。 X 縣 經(jīng)濟以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 X 縣 地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局， X 房地產(chǎn)泡沫甚微，整體 市場建設基本遵循“國六條”。 X 縣 人口分布以 縣城 區(qū)最為稠密，且購買力較強； 縣城區(qū)外 次之，購買力亦相對不如；限于 X 縣 交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應的絕對主流。 擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項 品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中， 具 有特色 產(chǎn)品 的項目更易銷售。 X 縣商業(yè)用房市場分析 （ 1） X 縣商業(yè)用房布局分析 根據(jù) X 縣總體規(guī)劃，結合 X 縣商業(yè)用房布局現(xiàn)狀， X 縣未來發(fā)展的趨勢是， 以長征大道、金竹路和國道 323 線三道路的 區(qū)域將成為X 縣 的商業(yè)中心。 （ 2） 商業(yè)用房的需求分析 隨著 X 縣 經(jīng)濟的發(fā)展， X 對外交流越來越頻繁， X 縣 在大中國的經(jīng)濟“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。 X 作為中央蘇區(qū)的 全紅縣、X 大廈建設 項目可行性研究報告 13 核心縣，中央和省、市始終高看一眼、厚愛一分，是重點扶持 發(fā)展的縣， 必然會加大對其商業(yè)用房的投資 ，這將給 X 縣 帶來了前所未有的發(fā)展機遇， 并 要求 X 縣 有相當 規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。 （ 3） 市場競爭環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， X 大廈是 X 縣城區(qū) 規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。 城市建設 要求 隨著 X 縣經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高， X 縣城 區(qū) 作為 X 縣域政治經(jīng)濟文化中心，在老城 區(qū)開發(fā) 中建設檔次較高、功能完善、配套齊全的標志性建筑，不僅有利于城市形象 的提升 ，也有利于城市土地的集約使用。 本項目建設地點位于 X 縣城老城區(qū)西部，為縣城商業(yè)黃金地段 長征大道、金竹路和過境路 323 國道，三條道路圍合形成的三角地。因其獨特的區(qū)位和交通條 件，具有巨大商業(yè)價值的同時，也使其成為城市的重要門戶節(jié)點。 為了更好地展示城市的門戶形象， 完善城市功能，帶動片區(qū)的發(fā)展更新， 提高 居民 生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會主義共同富裕的優(yōu)越性，項目的建設不僅能 帶動社會投資，促進居民消費， 增加 社會就業(yè)，更能 推動 X 縣的 經(jīng)濟 建設，提升 X 縣城市的整體形象。 X 大廈建設 項目可行性研究報告 14 第 四 章 項目建設 條件 項目區(qū)概況 建設 地址 本項目建設 地址 為 X 縣城老城區(qū)西部 。 本項目用地位于 X 縣城市總體規(guī)劃的核心位置，為居住用地，是老城區(qū)與貢江南岸片區(qū)聯(lián)系的重要交通節(jié)點；是長征西路與長征大 道商業(yè)服務設施帶的中心節(jié)點位置；是進入老城區(qū)的門戶節(jié)點位置，也位于老城區(qū)商業(yè)軸線上。 通過以上分析，該項目用地適合建設大型商業(yè)、具有城市標志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、辦公等）、普通住宅等多功能于一體的城市綜合體。 自然環(huán)境 資源 概況 （ 1） 地理位置 X 縣位于 X 省南部，東經(jīng) 1151 111549、北緯 25358262053 。東鄰瑞金市，南連會昌縣和安遠縣，西接贛縣，北毗興國縣和寧都縣；縣城距贛州 65 千米，南昌 422 千米。全縣南北長 西寬 米，總 面積 2893 平方千米，其中城區(qū)面積 12平方千米。 （ 2） 氣象與氣候 項目所在區(qū)域 為 典型的亞熱帶季風濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 一月和七月平均氣溫分別是 極端氣溫為 8，年均降水量 1507 毫米， 47%，年日照時數(shù) 時，年均無霜期 305X 大廈建設 項目可行性研究報告 15 天。 地址 建設條件 （ 1）地質(zhì)條件 X 境內(nèi)地貌復雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，羅田巖為典型的丹霞地貌區(qū)，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個地勢由一系列平行 山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成。總體上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)，四周群山環(huán)抱，東、南、北三面地勢較高些，逐漸向中、西部傾斜。位于靖石、盤古山、利村之間，主峰海拔 1312 米的屏坑山為境內(nèi)最高峰；峽山與贛縣交界處的貢水河床為縣域最低處。 根據(jù)國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布， 2001 年 8 月 1 日實施的國家標準中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ 2001）， X 省 X 縣 地震動峰值加速度為 當于原地震烈度小于 ），工程建筑考慮抗震按 設防，地質(zhì)結構穩(wěn)定，一般無地震、崩塌、泥石流等不良工 程地質(zhì)現(xiàn)象。 （ 2）電力分析 X 縣共有 110電站 2 座， 35電站 7 座。 35變壓器12 臺，變電容量 3930035路 8 條，共 10電線路 41 條，共 以下線路全長 100 臺（包括真空斷路器、油開關及負荷開關）；無功自動補償裝置 3 臺；配電變壓器 1081 臺 79231縣電力充足，完全能滿足 項目 用電需求。 X 大廈建設 項目可行性研究報告 16 （ 3）水資源分析 X 縣 境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在 境內(nèi)的長度為 66 公里。貢水、梅江、濂江等在境內(nèi)縱橫交錯，建有漁翁埠水電站、下欄水庫工程。 全縣水資源豐富，完全能滿足 項目 用水需求。 （ 4）區(qū)位和交通條件 X 地處贛州東部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是通往寧都、興國、瑞金等河東六縣的必經(jīng)之路，素有“六縣之母”的美譽，交通便利， 323 國道、319 國道、贛龍鐵路及昆廈高速公路穿境而過，構建了公路、鐵路、高速路“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡。福田大廈建設項目 可行性研究報告 17 第 五 章 項目建設方案 建設 方案 和 建設 規(guī)模 項目建成后，可建設 成為 X 縣的休閑消費中心和標志性建筑 ；項目擬 建設地下停車場、 大型 商業(yè) 中 心 、 辦公樓 、酒店 、高檔住宅區(qū) 等主體工程 ，配套建設 供配電工程 、 供水與排污工程 、 環(huán)保與安全工程 和其它 等輔助工程 。 主要 技術方案 項目 基本情況 X 大廈建設 項目總占地面積 方米 。 項目 規(guī)劃 指導思想 根據(jù)建設部有關城市建設的法規(guī)及 X 縣總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。 要求通過 建設標志性建筑 提升城市品味，改善 居 民 工作、 居住環(huán)境，提高城市形象，以人為本，和諧開發(fā)， 效益其次。 項目 規(guī)劃設計 原則 （ 1）在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。 （ 2）本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則，綜合考慮日照、采光、通風、消防、杭震、管線埋設、避免視福田大廈建設項目 可行性研究報告 18 線干擾、管線埋設、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。 （ 3）居住區(qū)配套公建設施與住宅同步規(guī)劃、同步施工、先期建成。 （ 4）供水、雨水、污水、電力、電訊及 燃氣管線地下敷設，并本著合理 規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 （ 5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。 （ 6）組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。部分人防設施本著平戰(zhàn)結合的原則宜設為地下停車場。 （ 7）項目建設采用國家推廣的新技術、新材料和新產(chǎn)品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導思想。 項目規(guī)劃設計方案 現(xiàn)在 的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介 環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠”，以至“高技術、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評價準則及體現(xiàn)設計作為信息媒介，強調(diào)設計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。大空間的布局形式適應了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方式以及管理體系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。同時，人工智能、現(xiàn)福田大廈建設項目 可行性研究報告 19 代通訊技術及辦公自動化的發(fā)展，以及為建筑構件、設備、室內(nèi)家具和工作設施等建立的一整套體系設計都為提高辦公效率、增強辦公室的適應力提供了雄厚的技術條件。 一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成 了世界寫字樓設計的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層 辦公樓 設計中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費苦心地設計出了一個使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化 辦公樓 。這種綠色空間的存在，實際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來改善寫字樓本身的環(huán)境，來達到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。 還包括樓層內(nèi)的休閑會所，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們在相互的交流中，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。從中不難看出，這些新型配套設施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢 ，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。 基于上述原因，提出本項目的規(guī)劃設計思想方案 ： （ 1）市場定位 在對類似項目及市場需求進行分析后 發(fā)現(xiàn) ，縣城區(qū) 附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈。這一定位內(nèi)涵是： 福田大廈建設項目 可行性研究報告 20 X 大廈為高尚辦公、 高檔住宅 綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。 X 大廈為企業(yè)及白領階層、工薪階層提供超 前的生態(tài)生活空間和居住理想。 （ 2）形象定位 X 大廈從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位，通過對 X 縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出 ，本 項目形象定位為： X 縣城內(nèi)商務區(qū)標志性 建筑 。 該項目位于 X 縣 城老城區(qū)西部 ， 縣城老城區(qū)西部 為 X 縣最繁華的商業(yè)地段，以此強調(diào)人們的商業(yè)思維定勢，同時強化位于 X 縣 政治中心區(qū)，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的獨特性。 （ 3） 業(yè)態(tài)定位 本 項目 位于 X 縣 的 縣城 繁華地段，生活設施及市政配 套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢 。 因此建議將本案定位于 ： 領袖風范、商貴首選。 綜上所述，在本項目的目標客源中，主要需求點有以下幾方面： 地理位置優(yōu)越 交通動線充足 縣 政與小區(qū)配套皆較 為齊全 福田大廈建設項目 可行性研究報告 21 社區(qū)規(guī)劃合理 有強大的升值潛力 戶型實用、舒適 （ 4）發(fā)展定位 基于本項目優(yōu)越的地理位置，開發(fā)定位為集合四星級酒店、大型商業(yè)、美食城、寫字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個 X 地區(qū)的休閑消費中心和標志性建筑群體之一。充分體現(xiàn)人性化的建筑 思想，具體體現(xiàn)主要包括綠色、健康、陽光三大特點： 綠色 創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。 健康 在區(qū)內(nèi)充分設計體能測試設備，以及羽毛球場、室外游泳地、室外健身器械、漫步徑等體育運動場所，滿足住房對體育運動的需求。 陽光 強調(diào)鄰里交往的空間設計，給住房提供相互交流、溝通的休閑的社區(qū)空間，從而引導一種充滿陽光的良好的人際關系。 （ 5） 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場定位 可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi) 處 于 龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。 項目推廣定位 ： 領袖風范、商貴首選 。 （ 6）建筑設計定位 辦 公酒店區(qū) 樓層： 27 層 （ 含地下二層 ） 功能：地下一、二層為停車場 福田大廈建設項目 可行性研究報告 22 地上 1 25 層為 酒店和辦公樓（局部部分層數(shù)可改為公寓） A 區(qū) （ 地上 1 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣場，第二、三層為大型超市； 3 層以上為住宅） A 區(qū)商業(yè) 樓層： 3 層 1#住宅 樓層： 16 層（含地下二層） 2#住宅 樓層： 16 層（含地下二層） 3#住宅 樓層： 18 層（含地下二層） 功能：地下一為商業(yè)專用停車場、地下二層為住宅專用停車場 B 區(qū)（ 地上 1 3 層為商業(yè) ，其中第一層為大賣場，第二層為大型超市，第三層為電影院 ； 3 層以上為住宅） B 區(qū)商業(yè)樓層： 3 層 4#住宅樓層： 31 層（含地下二層） 5#住宅樓層： 31 層（含地下二層） 6#住宅樓層： 22 層（含地下二層） 7#住宅樓層： 22 層（含地下二層） 功能：地下一 為商業(yè)專用停車場 、 地下 二層為 住宅專用 停車場 工程設計 設計布局 充分利用國道 323 線和長征大道交匯的市政廣場，結合地塊形狀及功能用途，在市政廣場正對的弧邊建設四星級酒店、辦公樓，作為本頂目的標志性建筑。 為能進一步提升商業(yè)價值，結合地塊三側臨城市主干道的絕對福田大廈建設項目 可行性研究報告 23 優(yōu)勢，地塊內(nèi)部規(guī)劃有步行街對接三條城市主干道，實現(xiàn)人流沿續(xù)性及增加臨街商 鋪，起到真正帶旺整個商圈。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過設置空中連廊能巧妙地把各個空間連接，從而達到共享人流目的。 商業(yè)部分，步行街把地塊間接劃分為 3 部分，酒店辦公部分、 區(qū)商業(yè)； 2 大商業(yè)區(qū)利用城市人流，沿城市主干道展開。 建議國道 323 線和長征大道交匯的市政廣場升級改造，設置下沉式廣場，增加整個市政廣場空間多元化，提供市民的表演場地及日后下穿過街人行道需要，同時商業(yè)部分可從地下穿過酒店、辦公樓以其相通，進一步提高親近的比例尺度、良好的生活氣息及人流疏散通道。 住宅建 筑以點布局，形成兩個組團，以盡量保證住宅視野開闊和減少對視為布局原則，點式建筑的間距最大化，在讓布局顯得寬松的同時，營造活潑、動感空間，空氣對流順暢，是“均好性”的最大化體現(xiàn)。 在用地范圍內(nèi)全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場、公園、綠地、水體、景點等內(nèi)容。同時順應 本項目 特點， 做 好用地規(guī)劃，安排不同的建筑類型適應不同位置的需求。 建筑設計 （ 1）設計依據(jù) 本工程采用的主要標準及有關法規(guī)、資料： 房屋建筑制圖統(tǒng)一標準（ 50001 2001）； 福田大廈建設項目 可行性研究報告 24 住宅建筑規(guī)范（ 2005）； 高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 95）； 民用建筑設計通則（ 2005）； 建筑設計防火規(guī)范（ 2006）； 建設單位提供的設計要求等相關資料； 工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分） 2002 版。 （ 2）工程概況 X 大廈建設項目提出了一個全新設計理念、為 X 縣住房保障對象家庭又提供了一個低密度、注重環(huán)境、強調(diào)人性化服務的城市生活園區(qū)。 總建筑面積為 167830 平方米 ； 建筑類別：一類，二級耐久年限（ 50 年）； 建筑耐火等級：二級； 抗震設防 烈度：六度。 （ 3）建筑設計構思 利用直線的變化和對比，反映出建筑的時代性和簡潔性。建筑體量追求和諧與變化，使其挺拔有力，錯落有