商業(yè)地塊可行性研究報(bào)告

1 X 鎮(zhèn)商業(yè)地塊可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目基本情況介紹 1、 項(xiàng)目 位置 本案 地理位置 位于 ， 基地位置為于 X 區(qū) X 鎮(zhèn)板塊：東靠逸仙路，南靠長(zhǎng)逸路，西臨 X 路，北對(duì)建配龍。 地理位置 X 區(qū)位于 X 市北郊，長(zhǎng)江與黃浦江的交匯處東北瀕長(zhǎng)江。遙對(duì)崇明縣；東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長(zhǎng)興、橫沙兩島自西向東橫臥于長(zhǎng)江入?？凇Ｈ硸|西長(zhǎng) 56 15 公里，南北寬 23 08 公里。面積 方公里（島嶼面積占 26）， 面積 415 平方公里，常住人口約 。 淞南鎮(zhèn) 則 位于區(qū)境南部。東沿黃浦江岸至閘北電廠(chǎng)，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機(jī)場(chǎng)，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊(yùn)藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望。 鎮(zhèn)域面積 全鎮(zhèn)總面積 方公里，其中市屬企業(yè)約占總面積的 70%，本鎮(zhèn)可規(guī)劃面積 方公里。 2 社會(huì)人口 淞南是一個(gè)以動(dòng)遷導(dǎo)入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)有 16 個(gè)居委會(huì)和 2 個(gè)籌備居委會(huì)，至 2002 年底，共有居民 26329 戶(hù)，常駐人口約80000 人。 截止至 2006 年， 常駐人口約 150000 人 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2002 年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)保持快速度發(fā)展，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 完成增加值 元，同比增 ；工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值 比增 社會(huì)消費(fèi)品零售額 元，同比增 外貿(mào)出口拔交額 1113 萬(wàn)美元，同比增 實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 9178萬(wàn)元（含區(qū)級(jí)），同比增 56%。 2、交通條件 逸仙路上交通 ： 輕軌 3 號(hào) 線(xiàn)、 51、 51X、 101、 751、 713 X 鎮(zhèn)內(nèi)交通 ： 810、 713、 751、 52、 53、 95 交通運(yùn) 營(yíng)表如下： 51 路 寶昌路 6:000 52 路 花園路 4:300 53 路 X 鎮(zhèn) 院 4:300 3 95 路 X 火車(chē)站 4:005 101 路 鴻興路 4:000 713 路 黃興路 6:000 751 路 虹鎮(zhèn)老街 村 院 6:000 810 路 呼瑪新村 6:000 4 3、周邊環(huán)境 附近商業(yè)設(shè)施 ： 雖然 依托 淞南中心但是如果要買(mǎi)大件或是一次性采購(gòu)還是要乘車(chē)前往江灣鎮(zhèn)的華聯(lián)吉買(mǎi)盛。距離 本案 2 公里以上。 華超市 愛(ài)輝購(gòu)物中心 教育 ： 淞南小學(xué) 長(zhǎng)江二中 寶鋼工業(yè)技校 X 職校 醫(yī)院： X 地段醫(yī)院 離 本案 距離 :700 米 /步行時(shí)間 :8 分鐘 上鋼一廠(chǎng)職工醫(yī)院 / 出租車(chē)起步費(fèi) 11 元 生活 配套 ： 農(nóng)村商業(yè)銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 X 銀行 X 郵局 泗溏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) X 公園 離樓盤(pán)距離 :600 米 /步行時(shí)間 :10 分鐘 免費(fèi)公園 寶江賓館 X 大酒店 5 4、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì)：商辦 容積率： 權(quán)： 50 年 綠化率： 30% 車(chē)位配比： 00 平米 車(chē)位地上： 10% 車(chē)位地下： 90% 建筑密度： 50% 第二部分：項(xiàng)目發(fā)展背景 1、宏觀(guān)市場(chǎng)分析 X 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，大部分國(guó)家與地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)格都大幅上漲。 2006 年上半年，英國(guó)的房?jī)r(jià)比其 2000 年年末上漲幅度超過(guò) 100%；同期，美國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò) 60%；其他國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)都有不同程度的上漲。跟隨著英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家房?jī)r(jià)上漲的步伐，我國(guó)房?jī)r(jià)也于 1999 年末、 2000 年初開(kāi)始上漲，在 2004 年漲幅達(dá)到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀(guān)調(diào)控有關(guān)。 2006 年 5月 17 日以來(lái)，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺(tái)后，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)由今年峰值 5 月份的 步下降至 9 月的最低值 10 月份略有上升，為 體來(lái)看，房屋價(jià)格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀(guān)調(diào)控的初步效果，但是形勢(shì)依然不容樂(lè)觀(guān)， 6 剛性需求堅(jiān) 挺、土地成本上升，導(dǎo)致了少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較高。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策下， 2006 年 X 的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀(guān)調(diào)控的影響最大，供、銷(xiāo)、價(jià)格各條曲線(xiàn)異常敏感，起伏不定。年終回顧時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí) 2006 的 X 樓市不斷地有一股股的暗流在催動(dòng)著公寓住宅的價(jià)格曲線(xiàn)上揚(yáng)。 住宅市場(chǎng)分析 ： 2007 出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變 2006年上半年 “ 國(guó)六條 ” 之后國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀(guān)調(diào)控政策，針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風(fēng)氣濃厚等問(wèn)題制定了相關(guān)的政策。顯而易見(jiàn)，在打擊投機(jī)炒房的同時(shí)，改變住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對(duì)中低收入人群的住房保障，是這次宏觀(guān)調(diào)控希望著力解決的問(wèn)題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴(yán)格執(zhí)行的話(huà)， 2007 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是希望引導(dǎo)出一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展的局面。 “90/70” 是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，導(dǎo)致中低檔住房供給徹底敲實(shí)； “ 去年下半年以后，因?yàn)樵驹O(shè)計(jì)的住房結(jié)構(gòu)不符合 70%以上建小戶(hù)型的要求，很多 項(xiàng)目一直陷入審批的停滯階段。 ” 一位 X 房地產(chǎn)界人士如是說(shuō)。而 1 月 9 日建設(shè)部的 “ 征求意見(jiàn)稿 ” 出生 24 小時(shí)不到便夭折， 7 充分說(shuō)明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于 90/70 的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個(gè)社會(huì)問(wèn)題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題的決心。與此同時(shí)，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條 即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的短缺，造成了一部分中 低收入家庭被擠進(jìn)購(gòu)買(mǎi)商品房的隊(duì)伍，這也促成了商品房的需求過(guò)旺、價(jià)格上揚(yáng)； “ 一套房子在造就一個(gè)百萬(wàn)富翁的同時(shí)也毀滅了一個(gè)百萬(wàn)富翁 ” ，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價(jià)格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會(huì)把住房問(wèn)題推向一個(gè)前所未有的亟待解決的社會(huì)問(wèn)題的高度。 導(dǎo) “ 梯級(jí)住房消費(fèi) ” “2007 年是個(gè)政策落實(shí)年。 ” 發(fā)展中、小套型低價(jià)位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行。在這里筆者不得不提到另一個(gè)問(wèn)題 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動(dòng)中小套型、中 低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時(shí)，也要繼續(xù)實(shí)施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對(duì)引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的作用，積極支持居民購(gòu)買(mǎi)自住住房消費(fèi)貸款，嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房貸款，控制投資性購(gòu)房貸款；積極支持居民購(gòu)買(mǎi)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，限制購(gòu)買(mǎi)大 8 套型、高價(jià)位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房。比較流行的住房是先租房的“ 梯級(jí)住房消費(fèi) ” 模式；而在我國(guó)， 20年輕住房私有化的比率為 78%，年輕人剛畢業(yè) ，拿什么來(lái)買(mǎi)房？自然是家庭的積蓄。因此中國(guó)人傳統(tǒng)的觀(guān)念對(duì)房?jī)r(jià)飚升的影響也有其因素。其實(shí)，在 “ 國(guó)六條 ”中， “ 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式 ” ，已經(jīng)開(kāi)始成為國(guó)家政策調(diào)控的手段之一； “ 國(guó)六條 ” 甚至提出，要 “ 積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 ” 這不能不說(shuō)是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo) “ 梯級(jí)住房消費(fèi) ” 概念。 商業(yè)市場(chǎng) 分析 ： 2006 年 X 商業(yè)市場(chǎng)，無(wú)論是一手銷(xiāo)售，還是二手租賃和銷(xiāo)售，都表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，供需兩旺，租售價(jià)格整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但是也不能忽視目前 X 商業(yè)市場(chǎng)中突顯的一些問(wèn)題， 譬如供應(yīng)結(jié) 構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)的不平衡等。 1. 一手商業(yè)市場(chǎng) 2006 年新增出售大型商業(yè)項(xiàng)目 2006 年新增供應(yīng)面積在 3 萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目主要有 6個(gè)，主要集中在 4、 7、 12 四個(gè)月份上市，其中大分物業(yè)分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角場(chǎng)商圈。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)供應(yīng)面積為 208,650 平方米，為所有新增供應(yīng)項(xiàng)目中面積最大的。 2006 年新增出售大型商業(yè)項(xiàng)目列表 9 月份 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 供應(yīng)量（平方米） 1 月 東晶國(guó)際商業(yè)街 浦東大道 900 80,000 4 月 新干線(xiàn) 松江泗磚路 1 弄 55,894 興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 真光路 1326 號(hào) 159,980 5 月 七浦聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng) 河南北路 99 號(hào) 47,577 6 月 X 曹安國(guó)際商城 曹安路 1833 號(hào) 49,041 7 月 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 邯鄲路萬(wàn)達(dá)展示中心 208,650 12 月 中邦金座 康沈路 686 號(hào)康橋文化中心一樓 50,000 新增物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)售價(jià)上漲 2006 年商業(yè)物業(yè)全年新增供應(yīng)面積約為 平方米，截止 到年底全市可售商業(yè)面積為 平方米，平方米，呈現(xiàn)供不 應(yīng)求的局面。除 7 月份外，市場(chǎng)中可售商業(yè)物業(yè)的面積每月均呈現(xiàn)量減。其中， 4 月份上市的普陀區(qū)綜合商辦物業(yè) 興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)，其商業(yè)面積為 159,980 平方米； 7 月份上市的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)面積為 208,650 平方米。這兩艘商業(yè)航母拉高了 4 月份和 7 月份的整體供應(yīng)量。同樣在 4 月份，由于所推出的興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)被整體收購(gòu)，因此本月去化面積也達(dá)到了全年的高峰，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 31 萬(wàn)平方米左右。 圖 1： 2006 年商業(yè)物業(yè)供求情況表 商業(yè)物業(yè)價(jià)格全年走勢(shì)上揚(yáng) 10 2006 年 1 月份 X 商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為 8,720 元 /平方米，到了 12月份銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 11,022 元 /平方米，上漲了將近 右，歸根結(jié)底還是由于宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)造成的影響，使得投資住宅物業(yè)在短期內(nèi)已經(jīng)無(wú)利可圖，故投資者選擇受調(diào)控影響較小的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資。 4 月份由于興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的整體收購(gòu)，且其收購(gòu)價(jià)格價(jià)格較高，從而大大提升了該月的商業(yè) 市場(chǎng)的銷(xiāo)售均價(jià)。 2006 年上 海商業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格基本保持振蕩中上升的勢(shì)頭。 圖 2： 2006 年商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)2. 二手商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)物業(yè)租金水平價(jià)格小幅上揚(yáng) 2006 年 X 市各類(lèi)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格趨穩(wěn)，其中市級(jí)、區(qū)級(jí)商圈租金價(jià)格堅(jiān)挺。 12 月份市級(jí)商圈平均租金達(dá)到 /平方米 天 ， 而 1 月份平均租金僅為 38 元 /平方米 天， 12 月份區(qū)級(jí)商圈平均租金達(dá)到了 /平方米 天，而 11 1 月份平均租金為 13 元 /平方米 天，全年租金水平增長(zhǎng)了 居民消費(fèi)圈商鋪由于新增供應(yīng)較多，從而使得這些區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鸪?現(xiàn)較大幅度的回落，降幅達(dá)到了 郊區(qū)商圈平均租金最為穩(wěn)定，其全年漲幅在 4%之內(nèi)。 2006 年 X 商業(yè)租金水平的走勢(shì)表明，市級(jí)商圈和區(qū)級(jí)商圈對(duì)于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū)域土地資源有限，故此難以滿(mǎn)足這些需求， 2007 年這些 區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹑詫⒗^續(xù)上漲。而居民消費(fèi)圈由于新增供應(yīng)日益增多，從而出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，從而拉低該區(qū)域的租金水平。租金水平的走勢(shì)表明， X 商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是非常不平衡的，局部地區(qū)供不應(yīng)求，但另外一些區(qū)域卻供過(guò)于求，這一情況將大大制約居民消費(fèi)圈內(nèi)新增商業(yè)的銷(xiāo)售過(guò)程。 X 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 2006 年 X 土地與 商品房 市場(chǎng)調(diào)控 回顧 2006 年 X 房地產(chǎn)市場(chǎng)就如同樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，在經(jīng)歷了 2005 年宏觀(guān)調(diào)控后的 X 房地產(chǎn)欲平穩(wěn)過(guò)渡，但 2006 年政策風(fēng)潮亦是襲 卷而來(lái)，不過(guò)雖然今年政策是風(fēng)云四起，但對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響有 限 1 政策市場(chǎng)風(fēng)云四起 2006 年政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等多種手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的，同時(shí)通過(guò)進(jìn)一步規(guī)范 12 房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康、和諧的發(fā)展道路。從政策目標(biāo)的號(hào)召力來(lái)看，與往年相比有過(guò)而無(wú)不及；從政策的可操作性來(lái)看，諸多政策首度出臺(tái)，其執(zhí)行 力如何還無(wú)從顯現(xiàn)； 從影響市場(chǎng)的程度來(lái)看，更多 心理預(yù)期的影響。 階段 政策名稱(chēng) 頒布日期 實(shí)施日期 頒布單位 第一階段 關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知 市公積金管理中心 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率 國(guó)人民銀行 第二階段 溫家寶要求進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的六項(xiàng)意見(jiàn) 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 國(guó)務(wù)院辦公廳 13 2006 年政策一覽 1土地市場(chǎng)驚濤駭浪 土地作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭正成為宏觀(guān)調(diào)控的重中之重， “ 普 通住房不得低于年度出讓總量的 70%、提高土地相應(yīng)稅費(fèi)等政策相繼出臺(tái)，表明政府運(yùn)用行政及經(jīng)濟(jì)手段，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理的信號(hào)，同時(shí)重申對(duì)閑置土地的調(diào)控力度、也表現(xiàn)出政府將政策落到實(shí)處的信心與決心。 X 受?chē)?guó)家土地宏觀(guān)調(diào)控的影響，土地在供應(yīng)、需求、價(jià)格等方面正相繼發(fā)生著變化 場(chǎng)供應(yīng) 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)（ 15 條細(xì)則） 建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局 統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì) 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 國(guó)人民銀行 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) 建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、工商行政管理總局 關(guān)于進(jìn)一步 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) 建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局和外匯管理局 關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 家稅務(wù)總局 第三階段 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn) 國(guó)人民銀行 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào) 百分點(diǎn)。 國(guó)人民銀行 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)家稅務(wù)總局 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 國(guó)人民銀行 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策的通知 政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行 14 應(yīng)總量大幅減少 土地作為房地產(chǎn)的主要原料歷來(lái)屬于稀缺資源，沒(méi)有土地便沒(méi)有房地產(chǎn)產(chǎn)品，然而在土地如此重要的情況下， 2006 年 X 土地市場(chǎng)最為顯著的特點(diǎn)便是土地供應(yīng)大幅減少， 2006 年 1新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出 讓面積僅為 1433 萬(wàn)平方米，同期減少了 38%，其中住宅土地出讓同比更是減少了 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年中低價(jià)商品房與配套商品房土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于去年是土地市場(chǎng)整體供應(yīng)銳減的主要原因。 表 2000土地市場(chǎng)交易量 單位：萬(wàn)平方米 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 2006 年 1增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積 874 1050 2041 3520 3420 2931 1433 其中：商 品住宅土地出讓面積 / 865 1757 2795 2431 2119 885 宅用地比例降，綜合用地比例升 2006 年 1累計(jì)土地出讓中，住宅用地、綜合用地、商業(yè)用地及辦公用地面積比例分別為 而 2005年累計(jì)出讓土地中，住宅用地面積占 綜合用地面積占 商業(yè)用地面積占 辦公用地面積占 雖然今年住宅用地仍為出讓主力，但呈現(xiàn)出下降的跡象，而綜合性質(zhì)的土地則呈現(xiàn)出后來(lái)居上的態(tài)勢(shì)。從今年五次土地公告出讓結(jié)構(gòu)中也可 看出，非居住類(lèi)物業(yè)，商辦、金融、綜合等性質(zhì)物業(yè)出讓幅數(shù)占半壁江山。商辦及綜合類(lèi)土地出讓比例的上升，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展需求密切相關(guān)，一方面隨著郊區(qū)住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)，其商業(yè)配套勢(shì)必需跟進(jìn)，另一 15 方面伴隨 “ 國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心框架的形成，城市中心區(qū)域改造擴(kuò)建的步伐也正加大。（如虹口區(qū)四川北路和北外灘兩大區(qū)域在 2005 年底已開(kāi)始進(jìn)入全面改造階段，今年有 2 幅商辦土地出讓?zhuān)很壍澜煌?10 號(hào)線(xiàn)四川北路站地塊、軌道交通 10 號(hào)線(xiàn)天潼路站地塊等；副中心區(qū)域正加快建設(shè)發(fā)展的腳步（城市副中心之一 ，普陀區(qū)真如 副中心地塊等）。 區(qū)土地出讓總體平穩(wěn) 2006 年 1，郊區(qū)土地出讓幅數(shù)為 98 幅，占整體出讓的 54%，土地出讓面積 平方米，占整體出讓的 61%，總體情況與去年水平相當(dāng)，所不同的是：今年郊區(qū)土地出讓呈現(xiàn)多面開(kāi)花的跡象，嘉定、青浦、南匯等區(qū)土地出讓面積均超過(guò)了 150 萬(wàn)平方米，其中青浦以 270 平方米的出讓量位居之首。而以往土地供應(yīng)大戶(hù)松江今年出讓面積依然有限，另外去年出讓面積之最的奉賢區(qū)今年出讓面積也有所縮水。 場(chǎng)需求 力開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p 雖然近兩年來(lái)，國(guó)家 一再緊縮地根、銀根，土地費(fèi)用也被抬高，但仍擋不住部分開(kāi)發(fā)企業(yè)儲(chǔ)地?cái)U(kuò)張的腳步，資金勢(shì)力雄厚的外資企業(yè)或者負(fù)債率低，資金運(yùn)作良好的國(guó)企面對(duì)來(lái)勢(shì)兇猛的政策如同 “ 兵來(lái)將擋，水來(lái)土淹 ” ，他們對(duì)土地競(jìng)標(biāo)的熱情依然不減。首當(dāng)其沖的便屬新鴻基地產(chǎn)， 2006 年 1 月，新鴻基將閑置近 9 年的襄陽(yáng)路地塊納入 16 囊中，該地塊占地面積約 4 萬(wàn)平方米，批租時(shí)容積率超過(guò) 6，用途為綜合地塊，原計(jì)劃建造五星級(jí)酒店、辦公樓、商鋪。在五次土地公開(kāi)招投標(biāo)中，諸如新江灣城 塊、真如副中心啟動(dòng)區(qū)地塊，南碼頭街道 8 街坊等大型或優(yōu)質(zhì)地塊備受境內(nèi)外大企業(yè)關(guān)注，如 新江灣城塊，不乏巨頭 新加坡的凱德置地，香港的新鴻基地產(chǎn)、東方海外、華潤(rùn)集團(tuán)，以及內(nèi)地的萬(wàn)科、招商、金地等身影。 分中小企業(yè)面臨資金短缺，被迫出局 由于政策實(shí)施使開(kāi)發(fā)商面臨著資金和管理方面更大的壓力和要求，部分開(kāi)發(fā)商只能選擇出讓土地或者項(xiàng)目以度過(guò)難關(guān)。國(guó)六條及15 條細(xì)則出臺(tái)不久，有些大型開(kāi)發(fā)商一天內(nèi)接到多塊賣(mài)地信息，很多中小開(kāi)發(fā)是準(zhǔn)備退出市場(chǎng)。如 X 愛(ài)夢(mèng)敦置業(yè)有限公司分兩次掛牌出售其全部股份，總價(jià)格達(dá)到 元人民幣，該項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)就是土地儲(chǔ)備。 地價(jià)格 段及規(guī)劃引領(lǐng)價(jià)格 對(duì)于土地價(jià)格來(lái)說(shuō)，地段固然是衡量土地價(jià)格的重要指標(biāo)之一，而區(qū)域發(fā)展前景及目前的配套設(shè)施的完善與否也是考量地價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)。 從今年公開(kāi)招投標(biāo)土地價(jià)格來(lái)看，普陀區(qū)真如副中心地塊成為今年的“ 標(biāo)王 ” ，究其原因，之所以成為 “ 霸主 ” ，主要得有益于區(qū)域規(guī)劃，真如副中心是全市四副中心之一，隨著區(qū)域正式納入啟動(dòng)階段，其未 17 來(lái)前景不可小覷，何況該地塊是中心區(qū)內(nèi)出讓面積頗大的商業(yè)用地，也決定了其總地價(jià)的高昂。 從樓面地價(jià)來(lái)看，軌道交通十號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)四川北路地塊由于位于的絕佳位置，再加上被規(guī)劃、定位為四川北路上的高檔 商務(wù)、精品商業(yè)集聚區(qū)，受到了綠地、中信泰富、仁恒等 10 多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭的青睞，預(yù)計(jì)其土地成交價(jià)格將超過(guò) 10,000 元 /平方米。住宅用地中，新江灣城 塊經(jīng)過(guò) 175 輪叫價(jià)，最后由華潤(rùn)集團(tuán)以 元獲得，折合樓面地價(jià) 6,677 元 /平方米，這個(gè)價(jià)格刷新了去年珠江投資競(jìng)得新江灣 塊時(shí)的紀(jì)錄，同時(shí)也是今年 X 住宅用地中成交價(jià)格最高的土地。 地競(jìng)價(jià)再創(chuàng)新高 素有 “ X 地王 ” 之稱(chēng)的花木地塊招標(biāo)引來(lái)金地、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)、新鴻基、世茂集團(tuán)等諸多大型開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪。這幅占地面積 560 畝、容 積率 住宅用地如此引人矚目主要是該地塊推向市場(chǎng)前，一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)奇缺，更為重要的是該地塊位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，周邊配套設(shè)施較完善，居住氛圍已相當(dāng)濃郁，并且土地出讓面積之大是引來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追捧的原因。競(jìng)標(biāo)過(guò)程無(wú)異于一場(chǎng)無(wú)硝煙的戰(zhàn)場(chǎng)，底價(jià)僅為 27 億的花木地塊，競(jìng)標(biāo)價(jià)多在 40 億元左右，金地集團(tuán)出價(jià) 元更是令人 “ 乍舌 ” 。 2006 年部分掛牌成交地塊基本情況 性質(zhì) 區(qū)域 地塊名稱(chēng) 用途 土地面積 （萬(wàn)總地價(jià) （萬(wàn)元） 樓面地價(jià) （元 / 中標(biāo)單位 18 2007 年商業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展展望： 2007 年 X 商業(yè)市場(chǎng)仍將保持持續(xù)供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量基本將與 2006 年持平。但是月度可供銷(xiāo)售的商業(yè)面積將逐漸減少，基本以居民消費(fèi)圈、郊區(qū)以及一些專(zhuān)業(yè)性商業(yè)市場(chǎng)的商鋪為主，而市中心即將面市的集中型商業(yè)大都采取租賃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，因此可供 租賃的面積在不斷增多，但是可供銷(xiāo)售商業(yè)面積卻逐漸減少。 2007 年 X 商業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售仍將保持一個(gè)良好的態(tài)勢(shì)，其中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和郊區(qū)的集中型商業(yè)仍然是 市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，很容易 達(dá)到 比較理想的銷(xiāo)售目標(biāo)。而一些發(fā)展尚不成熟的居民消費(fèi)圈和郊區(qū) 的社區(qū)商鋪仍將面臨較為嚴(yán)峻的銷(xiāo)售壓力。 商辦 長(zhǎng)寧 華新街道 71 街坊 31/2 丘 地塊 商業(yè)、辦公 ,800 9,010 X 萬(wàn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 X 淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)逸路南側(cè)地塊 商業(yè)、 辦公 2,600 3,890 X 名府置業(yè) 普陀 桃浦鎮(zhèn) 549 坊 12 丘地塊 商辦 ,273 1,018 X 致臻實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 綜合 普陀 真如副中心 塊 住宅、商辦 20,000 3,056 雅富投資、 X 長(zhǎng)潤(rùn)、 X 江和 X 淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)江南路地塊 住宅、 商辦 10,300 2,689 X 湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 住宅 楊浦 新江灣 城 塊 住宅 54,100 6,677 華潤(rùn)置地股份有限公司 浦東 南碼頭街道 8 街坊地塊 住宅 1,800 4,066 東方海外 X 淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊 住宅 88,000 4,008 X 市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)） X 羅店鎮(zhèn) 4、 5 地塊 住宅 26,400 2,894 X 羅南房地產(chǎn)有限公司 X 羅店新鎮(zhèn) 塊住宅 44,000 2,576 X 綠洲花園置業(yè)有限公司 南匯 臨港新城 塊 住宅 6,500 1,105 綠地集團(tuán) 19 2007 年 X 商業(yè)的租賃市場(chǎng)的租金水平兩極分化特征將會(huì)更加 明顯，市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈以及特色商圈的租金水平仍將保持增長(zhǎng)的 態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供不應(yīng)求；但是居民消費(fèi)圈和郊區(qū)商圈的商業(yè)由于總體供 過(guò)于求，導(dǎo)致租金水平將會(huì)出現(xiàn)小幅度的回落，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 2007 年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于供應(yīng)量的增多，從而會(huì)減緩租金水平的增 長(zhǎng)速度，但其租金水平的增長(zhǎng)走勢(shì)是不會(huì)改變的。此類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)諸 如七浦路服裝批發(fā)市場(chǎng)、曹安輕 紡、鞋帽批發(fā)市場(chǎng)等。但同時(shí)這些區(qū) 域也是 2007 年非常值得期待的區(qū)域。 2007 年 X 郊區(qū)的商業(yè)將會(huì)加快開(kāi)發(fā)力度，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)明 顯增加，這對(duì)于完善郊區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的發(fā)展將會(huì)起 到極大的促進(jìn)作用。 2、 X 區(qū)總體規(guī)劃 作為 X 北面的門(mén)戶(hù) X 區(qū)，近年來(lái)隨著郊區(qū)房產(chǎn)的不斷推近，已越來(lái)越受到重視。最近 X 區(qū)規(guī)劃局又新鮮出爐了區(qū)域總體規(guī)劃發(fā)展綱要，為 X 市民展現(xiàn)了一幅美麗的圖景。 到 2020 年， X 將形成 “一個(gè)整體、三大產(chǎn)業(yè)、五個(gè)分區(qū) ”的結(jié)構(gòu)，即以 方公里區(qū)域作為一個(gè)整體；以精品鋼、造船、房地產(chǎn) 作為未來(lái)發(fā)展的三大支撐性產(chǎn)業(yè)；以中心城部分、新城、產(chǎn)業(yè)區(qū)、長(zhǎng)興島、橫沙島為五個(gè)分區(qū)。 X 將建成分工合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城區(qū)。 X 區(qū)作為城市邊緣地區(qū)，在人們心目中的印象是交通不便，環(huán)境較差，屬于下只角。隨著近兩年的開(kāi)發(fā)， X 區(qū)正在發(fā)生著日 20 新月益的變化。 X 新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭臨江而立，以 X 開(kāi)埠為背景，興建的主題廣場(chǎng)頗具特色。X 西城區(qū)是 X 為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，正在成為 X 區(qū)城市建設(shè)又一亮點(diǎn)。 近兩年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 2001、 2002 年是 X 房地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)勁的兩年，各項(xiàng)指標(biāo)迅速攀升， 2003 年又在前兩年的發(fā)展勢(shì)態(tài)下有所提升，據(jù)統(tǒng)計(jì) 2003 一年 X 房地產(chǎn)投資額實(shí)現(xiàn) 元，比去年同期增長(zhǎng) 2004 年 1商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 平方米，占全市批準(zhǔn)預(yù)售總量的 為全市第五。 而目前整體 X 市商品房?jī)r(jià)格隸屬 X 的房?jī)r(jià)最為貼近人心， 2005 年至今隨著 X 區(qū)整體商品房開(kāi)發(fā)力度的加大，銷(xiāo)售面積同比其他區(qū)域一直名列前矛。 從總體上看， X 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、投資與消費(fèi)協(xié)調(diào)發(fā)展的全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入了新一輪周期的繁榮階段。這主要 得益于X 整體良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政策的帶動(dòng)及郊區(qū)大市政、大交通的不斷挺進(jìn)。 3、 X 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 X 區(qū)由幾個(gè)鎮(zhèn)組成：大場(chǎng)、祁連、高境、廟行、劉行、淞南、楊行、顧村、 X、月浦、羅南、羅店、盛橋、羅涇以及長(zhǎng)興、橫沙二島。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后。 X 曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來(lái)較南北向發(fā)達(dá)。 X 區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴(lài)三條 21 主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1、城市化進(jìn)程發(fā)展不均 作為 X 市行政區(qū)的第三大區(qū)，擁有的 常駐 人口卻只有 120 萬(wàn)。 由于地處 X 北郊，長(zhǎng)期以來(lái)除了寶鋼、上鋼等鋼鐵企業(yè)的發(fā)展外，主要以農(nóng)業(yè)為主，加上島嶼面積占到了總面積的 26%，所以城市化進(jìn)程較慢。全區(qū)人口中農(nóng)村人口占的相當(dāng)大的比重，城鎮(zhèn)人口主要集中在幾個(gè)城市化程度較高的區(qū)域。 2、分區(qū)域建設(shè)，各自獨(dú)立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對(duì)集中等原因， X 區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也主要集中在這幾個(gè)區(qū)域。因其各自集中發(fā)展，相互間距離又遠(yuǎn)，形成了各自為政的局面。各地區(qū)的樓盤(pán)定位，目標(biāo)客戶(hù)群各有不同。其開(kāi)發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。包括逸仙路沿線(xiàn)的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線(xiàn)的通 河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線(xiàn)的大場(chǎng)、祁連地區(qū)。 3、樓盤(pán)檔次偏低 X 區(qū)的土地基本屬 5 級(jí)以下，最靠近市區(qū)的地方也在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外，而且交通不夠便利，規(guī)劃中的軌道交通尚未完全完成，這就決定了樓盤(pán)的定位 大 多是中、 中 低檔樓盤(pán)，目標(biāo)客戶(hù)群也基本定位在工薪階層， 或?qū)氫撀毠ぃ?客源以區(qū)域性消費(fèi)者為主。目前 X 區(qū)的樓盤(pán)極端最高價(jià)位也不 過(guò)10000 元 /平方米 左右 。 22 4、以多層和小高層為主體 由于土地的成本較低，熟地較多，所以區(qū)內(nèi)的商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量 相對(duì) 較少。 5、有效需 求大，銷(xiāo)售率高，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 寶鋼廠(chǎng)以及配套設(shè)施等的建設(shè)帶動(dòng)了 X 地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平較高，貨幣化分房又實(shí)行得比較早，所以有效需求大。一般來(lái)說(shuō)商品房的銷(xiāo)售率較高， 2000 2003 年為 當(dāng)然隨著開(kāi)發(fā)前景的看好，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量大大增加，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)背景介紹 從全區(qū)來(lái)看， 1999 年批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積比 1998 而 2000 年商品房預(yù)售面積更是達(dá)到 120 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了 89%。 2003 年銷(xiāo)售登記面積比 1999 年增加 2006 年 第 四 季 度 ， 已 登 記 預(yù) 售 的 商 品 房 單 價(jià) 主 要 集 中 在750012000 元 /平方米；總價(jià)主要集中在 46120 萬(wàn)元；單套面積主要集中在 85135 平方米 。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后。 X 曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來(lái)較南北向發(fā)達(dá)。 X 區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴(lài)三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。交通和地理位置決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向，所以 X 區(qū)的樓盤(pán)主要沿三條線(xiàn)路發(fā)展。逸仙路一線(xiàn)主要集中在蘊(yùn)藻浜以北的 X 鎮(zhèn)和靠近 23 市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線(xiàn)主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、 通河地區(qū)；滬太路一線(xiàn)主要集中在大場(chǎng)和祁連二鎮(zhèn)。相比之下，逸仙路一線(xiàn)的均價(jià)最高，共和新路一線(xiàn)樓盤(pán)數(shù)量最多，滬太路一線(xiàn)盤(pán)量最大。 （ 1）逸仙路沿線(xiàn) 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽(yáng)地區(qū)開(kāi)始，一直通往 X 鎮(zhèn)。與淞滬鐵路交織在一起，所以房地產(chǎn)的發(fā)展呈兩頭興而中間弱的態(tài)勢(shì)。 X 鎮(zhèn)又稱(chēng)淞寶地區(qū)，是 X 政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心城區(qū)。 70 年代末因?qū)氫摰慕ㄔO(shè)而興起，規(guī)劃建設(shè)為寶鋼職工的居住區(qū)，基本形成了相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)星城。近年，由于寶鋼的發(fā)展和貨幣化分房政策，使淞寶的房地產(chǎn)呈方興未艾之勢(shì)。雖然該地區(qū)屬六級(jí)地段，但由于目標(biāo)客戶(hù)群幾乎完全的 本地化，所以具有 “孤島 ”效應(yīng)：盡管位置偏遠(yuǎn)，價(jià)位仍達(dá)到 8000 /平方米。而且有效需求大，銷(xiāo)售率多在 70%以上?，F(xiàn)在逸仙路高架 的便捷 ，外環(huán)線(xiàn)施工 完畢 ， 另外 吳淞過(guò)江隧道的興建和輕軌明珠線(xiàn)延伸段 的建設(shè) ，該地區(qū)的交通出行已 根本改觀(guān)。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)仍有可為。高境鎮(zhèn)是 X 區(qū)與楊浦、虹口的接壤處歷來(lái)是發(fā)展較緩慢。但隨著逸仙高架的落成，以及 隨著早期 楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀(jì)花城的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)起色，特別是依托逸仙高架和殷高西路兩側(cè)形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的現(xiàn)有城區(qū)框架 也 出現(xiàn)了幸之苑 和高境欣苑等一批 早期 樓盤(pán)?？墒怯捎?該板塊 起步較晚，配套等原因，價(jià)格 相對(duì)偏 低， 目前均價(jià) 在 8300 24 元 /平方米左右。 （ 2）共和新路沿線(xiàn)淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處 X 區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個(gè)成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來(lái)發(fā)展較好。憑借共和新路及其延伸端蘊(yùn)川路，近年出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)。由于交通尚屬便利，配套設(shè)施基本健全，價(jià)格維持在 8000 /平方米。 （ 3）滬太路沿線(xiàn)大場(chǎng)鎮(zhèn)位于 X 區(qū)西南部。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是 X 區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。早年多為本地農(nóng)民居住，城市化程度低。且處 于 X、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過(guò)，但發(fā)展落后。但隨著 90 年代后期市政建設(shè)的加強(qiáng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的崛起，成為了X 區(qū)又一發(fā)展重鎮(zhèn)。特別隨著南部的大華小區(qū)的開(kāi)發(fā)成功，帶動(dòng)了一批樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)， 銷(xiāo)售火爆目前該區(qū)域 價(jià)位在 8000平方米。吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)客源。祁連鎮(zhèn)緊靠大場(chǎng)鎮(zhèn)，西與嘉定接壤，早年的情況相同。但隨著錦秋加州花園的熱銷(xiāo)和 X 大學(xué)新址的遷入，地區(qū)經(jīng)濟(jì)被帶動(dòng)起來(lái)。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂(lè)環(huán)境尚不成熟，所以?xún)r(jià)位多不超過(guò)9000 元 /平方米。 板塊價(jià)格增長(zhǎng)分析： 價(jià)格增長(zhǎng)表 早期價(jià)格 目前價(jià)位 增長(zhǎng) 25 2000 年 2007 年 共和新路沿線(xiàn)淞南、廟行 2500800逸仙路沿線(xiàn) 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽(yáng)地區(qū) 2800500滬太路沿線(xiàn) 2000000第三部分：供應(yīng)市場(chǎng)分析 目前 X 市場(chǎng)供應(yīng)量主要為： 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)地點(diǎn) 發(fā)證號(hào) 發(fā)證日期 麗景翠庭商品住宅二期 楊行鎮(zhèn)盤(pán)古路南 滬寶建 (2006苑 滬太路 4099 弄 滬寶建 (2006景都 F 塊（原暫定名：聚豐星苑）四五期 豐翔路北、豐寶路東 滬寶建 (2006地下車(chē)庫(kù) 同泰北路 101 號(hào) 滬寶建 (2006尚景苑 淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)江南路 1033 號(hào) 滬寶建 (2006羅涇 3塊配套商品房 羅涇鎮(zhèn)集寧路 168 號(hào) 滬 寶建 (2006新鎮(zhèn) 塊商品住宅（美蘭湖別墅商業(yè)部分） 美蘭湖路南側(cè) 滬寶建 (2006松川精密電子有限公司新建二期廠(chǎng)房 X 工業(yè)園區(qū) 塊 滬寶建 (2006車(chē)間 X 區(qū)羅涇飛云工業(yè)園區(qū)飛云路 555號(hào) 滬寶建 (2006（ X）有限公司 豐翔 1000 號(hào) 滬寶建 (2006 派出所辦公用房 羅店鎮(zhèn)南東路 107 號(hào) 滬寶建 (2006廠(chǎng)房工程 羅涇鎮(zhèn)羅寧路 滬寶建 (2006X 臺(tái)鼎中小企業(yè)園 ” 標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房 11真陳路 1398 弄 滬寶建 (2006)1306032200626 辦公樓 新建廠(chǎng)房 羅店鎮(zhèn)義品村撫遠(yuǎn)路東側(cè) 滬寶建 (2006苑公建 大場(chǎng)鎮(zhèn)祁連山路 2828 弄 滬寶建 (2006河南側(cè)，春雷路西側(cè)地塊 春雷路西側(cè) 滬寶建 (2006泗塘國(guó)際機(jī)械物流中心 泗塘新村街道 24 街坊 11/2 丘 滬寶建 (2006廠(chǎng)房 真陳路 999 號(hào) 滬寶建 (2006污水治理三期工程 X 大學(xué)雨水泵站 西涇西側(cè)、聯(lián)盟 河北側(cè) 滬寶建 (2006污水治理三期工程 真大雨水泵站 滬太路西、走馬塘南、龍珍港東 滬寶建 (2006樓改擴(kuò)建 X 逸仙路 3757 號(hào) 滬寶建 (2006低價(jià) “ 四高 ” 示范居住區(qū)顧村基地菜場(chǎng)及附屬?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目 顧村鎮(zhèn)菊太路南 滬寶建 (2006中心村一期 E、 F 塊配套商品住宅(高層住宅部 分 ) 顧村鎮(zhèn)寶安公路南 滬寶建 (2006金辰建筑裝飾工程有限公司罰款補(bǔ)證項(xiàng)目 羅涇鎮(zhèn)滬太路 9088 號(hào) 滬寶建 (2006市寶鋼新世紀(jì)學(xué)校輔助用房 盤(pán)古路 528 號(hào) 滬寶建 (2006處理工程 漠河路 50 號(hào) 滬寶建 (2006綜合樓 呼瑪路 792 號(hào) 滬寶建 (2006華發(fā)國(guó)際貨運(yùn)有限公司理貨棚 X 市 X 區(qū)逸仙路 4188 號(hào) 滬寶建 (2006建廠(chǎng)房 月羅路 1560 號(hào) 滬寶建 (2006景都 F 塊（原暫定名：聚豐星苑）一三期 豐翔路北、豐寶路東 滬寶建 (2006新事業(yè)商辦樓改擴(kuò)建工程 牡丹江路 1588 號(hào) 滬寶建 (2006宿舍樓新建工程 廟行鎮(zhèn)共康路 51 號(hào) 滬寶建 (2006居苑 住宅小區(qū) X 鎮(zhèn)，南泗塘西側(cè)，建配龍北 滬寶建 (2006)1306030800627 側(cè) 寶鋼集團(tuán) X 五鋼有限公司教培中心 3 號(hào)樓裝飾工程新建門(mén)廳和車(chē)庫(kù) 同濟(jì)路 333 號(hào) 滬寶建 (2006廠(chǎng)房 城銀路 滬寶建 (2006 X 區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)地址 在售價(jià)格 聯(lián)系電話(huà) 開(kāi)發(fā)商 高景國(guó)際大廈 X 殷高西路 101 號(hào) 9000 元 /平方米 均 66185050 X 高境科技發(fā)展有限公司 安信商業(yè)廣場(chǎng) X 牡丹江路 1228 號(hào) （只租不售）租金 3元 /平米 /天 56117753 X 安信牡丹江置地有限公司 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) X 盤(pán)古路 388 弄 1號(hào) 15500 元 /平方米 均 56690220， 56690280 X 湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 寶蓮城 X 雙城路 803 弄 16800 元 /平方米 均 61178888 61179999 X 寶蓮房地產(chǎn)有限公司 寶蓮府邸 X 海江路 803 弄 20000 元 /平方米 高 56112188 X 住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 高景國(guó)際大廈 （銷(xiāo)售率 高景國(guó)際大廈由 X 高境科技發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，位于 01 號(hào)，緊鄰軌道三號(hào)線(xiàn)殷高西路站。 X 高境科技發(fā)展有限公司由 X 虹房（集團(tuán)）有限公司和高境資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司共同投資成立。 該樓按照現(xiàn)代商務(wù)辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，總建筑面積 26346平方米，其中地上 17 層，建筑面積 為 24148 平方米；地下 1 層，建筑面積為 2058 平方米。大樓內(nèi)設(shè)電梯 3 部，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，內(nèi)部分隔面積為 80 730 不等，房屋售價(jià)初定為 850010500 元 /，適宜各類(lèi)企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公，宜租宜售。 28 安信商業(yè)廣場(chǎng) （現(xiàn)房出租） 安信集團(tuán)在 X 興建安信商業(yè)廣場(chǎng)。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃占地約 57000 平方米，總建筑面積超過(guò) 4 萬(wàn)平方米。建有大型綜合大賣(mài)場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓，眾多各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、商鋪、運(yùn)動(dòng)城、藝術(shù)廊、酒樓、酒吧、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車(chē)陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車(chē) 位將近 000 個(gè)。整個(gè)項(xiàng)目共分成 6 個(gè)街區(qū)，其中 A 街區(qū)：生活大賣(mài)場(chǎng) (易買(mǎi)得 )和高級(jí)寫(xiě)字樓， B、 C、 E 街區(qū)（開(kāi)放式商業(yè)街）：品牌店、專(zhuān)業(yè)店、主題店及餐飲， D 街區(qū)：商務(wù)區(qū) ,高級(jí)寫(xiě)字樓， F 街區(qū)：文化娛樂(lè)區(qū)，電影院、運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)等。 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) (銷(xiāo)售率 83%) 作為北 X 首座 5A 寫(xiě)字樓的祥騰國(guó)際廣場(chǎng)已于 去年 4 月 28 日盛大公開(kāi)，據(jù)悉開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即簽約 78 套房源。 去年 4 月 27 日下午，由湘騰房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的祥騰國(guó)際廣場(chǎng)舉行了產(chǎn)品